Cham Bebauungsplan Nr. 32 - Papieri-Areal

Art. 1 Zweck und Bestandteile

1 Der Bebauungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die bauliche

und wirtschaftliche Entwicklung des Areals der Papierfabrik Cham. Er sichert eine hochwertige städtebauliche, architektonische und freiräumliche Gestaltung sowie eine zweckmässige Nutzung, Erschliessung und Etappierung des Papieri-Areals. 2 Der Bebauungsplan besteht aus den nachfolgenden Bestimmungen und dem

zugehörigen Plan im Massstab 1:1‘000 sowie dem wegleitenden Umgebungsgestaltungsplan vom 05.07.2016 im Massstab 1:1‘000. Der Planungsbericht nach Art. 47 RPV dient der Information und ist nicht rechtsverbindlich.

Art. 2 Richtprojekt mit Freiraumkonzept

1 Für das Papieri-Areal hat das überarbeite Richtprojekt inkl. Freiraumkonzept des

Teams Albi Nussbaumer Architekten | Boltshauser Architekten | Appert Zwahlen Partner AG Landschaftsarchitektur bei der Auslegung der Vorschriften wegleitenden Charakter. Das Freiraumkonzept vom 15.03.2016 wurde in den wegleitenden Umgebungsgestaltungsplan vom 05.07.2016 überführt.

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B

Bebauung und Nutzung.

Art. 3 Baubereiche und Mantellinien

1 Neue Gebäude sind innerhalb den im Plan festgelegten Baubereichen zu realisieren.

Die Baubereiche werden über folgende Koordinatenpunkte festgelegt: Baubereich A

Baubereich B

Baubereich C

PunktNr.

X-Achse

Y-Achse

PunktNr.

X-Achse

Y-Achse

PunktNr.

1

677232.98

226535.19

1

677113.82

226762.79

1

2

677182.38 226693.960

2

677037.79

226851.23

2

3

677199.99

226699.57

3

677051.93

226863.38

3

4

677250.59

226540.80

4

677127.91

226774.98

4

Baubereich D PunktNr.

X-Achse

1

Baubereich E Y-Achse

PunktNr.

X-Achse

677257.61

226758.44

1

2

677188.35

226889.34

3

677206.48

4

677275.73

226824.49

677116.74

226921.03

677131.45

226930.55

677193.93

226834.03

Baubereich F X-Achse

Y-Achse

677330.69

226596.23

1

677371.54

226588.73

2

677314.03

226703.95

2

677359.20

226710.94

226898.94

3

677331.33

226706.63

3

677379.60

226713.00

226768.03

4

677347.99

226598.91

4

677391.96

226590.80

Baubereich H

X-Achse

Y-Achse

677139.85 677129.16 677152.96 677163.66

226790.90 226824.23 226831.87 226798.54

PunktNr. 1 2 3 4

Baubereich I

X-Achse

Y-Achse

677197.35 677186.75 677210.55 677221.15

226740.28 226773.63 226781.19 226747.84

PunktNr. 1 2 3 4

Baubereich L

X-Achse

Y-Achse

677254.55 677243.93 677267.76 677278.39

226600.77 226634.11 226641.71 226608.36

Baubereich M2 PunktNr. 1 2 3 4

677179.24

Y-Achse

Baubereich K PunktNr. 1 2 3 4

Y-Achse

PunktNr.

Baubereich G PunktNr. 1 2 3 4

X-Achse

X-Achse

Y-Achse

677358.62 677349.44 677369.21 677377.79

226510.82 226570.22 226573.27 226517.72

PunktNr. 1 2 3 4

Y-Achse

677276.18 677265.53 677289.33 677299.97

226651.60 226684.95 226692.54 226659.20

Baubereich M1

X-Achse

Y-Achse

677314.60 677303.97 677327.88 677338.50

226498.72 226532.07 226539.69 226506.34

Baubereich Silogebäude PunktNr. 1 2 3 4

X-Achse

X-Achse

Y-Achse

677229.66 677215.23 677259.71 677274.02

226681.03 226726.43 226740.30 226694.85

PunktNr. 1 2 3 4

X-Achse

Y-Achse

677377.79 677369.21 677389.47 677397.44

226517.72 226573.27 226576.40 226524.79

Baubereich Erlebnis-Spielplatz Teuflibach PunktX-Achse Y-Achse Nr. 1 677015.90 226872.59 2 677006.70 226897.13 3 677059.83 226916.29 4 677068.61 226892.21

Der erste Koordinatenpunkt ist der südwestliche Punkt des Baubereichs. Die anderen Punkte liegen im Uhrzeigersinn an den Ecken des Baubereichs. Der Baubereich 406 umfasst das gesamte Grundstück mit der Grundstücknummer 406 gemäss rechtsgültigem Katasterplan. Der Baubereich 2981 Plus umfasst das gesamte Grundstück mit der Grundstücknummer 2981 gemäss rechtsgültigem Katasterplan inklusive einer Erweiterung bis zu den Koordinatenpunkten 677144.61/226521.78 und 677161.13/226527.07. Seite 3 von 15

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2 Die im Plan bezeichneten Mantellinien definieren den maximal bebaubaren Bereich für

oberirdische Neubauten. Die Neubauten dürfen unter Einhaltung der gesetzlichen Abstände auf die Mantellinie oder innerhalb der Mantellinie frei platziert werden. 3 Die Mantellinien definieren zudem die maximal zulässigen Gesamthöhen sowie

Pflichthöhen ab dem massgebenden Terrain (vgl. Art. 6 sowie Art. 8 Abs. 2). Davon ausgenommen sind die Baubereiche 406 und 2981 Plus (vgl. Art. 6). Die im Plan gekennzeichneten Pflichthöhen dürfen um maximal 4 m unterschritten werden. 4 Im Baubereich 2981 Plus kann entlang der Obermühlestrasse der gesetzliche

Strassenabstand unterschritten werden. Dazu wird eine Baulinie festgesetzt. 5 Wo im Plan gekennzeichnete Gebäudefluchtbereiche definiert sind, müssen Gebäude

gegenüber dem Gassenraum so platziert werden, dass eine Fluchtwirkung entlang der Fassaden entsteht. 6 Balkone sind mit Ausnahme von Abs. 7 nur innerhalb der Mantellinie zulässig. 7 Innerhalb der Gebäudefluchtbereiche dürfen Balkone maximal um 1.5 m über die

Mantellinie hinausragen, sofern die Fluchtwirkung deutlich erkennbar bleibt. 8 Vordächer dürfen bis zu 2 m über die Mantellinie hinausragen. 9 Kamine, Entlüftungsanlagen, Fassadenreinigungsanlagen, Anlagen für die Nutzung

und Umwandlung von erneuerbaren Energien, Dachterrassenbrüstungen sowie kleinere technische Aufbauten (Liftüberfahrten, Dachausstiege) dürfen maximal 2 m über die Mantellinie hinausragen. Grössere und als Volumen in Erscheinung tretende Aufbauten (Technikzentralen usw.) sind nur innerhalb der Mantellinie zulässig und so zu konzipieren, dass diese als gestalteter Gebäudeabschluss in Erscheinung treten. 10 Anlagen für die Anlieferung und die Verkehrserschliessung sowie Kleinbauten sind

auch ausserhalb der Baubereiche zulässig. 11 Lärm- und Sichtschutzwände sind innerhalb dem im Plan gekennzeichneten Bereich

zugelassen. 12 Unterirdische Bauten und Niveaubauten sind mit einer maximalen gesamten

Gebäudegrundfläche von 29‘000 m2 zusätzlich ausserhalb der Baubereiche zulässig, vorbehaltlich einer ausreichenden Überdeckung für Bepflanzungen, der Berücksichtigung des Grundwasserspiegels und unter Einhaltung eines Waldabstands von 12 m sowie des gesetzlichen Gewässerabstands. Innerhalb des urban geprägten Flussraums und des naturnahen Flussraums gemäss Art. 11 sind keine unterirdische Bauten und Niveaubauten erlaubt.

Art. 4 Massgebendes Terrain und Gesamthöhen

1 Das massgebende Terrain gemäss den Höhenlinien im Plan gilt als richtungsweisend

und ist nicht verbindlich. Es wird mit Eingabe eines Baugesuchs jeweils verbindlich festgelegt. 2 Die Gesamthöhen werden mit einer im Plan gekennzeichneten maximalen Höhenkote

der Mantellinie, welche den höchsten Punkt in m.ü.M. definiert, sichergestellt. Seite 4 von 15

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3 In Baubereichen mit Pflichthöhen entspricht die Pflichthöhe zugleich der maximalen

Gesamthöhe. Die Pflichthöhe darf um maximal 4 m unterschritten werden.

Art. 5 Historischer Gebäudebestand

1 Der Plan kennzeichnet unterschiedliche Erhaltungsziele im Umgang mit dem

historischen Gebäudebestand. 2 Gebäude mit dem Erhaltungsziel Substanzerhalt werden unter Schutz gestellt, wenn

sie die Kriterien nach §25 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz Kanton Zug erfüllen. Die Direktion des Inneren erlässt für jedes Objekt eine Schutzverfügung, welche die Eingriffsmöglichkeiten regelt. Die Schutzverfügungen müssen zum Zeitpunkt der Rechtskraft des Bebauungsplans vorliegen. 3 Falls ein Gebäude mit dem Erhaltungsziel Substanzerhalt im Rahmen der

denkmalpflegerischen Abklärungen nicht unter Schutz gestellt und von der Direktion des Innern aus dem Inventar entlassen wird, gilt für dieses Gebäude das Erhaltungsziel Volumenerhalt. 4 Für nicht unter Schutz gestellte Gebäude mit dem Erhaltungsziel Strukturerhalt gelten

folgende Eingriffsmöglichkeiten: a) Anordnung und Gestalt der Bauten sind zu bewahren. Für die Struktur und das Erscheinungsbild wesentliche Elemente sind integral zu erhalten. b) Aufbauten von max. 4 Meter sowie Anbauten sind möglich, sofern sie die Gebäudestruktur nicht massgeblich verändern oder den Umgebungsschutz geschützter Bauten beinträchtigen. c) Für das Gebäude der Papiermaschine 5 ist eine Aufstockung von max. 2 Meter erlaubt. d) Bauprojekte im Baubereich M2 sind in Bezug zum Lagerhaus durch die kantonale Denkmalpflege zu prüfen. 5 Für die Gleisanlage innerhalb des Geltungsbereichs gilt das Erhaltungsziel Strukturerhalt. Die zulässigen Eingriffsmöglichkeiten für die Gleisanlage werden auf Basis des Freiraumkonzepts projektbezogen definiert. 6 Für nicht unter Schutz gestellte Gebäude mit dem Erhaltungsziel Volumenerhalt gelten

folgende Eingriffsmöglichkeiten: a) Werden Bauten abgebrochen, ist mit Ausnahme der Gebäude Schmiede und Walzenlager – sofern für das Walzenlager Abs. 3 zur Geltung kommt – ein neues Volumen zu erstellen. b) Für Bauten ohne Baubereich (inkl. Bauten gemäss Abs. 3) definiert die bisherige Gebäudegrundfläche den Baubereich für einen Neubau. Die bisherige Höhe darf weder substanziell unter- noch überschritten werden und die Neubauten orientieren sich am Bestandsvolumen. Ein Neubau des Turbinenhauses kann vom heutigen Bestandsvolumen abweichen. Dieser hat auf die Besonderheiten des Ortes Rücksicht zu nehmen. c) Für Bauten mit Baubereich (Silogebäude) definiert die Mantellinie das zulässige Gebäudevolumen.

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d) Beim Erhalt der Gebäude sind für den Charakter wesentliche Elemente integral zu erhalten. e) Beim Erhalt der Gebäude sind Aufbauten von max. 4 Meter sowie Anbauten möglich, sofern sie die Gebäudestruktur nicht massgeblich verändern oder den Umgebungsschutz geschützter Bauten beinträchtigen. 7 Zur Sicherung des schützenswerten historischen Charakters der Bauten beidseitig entlang der Lorze werden in einem separaten Verfahren Spezialbaulinien für den Gewässerraum festgesetzt.

Art. 6 Nutzungsmass

1 Die maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche von Neu- und Bestandsbauten

innerhalb des Geltungsbereichs beträgt 170‘000 m2 und darf nicht überschritten werden. 2 Die maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche der Neubauten innerhalb der

festgelegten Baubereiche ist wie folgt festgelegt: Neubauten

maximal zulässige anrechenbare Geschossfläche (m2)

maximale Höhenkote Mantellinie gem. Art. 4 Abs. 2 (höchster Punkt in m.ü.M.)

Pflichthöhe gem. Art. 4 Abs. 3 [ja/nein] (tiefster Punkt in m.ü.M)

Baubereich A

20'820

445.00

nein

Baubereich B

14'410

446.00

nein

Baubereich C

12'210

455.00

nein

Baubereich D

21'530

459.00

nein

Baubereich E

11'620

455.50

nein

Baubereich F

9‘560

445.70

nein

Baubereich G

8'400

470.50

ja (466.50)

Baubereich H

9'010

473.50

ja (469.50)

Baubereich I

9'010

471.50

ja (467.50)

Baubereich K

8'400

468.50

ja (464.50)

Baubereich L

7'210

461.50

ja (457.50)

Baubereich M1

4'910

445.70

nein

Baubereich M2

1'200

430.50

nein

Silogebäude

2'400

439.70

ja (435.70)

Baubereich 2981 Plus

1‘990

Keine absolute Höhenfestlegung, Einbettung ins Ortsbild notwendig

nein

Baubereich 406

700

Keine absolute Höhenfestlegung, Einbettung ins Ortsbild notwendig

nein

3 Im Baubereich Erlebnis-Spielplatz Teuflibach ist keine Mantellinie festgelegt.

Ersatzneubauten sind mit max. 50% zusätzlicher anrechenbarer Geschossfläche

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gegenüber dem Bestand innerhalb des Baubereichs Erlebnis-Spielplatz Teuflibach unter Einhaltung des Waldabstandes und in vergleichbarem baulichen Volumen gestattet. 4 Die anrechenbare Geschossfläche im Baubereich Erlebnis-Spielplatz Teuflibach wird

der maximal zulässigen oberirdischen Geschossfläche gemäss Abs. 1 nicht angerechnet. 5 Das Nutzungsmass der Bestandsbauten ist unter Einhaltung der Vorgaben unter Art. 5

sowie Art. 6 Abs. 1 uneingeschränkt. 6 Detailliert begründete Ausnützungstransfers zwischen den Baubereichen können im

Einzelfall durch den Gemeinderat bewilligt werden.

Art. 7 Nutzungsart

1 Im Areal sind Wohnnutzungen (Miet-/ Eigentumswohnungen sowie preisgünstige

Wohnungen) und Arbeitsnutzungen (Dienstleistungsbetriebe sowie mässig störende Gewerbe- und Industriebetriebe, Lagerflächen, publikumsorientierte Nutzungen und Nutzungen im öffentlichen Interesse) zulässig. 2 Im Areal ist bei vollständig realisierter anrechenbarer Geschossfläche (vgl. Art. 6) ein

Wohnanteil von mindestens 50% der anrechenbaren Geschossfläche und einen Arbeitsanteil von mindestens 25% der anrechenbaren Geschossfläche einzuhalten. Die Nutzungsanteile gelten für das Gesamtareal zum Zeitpunkt des Endausbaus und nicht für die jeweiligen Baubereiche. 3 In den Baubereichen M 1 und M 2 sind ausschliesslich Arbeitsnutzungen gemäss Absatz

1 zulässig. 4 In den Baubereichen 2981 Plus und 406 ist ein Arbeitsanteil von mindestens 25%

einzuhalten. 5 Die Nutzungen im Baubereich Erlebnis-Spielplatz Teuflibach dienen ausschliesslich

dem Spielen und Betreuen von Kindern und Jugendlichen und der dazu notwendigen Einrichtungen und Anlagen. 6 Im Entwicklungsverlauf ist der minimale Wohnanteil und der minimale Arbeitsanteil

sukzessive zu realisieren. Neue Bauvorhaben sind nur bewilligungsfähig, wenn die folgenden vorgegebenen Schwellenwerte eingehalten sind: a) Erreicht oder übersteigt die realisierte anrechenbare Geschossfläche 50% der gesamten anrechenbaren Geschossfläche, müssen mindestens 40% des gesamten minimalen Wohnanteils und mindestens 40% des gesamten minimalen Arbeitsanteils sowie mindestens 50 der 100 preisgünstigen Wohnungen gemäss städtebaulichem Rahmenvertrag realisiert worden sein. b) Erreicht oder übersteigt die realisierte anrechenbare Geschossfläche 90% der gesamten anrechenbaren Geschossfläche, müssen mindesten 100% des gesamten minimalen Arbeitsanteils realisiert worden sein. Dabei können die noch zu realisierenden minimalen Arbeitsanteile der Baubereiche M1, M2, 2981 Plus und 406 angerechnet werden.

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7 Im Rahmen von Baubewilligungsverfahren zeigt die Grundeigentümerschaft die

realisierte anrechenbare Geschossfläche und die entsprechenden zu realisierenden Wohn- und Arbeitsflächen auf. Dazu etabliert die Grundeigentümerschaft ein Entwicklungsmonitoring. 8 Die Nettoverkaufsflächen im Areal dürfen insgesamt maximal 20% der maximal

realisierbaren Flächen für Arbeitsnutzungen betragen. Dabei dürfen einzelne Verkaufsgeschäfte für Güter des täglichen Bedarfs über nicht mehr als 500 m2 Nettoverkaufsfläche verfügen. Verkaufsflächen sind im Entwicklungsmonitoring auszuweisen. 9 Zwischennutzungen können den zu realisierenden Arbeitsanteilen angerechnet

werden. Sie sind im Entwicklungsmonitoring auszuweisen. 10 Werden Wohnungen als Zwischennutzungen realisiert, so sind diese dem Wohnanteil

anzurechnen. Sie sind im Entwicklungsmonitoring auszuweisen. 11 In den im Plan gekennzeichneten Baubereichen sind in den Eingangsgeschossen

mehrheitlich publikumsorientierte Nutzungen vorzusehen. In diesen Bereichen sind grundsätzlich keine Wohnnutzungen zulässig. Davon ausgenommen sind der Wohnnutzung dienende Nebenräume und Erschliessungsanlagen.

Art. 8 Städtebauliche und architektonische Gestaltung

1 Bauten und Anlagen sowie Freiräume sind für sich und in ihrem Zusammenhang mit

der baulichen und landschaftlichen Umgebung im Ganzen so zu gestalten, dass eine besonders gute Gesamtwirkung entsteht. Diese Anforderung gilt auch für Materialien, Farben, Beleuchtung und Signaletik. 2 Diese Grundsätze gelten auch bei einer etappenweisen Realisierung der Überbauung. 3 Neubauten sind grundsätzlich mit Flachdächern zu erstellen. Bei besonders

hochwertiger Gestaltung oder zur verbesserten Integration von Dachaufbauten sind alternative Dachformen möglich. Flachdächer sind zu begrünen und mit einer angemessenen Retentionsmöglichkeit auszubilden, wenn dies zweckmässig sowie technisch möglich und wirtschaftlich zumutbar ist. Als Terrassen genutzte Dachflächen sowie Flachdachanteile mit Anlagen für die Nutzung und Umwandlung von erneuerbaren Energien sind hiervon ausgenommen. 4 Für Neubauten in den Baubereichen 2981 plus und 406 gilt ein erhöhter

Gestaltungsanspruch. Der Einbettung ins Ortsbild und den Besonderheiten des Orts sind angemessen Rechnung zu tragen. 5 Die zulässige anrechenbare Geschossfläche im Baubereich F ist ab dem Erdgeschoss

in mindestens zwei Gebäudevolumen zu realisieren. Ein über den gesamten Baubereich F durchgehendes Erdgeschoss ist zulässig.

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Art. 9 Kanton Zug

Städtebauliche und architektonische Qualitätssicherung

1 Die Qualitätssicherung erfolgt durch einen Beirat. Der Beirat besteht aus einer jeweils

gleichen Anzahl externer Fachpersonen, Vertretungen der Einwohnergemeinde und Vertretungen der Grundeigentümerschaft. Ist die Einwohnergemeinde selbst Grundeigentümerin kann sie die Vertretungen der Grundeigentümerschaft dennoch nicht mitbestimmen. 2 Jedes Bauvorhaben wird dem Beirat zur Beurteilung vorgelegt. Der Beirat spricht

Empfehlungen in Bezug auf die gestalterische Qualität und Nutzung des Bauvorhabens sowie die Wahl eines geeigneten Verfahrens aus. Er kann keine Entscheide der Bewilligungsbehörde vorwegnehmen oder Entscheide von Verfahrensjurys beeinflussen oder verändern. 3 Bei massgeblichen baulichen und aussenräumlichen Bauvorhaben besteht die Pflicht,

Konkurrenzverfahren durchzuführen. Der Beirat spricht Empfehlungen betreffend der Notwendigkeit zur Durchführung von Konkurrenzverfahren aus.

Art. 10 Etappierung

1 Eine etappierte Ausführung der Bauten ist zulässig, wobei jede Etappe in sich eine

städtebaulich und freiräumlich gute Lösung ergeben und die Erschliessung funktionsfähig sein muss. 2 Die letzte Etappe mit mindestens zwei Baubereichen darf frühestens 15 Jahre nach der

Genehmigung des Bebauungsplanes bezogen werden. Davon ausgenommen sind die Baubereiche M 1 und M 2, der Baubereich Erlebnis-Spielplatz Teuflibach und die Baubereiche 2981 Plus und 406. 3 Das Lagerhaus muss bis spätestens 3 Jahre nach Genehmigung des

Bebauungsplanes einer Zwischennutzung oder definitiven Nutzung zugeführt werden. 4 Falls zum frühesten Bezugstermin eines Bauvorhabens, mit welchem 50% der

gesamten zulässigen anrechenbaren Geschossfläche überschritten werden, die Umfahrung Cham-Hünenberg (UCH) nicht realisiert ist, sind die verkehrlichen Konsequenzen dieses Baugesuchs und der weiteren möglichen Baugesuche neu zu beurteilen. Dabei muss für die weiteren Baugesuchen nachgewiesen werden, dass und wie die bauliche Entwicklung auch ohne UCH weitergeführt werden kann. Sofern die Erschliessungsqualität nicht ausreicht, sind durch die Grundeigentümerschaft verkehrslenkende Massnahmen innerhalb des Geltungsbereichs umzusetzen. 5 Im Zusammenhang mit einer zweckmässigen Etappierung und Erschliessung sind

temporäre Erschliessungslösungen inkl. Anlieferung und Notzufahrt, mit Ausnahme von Abs. 6, sowie temporäre Freiraumlösungen zulässig. 6 Temporäre Erschliessungslösungen über die neue Brücke sind nicht zulässig. 7 Baubewilligungen werden nur erteilt, sofern die Freiraumgestaltung im direkten Umfeld

des jeweiligen Baubereichs zusammen mit dem Baubereich gemäss Art. 11 geplant und umgesetzt wird.

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8 Die Massnahmen zur ökologischen Aufwertung des Lorzenraums erfolgen spätestens

bei Realisierung von 50% der zulässigen anrechenbaren Geschossfläche oder zum Zeitpunkt der Realisierung der Brücke oder der Realisierung der Umnutzung des Gebäudes Papiermaschine 5.

C

Freiraum und Ökologie

Art. 11 Freiraumgestaltung

1 Die Gestaltung der Freiräume hat nach einem einheitlichen, übergeordneten

Gestaltungskonzept zu erfolgen, welches den Zusammenhang und die Gliederung des Areals sicherstellt und eine besonders gute Gesamtwirkung erzielt. 2 Der Umgebungsgestaltungsplan vom 05.07.2016 mit dem Freiraumkonzept vom

15.03.2016 von Appert Zwahlen Partner AG erläutert die Leitideen der Freiraumgestaltung. Es hat bei der Auslegung der Vorschriften wegleitenden Charakter. 3 Der Bebauungsplan legt unterschiedliche Freiraumtypologien räumlich fest. Für diese

Freiraumtypologien gelten die folgenden Nutzungs- und Gestaltungsprinzipien: a) Zentraler Platz: Die Gestaltung des zentralen Platzes hat die beabsichtigte hohe Nutzungsintensität zu berücksichtigen. Die industrielle Vergangenheit ist in der Gestaltung aufzunehmen, und der Platz ist als befestigte Fläche auszugestalten. b) Gassenraum: Der Gassenraum darf keine räumliche Zonierung über gestalterische Elemente aufweisen. Er ist als einheitlich gestaltete, befestigte Fläche umzusetzen. Im südlichen Teil ist die Gestaltung so vorzunehmen, dass publikumsorientierte Erdgeschossnutzungen sowie die Nutzung der zugeordneten Aussenbereiche mit einer hohen Aufenthaltsqualität ermöglicht werden. c) Urbaner Quartierraum: Der Charakter und die Nutzungsintensität haben auf die Nutzung der angrenzenden Bauten Rücksicht zu nehmen. Der Übergang zum landschaftlich geprägten Freiraum ist durch zunehmende Bepflanzung oder andere gestalterische Massnahmen zu verdeutlichen. d) Landschaftlich geprägter Freiraum: Der landschaftlich geprägte Freiraum ist vorwiegend als offene Grünfläche auszugestalten. Dabei sind befestigte Flächen zu minimieren und wo möglich sickerfähig auszubilden. Innerhalb des landschaftlich geprägten Freiraums sind Gebäudezufahrten für Anlieferung und Rettungsfahrzeuge zu gewährleisten. Die Übergangszone zum Teuflibachwald ist mit einer entsprechenden Bepflanzung auszugestalten. e) Urban geprägter Flussraum: Der Charakter dieses Abschnitts ist durch befestigte Uferbereiche zu verdeutlichen. Die Erlebbarkeit des Flussraumes ist durch die Begehbarkeit des östlichen Ufers über einen Steg zu gewährleisten. f) Naturnaher Flussraum: In diesem Abschnitt ist der Uferbereich auf der westlichen Lorzenseite als naturnahe Zone auszugestalten. Zur Kompensation für die Seite 10 von 15

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Eingriffe im urban geprägten Flussraum sind ökologische Aufwertungsmassnahmen vorzusehen. g) Lorze: Innerhalb des Geltungsbereichs wird die Lorze auf der gesamten Fliessstrecke ökologisch aufgewertet und die Fischgängigkeit beim Kraftwerk wiederhergestellt.

Art. 12 Umsetzung der Freiraumgestaltung

1 Im Rahmen der Entwicklung auf der Grundlage des Bebauungsplans sind die

Freiraumtypologien in Anlehnung an den Umgebungsgestaltungsplan vom 05.07.2016 inkl. Freiraumkonzept vom 15.03.2016 qualitätsvoll zu gestalten und zu bepflanzen. Werden im Rahmen einzelner Bauprojekte wesentliche Änderungen gegenüber dem Umgebungsgestaltungsplan vom 05.07.2016 vorgenommen, muss eine mindestens gleichwertige Qualität erzielt werden. 2 Es sind vornehmlich einheimische Pflanzen zu verwenden. Rasen- und Wiesenflächen

sind als artenreiche Vegetationsräume zu erstellen und zu unterhalten. 3 Neue Balkone oder Stege an Gebäuden, welche in den Gewässerraum ragen, sind mit

Ausnahme von Abs. 4 nicht zulässig. 4 Stege im Gewässerraum entlang von Gebäuden sind nur im Plan ausgewiesenen

Bereich zulässig. Dazu wird in einem separaten Verfahren eine Spezialbaulinie für Auskragungen / Uferweg festgesetzt. 5 Ab dem Zeitpunkt der Realisierung des Steges entlang dem Gebäude

Papiermaschinen 1-4 sind entlang dem Gebäude (Nord-Süd-Richtung) und durch das Gebäude (Ost-West-Richtung) durchgängige Wegverbindungen zu gewährleisten. Kann die Nord-Süd-Verbindung nicht vollständig ausserhalb des Gebäudes realisiert werden, hat die Verbindung innerhalb des im Plan gekennzeichneten Durchquerungsbereichs zu erfolgen. Die Ost-West-Verbindung ist im bezeichneten Durchquerungsbereich zu realisieren. 6 Lärm- und Sichtschutzwände gemäss Art. 3 Abs. 11 sind für sich und in ihrem

Zusammenhang mit der baulichen und landschaftlichen Umgebung besonders gut zu gestalten. Es gelten die Anforderungen gemäss §12 BO. 7 Der Freiraum ist bei jeder Bauetappe mit zu gestalten. Temporäre Lösungen sind

zulässig. Es ist über den ganzen Entwicklungszeitraum eine hohe Freiraumqualität zu gewährleisten. Diese wird durch den Beirat begleitet.

D

Verkehr