Brunnengässli

~·EXE~~~PlAR ARP TG DER REGIERUNGSRAT DES KANTONS THURGAU Protokoll vom

15. Dez. 1992

Nr. 2o--13

Gestaltungsplan "Brunnegässli"/Gestaltungsrichtplan "Brunnegässli"/EG Ermatingen/Genehmigung

1. Mit Schreiben vom 21. Juli 1992 ersucht der Gemeinderat Ermatingen um Genehmigung der im Titel erwähnten Vorlagen. Ein erstes Genehmigungsgesuch vom 17. März 1992 wurde nach einer Besprechung mit dem Amt für Raumplanung am 4. Mai 1992 vom Gemeinderat zurückgezogen und überarbeitet. Den Akten kann entnommen werden, dass die Planungsverfahren entsprechend den Anforderungen des Baugesetzes durchgeführt wurden. Einer Genehmigung steht in formeller Hinsicht nichts entgegen. 2. Das gernäss rechtskräftigem Zonenplan (RRB Nr. 2062 vom 4. Dezember 1984) in der zweigeschossigen Wohn- und Gewerbe-, Dorfkern-, Freihaltezone sowie in der Zone öffentlicher Bauten liegende Planungsgebiet wird durch die Schifflände-, Obere Seestrasse und das Brunnegässli begrenzt. Weil in den erwähnten Zonen die Überbauungsmasse relativ offen gehalten wurden, erliess der Gemeinderat (Planungsbericht, Seite 2) einen Gestaltungsplan. Die Ziele, Aufgaben sowie Massnahmen des Gestaltungsplanes sind im Planungsbericht auf Seite 2 ff. einlässlich beschrieben. Dabei soll mit dem allgemeinverbindlichen Gestaltungsplan Brunnegässli und dem gleichnamigen behördenverbindlichen Gestaltungsriebtplan im wesentlichen die Planungsidee der im Westen liegenden Unteren Seestrasse fortgeschrieben werden. 3. § 32 Abs .. 3 lit. a-d Baugesetz (BauG) legt den Inhalt eines Gestaltungsplans fest. Dabei gelten die in § 50 BauG stipulierten Vorschriften für den Quartierplan als Mindestinhalt. Der vorliegende Gestaltungsplan weist als prägendes Element Pflichtbau-, Eckbau-, Strassenbau-, Gewässerabstarids- sowie Mantelbaulinien auf. Bei den im Planungsgebiet bestehenden Liegenschaften is·t ein grosser Teil gernäss Hinweisinventar vom März 1987 als ~·in der Gesamtfor.m erhaltenswert" bzw. "wertvoll" eingestuft. Diese erhalten mit dem vorliegenden Gestaltungsplan einen gewissen Schutz. Insgesamt scheint der Gestaltungsplan nicht unzweckmässig, wobei zwei wesentliche Bemerkungen anzubringen sind.

f - 2 4. Gernäss Legende zum Gestaltungsplan sind die durch Mantelbaulinien begrenzten Baubereiche im wesentlichen je mit einer zweigeschossigen Baute auszufüllen. Dies erscheint planerisch grundsätzlich zweckmässig und hinsichtlich der Realisierung der geplanten Siedlungsstruktur notwendig. Nicht zu übersehen sind indessen, dass sich dadurch zum Teil erhebliche Bauvolumina ergeben. Art. 1 der Sonderbauvorschriften (SBV) verlangt insbesondere, dass für die Grösse und Massstäblichkeit der Neubauten die bestehenden Bauten massgebend sind. Ferner verlangt Art. 5 SBV die Erfüllung der Anforderungen nach Art. 19 BauR und dass "sich" die Bauten und Anlagen sehr ins Ortsbild einpassen sollen. Ob und inwieweit unter diesen Umständen etwa die einzelnen Baubereiche ausgefüllt werden können, ist im Rahmen der Projektierung der Neubauten zu klären. Ferner ist anzumerken, .dass die Baukuben im Rahmen der geltenden Ausnützungsziffern nicht realisiert werden können. Der übliche und notwendige summarische Dichtenachweis der Siedlung fehlt. Eine Rückfrage bei der Gemeindebehörde ergab, dass beabsichtigt sei, das ganze in den Gestaltungsplan einbezogene Gebiet in die ausnützungszifferfreie Dorfkernzone umzuzonen. In der Tat liegt dem Gestaltungsplan bereits diese neue Zonenordnung zu Grunde, obwohl dies aus den Unterlagen in keiner Weise hervorgeht. Die Gemeindeversammlung hat diese Änderung am 30. November 1992 einstimmig beschlossen. Unter diesen Umständen scheint es verantwortbar, dem Problem der erwähnten überschnittenen Baudichte nicht auf den Grund zu gehen und den Gestaltungsplan zu genehmigen, zumal prima vista einer Genehmigung der erwähnten Zonenplanänderung grundsätzlich wohl nichts im Wege stehen sollte. Dies hat aber zur Folge, dass der vorliegende Gestaltungsplan erst mit der späteren regierungsrätlichen Genehmigung der erwähnten Zonenplanänderung in Rechtskraft erwachsen kann. Es bleibt aber noch festzuhalten, dass die Genehmigung der Zonenplanänderung durch die Genehmigung des vorliegenden Gestaltungsplans indes in keiner Art und Weise präjudiziert wird. 5. Ein zweiter Vorbehalt ist bezüglich der Grundeigentümerverhältnisse anzubringen. Einzelne Bauten bedingen entweder eine Grenzbereinigung oder Näher- bzw. tlberbaurechte. § 50 Abs. 3 in Verbindung mit § 32 Abs. 3 BauG verlangt als Mindestinhalt eines Gestaltungsplans die Vornahme allfälliger Landumlegungen. Diese bilden eine der Voraussetzungen zur Erlangung der planungsrechtlichen Baureife gemäss § 74 Abs. 1 lit. b BauG und mithin - abgesehen allfälliger Näher- bzw. Überbaurechte - zur Realisierung des Planes. Obwohl die Gemeinde auf diesen Tatbestand mehrmals hingewiesen wurde, wurde auf die Durchführung der entsprechenden Baulandumlegung verzichtet, weil gernäss Planungsbericht, Seite 4, keine besondere Veranlassung bestehe, "zum heutigen Zeitpunkt eine Landumlegung oder Grenzbereinigung durchzuführen". Nach Aufforderung durch das Amt für Raumplanung bestätigt der Gemeinderat nun in einem nachgereichten Schreiben vom 18. November 1992, dass er bei allfälligen Problemen mit Grundeigentümern bzw. der Realisierung der Bauten das in § 60 BauG vorgesehene Grenzbereinigungsverfahren in die Wege leiten wird. Damit kann der

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