Finkernweg

Plan d'utilisaziun spezial · Kreuzlingen

Document

Numer
558
Gener
Plan d'utilisaziun spezial
Sutgener
Plan da furmaziun
Vischnanca
Kreuzlingen
Chantun
Thurgau
Nivel
Vischnanca
Autoritad
Bauverwaltung Gemeinde
Approvà da
RRB
Procedura
Genehmigung Ersterlass
Decidì
18-04-1989
En vigur dapi
18-04-1989
Funtauna
ÖREBlex, chantun Thurgau

Karte

2 Planinhalte, aus den Nutzungsplandaten des Kantons (geodienste.ch).Ganze Karte öffnen

Datotecas

Text

3196-E-1.pdf

Protokoll vom

18. April 1989

Fotokopie an BV 2 6. April 1989 / SCj Erledigt bis:

Gestaltungsplan Finkernweg/Stadt Kreuzlingen/ Genehmigungsgesuch ·

A. Mit Schreiben vom 1. November 1988 ersucht der Stadtrat Kreuzlingen um Genehmigung des Gestaltungsplanes Finkernweg. Die öffentliche Auflage erfolgte ,vom 15. Juli bis 15. August 1988. Sie wurde im kantonalen Amtsblatt (Nr. 28) publiziert. Während dieser Frist gingen beim Stadtrat zwei Einsprachen ein. Diese wur den mit Entscheid vom 6. September 1988 abgewiesen. Von der Möglichkeit des fakultativen Referendums wurde hingegen kein Gebrauch gemacht. Beim Baudepartement sind gegen den Gestaltungsplan keine Rekurse hängig. Der Genehmigung steht in formeller Hinsicht nichts im Wege. B. Das Gebiet des Gestaltungsplanes Finkernweg befindet sich östlich der Konstanzerstrasse und wird durch den Finkernweg, den Minervaweg sowie die bestehende Ueberbauung im nordöstlichen Bereich begrenzt. Nach dem rechtsgültigen Zonenplan ist das Areal auf eine Bautiefe ab der Konstanzerstrasse der definitiven Kern ~ zone und im hinterliegenden Bereich der definitiven Wohnzone W2 zugeordnet. Dieser zweite Bereich ist nur richtplanmässig bearbeitet. Zudem bestehen über dieses Areal rechtskräftige Baulinien, die den Strassenraum für eine mögliche Verlängerung der Palmenstrasse in die Konstanzerstrasse sichern. Diese werden nun zugunsten einer Gesamtüberbauung aufgehoben. Mit der vor 1 iegenden Sonderbauordnung soll eine Ueberbauung mit guter Wohnqualität, unter Miteinbezug des Saubaches in die Umgebungsgestaltung, ermöglicht wer~en. In einer ersten Etappe soll das Gebiet in der Kernzone durch vier hofartig angeordnete Wohnblöcke überbaut werden . Die Verkehrserschliessung soll ab der Kon stanzerstrasse direkt in eine zentrale Tiefgarage erfolgen. Innerhalb der Siedlung sind mit Recht nur Fusswege, die als Notzufahrten zur Verfügung stehen, geplant. Insgesamt darf eine Bruttogeschossfläche von 8'133 m2 realisiert werden, was einer Ausnützungszif-

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fer von 1 ,15 inklusive Bonus entspricht. Der summarische Dichtenachweis liegt vor (Art. 4 und 6 Sonderbauvorschriften). Trotz der hohen Baudichte werden grosse zusammenhängende Freiflächen, die verschiedenartige Freizeit- und Spielplätze aufweisen, ausgewiesen. Diese sollen durch die weiherartige Ausgestaltung des Saubach~s noch aufgewertet werden. Ein spezieller Lärmschutznachweis vom 28. Februar 1989 der Firma Wichser+ Ruckstuhl, Dübendorf, zeigt auf, dass alle lärmempfindlichen Räume, dank der speziellen Anordnung der Wohnungen, eine Lärmbelastung aufweisen, die unter den massgebenden Belastungsgrenzwer ten liegt. Beim Block ·D wird d i.e konkrete Grundrissplanung im Rahmen der definitiven Baueingabe erst zeigen, ob der massge bende Immissionsgrenzwer t tatsächlich eingehalten ist. Aufgrund der Lage, Stellung und Orientierung dieser Baute sollte dieser Wert jedoch mit einer entsprechenden Planung der einzelnen Wohnungen aber durchaus einzuhalten sein. Der diesbezügliche Lärmschutznachweis ist dannzumal mit der Baueingabe einzureichen (Art. 31 und 34 LSV). In einer zweiten Etappe sollen innerhalb der reinen Wohnzone Reihenwohnhäuser beziehungsweise freistehende Wohnbauten, die ab der Palmenstrasse ebenfalls über eine zentrale Tiefgarage zu erschliessen sind. ermöglicht werden. Der Entwurf des revidierten Zonenplanes sieht vor, das hinterliegende Areal einer dichteren Nutzung zuzuordnen. Im Hinblick auf diese allfällige Höhernutzung liegt den Unterlagen auch eine Studie vor, die eine Bebauung mit Mehrfamilienhäuser n aufzeigt. Ziffer 5 der Sonderbauvorschrif ten ist zu entnehmen, dass wie ~rwähnt, dieser späteren Bauetappe ledtglich Richtplancharakter zukommt; das heisst, die Pläne Nr. 8 und 9 sind für die Behörden, nicht aber für den Grundeigentümer verbindlich. Dies bedingt dannzumal eine Ergänzung des Gestaltungsplanes. C. zusammenfassend kann festgestellt werden, dass mit diesem Gestaltungsplan die baugesetzlichen Anforderungen von § 32 erfüllt werden. Insbesondere kann dank dieser Sonderbauordnung auch das Bauland zwischen Konstanzerstrasse und Saubach sinnvoll genutzt und dadurch insgesamt eine städtebaulich architektonisch bessere Lösung als dies über die Regelbauweise möglich gewesen wäre erreicht werden. Dieser Gestaltungsplan entspricht im wesentlichen dem Resultat der Vorprüfung durch das Baudepartement und ist aus kantonaler Sicht zweckmässig. Der Genehmigung dieser Sonderbauordnung steht in materieller Hinsicht nichts entgegen. Auf Antrag . des Baudepartementes beschliesst der Regierungsrat: 1. Der vom Stadtrat Kreuzlingen am 28. Juni 1988 beschlossene Gestaltungsplan "Finkernweg" wird im Sinne der Erwägungen genehmigt.

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2. Mitte ilung an: - Stadt rat Kreuz lingen , 8280 Kreuz linQen , unter Beilage von zwei Pland ossier s mit Geneh migun gsverm erk auf allen Plänen und den Sonde rbauv orschr iften - Baude partem ent - Tiefba uamt - Amt für Umwe ltschut z und Wasse rwirts chaft - Amt für Raump lanung unter Beilag e eines Pland ossier s mit Geneh migun gsverm erk auf allen Plänen und den Sonde rbauv orschr iften sowie der Akten Für richti ge Ausfe rtigun g DER STAATSSCHREIBER

3196-S-1.pdf

? .: ' ' . '

STADT KREUZLINGEN

GE S T A L T UN GS P L A N n

F 1 N K E R N w· E G 11

GENEHMIGUNG:

- MITTEILUNG DES BESCHLUSSES:

25.7.1987

- VOM REGIERUNGSRAT DES KANTONS THURGAU GE NEHMI GT AM : ) f i..f. <f-9

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MI T R• R ~ B • NR• ..S.:rf

STADT KREUZLINGEN

GESTALTUNGSPLAN •prNKERNWEG•

1.

Erlass Der Stadtrat Kreuzlingen erlässt, gestützt auf Art. 24 des Baureglementes der Stadt Kreuzlingen für das Gebiet Finkernweg, Konstanzerstrasse, Minervaweg, Palmenstrasse gemäss Ziffer 3. einen Gestaltungsplan mit besonderen Bestimmungen.

2.

Pläne Geltungsbereich und Inhalt sind in den beiliegenden Plänen eingezeichnet. Plan 1:

Bestandesplan, Geltungsbereich, Abbrüche 1:500

Plan 2:

Erschliessungsplan, oberirdische Parkierung und Aussenanlagen 1:200

Plan 3:

Ueberbauungsplan mit Baulinien 1:200

Plan 4:

Höhenplan mit Niveaupunkten 1:200

Plan 5:

Untergeschoss und Tiefgarage 1:200

Plan 6:

Situation Normalgeschoss 1:200

Plan 7:

Fassaden

Plan 8:

Spätere Bauetappe W2 1:500

Plan 9:

Spätere Bauetappe W3 1:500

und Schnitte 1:200/50

Lärmgutachten Wichser+ Ruckstuhl vom 5.1.1988

3.

Einbezogene Grundstücke Gemäss Plan 1 gilt der Gestaltungsplan für folgende Grundstücke: Parz. Nr. 95-West Parz. Nr. 97-West Parz. Nr. 955-West

= = =

287 m2 1'237 m2 5'620 m2

sowie für einen Teil der Wegparzelle Nr. 89 und einen Teil der Bachparzelle Nr. 96. Als spätere Bauetappe gemäss Plan 8 bzw. Plan 9 Parz. Nr. 94-West Parz. Nr. 730-West

= =

3'078 m2 1 '3 71 m2

sowie für einen Teil der Strassenparzelle Nr. 698.

-

4.

2 -

Bauzone, Ausnützung Die Parzellen der Ueberbauung liegen in der Kernzone. Die Ausnützung beträgt 1, 0. Für die Realisierung des vorliegenden Gestaltungsplanes wird ein Bonus von 0,15 gewährt (Ausgenommen Parz. Nr. 95-West}. Die zulässige Bruttogeschossfläche errechnet sich wie folgt: Parz. Nr. 97 Parz. Nr. 955 Parz. Nr.

1 '237 m2 5'620 m2 34 m2 (Abtretung} 6'823 m2 1,15 X 6'823 m2 95-West Total

= 7'846 m2

287 m2 8'133 m2

--------

Der Ueberbauungsnachweis der späteren Bauetappe liegt in der Wohnzone W2. Eine spätere Aufzonung in die Wohnzone W3 ist im Zug einer zonenplanrevision denkbar. Die derzeitige Ausnützung beträgt O, 40. Bei Realisierung wird ein Bonus von 20% gewährt.

5.

Zweck Die Ueberbauung der Parzellen in Regelbauweise ist nicht möglich, da sowohl die Gebäudeabstände als auch die Abstände zum Saubach im Uebermass reduziert werden müssten. Um eine gute Wohnqualität zu erreichen ist die verkehrserschliessung, die Arealgestaltung, der Einbezug des Baches sowie eine begrenzte Abstandsunterschreitung koordiniert. Eine Altbaute auf Parz. Nr. 97 wird erhalten. Für die Parzelle Nr. 95 wird eine flächengleiche Grenzbereinigung ermöglicht. Die Anordnung der Neubauten nimmt grösstmögliche Rücksicht auf den Lärmschutz, siehe Lärmgutachten. Für die späteren Bauetappen wird - mangels aktuellem Bauinteresse - im Sinne eines Richtplanes die Gebäudegruppierung mit verbindlichen Grenz- und Gebäudeabständen sowie die Plazierung der Parkierung samt Zufahrt festgelegt.

6.

Aufteilun9 der Brutto9eschossf lächen Block A

2'250 m2

Block B

2'050 m2

Block c

2 1 100 m2

Block D

1 1 150 m2

Best. Haus

Konstanzerstrasse 27

296 m2

Parz. Nr. 95

Konstanzerstrasse Nr. 33

287 m2

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7.

Wohnungsspiegel

Zimmer

21/2

31/2

Block A

8

9

7

24

Block B

4

5

11

20

c

4

9

7

20

Block D

5

Block

4

41/2

6

Gewerbe/Büros

Haus Nr. 27

5 2

2

Haus Parz. 95 Total

21

23

2

25

1

1

1

72

8. Parkplatzbedarf Total Wohnungen 72 Stück 1,5 Parkplätze pro Wohnung

106 PW

Total 300 m2 Gewerbe und Laden 3 Parkplätze pro ca. 100 m2

10 PW

Total 300 m2 Büro 0,8 Parkplätze für 13 Arbeitsplätze

10 PW

Total Parkplätze

9. Aufteilun9 der ParkJ2lätze Tiefgarage (davon Besucherparkplätze 11 PW) Besucherparkplätze oberirdisch

126 PW

------

/ h

107 PW 1 9 PW 126 PW

-----10. s12ätere Baueta1212e

Höhenlage, Gebäude- und Firsthöhe sowie Geschosszahl, Wohnungsanzahl, Verteilung der Bruttogeschossfläche, Parkplatzbedarf u.a. sind mit den Baugesuchen gemäss Baureglement zu regeln. Die Grenzabstände und Gebäudeabstände sind gemäss Plan 8 bzw. 9 einzuhalten; ebenso ist die Anordnung und Zufahrt für den Parkplatz bzw. für die Tiefgarage verbindlich.

/

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11. Baulinien Die Baulinien gemäss Plan 3 regeln den Abstand zum Bach und zum Finkernweg. Die Baulinien ausserhalb des Plangebietes werden einer separaten Baulinienrevision unterzogen. Soweit die Baulinie beim Block D identisch mit der Bachgrenze ist, liegt die Unterhaltspflicht für den Bach gemäss §§ 14 und 24 WBG beim Privaten. Eine entsprechende Vereinbarung ist in Zusammenarbeit mit dem Amt für Umweltschutz und Wasserwirtschaft im Grundbuch anzumerken. In den Plänen 8 und 9 sind die Baulinien im Gebiet der späteren Bauetappe revidiert.

12. Bauart Blocke A, B und C:

4 Vollgeschosse, 1 ausgebautes Dachgeschoss, Dachneigung ca. 400.

Block D:

3 Vollgeschosse, Dachgeschoss nicht ausgebaut, Dachneigung ca. 400.

Dem Schall- und Wärmeschutz wird erhöhte Beachtung geschenkt. verbindlich einzuhalten sind: Die Lärmschutzverordnung (siehe auch Lärmgutachten) und die Verordnung zum Energiegesetz. Die Fassaden werden entsprechend Plan 7 gestaltet. Der Stadtrat behält sich das Mitspracherecht für die Farb- und Materialwahl vor.

13. Höhenlage, Höhen (siehe Plan 4) Infolge des hoch anstehenden Grundwasserspiegels von ca. 1,50 munter Terrain ist O.K. Erdgeschossfussboden für die Blöcke A, B und C auf 1,20 m über dem Niveaupunkt festgelegt. Die Gebäude- bzw. Firsthöhen betragen für die Blöcke A, B und C 14, 40 m bzw. 17, 90 m ab Ni veaupunkt. Die Gebäudebzw. Firsthöhe für den Block D beträgt 9,50 m bzw. 13,20 m

14. Terraingestaltung/Ausstattung Die Bepflanzung ist so anzulegen, dass die Kleinkinderspielplätze von den Wohnungen aus gut einsehbar sind. Die Terraingestaltung, die Bachaufwei tung sowie die Ausstattung der Kinderspielplätze und die Bepflanzung sind in den jeweiligen Baugesuchen detailliert auszuweisen.

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15. Aussenantenne Für sämtliche Bauten im Plangebiet ist nur eine Gemeinschaftsantenne zulässig. Für einen allfälligen Kabelanschluss an eine Stadtantenne sind die baulichen Vorkehren zu treffen.

16. Kehrichtabfuhr

Für die Blöcke A, B und C sowie für den Block D ist jeweils ein Containerplatz im Baugesuch auszuweisen.

17. ver- und Entsorgung Die ver- und Entsorgung ist mit entsprechenden Auflagen im Baugesuchsverfahren möglich. Sickerleitungen können nicht erstellt werden. Der Kanalanschluss ist nur mit einer Bachunterquerung möglich. Die Entwässerung muss zum Teil im Pumpbetrieb erfolgen. Für die Bachunterquerung muss vor Erstellung eine Ausnahmegenehmigung gern. § 24 WBG eingeholt werden.

18. Ausfahrt Tiefgaragen

Die Ausfahrt der Tiefgarage auf Parz. Nr. 955 erfolgt in die Konstanzerstrasse. Die Ausfahrt der Tiefgarage auf Parz. Nr. 94 erfolgt über die Palmenstrasse in die Finkernstrasse (spätere Bauetappe).

19. Landabtretung Der Vollzug der Landabtretung zur Verbreiterung des Finkernweges wird in einem separaten Verfahren gemäss Strassenreglement der Stadt Kreuzlingen vorgenommen.

20. Vollzug Den Bestimmungen des Gestaltungsplanes ist im Zeitpunkt der Ueberbauung nachzukommen. Im übrigen gelten die Bestimmungen des Baureglementes, des kantonalen Baugesetzes, sowie aller einschlägigen Vorschriften. Auflagen im Baugesuchsverfahren sind vorbehalten.