Ausweisung

1.

Der Aufschub der Vollstreckbarkeit ist eine vorsorgliche Massnahme sui generis (Staehelin, in: Staehelin/Grolimund, Zivilprozessrecht, 4. Auflage, Zürich 2024, § 22 N 3a). Zuständig zum Erlass vorsorglicher Massnahmen vor Rechtshängigkeit der Hauptsache sind die Präsidentinnen oder Präsidenten des in der Hauptsache zuständigen Gerichts (§ 41 Abs. 1 Gerichtsorganisationsgesetz [GOG, SG 154.100]). Über Berufungen gegen Entscheide des Zivilgerichts entscheidet das Appellationsgericht (§ 88 Abs. 1 GOG). Damit ist für den Entscheid über das Gesuch der Mieter vom 9. Januar 2026 der Appellationsgerichtspräsident zuständig (vgl. AGE DGZ.2025.3 vom 19. Juni 2025 E. 1, DGZ.2022.3 vom 2. Dezember 2022 E. 1, DGZ.2021.1 vom 29. April 2021 E. 1).

2.

2.1

Der Entscheid des Zivilgerichts vom 29. Dezember 2025 betreffend Ausweisung im Verfahren um Rechtsschutz in klaren Fällen ist ein erstinstanzlicher Endentscheid in einer vermögensrechtlichen Angelegenheit. Solche Entscheide unterliegen der Berufung, wenn der Streitwert der zuletzt aufrechterhaltenen Rechtsbegehren mindestens CHF 10'000.– beträgt (Art. 308 der Schweizerischen Zivilprozessordnung [ZPO, SR 272]). Wird dieser Streitwert nicht erreicht, so kann der Entscheid mit Beschwerde angefochten werden (Art. 319 lit. a ZPO). Auf der Grundlage des Leitentscheids BGE 144 III 346 hat das Appellationsgericht für die Festsetzung des Streitwerts bei Ausweisungsverfahren die folgenden Regeln entwickelt: In Ausweisungsverfahren, bei denen die Beendigung eines (unbefristeten) Mietverhältnisses ebenfalls Streitgegenstand ist und deren Unzulässigkeit eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren (Art. 271a Abs. 1 lit. e des Obligationenrechts [OR, SR 220]) auslösen würde, entspricht der Streitwert dem Mietwert für drei Jahre (AGE ZB.2025.80 vom 16. Oktober 2025 E. 1.1.1, ZB.2025.3 vom 31. Januar 2025 E. 1, ZB.2024.32 vom 7. August 2024 E. 1; vgl. BGE 144 III 346 E. 1.2.2). Da Nichtigkeits- und Unwirksamkeitsgründe vorfrageweise von Amtes wegen zu prüfen sind, ist die Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses in der Regel auch dann Streitgegenstand in diesem Sinn, wenn die Gültigkeit der Kündigung vom Mieter nicht bestritten wird (AGE ZB.2025.80 vom 16. Oktober 2025 E. 1.1.1, ZB.2018.50 vom 11. Dezember 2018 E. 1.1, BEZ.2018.64 vom 15. Januar 2019 E. 1.1.1). Wenn es im Verfahren hingegen nur um die Frage der Ausweisung geht, besteht das wirtschaftliche Interesse der Parteien im Mietwert, der durch die Verzögerung infolge des Summarverfahrens selber entsteht. Diesbezüglich ist unabhängig von allfälligen kantonalen Unterschieden in der tatsächlichen Bewältigung solcher Summarverfahren von einer Dauer von sechs Monaten auszugehen (BGE 144 III 346 E. 1.2.1; BGer 4A_495/2023 vom 5. Dezember 2023 E. 1.2,4A_346/2022 vom 1. November 2022 E. 2.2; AGE ZB.2025.80 vom 16. Oktober 2025 E. 1.1.1, BEZ.2023.37 vom 21. Juni 2023 E. 1). Nur um die Frage der Ausweisung geht es, wenn bereits ein rechtskräftiger Entscheid hinsichtlich der Gültigkeit der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt (AGE ZB.2025.80 vom 16. Oktober 2025 E. 1.1.1; vgl. AGE BEZ.2018.64 vom 15. Januar 2019 E. 1.1.1, ZB.2018.50 vom 11. Dezember 2018 E. 1.1). Mit dieser Abgrenzung wird sichergestellt, dass der Streitwert und damit die Frage, welches Rechtsmittel gegen den erstinstanzlichen Entscheid zur Verfügung steht, nicht von den im Rechtsmittelverfahren erhobenen Rügen abhängen. Sie dient damit der Vorhersehbarkeit und Rechtssicherheit. Zudem steht sie im Einklang mit dem in Art. 308 Abs. 2 ZPO festgehaltenen Grundsatz, wonach bereits im Zeitpunkt des erstinstanzlichen Entscheids feststeht, ob dieser berufungsfähig ist oder nicht (AGE ZB.2025.80 vom 16. Oktober 2025 E. 1.1.1, ZB.2018.50 vom 11. Dezember 2018 E. 1.1). Für die Streitwertberechnung ist nicht der Nettomietzins massgebend, sondern der Bruttomietzins (AGE BEZ.2023.37 vom 21. Juni 2023 E. 1, ZB.2019.8 vom 6. Juni 2019 E. 1).

2.2

Im Rahmen der Beurteilung des vorliegenden Gesuchs kann offenbleiben, ob die Beendigung des Mietverhältnisses Streitgegenstand der angekündigten Berufung sein wird. Wenn dies nicht der Fall ist, entspricht der Streitwert dem Bruttomietzins für sechs Monate und damit CHF 16'722.–. Somit ist der Entscheid des Zivilgerichts vom 29. Dezember 2025 in jedem Fall mit Berufung anfechtbar. Davon gehen im Übrigen auch die Mieter selbst aus.

3.

3.1

Wenn gegen einen ohne schriftliche Begründung eröffneten Entscheid ein Rechtsmittel zur Verfügung steht, das wie die Berufung gemäss Art. 315 Abs. 1 ZPO von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung hat, wird der Entscheid erst vollstreckbar, wenn innert zehn Tagen keine schriftliche Begründung verlangt wird, innert der Rechtsmittelfrist des Rechtsmittel nicht erhoben wird, auf das Rechtsmittel verzichtet wird, das Rechtsmittel zurückgezogen wird, die Rechtsmittelinstanz die vorzeitige Vollstreckbarkeit bewilligt oder der Entscheid der Rechtsmittelinstanz eröffnet wird (vgl. Staehelin, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 4. Auflage 2025, Art. 336 N 13; für den Fall der Eröffnung des Entscheids der Rechtsmittelinstanz ohne schriftliche Begründung vgl. Art. 112 Abs. 2 des Bundesgerichtsgesetzes [BGG, SR 173.110] und Kriech, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2025, Art. 239 N 8a). Unter Vorbehalt der Bewilligung der vorzeitigen Vollstreckbarkeit ist ein ohne schriftliche Begründung eröffneter Entscheid, gegen den ein Rechtsmittel mit gesetzlicher Suspensivwirkung zur Verfügung steht, somit von Gesetzes wegen grundsätzlich nicht vollstreckbar, solange die Frist für das Ersuchen um Nachlieferung einer schriftlichen Begründung nicht ungenutzt abgelaufen ist (vgl. Sogo/Naegeli, in: Oberhammer et al. [Hrsg.], Kurzkommentar ZPO, 3. Auflage, Basel 2021, Art. 239 N 22c).

3.2

Gemäss Art. 315 Abs. 1 ZPO hemmt die Berufung die Rechtskraft und die Vollstreckbarkeit des angefochtenen Entscheids im Umfang der Anträge. Keine aufschiebende Wirkung hat gemäss Art. 315 Abs. 2 ZPO die Berufung gegen Entscheide über das Gegendarstellungsrecht, vorsorgliche Massnahmen, Anweisungen an die Schuldner und die Sicherstellung des Unterhalts. Diese Aufzählung ist abschliessend (Hilber/Reetz, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 4. Auflage 2025, Art. 315 N 46). Der Entscheid des Zivilgerichts vom 29. Dezember 2025 wird von keinem der Ausnahmefälle von Art. 315 Abs. 2 ZPO erfasst. Folglich hat eine Berufung gegen diesen Entscheid im Umfang der Anträge aufschiebende Wirkung. Mit Eingabe vom 9. Januar 2026 haben die Mieter die Nachlieferung einer schriftlichen Begründung verlangt. Folglich ist der Entscheid des Zivilgerichts vom 29. Dezember 2025 weder rechtskräftig noch vollstreckbar, solange die Mieter es nicht versäumen, innert zehn Tagen seit der nachträglichen Zustellung der Entscheidbegründung beim Appellationsgericht eine Berufung einzureichen (vgl. Art. 311 Abs. 1 und Art. 314 Abs. 1 in Verbindung mit Art. 248 lit. b ZPO), die Mieter nicht auf eine Berufung verzichten, die Mieter ihre allfällige Berufung nicht zurückziehen und das Appellationsgericht im Fall einer Berufung der Mieter seinen Entscheid nicht eröffnet hat. Damit haben die Mieter kein schutzwürdiges Interesse daran, dass das Appellationsgericht der angekündigten Berufung vorsorglich aufschiebende Wirkung erteilt oder den Vollzug der angeordneten Räumung sistiert. Auf die Anträge, der angekündigten Berufung die aufschiebende Wirkung zu erteilen und den Vollzug der angeordneten Räumung zu sistieren, ist daher mangels Rechtsschutzinteresses nicht einzutreten (vgl. Art. 59 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a ZPO). Im Übrigen wären diese Anträge abzuweisen, weil die Möglichkeit des Aufschubs der Vollstreckbarkeit gemäss Art. 315 Abs. 4 lit. b ZPO nur in den Fällen nach Art. 315 Abs. 2 ZPO besteht und der Entscheid des Zivilgerichts vom 29. Dezember 2025 von dieser Bestimmung nicht erfasst wird.

3.3

Mit ihrem Eventualantrag ersuchen die Mieter um Bestätigung der aufschiebenden Wirkung der angekündigten Berufung. Dabei handelt es sich um ein Feststellungsbegehren. Auf ein solches ist nur einzutreten, wenn die gesuchstellende Partei ein Feststellungsinteresse nachweist (vgl. Art. 59 Abs. 1 und Abs. 2 lit. a ZPO; Bopp, in: Sutter-Somm et al. [Hrsg.], Kommentar zur ZPO, 4. Auflage 2025, Art. 88 N 8 f.; Weber, in: Basler Kommentar, 4. Auflage 2025, Art. 88 ZPO N 9 und 17). Ein solches setzt insbesondere voraus, dass eine Ungewissheit über Bestand oder Inhalt eines Rechts oder Rechtsverhältnisses besteht (vgl. Füllemann, in: Brunner et al. [Hrsg.], ZPO Kommentar, 3. Auflage, Zürich 2025, Art. 88 N 7 f.; Weber, a.a.O., Art. 88 ZPO N 9). Eine solche ist von den anwaltlich vertretenen Mietern in ihrem Gesuch nicht einmal ansatzweise dargelegt worden und ist auch nicht ersichtlich. Aus den vorstehend dargelegten Gründen (vgl. oben E. 2 und 3.1 f.) kann vielmehr kein ernsthafter Zweifel daran bestehen, dass der Entscheid des Zivilgerichts vom 29. Dezember 2025 zurzeit weder rechtskräftig noch vollstreckbar ist und dass eine allfällige Berufung gegen diesen Entscheid von Gesetzes wegen aufschiebende Wirkung hat. Dafür, dass diese Rechtslage von der Vermieterin oder vom Zivilgericht in Frage gestellt würde, fehlt jeglicher Hinweis. Folglich ist auch auf das Eventualbegehren mangels Rechtsschutzinteresses nicht einzutreten.

4.

Entsprechend dem Ausgang des Gesuchsverfahrens haben die Mieter die Prozesskosten zu tragen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Die Gerichtskosten des Gesuchsverfahrens werden in Anwendung von § 10 Abs. 1 des Gerichtsgebührenreglements (GGR, SG 154.810) auf CHF 200.– festgesetzt.