Nr. 107 Bannau
Plan d'utilisaziun spezial · Weinfelden
Document
- Numer
- 20
- Gener
- Plan d'utilisaziun spezial
- Sutgener
- Plan da furmaziun
- Vischnanca
- Weinfelden
- Chantun
- Thurgau
- Nivel
- Vischnanca
- Autoritad
- Bauverwaltung Gemeinde
- Approvà da
- DBU
- Procedura
- Genehmigung ersterlass
- Decidì
- 31-03-2021
- En vigur dapi
- 01-05-2021
- Funtauna
- ÖREBlex, chantun Thurgau
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Text
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Departement für Bau und Umwelt
Thurgau Frauenfeld 06. April 2021
Entscheid Nr. 20 BOA/PG Nr. 2020.11-019
Politische Gemeinde Weinfelden - Gestaitungspian Nr. 107 Bannau -Änderung Baulinienplan zu Grundbuchplan Nr. 7
Das Departement für Bau und Umwelt entscheidet: 1. Der vom Stadtrat Weinfelden am 24. November 2020 beschlossene Gestaltungsplan Nr. 107 Bannau wird, vorbehältlich der Inkraftsetzung der Zonenplanänderung Ban¬ nau durch die Stadt Weinfelden, genehmigt. 2. Die vom Stadtrat Weinfelden am 24. November 2020 beschlossene Änderung des Baulinienplans zu Grundbuchplan Nr. 7 wird genehmigt. 3. Mitteilung an: - Stadt Weinfelden, Rathausstrasse 2, Postfach, 8570 Weinfelden unter Beilage von drei Dossiers des Gestaltungsplans Bannau und der Änderung des Baulinien¬ plans zu Grundbuchplan Nr. 7 mit Genehmigungsvermerk (Charge) - Amt für Denkmalpflege - Hochbauamt - Tiefbauamt - Amt für Umwelt - Departement für Bau und Umwelt, Rechtsdienst - Amt für Raumentwicklung, Abteilung Natur und Landschaft - Amt für Raumentwicklung, unter Beilage von einem Dossier des Gestaltungsplans Bannau und der Änderung des Baulinienplans zu Grundbuchplan Nr. 7 mit Ver¬ merk analog Gemeindeexemplare sowie der übrigen Akten
Erwägungen: 1. Mit Schreiben vom 27. November 2020 ersuchte die Politische Gemeinde Weinfel¬ den um Genehmigung des Gestaltungsplans Bannau und der Änderung des Baulini¬ enplans zum Grundbuchplan Nr. 7. Beim Departement für Bau und Umwelt sind ge¬ gen die Vorlage keine Rekurse hängig. Der Gestaltungsplan wurde mit Bericht vom 31. März 2020 vorgeprüft.
Thurgau
2. Das Planungsgebiet liegt nordwestlich des Stadtzentrums von Weinfelden und grenzt südlich an den Bach Giessen. Der Perimeter umfasst die Parzellen Nrn. 424, 3963 und 5094. Gemäss rechtskräftigem Zonenplan, genehmigt mit DBU-Entscheid Nr. 34 vom 29. Mai 2019, liegt das Planungsgebiet vollumfänglich in der Arbeitszone Gewerbe AG. Es besteht keine Gestaltungsplanpflicht. In der Arbeitszone Gewerbe AG ist dieses Vorhaben nicht zonenkonform. Deshalb zont die Stadt Weinfelden pa¬ rallel zum Gestaltungsplan das Planungsgebiet in die Wohn- und Arbeitszone 3 um. Die Genehmigung des Gestaltungsplans steht deshalb unter dem Vorbehalt der In¬ kraftsetzung der Zonenplanänderung Bannau (DBU-Entscheid Nr. 14 vom 16. März 2021). Gemäss Art. 1 Sonderbauvorschriften (SBV) bezweckt der Gestaltungsplan eine ge¬ ordnete und auf die örtlichen Verhältnisse abgestimmte Bebauung, die eine flächen¬ sparende und zweckmässige Erschliessung vorsieht und eine angemessene Ver¬ dichtung an gut erschlossener Lage ermöglicht. Er regelt die Aussenraumgestaltung im Planungsgebiet, schafft eine wohnliche und attraktive Siedlung mit reduziertem Energieverbrauch. Mit Blick auf § 23 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) scheint die Zweckbestimmung des Gestaltungsplans sachgerecht. Der Gestaltungsplan erfüllt die Grundanforderungen von § 23 PBG. 3. In Anwendung von § 24 Abs. 2 PBG kann im Rahmen von Gestaltungsplänen von der Regelbauweise abgewichen werden, wenn dadurch eine gesamthaft bessere Siedlungsgestaltung erzielt wird und diese im öffentlichen Interesse liegt. Gemäss Kapitel 7.4.1 des Planungsberichts wird im Gestaltungsplan hinsichtlich der Ge¬ schossflächenziffer um 0.17 (+ 16%) von der Regelbauweise abgewichen. Die Verbesserungsvorschläge aus der Vorprüfung wurden nur teilweise berücksich¬ tigt. So wurde die Dimensionierung der Fusswege angepasst und die Loggien in die Hauptvolumen integriert. Die Bemerkungen zur Tiefgaragenrampe hat die Stadt Weinfelden hingegen nicht umgesetzt bzw. die Rampe nicht ins Volumen der Baute integriert. Auch sind die Regelungen in den Sonderbauvorschriften bezüglich der pri¬ vaten Aussenbereiche der Erdgeschosswohnungen und die Ausformulierung des Er¬ satzneubaus aus architektonischer Sicht nach wie vor zu allgemein gehalten. Ver¬ bindliche Regelungen zum Attikageschoss fehlen gänzlich. Der Gestaltungsplan hat sich seit der Vorprüfung nicht wesentlich weiterentwickelt. Dennoch erfüllt der Gestaltungsplan insgesamt knapp die Anforderungen von § 24 Abs. 2 PBG.
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Thurgau
4. Innerhalb des Gestaltungsplanperimeters wird die Baulinie entlang des Giessens aufgehoben. Diese liegt teilweise innerhalb des behördenverbindlichen Gewässer¬ raums. Im Gestaltungsplan wird geregelt, wo welche Bauten und Anlagen zulässig sind, sodass auf diese Baulinie verzichtet werden kann. Aus kantonaler Sicht kann die Aufhebung der Baulinie genehmigt werden. 5. Im Weiteren sind nachfolgende Bemerkungen anzubringen: Altlasten Die Parzellen Nrn. 424 und 5094, Grundbuch Weinfelden, sind unter der RegisterNr. 4946 S 29 im Kataster der belasteten Standorte (KbS) des Kantons Thurgau ein¬ getragen (Entscheid Nr. 2482/12 vom 23. April 2012). Eingriffe in Grundstücke, die im Kataster aufgeführt sind, bedürfen einer Bewilligung des Kantons (§16 Abs. 1 Gesetz über die Abfallbewirtschaftung vom 4. Juli 2007, AbfallG, RB 814.04). Belastete Standorte dürfen gemäss Art. 3 AltlV durch die Erstellung oder Änderung von Bauten und Anlagen nur dann verändert werden, wenn: a. sie nicht sanierungsbedürftig sind und es durch das Bauvorhaben auch nicht werden; oder b. ihre spätere Sanierung durch das Vorhaben nicht wesentlich erschwert wird oder sie, soweit sie durch das Vorhaben verändert werden, gleichzeitig saniert wer¬ den. Eine Eingriffsbewilligung wird erteilt, wenn der Gesuchsteller oder die Gesuchstelle¬ rin nachweist, dass sich durch den Eingriff die vom Standort ausgehende Umweltge¬ fährdung nicht erhöht, eine mögliche Sanierung nicht erschwert wird und der Eingriff verhältnismässig ist (§ 16 Abs. 2 AbfallG). Entwässerung Wie in der Konzeption Entwässerung zum Gestaltungsplan Nr. 107 beschrieben, soll das betreffende Gebiet entsprechend dem aktuellen Generellen Entwässerungsplan (GEP) im reduzierten Mischsystem mit Abflusskoeffizienten von 0.10 (Mischabwas¬ ser) entwässert werden. Das unverschmutzte Regenabwasser soll in mehreren Ver¬ sickerungsmulden oberflächlich zur Versickerung gebracht werden. Der Gestal¬ tungsplanperimeter ist, wie bereits ausgeführt, unter der Register-Nr. 4946 S 29 im Kataster der belasteten Standorte (KbS) des Kantons Thurgau eingetragen. Eine Versickerung über belastete Standorte ist verboten. Aus diesem Grund muss ge¬ währleistet werden, dass an den Standorten der Versickerungsanlagen keine belas¬ teten Flächen vorhanden sind.
Thurgau 4/4
Der Gestaltungsplan Bannau erfüllt insgesamt die Anforderungen von § 5 Abs. 3 des Planungs- und Baugesetzes (PBG; RB 700) und wird genehmigt.
Rechtsmittel: Gegen diesen Entscheid kann innert 20 Tagen beim Verwaltungsgericht des Kantons Thurgau, 8570 Weinfelden, Beschwerde geführt werden. Diese hat einen Antrag und eine Begründung zu enthalten. Sie ist im Doppel unter Beilage des angefochtenen Ent¬ scheides einzureichen. Expediert:
- ß, APR. 2021
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Kanton Thurgau
Stadt
Stadt Weinfelden
WEINFELDEN
Gestaltungsplan Nr. 107 'Bannau' Sonderbauvorschriften Genehmigung
Öffentliche Auflage vom: 23.10.2020
bis: 12.11.2020
Vom Stadtrat beschlossen am: 24.11.2020
Der Stadtpräsident
Der Stadtschreiber
Durch Departement für Bau und Umwelt genehmigt Entscheid Nr.:
20
am:
Durch den Stadtrat in Kraft gesetzt Beschluss Nr.:
Frauenfeld I Sirnach I Winterthur bhateam ingenieure ag I Breitenstrasse 16 18501 Frauenfeld Tel. +41 52 724 03 00 I [email protected] I www.bhateam.ch
Projekt-Nr. 5434.28 | Datum: 16.11.2020
am:
GM. 2 0ZA
KANTON THURGAU DEPARTEMENT FÜR BAU UND UMWELT 8500 FRAUENFELD
Stadt Weinfelden
Genehmigung
Gestaltungsplan ’Bannau' | Sonderbauvorschriften
2
Inhalt A.
Allgemeines
3
B.
Bauvorschriften
3
C.
Gestaltungsvorschriften
4
D.
Umgebungsgestaltung
5
E.
Erschliessung
5
F.
Schlussbestimmungen
7
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Stadt Weinfelden
Genehmigung
3
Gestaltungsplan ’Bannau' | Sonderbauvorschriften
A.
Allgemeines
Art. 1 Geltungsbereich und Zweck
Art. 2 1
Der Gestaltungsplan gilt für den im Plan 1: 500 bezeichneten Perimeter.
2
Der Gestaltungsplan bezweckt eine geordnete und auf die örtlichen Verhältnisse abge¬ stimmte Bebauung, die eine flächensparende und zweckmässige Erschliessung vorsieht und eine angemessene Verdichtung an gut erschlossener Lage ermöglicht. Er regelt die Aussenraumgestaltung im Planungsgebiet, schafft eine wohnliche, attraktive Siedlung mit reduziertem Energieverbrauch und erzielt dadurch eine gesamthaft bessere Siedlungsge¬ staltung im Sinne von § 24 Abs. 2 PBG.
Bestandteile und Verbindlichkeiten 1
Der Gestaltungsplan setzt sich zusammen aus dem Plan 1: 500, den Sonderbauvorschrif¬ ten und dem Planungsbericht.
2
Der Plan 1 : 500 und die Sonderbauvorschriften sind allgemein verbindlich. Der Planungs¬ bericht sowie das dem Gestaltungsplan zu Grunde liegende Projekt, inkl. Freiraumkonzept haben erläuternden Charakter.
B.
Bauvorschriften
Art. 3 Tabelle der Höchst- und Mindestmasse
Für die Baubereiche gelten folgende Vorschriften: Max. Fassadenhöhe (FH)
14.00 m
Grenzabstand klein / gross
Gemäss Baubereiche
Max. Gebäudelänge / Gebäudebreite
Gemäss Baubereiche
Geschossflächenziffer (GFZ) max.
1.22
Geschossflächenziffer (GFZ) min.
1.05
Empfindlichkeitsstufe (LSV)
ES III
Die obersten 2.5 m der festgelegten Fassadenhöhe (FH) sind nur beim Bau eines Attikageschosses gern. § 29 PBV bebaubar.
Art. 4 Einbautiefe
Unterirdische Bauten sind bis zu einer maximalen Einbautiefe von 422 m.ü.M. zulässig.
Art. 5 Abbruch bestehende Bauten / Anlagen
Vor Baubeginn sind die im Plan gelb bezeichneten Bauten und Anlagen, soweit erforderlich, abzubrechen.
Art. 6 Baubereich Ersatzneubau
1
Der Ersatz des bestehenden Einfamilienhauses ist innerhalb des Baubereichs Ersatzneu¬ bau zulässig.
2
Der Ersatzneubau ist als dreigeschossiges Volumen auszugestalten. Die Erstellung eines Attikageschosses ist nicht gestattet.
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Stadt Weinfelden Gestaltungsplan 'Bannau' | Sonderbauvorschriften
Art. 7 Genehmigung
4
Baubereich Hauptbauten Die Baubereiche dienen der Erstellung von Mehrfamilienhäusern. Baikone sind in Form von Loggien innerhalb der Baubereiche zu realisieren.
Art. 8
Art. 9
Art. 10
Art. 11 Umgebungsfläche
1
Die als Umgebungsflächen definierten Bereiche sind grossmehrheitlich als intensiv be¬ wirtschaftete Rasenflächen zu erstellen. Die Versiegelung der Flächen hat sich dabei auf ein Minimum zu beschränken.
2
Kleinbauten, Gerätehäuschen gemäss § 99 Abs. 1 Buchstabe 3 PBG, Anlagen sowie Wege sind zugelassen, sofern sie für die Nutzung des Freiraums erforderlich sind und die Aussenraumqualität nicht schmälern.
Spiel- und Freizeitflächen 1
Es sind Spiel- und Sitzmöglichkeiten zu erstellen und dauernd zu erhalten. Der Bereich ist als Aufenthaltsort, mit naturnaher, einheimischer Bepflanzung zu gestalten.
2
Kleinbauten und Anlagen, die dem Zweck der Spiel- und Freizeitflächen dienen, sind zu¬ lässig.
Privatfläche Erdgeschoss 1
Gartensitzplätze und private Nutzungen der Erdgeschosswohnungen dürfen sich nur in¬ nerhalb der 'Privatfläche Erdgeschoss' befinden.
2
Kleinbauten, Gerätehäuschen gemäss § 99 Abs. 1 Buchstabe 3 PBG, Anlagen sowie Wege sind zugelassen, sofern sie für die Nutzung des Freiraums erforderlich sind und die Aussenraumqualität nicht schmälern.
3
Einfriedungen sind in zweckmässigen Umfang zulässig, sofern sie die Aussenraumqualität nicht schmälern. Es sind ausschliesslich standortgerechte Büsche und Hecken zu verwen¬ den.
Wiesenfläche (extensiv) Die Bereiche sind als Magerwiesen zu erstellen, dauernd zu erhalten und überwiegend ex¬ tensiv zu bewirtschaften.
C.
Gestaltungsvorschriften
Art. 12 Fassadengestaltung
1
Die Bauten der Baubereiche Hauptbauten und Ersatzneubau müssen in ihrer äusseren Er¬ scheinung hinsichtlich Fassadengestaltung, Fassadengliederung, Materialität, Farbgebung sowie Dachgestaltung ein einheitliches Bild vermitteln und den gleichen architektoni¬ schen Ausdruck aufweisen. Grelle Farben sind nicht zulässig.
2
Bei der Ausgestaltung der Fassade ist der Leitfaden 'Vogelfreundliches Bauen mit Glas und Licht' der Schweizerischen Vogelwarte zu beachten.
3
Die genaue Materialwahl, Fassadenstruktur und Farbgebung sind im Baubewilligungsver¬ fahren mittels Färb- und Materialkonzept einzureichen.
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Stadt Weinfelden Gestaltungsplan 'Bannau' | Sonderbauvorschriften
14 weitere Artikel
Art. 13 Genehmigung
5
Dachgestaltung 1
Die neuen Gebäude sind mit Flachdächer auszugestalten. Bei einer dachintegrierten So¬ larstromanlage ist eine Dachneigung von maximal 8% zulässig.
2
Nicht begehbare Flachdächer sind unter Berücksichtigung der jeweils gültigen SIA-Norm (SN 564 312) zu begrünen, sofern sie nicht für die Nutzung erneuerbarer Energien genutzt werden.
3
Technisch bedingte Aufbauten dürfen die Fassadenhöhe um max. 1.50 m überragen. Mit Ausnahme der Sonnenkollektoren müssen sie zudem um mindestens das Mass ihrer ei¬ genen Höhe von der Fassade zurückversetzt sein. Sie sind in Material und Farbe mög¬ lichst unauffällig auszuführen.
D.
Umgebungsgestaltung
Art. 14 Terraingestaltung
Aufschüttungen sind im Rahmen von Hochwasserschutzmassnahmen zulässig. Dabei sind sie in ihrer Höhe auf max. 1.00 m zu beschränken.
Art. 15
Art. 16 Aussenraumgestaltung
1
Mit dem Baugesuch ist ein Projektplan der Umgebungsgestaltung gemäss dem im Pla¬ nungsbericht beschriebenen Aussenraum- und Bepflanzungskonzept einzureichen.
2
Es sind einheimische, standortgerechte Pflanzen zu verwenden.
3
An den im Plan schematisch dargestellten Standorten 'Baumpflanzungen' sind Hoch¬ stamm (Alleebäume) und mehrstämmige Solitärgehölze zu pflanzen.
4
Die Baumpflanzungen sind durch einheimische Blüten- und Wildgehölze gemäss Aussen¬ raum- und Bepflanzungskonzept zu ergänzen.
Unterhaltskorridor Der Unterhaltskorridor dient zum Unterhalt des Fliessgewässers 'Giessen'. Bauten und Anla¬ gen sind nicht zulässig. Befahrbare Pflanzungen wie Magerwiesen oder ähnliche sind zulässig.
E.
Erschliessung
Art. 17 Langsamverkehrsverbindung
Für die gebietsinterne Erschliessung der Bauten sind Wege mit einer Breite von mindestens 1.80 m und maximal 2.50 m zu erstellen.
Art. 18 Notzufahrt
Die im Plan bezeichnete Notzufahrt muss für Rettungsfahrzeuge dauerhaft freigehalten wer¬ den und befahrbar sein. Die Notzufahrt ist nach der Richtlinie für Feuerwehrzufahrten, Bewegungs- und Stellflächen (Feuerwehrkoordination Schweiz FKS) zu erstellen.
Art. 19 Tiefgarage und Parkierung
1
Die maximale Ausdehnung der Tiefgarage ist durch den Baubereich Tiefgarage festgelegt. Die Zufahrt in die Tiefgarage erfolgt an der im Plan 1 : 500 bezeichneten Stelle.
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Stadt Weinfelden Gestaltungsplan 'Bannau' | Sonderbauvorschriften
Genehmigung 6
2
Die Tiefgaragenabfahrt ist im Plan dargestellten Bereich gedeckt auszuführen und zu be¬ grünen.
3
Pro Wohnung sind 1.25 Abstellplätze für Bewohner und Besucher zu erstellen. Davon sind 1.05 Abstellplätze für Bewohner und 0.20 für Besucher auszuweisen. Für andere Nutzun¬ gen gilt das Reglement über die Abstellplätze für Fahrzeuge.
4
An den im Plan bezeichnten Stellen sind oberirdische Besucherparkplätze anzuordnen. Die oberirdischen Parkplätze sind mit versickerungsfähigem Untergrund auszustatten. Die Besucherparkplätze sind entsprechend zu markieren und für diesen Zweck dauernd frei¬ zuhalten.
5 Die Bewohnerparkplätze sind unterirdisch zu erstellen. Für mindestens 50% der zu erstel¬ lenden Bewohnerparkplätze ist eine Ladeinfrastrukturfür Elektrofahrzeuge vorzubereiten.
Art. 20
Art. 21
Art. 22 Zweirad-Abstellplätze
1
Es sind ausreichend Kurz- und Langzeitabstellplätze in den im Plan 1 : 500 dargestellten Bereichen zu realisieren.
2
Pro Zimmer ist mindestens 1 Zweiradabstellplatz zu erstellen. Dabei sind mindestens 1/3 der Zweiradabstellplätze oberirdisch, gut beleuchtet und mehrheitlich gedeckt bereitzu¬ stellen.
Lärm 1
Zur Einhaltung der Immissionsgrenzwerte sind im Haus Süd folgende Massnahmen um¬ zusetzen: a. Lärmempfindliche Räume sind grundsätzlich so anzuordnen, dass sie auf der teilweise oder ganz lärmabgewandten Seite zu liegen kommen. b. Im Erdgeschoss zur Lagerstrasse sind nur lärmunempfindliche Räume und Räume in Betrieben gemäss Art. 42 LSV zulässig. c. Offene Baikone und Loggien Richtung Süden (parallel zur Lagerstrasse) sind gemäss Vollzugshilfe des kantonalen Tiefbauamtes Thurgau «Bauen in lärmbelasteten Gebie¬ ten» umzusetzen. d. Sind alle gestalterischen Massnahmen ausgeschöpft, ist ein Gesuch um Zustimmung nach LSV Art. 31 Abs. 2 einzureichen. Die Anforderungen gemäss Vollzugshilfe kantona¬ les Tiefbauamt, Bauen in lärmbelasteten Gebieten müssen kumulativ erfüllt sein.
2
Können im Baubewilligungsverfahren andere Massnahmen mit der gleichen akustischen Wirkung nachgewiesen werden, sind diese als Ersatz zulässig.
3
Wo die Lärmwerte überschritten sind, sind die erhöhten Anforderungen an den Schall¬ schutz unter Berücksichtigung der jeweils gültigen SIA-Norm einzuhalten und nachzuwei¬ sen.
Werkleitungen und Entwässerung 1
Das Planungsgebiet ist voll erschlossen. Alle erforderlichen Hausanschlüsse sind privat zu erstellen. Die Ableitung von Regenabwasser hat gemäss Art. 7 Abs. 2 GSchG prioritär über Versickerungsanlagen zu erfolgen. Nur unter gewissen Voraussetzungen darf davon abge¬ wichen werden.
2
Die Entwässerung hat entsprechend dem Gestaltungplan beigelegten Entwässerungskon¬ zept zu erfolgen.
bhateam ingenieure ag | Frauenfeld P:\5434 Weinfelden, Allg.Beratung\5434.0.0028 Weinfelden, GP Nr. 107, Bannau\08_Genehmigung_3.0\Dokumente_Berechnungen\SBV-GP_Nr.l07 Bannau20-ll-16_wsc.docx
Stadt Weinfelden Gestaltungsplan 'Bannau' | Sonderbauvorschriften
Art. 23
Art. 24
Art. 25 Genehmigung
7
Entsorgungsstandort 1
Für die Abfallentsorgung ist die erforderliche Fläche für einen Kehrichtsammelplatz oder die Installation von Unterflurcontainern in den im Plan ausgeschiedenen Bereich bereit¬ zustellen. Die Anlagen haben sich funktional und gestalterisch gut in die Umgebung ein¬ zugliedern.
2
Soweit öffentliche Sammelstellen in angemessener Distanz vorhanden sind, kann ganz oder teilweise auf die Errichtung einer solchen Sammelstelle verzichtet werden.
Energie 1
Neubauten haben den Minergie-P-Baustandard zu erfüllen oder deren opake Teile der Aussenhülie einen U-Wert von 0.12 W/m2K oder weniger und deren Fenster einen U-Wert von 0.8 W/m2K oder weniger einzuhalten.
2
Auf 50% der nutzbaren Dachflächen der Baubereiche Hauptbauten und Ersatzneubau sind Solarstromanlagen zu realisieren.
3
Die Neubauten sind an den bestehenden Wärmeverbund anzuschliessen. Eine Verlage¬ rung der Heizzentrale an einen Standort ausserhalb des Gestaltungsplangebietes ist zu¬ lässig.
Hochwasserschutz Mit dem Baugesuch ist ein Objektschutznachweis gemäss den im Planungsbericht beschrie¬ benen Massnahmen einzureichen.
F.
Schlussbestimmungen
Art. 26 Inkrafttreten
Nach der Genehmigung durch das Departement für Bau und Umwelt setzt der Stadtrat den Gestaltungsplan Nr. 107 'Bannau' auf einen von ihm zu bestimmenden Zeitpunkt in Kraft.
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