JTAPI/408/2025

1.

E______ Sàrl est propriétaire de la parcelle n° 1______ de la commune de F______ (ci-après : la commune), qui se situe en zone 4B protégée.

2.

Des bâtiments y sont érigés, dont un immeuble d’habitation à plusieurs logements (n° D2______) et un bâtiment comprenant un garage, une buanderie et un local artisanal (n° D3______).

3.

Le 17 mars 2022, par le biais de son architecte, E______ Sàrl a déposé une demande en vue de démolir le bâtiment n° D3______ auprès du département du territoire (ciaprès : le département). L’architecte a indiqué que sa mandante désirait démolir ce bâtiment construit en 1940, qui n’était plus utilisé depuis plusieurs années, et une extension, édifiée sans autorisation, servant de dépôt et atelier.

4.

Lors de l’instruction de cette demande, enregistrée sous la référence M 4______, les préavis usuels ont été requis et émis. En particulier, la commission de la nature, des monuments et des sites (ci-après : CMNS) a rendu un préavis favorable, le 16 mai 2022, sous condition que l’autorisation de construire du projet de remplacement soit octroyée.

5.

Le 9 juin 2022, par le biais du même architecte, E______ Sàrl a déposé une demande d’autorisation de construire préalable portant sur la construction d’une habitation à deux logements auprès du département ; cette demande a été enregistrée sous la référence DP 5______.

6.

Par décisions du ______ 2023, publiées dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO) du même jour, le département a délivré l’autorisation de démolir M 4______ et l’autorisation de construire préalable DP 5______.

7.

Par trois actes distincts des 14 et 20 mars 2023, par l’intermédiaire de leurs conseils, Madame A______, Messieurs B______ et Monsieur C______ (cause A/6______), Madame G______ et Monsieur H______ (cause A/7______) ainsi que Madame I______ (cause A/8______) ont interjeté recours contre la décision de construire préalable DP 5______ par devant le Tribunal administratif de première instance (ciaprès : le tribunal). Par jugement du ______ 2025 (JTAPI//2024), le tribunal a rejeté ces trois recours, qu’il avait préalablement joints sous le numéro de cause A/6______ par décision du 2 juin 2023 (DITAI/247/2023).

8.

Le 11 mai 2023, toujours par le biais du même architecte, E______ Sàrl a déposé une demande d’autorisation de construire définitive pour la construction d’une habitation à deux logements et abattage et/ou élagage d’arbres hors forêt.

9.

Lors de l’instruction de cette demande, enregistrée sous la référence DD 9______, les préavis usuels ont été requis et émis.

• les respectivement 5 et 8 juin et 3 juillet 2023, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC), la police du feu et la commune ont requis la fourniture de pièces complémentaires et la modification du projet ;

• les respectivement 5, 23, 27, 30 juin et 18 juillet 2023, l’office cantonal de l’eau (ci-après : OCEau), le service de l’air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA), l’office cantonal de l’énergie (ci-après : OCEN), le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) et l’office cantonal des transports (ci-après : OCT) ont requis la fourniture de pièces complémentaires ;

• le 5 juin 2023, l’office de l’urbanisme (ci-après : OU) a préavisé favorablement, sans observation, signalant que le projet devait être évalué par le SMS ;

• le 6 juin 2023, la direction de l’information du territoire a préavisé favorablement, sous condition ;

• le 16 juin 2023, l’office cantonal de l’agriculture et de la nature (ci-après : OCAN) a préavisé favorablement, sous conditions. Il a aussi émis un préavis liant favorable sous conditions concernant le dossier d’abattage n° 10_____ pour les arbres hors forêt ;

• le 19 juin 2023, l’office cantonal du génie civil a préavisé favorablement, sous conditions ;

• le 30 juin 2023, le service de l’environnement et des risques majeurs a préavisé favorablement, sans observations ;

• les 5 et 14 juillet 2023, le service de la protection civile et des affaires militaires a préavisé favorablement, sous conditions.

10.

En août 2023, après avoir été informée le 19 juillet 2023 que le projet devait être modifié pour se conformer à certains des préavis précités, E______ Sàrl en a soumis une nouvelle version au département. De nouveaux préavis ont alors été rendus sur cette seconde version du projet :

• le 25 août 2023, la DAC a requis la fourniture de pièces complémentaires et la modification du projet. Les deux étages et le sous-sol devaient être accessibles pour une personne en situation de handicap. Le projet devait donc être conforme au règlement concernant l’accessibilité des constructions et installations diverses du 29 janvier 2020 (RACI - L 5 05.06) ;

• le 28 août 2023, la police du feu a préavisé favorablement, sous conditions ;

• les respectivement 26 et 29 et 4 septembre août 2023, l’OCEau, l’OCEN et le SABRA on requis la fourniture de pièces complémentaires ;

• le 18 septembre 2023, la CMNS a émis un préavis favorable, sous conditions. La requête était liée à la demande de démolition M 4______, pour laquelle elle avait préavisé favorablement le 16 mai 2022, ainsi qu’à la demande préalable DP 5______, dans le cadre de laquelle elle s’était aussi prononcée favorablement le 14 novembre 2022. Considérant ces éléments, elle prenait connaissance du projet de construction d’une habitation à deux logements et relevait sa cohérence avec les précédentes requêtes. Elle se prononçait dès lors favorablement aux conditions que le revêtement des cheminements extérieurs soit perméable et leur emprise réduite au minimum, d’une part, et que les matériaux et teintes choisis pour le projet s’accordent aux matériaux traditionnels du village et au contexte immédiat, d’autre part. Elle rappelait que les fenêtres et portes devaient être réalisées avec des menuiseries en bois, les garde-corps être en bois ou métal et non vitrés, etc. Plus généralement, l’ensemble des choix définitifs de matériaux et teintes concernant l’enveloppe du bâtiment ainsi que les détails de façade et les règles de menuiseries devaient être soumis au SMS pour approbation avant commande et travaux ;

• le même jour, le SMS a préavisé favorablement, sous conditions, renvoyant au préavis de la CMNS précité ;

• le 20 septembre 2023, l’OCT a requis la fourniture de pièces complémentaires et la modification du projet, rappelant que la construction de logements devait respecter le règlement relatif aux places de stationnement sur fonds privés du 17 mai 2023 (RPSFP - L 5 05.10). Ainsi, les ratios de stationnement correspondant au nombre de places de stationnement qu’il convenait de prévoir en fonction des caractéristiques des constructions envisagées devaient être considérés comme un minimum d’agissant d’un logement ;

• le 21 septembre 2023, la commune a préavisé favorablement, sous conditions. L’office des autorisations de construire (ci-après : OAC) a requalifié ce préavis de favorable avec souhaits.

11.

Le 10 octobre 2023, après avoir été informée le 22 septembre 2023 que le projet devait être modifié pour se conformer à certains des préavis précités, E______ Sàrl a soumis une troisième version au département, exposant souhaiter déroger au RACI. Le projet comptait trois niveaux : le sous-sol et deux appartements de trois pièces. La construction était en limite de parcelle sur trois de ses façades et en limite de distance avec un immeuble sur la quatrième. Aucune surface complémentaire pour l’ajout d’un ascenseur n’était possible. L’emprise d’un tel ajout à l’intérieur de la surface habitable se ferait au détriment de chambres parentales et conduirait à la perte de ces pièces. Conformément à l’art. 8 al. 1 RACI, elle pouvait configurer les escaliers de manière à pouvoir les équiper ultérieurement, et en cas de besoins, d’un monte-escalier. Par le biais d’un formulaire DGT-N04 du 12 octobre 2023, E______ Sàrl a sollicité une dérogation au RPSFP en faisant valoir que l’accès à l’emplacement des places de parc était difficile et au travers d’un immeuble d’habitation, qu’il s’agissait d’une cour intérieure au milieu d’un poumon de verdure, que le projet jouissait d’une excellente desserte en transports publics avec une station de tram à moins de 50 m, et en mobilité douce, qu’un emplacement couvert pour les vélos se trouvait dans le passage sous le bâtiment voisin et que l’accès aux véhicules motorisés, à cet emplacement, serait préjudiciable pour le voisinage et ferait l’objet d’oppositions justifiées.

12.

De nouveaux préavis ont ainsi été rendus :

• le 13 octobre 2023, la DAC a requis la fourniture de pièces complémentaires et la modification du projet ;

• le 16 octobre 2023, l’OCEau et l’OCEN ont préavisé favorablement, sous conditions ;

• le 17 octobre 2023, le SMS a émis un préavis favorable, avec dérogations et sous conditions. « Après examen attentif du projet modifié déposé qui se rév[élait] être identique au précédent soumis à la CMNS » et en application de l’art. 47 al. 1 de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05), il invitait le département à octroyer la dérogation aux art. 109 al. 1 ss de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) et 3 al. 1 ss RACI ;

• le 23 octobre 2023, l’OCT a préavisé favorablement, avec dérogation selon l’art. 8 al. 2 let. d RPSFP « sur des améliorations notables en matière d’offre de transport public » ;

• le 9 novembre 2023, le SABRA a préavisé favorablement, sous conditions ;

• le 10 novembre 2023, la DAC a requis la fourniture de pièces complémentaires et la modification du projet. Elle a demandé que le registre des signatures lui soit fourni, le document déposé datant de 2022 et concernant la demande de démolition.

13.

Le 10 novembre 2023, le département a invité E______ Sàrl à lui faire parvenir les pièces requises par la DAC, ce qu’elle a fait.

14.

Le 14 novembre 2023, la DAC a préavisé favorablement, avec dérogations selon les art. 106 et 109 LCI et 3 al. 1 RACI.

15.

Par décision du ______ 2023 publiée dans la FAO du même jour, le département a délivré l’autorisation de construire définitive DD 9______.

16.

Par acte du 26 janvier 2024, par l’intermédiaire de leur conseil, Mme A______ et M. B______ ainsi que M. C______ ont interjeté recours contre cette décision par devant le tribunal, concluant, sous suite de frais et dépens, à son annulation. Préalablement, ils ont requis qu’un transport sur place soit ordonné. Ils disposaient de la qualité pour recourir, étant propriétaires des parcelles contiguë n° 11______ respectivement voisine n° 12______ de la parcelle devant accueillir le projet litigieux, et étaient directement touchés par ce dernier sur lequel ils auraient une vue directe depuis leurs appartements. Ils faisaient par ailleurs valoir des griefs tirés du droit des constructions pouvant avoir une influence sur leur situation concrète.

La décision entreprise contrevenait aux art. 15 et 106 LCI. Alors qu’il était acquis que le projet dérogeait à l’art. 106 LCI en raison des distances aux limites insuffisantes et que la législation exigeait dans un tel cas que les préavis - même favorables - soient motivés, tel n’était pas le cas. Le préavis de la DAC du 3 octobre 2022 ne contenait aucune explication sur les raisons justifiant l’octroi de la dérogation à l’art. 106 LCI, ceux de la CMNS des 22 août et 14 novembre 2022 - relatifs d’ailleurs à la DP 5______, non entrée en force, et non à la DD 9______ - se limitant à se prononcer favorablement « après analyse », sans développer les critères analysés, respectivement invitant à l’octroi de la dérogation à l’art. 106 LCI « considérant le parcellaire existant ». À cet égard, cette référence interpellait puisque si les limites parcellaires demeuraient certes inchangées, le bâtiment projeté n’avait rien d’existant puisque celui actuel n’avait été ni autorisé ni habité et ne comportait qu’un rez-de-chaussée. De plus, la jurisprudence (ATA/286/2023 du ______ 2023) avait précisé que l’instance judiciaire n’avait aucune raison d’observer la retenue qu’elle s’imposait habituellement lorsque le département se conformait aux préavis émis par une instance composée de spécialistes si les préavis de celle-ci, quand bien même elle s’était déterminée cinq fois, ne contenaient aucune motivation explicite. En outre, les préavis imposés par l’art. 106 LCI, qui devaient porter sur la sauvegarde du caractère architectural et l’échelle de ces agglomérations ainsi que sur le site environnant, ne faisaient jamais mention de la conservation de l’harmonie et de l’identité de la zone protégée. Le préavis communal ne pouvait être qualifié de « préavis favorable avec souhaits », comme retenu par le département. Sa lecture attentive démontrait au contraire que la commune avait exprimé des doutes sur la qualité de l’habitat et les rapports avec le voisinage, raison pour laquelle elle avait sollicité l’accord écrit des voisins vu les dérogations aux distances aux limites. Sur le fond, la dérogation octroyée n’était pas justifiée. La construction du bâtiment litigieux projeté en limite de propriété, en lieu et place d’un garage/dépôt, ne s’intégrerait nullement dans l’architecture des lieux et dans le site environnant, mais viendrait au contraire dénaturer le caractère

des cours et jardins privatifs, qui préservait une zone de verdure et de quiétude entre les différents bâtiments et qui était caractéristique du site. En outre, cela validerait une construction isolée destinée à rester comme telle avec des murs borgnes et concrétiserait une anomalie par rapport au caractère des lieux. Le bâtiment n° D3______ destiné à être démoli était une construction basse sur cour, construite en limite de propriété avec les parcelles nos 14______, 11______ et 15______ et dont l’emprise au sol actuelle n’avait jamais été autorisée. Le projet querellé prévoyait sa démolition et la construction d’un nouveau bâtiment d’habitation d’un étage supplémentaire, lequel devait aussi être qualifié de construction sur cour au sens des dispositions légales et ainsi respecter les art. 41, 42 LCI et 241 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01). Tel n’était cependant pas le cas. D’une part, rien ne justifiait un régime d’exception, non motivé dans les préavis : il n’existait aucun plan localisé de quartier ou d’autres motifs justifiant exceptionnellement l’édification d’une construction sur cour. La construction projetée, compte tenu de son gabarit et de sa position au sud, viendrait priver de lumière certains jours de leurs immeubles. En outre, le respect de l’angle de 30° selon l’art. 241 let. c RCI n’était pas vérifiable en l’état du dossier dans la mesure où les plans du géomètre ne le traçaient pas. De plus, la hauteur du bâtiment n° D3______ était, selon les plans du géomètre, de 3.62 m (niveau faitage de 401,25 - niveau sol de 397,63) tandis que la hauteur de construction projetée était de 6 m, ce qui ressortait notamment de la coupe A-A’, et non pas de 5,80 m puisqu’en zone 4, la hauteur se mesurait au gabarit réel. Les coupes ne prévoyaient d’ailleurs pas d’acrotère et la hauteur de la construction projetée risquait ainsi de devoir être augmentée. La hauteur du projet était donc en complète rupture avec les autres constructions dans la cour. Du fait que trois façades sur quatre du bâtiment litigieux se situaient en limite parcellaire, ses jours seraient uniquement ouverts côté nord, soit directement en face de leurs habitations, orientées côté sud. Il en résulterait une importante perte

d’intimité, renforcée par la proximité des constructions entre elles. À ce sujet, ils s’interrogeaient sur l’habitabilité de la « chambre 1 » du rez-de-chaussée dans la mesure où son jour était obstrué par l’escalier d’accès au logement du premier étage. La construction de deux logements dans une cour tranquille jusqu’alors composée de jardins privatifs était de nature à nuire à la tranquillité de l’habitat, en créant une zone habitable au milieu d’un espace de verdure et de calme. Pour ces motifs, le projet contesté était source d’inconvénients graves en termes de lumière, de bruit et de perte d’intimité. Ce recours, accompagné d’un chargé d’une trentaine de pièces, a été ouvert sous le numéro de cause A/300/2024.

17.

Par acte du 29 janvier 2024, par le biais de son conseil, la D______ (ci-après : la communauté) a aussi interjeté recours contre la décision DD 9______ par devant le tribunal, concluant à son annulation, sous suite de frais et dépens. Elle a requis, préalablement, qu’un transport sur place en présence d’un représentant de la CMNS, de l’OCAN et de l’OCT soit ordonné. Ses membres étant propriétaires de lots PPE compris dans l’immeuble érigé sur la parcelle n° 14______, voisine directe de celle devant accueillir le projet litigieux, ils disposaient de l’intérêt requis pour contester l’autorisation, étant directement et particulièrement touchés par celle-ci dans la mesure où la construction en cause leur causerait un préjudice. La procuration produite était signée par l’administrateur de la communauté, à savoir J______ SA, qui avait été expressément autorisée à l’occasion de l’assemblée générale extraordinaire du 18 octobre 2023 à mandater un avocat dans le but de déposer un recours à l’encontre de la décision querellée. À teneur des plans des façades et coupes du 9 août 2023 visés ne varietur, la dalle de couverture de la construction projetée culminerait désormais à 5,78 m - voire 5,80 m en fonction des plans - alors que dans le cadre de la DP 5______, celle-ci devait culminer à 5,73 m.

Le projet querellé visait la construction, au milieu d’une zone 4B protégée, d’un bâtiment bien plus imposant par son gabarit que la construction actuellement existante, étant rappelé que contrairement à ce que prétendait la CMNS dans son préavis rendu dans le cadre de la DP 5______, il n’y avait aucun « parcellaire existant » dans la mesure où le bâtiment n° D3______ était dans une très large mesure non autorisé. Au-delà du fait que la construction projetée dépassait largement le gabarit du bâtiment existant, la CMNS n’avait ni motivé ni évalué le concept architectural du projet. Contrairement à son environnement immédiat, ce dernier se présentait comme un bâtiment de caractère urbain, de forme parallélépipédique et pourvu d’un toit plat, qui ne s’intégrait pas à son environnement, sauf à cumuler des dérogations. La CMNS n’avait pas pris en compte l’objectif de sauvegarde du caractère architectural du village protégé, alors même qu’elle avait considéré, dans le cadre d’un projet situé à quelques dizaines de mètres sur la parcelle n° 16_____, qu’une réhabilitation sous forme de rénovation était envisageable, l’essentiel étant le maintien des gabarits existants et le respect des jardins privatifs situés à l’arrière des bâtiments. Dans ces circonstances, le département avait abusé du libre pouvoir d’examen que lui conférait l’art. 106 LCI, violant cette disposition. Les art. 14 LCI et 9 al. 2 let. e RCI étaient violés. Le plan « OCANnature » soumis par l’intimée le 11 mai 2023, qui avait permis à l’OCAN de se prononcer sur le projet litigieux, ne faisait pas apparaître correctement la végétation voisine du projet de construction, laquelle figurait pour la première fois de manière détaillée dans le plan déposé le 13 novembre 2023, soit après que l’OCAN se soit définitivement prononcé. Or, selon ledit plan visé ne varietur, le projet querellé empiétait sur le domaine vital du pin noir d’Autriche situé sur la parcelle voisine n° 15______ et dont la couronne de 12m de diamètre surplombait le bâtiment n° D3______. Cet arbre offrait un véritable écran végétal permettant de réduire très sensiblement les nuisances provenant de la route K______ et créant une ombre agréable en plein été. De plus, l’intimée n’avait pas indiqué, en violation de l’art. 9 al. 2 let. e RCI, les mesures qu’elle entendait prendre pour préserver ce pin noir d’Autriche durant le

chantier. Or, l’échafaudage entrerait de toute évidence en conflit avec sa couronne, sachant que l’OCAN ne pouvait pas exiger des mesures conservatrices puisque les plans qui lui avaient été soumis ne faisait pas mention de cet arbre. Il était exact que la parcelle n° 1______ n’était nullement adaptée pour accueillir des véhicules motorisés ; elle ne l’était déjà pas pour accueillir le projet en cause. Cela étant, vu le nombre de logements existants à proximité immédiate et les difficultés de stationnement notoires dans le quartier, il était étonnant que l’OCT ait octroyé une dérogation sans aucune véritable motivation et surtout sans aucune condition alors même qu’il avait conditionné, dans le projet sis à proximité (DD 17_____), son préavis favorable à la remise par la requérante « 3 mois avant l’ouverture du chantier [d’]une copie de la convention ou bail signé avec le propriétaire du parking pour des places de stationnement habitants à usage privé vacantes dans des parkings situés dans un rayon de 300 mètres ». En ne tenant compte que de l’accessibilité en transport public de la construction projetée et sans fixer de conditions à la dérogation à l’art. 8 RPSFP, le département avait abusé de son pouvoir d’appréciation et par-là violé cette disposition. Ce recours, accompagné d’un chargé d’une quarantaine de pièces, a été ouvert sous le numéro de cause A/341/2024.

18.

Dans ses observations du 28 mars 2024, le département a conclu au rejet des recours dont il a sollicité la jonction, s’en rapportant à justice quant à leur recevabilité. Un transport sur place n’était pas nécessaire. Les préavis motivés requis par l’art. 106 al. 3 LCI étaient ceux de la CMNS et de la commune, qui avaient émis un préavis favorable, de sorte que le grief d’une absence de motivation du préavis de la DAC était infondé. Les motifs ayant conduit la CMNS à préaviser favorablement ressortaient clairement de son préavis du 18 septembre 2023 ; le fait que la DP 5______ faisait l’objet d’un recours ne remettait pas en cause cette motivation. Le contenu des recours et les griefs invoqués démontraient d’ailleurs que les recourants avaient compris le sens et la portée de ce préavis et qu’ils avaient pu attaquer la décision litigieuse en toute connaissance de cause. En outre, l’arrêt ATA/824/2013 n’était pas applicable en l’espèce. Les critiques sur l’appréciation de la CMNS devaient être écartées, les recourants ne faisant que tenter de substituer leur appréciation à celle de cette instance spécialisée, qu’il avait suivie, sans démontrer d’abus ou d’excès du pouvoir d’appréciation. La CMNS ayant examiné le projet et son environnement à quatre reprises, son analyse était circonstanciée et cohérente. La notion d’esthétique de l’art. 106 LCI devait en tout état s’interpréter selon les circonstances de chaque cas d’espèce et la suppression des places de stationnement requise par la CMNS avait pour effet de préserver la cour intérieure. Le projet litigieux était une construction basse au sens de l’art. 3 al. 2 LCI. Après analyse, la CMNS avait octroyé une dérogation selon le régime d’exception prévu à l’art. 241 RCI, lequel n’était pas réservé au cas où il y avait un plan localisé de quartier. Au surplus, le bâtiment projeté respectait les règles sur les gabarits et les distances applicables à la zone 4BP, de sorte qu’aucune incidence sur la luminosité ne saurait être retenue. Les plans présentés par les recourants en lien avec l’angle de 30° n’étaient pas pertinents, la construction projetée s’inscrivant largement dans l’angle du gabarit de 30° au vu de la distance entre les bâtiments. Partant, aucune violation des art. 41 et 42 LCI et 241 RCI ne saurait être retenue. Enfin, il ressortait

de la coupe A-A’ que la construction autorisée respectait le gabarit légal pour la zone 4B protégée, ce que confirmait le préavis favorable de la DAC. Ce projet ne saurait dès lors, en raison de sa hauteur, constituer une atteinte au caractère villageois du site. Le projet autorisé, conforme aux normes applicables à la zone d’affectation, ne pouvait en principe pas être source d’inconvénients graves au sens de l’art. 14 LCI. La perte du vue et d’intimité invoquée n’était protégée que de façon indirecte par le biais des règles de police des constructions, en l’espèce respectées. Dès lors, la perte de vue ne saurait constituer en soi un inconvénient grave au sens de l’art. 14 LCI. Au surplus, les recourants ne pouvaient pas se plaindre de la question de l’habitabilité de la chambre dont le jour serait obstrué par l’escalier. L’OCAN connaissait l’existence et l’emplacement du pin noir d’Autriche sis sur la parcelle n° 15______ malgré le fait qu’il ne figurait pas sur le plan « OCAN- Nature » du 11 mai 2023 ; un de ses représentants s’était rendu sur place le 25 novembre 2022 et cet arbre ressortait du rapport photographique produit le 11 mai 2023 dans le cadre de la DD 9______. L’OCAN avait manifestement considéré que celui-ci ne nécessitait pas de mesures de protection particulières durant les travaux, estimant que la couronne ne dépassait pas le bâtiment litigieux, même avec l’augmentation de gabarit par rapport au dépôt actuellement en place. Ainsi, l’art. 9 al. 2 let. e RCI n’avait pas été violé. L’OCT ayant considéré, sur requête de l’intimée, que les motifs énoncés pour obtenir la suppression des places de stationnement étaient justifiés, il avait octroyé la dérogation de l’art. 8 RPSFP. Sans remettre en cause ces motifs, les recourants se limitaient à comparer la présente affaire avec celle DD 17_____ du ______ 2022 où l’OCT avait posé une condition supplémentaire. La situation s’était toutefois modifiée depuis lors, du fait notamment au plan d’action stationnement 2020-2025 - adopté par le Conseil d’État le 1er mars 2023 suite au vote du Grand Conseil du 27 janvier 2023 - qui proposait un programme adapté aux évolutions récentes, notamment celles liées aux objectifs du plan climat cantonal, et suggérait notamment une baisse des ratios pour les places de stationnement voitures et motos.

La dérogation en cause concrétisait les orientations retenues dans ledit plan et se fondait sur des considérations pertinentes. On peinait à saisir à quel titre les recourants pourraient se prévaloir d’une inégalité de traitement, compte tenu du fait qu’ils n’étaient pas bénéficiaires de la DD 17_____. Aucun abus du pouvoir d’appréciation n’était donc à déplorer.

19.

Le 18 avril 2024, dans le cadre de la procédure DP 5______ (cause A/6______), le tribunal a procédé à un transport sur place. Il s’est en premier lieu rendu sur la parcelle n° 1______. Madame L______, architecte-conservatrice rattachée à l’office du patrimoine et des sites - SMS, a expliqué ne pas être membre de la CMNS, mais y avoir agi comme secrétaire et avoir ainsi participé aux réunions et rédigé les préavis en lien avec la procédure DP 5______. S’agissant d’une demande préalable, l’analyse de la CMNS avait porté sur le volume, le gabarit du bâtiment projeté et les accès. Elle avait requis la suppression du parking initialement prévu afin de préserver la cour, puis, une fois celui-ci supprimé, avait analysé la démolition et le nouveau bâtiment (gabarit, volume et accès) et s’était prononcée favorablement au projet. Pour tenir compte de la zone 4B protégée, elle avait analysé les gabarits non pas par rapport au gabarit légal - nettement plus haut que le gabarit autorisé -, mais par rapport aux caractéristiques du village concerné. Elle avait fait de même s’agissant des volumes. La mention « considérant le parcellaire existant » figurait dans le préavis de novembre 2022 car la CMNS avait invité le département à octroyer la dérogation à l’art. 106 LCI concernant les limites parcellaires. En effet, il y avait un parcellaire ancien - on voyait d’ailleurs qu’il y avait des murs - et on devait prendre en compte les contraintes liées à ce parcellaire existant. Le fait qu’une partie de la construction existante n’avait pas été autorisée n’avait pas été porté à la connaissance de la CMNS, mais une telle information n’était pas pertinente par rapport à l’analyse qui lui avait été demandée. On se trouvait dans une zone 4B protégée et s’il y avait effectivement des éléments rappelant un peu un village, la zone avait été bien transformée, avec des interventions et transformations bien visibles sur les bâtiments voisins. À son avis, c’était la raison pour laquelle la CMNS avait accepté la construction du bâtiment de dimension réduite projeté. Normalement, la zone villageoise était une zone dans laquelle il y avait des maisons rurales, avec une toiture à deux pans, des volets et de la pierre. Ici, la zone avait été mise en zone 4B protégée pour protéger l’ensemble et avoir des gabarits rappelant cette zone ; le

périmètre concerné n’était pas authentique à 100%. La demande relative au « M______ » différait du présent cas, ce qui justifiait un traitement différencié. Sur la parcelle dudit café, la cour était beaucoup plus petite et s’il y avait déjà une terrasse avec un couvert, cela restait un espace ouvert. Le mandataire proposant la fermeture du couvert avec une structure vitrée, cela avait été refusé pour préserver l’espace. En l’espèce, la cour comportait un bâtiment existant qui serait remplacé par un autre bâtiment d’un gabarit plus élevé, mais la cour resterait ouverte. Les deux cas étaient ainsi différents. Quant à l’autre projet cité (M 19_____ et DD 20_____), la mesure de protection de la zone 4B protégée n’avait pas encore été adoptée mais le SMS s’y était opposé parce que les deux bâtiments concernés étaient des bâtiments des 18ème et 19ème siècles, de valeurs intéressantes. On avait en revanche en l’espèce une construction sans intérêt, de sorte que les situations étaient, à nouveau, différentes. Quant à l’insertion du bâtiment projeté dans son environnement, dont l’architecture était critiquée, la CMNS n’avait pas à analyser l’expression architecturale au stade de la demande préalable. Sur question d’un recourant quant au fait que le bâtiment existant serait surélevé d’un étage, qu’il resterait un bâtiment seul et unique dans le périmètre et qu’il laisserait définitivement trois murs pignons aveugles dans le site, Mme L______ a indiqué que la CMNS avait effectivement analysé les gabarits, les volumes et les accès, prenant notamment en compte la situation existante. Il n’y avait pas de dérogation quant au gabarit, la dérogation concernant les limites parcellaires. En tout état, l’analyse de l’expression architecturale, des fenêtres, etc. se déroulera dans le cadre de la demande définitive, étant précisé qu’il ne revenait pas à la CMNS de juger de l’habitabilité et/ou de l’orientation des appartements. S’agissant du respect de l’angle du gabarit de 30° (coupe B-B’), toutes les demandes de dérogations devaient apparaître sur les plans du géomètre et le SMS respectivement la CMNS se prononçait sur les dérogations à octroyer qui étaient mise en évidence par l’OAC. La représentante du département a signalé que l’angle du gabarit de 30° avait été analysée par la DAC, qui avait validé le projet à cet égard, et l’architecte de

l’intimée a affirmé que les plans du géomètre tenaient compte de l’exigence des 30° sur les deux façades principale et latérale ; aucune remarque particulière n’ayant été faite à ce sujet, notamment par le géomètre, il n’y avait pas de raison d’aller au-delà du préavis. Sur question d’un recourant quant au fait que sur la représentation du volume de l’escalier en traitillé, comme s’il n’était pas existant (volume théorique), dans la coupe B-B’ et dans le plan de situation alors qu’il s’agissait bel et bien d’un volume construit, l’architecte de l’intimée a expliqué que dans cet escalier, il y avait une partie ajourée qui était dans le plan de la demande préalable et qu’il avait été par la suite décidé de le fermer complètement afin de respecter les modifications de l’aménagement et pour ne pas avoir de problèmes avec les voisins. En résumé, la cage d’escalier n’était pas fermée dans la demande préalable, mais elle l’était dans la demande définitive. Le tribunal s’est ensuite rendu sur les coursives de l’immeuble de la communauté en passant par la parcelle n° 15______ où il a distingué. À l’entrée, sur la gauche, l’érable qui serait abattu, accolé au bâtiment n° D3______. À la suite de ce dernier, il a constaté la présence de trois pins noirs ; les recourants ont signalé que ceux-ci venaient d’être élagués, le 18 ou 21 mars 2024. M. H______ a expliqué qu’il habitait sur place depuis 1993 et que c’était la première fois qu’il voyait des gens élaguer ces pins. Il avait pu constater par le passé que d’autres arbres avaient été élagués, mais à l’arrière de la cure, côté route. L’intimée a indiqué, par le biais de son architecte, que l’élagage n’avait pas eu lieu à sa demande et qu’elle n’en avait pas connaissance. Le conseil de l’intimée a relevé que l’immeuble de la communauté était une PPE moderne avec trois entrées, construite en 2004. Le tribunal s’est rendu au dernier étage dudit immeuble, sur les coursives. Depuis ces dernières, il a aperçu, à droite, le toit du couvert du « M______ » dont la fermeture avait été refusée. Le bâtiment érigé sur la parcelle n° 12______ faisait face ; achevé en 2018, ce dernier avait donné lieu à l’instauration de la zone 4B protégée. Le tribunal a eu une vue plongeante sur la parcelle n° 1______. Il a été indiqué que la hauteur de 4,79 m mentionnée par l’intimée était celle de la pointe du toit à quatre pans et non celle

des toits plats, ce qui devait être pris en compte pour imaginer la hauteur du futur bâtiment, et que les chambres des appartements de l’immeuble de la communauté donnaient toutes sur le bâtiment litigieux, lequel culminerait à près de 6 m. Mme L______ a expliqué ce qu’elle voyait, en termes d’architecture et de caractéristiques de la zone 4B protégée, depuis les coursives : par rapport à l’immeuble où ils se trouvaient, le bâtiment projeté serait bien plus bas, les murs pignons seraient certes plus hauts et plus visibles, mais on était déjà à ce jour en présence d’une façade borgne et la situation ne serait pas différente, hormis l’augmentation de la hauteur du bâtiment. De manière générale, on ne retrouvait plus ici la vraie situation d’une zone 4B protégée ; les bâtiments alentours avaient déjà totalement modifié le contexte et le bâtiment projeté serait sûrement moins impactant par rapport à ces bâtiments. Elle imaginait que c’était la raison pour laquelle la CMNS s’était prononcée favorablement au projet. La cour dans laquelle se situait le « M______ » était déjà bien occupée, ce qui expliquait pourquoi la CMNS n’avait pas souhaité y rajouter une fermeture. Le tribunal a constaté la présence de trois constructions d’une hauteur d’environ deux mètres sur la parcelle n° 14______ ; il lui a été indiqué qu’il s’agissait de constructions de peu d’importance, l’une servant de cave de l’immeuble et les autres de local technique. Le tribunal a aussi constaté qu’une construction d’un étage accueillant des locaux commerciaux avait été accolée au bâtiment érigé sur la parcelle n° 21_____ ; il lui a été indiqué que cet agrandissement avait été réalisé après 2004. Un recourant a souligné que le non-respect de l’angle de 30° serait problématique s’agissant en particulier de la fenêtre de l’appartement au rez-dechaussée de l’immeuble sur la parcelle n° 12______. Le conseil de l’intimée a relevé que la vue était déjà impactée par le mur borgne. La représentante du département a affirmé que le bâtiment projeté remplissait les conditions posées pour les constructions sur cour. Une des recourants a relevé que le gabarit du couvert n’aurait pas été modifié et que la fermeture aurait été faite avec une verrière transparente. Le procès-verbal dudit transport sur place a été formellement versé par l’intimée à

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Dans ses observations du 2 mai 2024, l’intimée a conclu principalement au rejet des recours et à la confirmation de l’autorisation de construire définitive DD 9______, sous suite de frais et dépens. Préalablement, elle a requis que le nom des « parties recourantes » dans la cause A/341/2024 soit rectifié dans le rôle du tribunal, en ce sens que seule la communauté avait recouru, le rejet de la demande de transport sur place et la jonction des causes A/300/2024 et A/341/2024. Elle s’en est remis à justice quant à la recevabilité du recours formé le 26 janvier 2024, mais a conclu à ce que le recours formé le 29 janvier 2024 soit déclaré irrecevable. La communauté n’avait pas pris part à la procédure devant le département ayant abouti à la décision attaquée, sans avoir été empêchée de le faire. Elle n’avait pas non plus été partie à la procédure relative à la contestation de la DP 5______ ; seuls quelques-uns de ses membres avaient agi de manière isolée. La communauté n’avait pas démontré précisément l’intérêt digne de protection propre de ses membres ou qu’elle disposait elle-même d’un intérêt personnel digne de protection. En réalité, on comprenait que ses membres avaient souhaité partager les coûts de la procédure judiciaire, choix qui ne saurait fonder la qualité pour agir de la communauté. Les courriers du tribunal indiquaient à tort les noms des personnes physiques membres de la communauté puisque ceux-ci n’étaient pas parties à la présente procédure. Un transport sur place ayant eu lieu dans le cadre de la procédure DP 5______, elle s’opposait à un nouveau déplacement. Le grief selon lequel les préavis n’étaient pas motivés tombait à faux puisque la jurisprudence constante retenait que les préavis favorables n’avaient en principe pas besoin de l’être et qu’en tout état, ils l’étaient. Les recourants ne sauraient se fonder sur les développements dans la jurisprudence citée et les transposer à la présente affaire, celle-ci concernant l’art. 11 LCI et traitant d’un projet de surélévation d’un immeuble sis en deuxième zone de 17 m à une hauteur de presque 20 m afin de créer sept studios et un appartement de deux pièces et demi. Pour ce qui avait trait à l’implantation, au gabarit, au volume et au style de la construction, le projet litigieux était identique à celui de la DP 5______, où la commune et la CMNS

s’étaient prononcées favorablement. Les autorités spécialisées s’étaient déterminées à de nombreuses reprises et connaissaient ainsi parfaitement le projet. Lors du transport sur place du 18 avril 2024, la CMNS avait confirmé que la construction projetée aurait été autorisée même sans prendre en compte l’extension du dépôt n° D3______ non autorisée vu les limites parcellaires inchangées. Les recourants faisaient preuve de mauvaise foi en prétendant que le dossier serait « lacunaire ». En tout état, le projet était conforme à la zone et s’intégrait aux caractéristiques du site environnant, améliorant même le « poumon vert » qui passerait de 80 à 196 m2 ; la toiture de la construction projetée serait aussi végétalisée. Le principe de proportionnalité n’avait pas non plus été violé et les intérêts privés des recourants, dûment pris en compte, ne sauraient justifier une restriction à son droit de propriété. Les recourants ne démontraient pas en quoi ils disposeraient d’un intérêt prépondérant. Le département n’avait donc pas violé les art. 15 et 106 LCI ni abusé et/ou excédé de son pouvoir d’appréciation en délivrant l’autorisation querellée. L’immeuble projeté était une construction basse sur cour. D’autres raisons qu’un plan localisé de quartier pouvait justifier l’application du régime d’exception. Les recourants faisaient une analyse erronée des conditions spécifiques de l’art. 241 let. a à c RCI. Aucune privation d’air ou de lumière ne serait subie par l’intimée et les recourants. L’immeuble n° D2______ était à plus de 12 m, hors balcons, de la façade du bâtiment projeté. En outre, le gabarit de ce dernier ne serait que légèrement plus important que celui du bâtiment actuellement à l’abandon et il n’y aurait donc aucune incidence sur l’air ou la lumière. Les recourants ne démontraient pas le contraire. Les gabarits et distances prescrites étaient respectées. En plus d’avoir été réalisés par un architecte expérimenté, les plans avaient été examinés par les autorités spécialisées, étant rappelé que chaque cas particulier devait être analysé concrètement dans le régime dérogatoire de l’art. 106 LCI. Les recourants cherchaient à créer la confusion en s’appuyant sur le croquis n° III, alors que le croquis pertinent était celui n° IV. En l’occurrence, seule la façade de l’immeuble n° D2______ était pertinente et compte tenu de la distance de plus de 4 m, soit

12,12 m hors balcons, l’angle de 30° était respecté. Il en allait de même de l’immeuble sis sur la parcelle n° 14______, pour autant qu’il doive être pris en compte, distant d’au moins 6,13 m. Quant au bâtiment n° 22______ sis sur la parcelle n° 12______, les recourants se fondaient sur un plan issu de la DP 5______, où la cage d’escalier de la construction projetée était ouverte, pour soutenir faussement que l’angle de 30° ne serait pas respecté avec celui-ci. Or, ce bâtiment n° 22______ n’était pas en face de la construction projetée et ne donnait sur aucune ouverture (transparente). En tout état, la distance était aussi respectée puisqu’au moins 5,26 m le séparait de la construction autorisée. Un plan spécifique au croquis n° IV n’était pas nécessaire et il était évident que les autorités spécialisées l’auraient requis en cas de doute. Toutes les conditions de l’art. 241 RCI étaient ainsi remplies. Le gabarit total de l’immeuble projeté serait de tout au plus 6 m de hauteur sur les 7 m possibles. La hauteur du dépôt à l’abandon étant de 4,79 m, la différence de hauteur entre ces édifices était très faible. La construction projetée s’intégrerait harmonieusement dans le site environnant, la configuration de cour ouverte étant préservée et les matériaux de construction choisis en parfaite adéquation avec les caractéristiques du site environnant.

21.

Par réplique du 17 juin 2024, M. B______ et Mme A______ ainsi que M. C______ ont persisté intégralement dans leurs précédentes conclusions. En soutenant que les préavis favorables n’avaient en principe pas besoin d’être motivés, le département et l’intimée faisaient fi de l’art 106 al. 3 LCI. Il convenait de comprendre ce qui motivait un avis favorable au projet ; à défaut, l’exigence de motivation accrue paraissait vaine. En l’espèce, les préavis de la CMNS n’étaient pas motivés : celui du 5 septembre 2023 se contentait d’un renvoi au préavis non motivé rendu dans le cadre de l’autorisation préalable ; il n’était jamais fait mention de la conservation de l’harmonie et de l’identité de la zone protégée, alors qu’un tel examen devait être réalisé par la CMNS dans le cadre de l’autorisation définitive, ainsi que précisé par Mme L______ lors du transport sur place du 18 avril 2024. Le projet était en contradiction avec la protection du patrimoine et la qualité de vie de la population. Les maisons situées 23_____ à 24_____ route du K______ avaient un jardin sans construction et sans habitation sur la partie arrière, couloir de verdure devant être conservé, et leurs rez-de-chaussées étaient uniquement affectés à des activités professionnelles bénéficiant d’un accès direct depuis la route, ce qui préservait la cour et protégeait les habitations situées dans les étages supérieurs d’éventuelles nuisances sonores. Les comparaisons effectuées par l’intimée entre le bâtiment projeté et les immeubles sis sur les parcelles nos 14______ et 12______ tombaient à faux, ces derniers ayant utilisé la même surface au sol que les anciens bâtiments et ne comportaient pas d’habitation sur cour. L’autorisation querellée prévoyait que les murs du bâtiment projeté seraient accolés aux parcelles nos 14______ et 12______ alors qu’actuellement seule une toute petite partie, purement esthétique, du bâtiment D3______ touchait la parcelle n° 12______. Le « revêtement traditionnel en bois » des murs extérieurs du bâtiment projeté paraissait difficilement plausible puisqu’on voyait mal comment l’entretien nécessaire à la conservation du bois serait réalisable, les murs projetés devant être accolés à ceux des parcelles nos 14______ et 12______. Enfin, la différence de gabarit entre le bâtiment à démolir et celui à construire n’était pas minime.

Le bâtiment projeté dépassait la ligne faisant un angle de 30° partant de la façade située 25_____ K______ et ne respectait en ce sens pas les gabarits imposés pour l’édification d’une construction basse. De plus, lors du transport sur place du 18 avril 2024, l’architecte de l’intimée avait indiqué que l’escalier serait fermé dans la demande définitive, ce qui n’était pas le cas à teneur de l’extrait du plan cadastral visé ne varietur ni de la coupe B-B’ de l’autorisation définitive ; la cage d’escalier était toujours représentée par des traitillés alors même qu’il s’agissait d’un volume construit. Les chambres des appartements des bâtiments sur les parcelles nos 12______ et 11______ donnaient toutes sur le bâtiment litigieux, lequel culminerait à 6 m, soit près du double de la hauteur de l’actuelle construction. Le non-respect de l’angle du gabarit de 30° serait particulièrement problématique pour les fenêtres du 1er étage de l’appartement de l’immeuble sis sur la parcelle n° 12______. L’OAC errait en prétendant que la CMNS l’avait spécifiquement invité à octroyer une dérogation au sens de l’art. 241 RCI et n’indiquait pas sur quel motif il s’était fondé pour justifier l’application du régime d’exception de cette disposition. L’intimée alléguait que le bâtiment projeté prévoyait des plots vitrés translucides et un triple vitrage permettant de préserver l’intimité de tous, mais cette motivation était inefficace puisque non contraignante.

22.

Le département et l’intimée ont dupliqué le 25 juin 2024. Le département a précisé que la jurisprudence qu’il avait évoquée avait été citée en rapport avec le préavis rendu par la DAC et non celui de la CMNS, qui était dûment motivé. Le préavis de la CMNS du 28 septembre 2023 ne se limitait pas à un renvoi au préavis émis dans le cadre de la demande préalable : si cette instance indiquait certes prendre en considération ses remarques émises dans les précédentes requêtes de démolition et de demande préalable, elle ajoutait avoir pris connaissance du projet de demande définitive et relevait sa cohérence par rapport aux requêtes précédentes. Les conditions imposées par la CMNS démontraient qu’elle s’était penchée de manière précise sur l’expression architecturale du projet. L’appréciation que les caractéristiques du projet autorisé seraient en contradiction avec la protection du patrimoine et la qualité de vie de la population relevait de l’avis subjectif des reccourants. La cage d’escalier critiquée était entourée de murs, comme cela était déjà le cas au stade de la demande préalable selon les plans d’architecte visés ne varietur. Il n’avait jamais indiqué que la CMNS l’aurait invité à accorder une dérogation au sens de l’art. 241 RCI, mais simplement noté que l’avis favorable de la CMNS quant à l’octroi de la dérogation de l’art. 106 LCI permettait l’application du régime d’exception prévu par l’art. 241 RCI, ce qui en constituait aussi le motif. Pour sa part, l’intimée a réitéré que le préavis de la CMNS était dûment motivé et qu’en tout état, selon la jurisprudence du tribunal, l’absence d’une éventuelle observation écrite sur le préavis ne signifiait pas que l’autorité spécialisée n’avait pas procédé à un examen circonstancié et rigoureux de la situation. Les recourants n’avaient nullement établi en quoi le département ou la CMNS aurait excédé ou abusé de son pouvoir d’appréciation en délivrant l’autorisation querellée, respectivement en octroyant la dérogation aux distances aux limites de propriété. À tort, ils soutenaient que le bâtiment litigieux serait en contradiction avec la protection du patrimoine et la qualité de vie de la population et que le dossier étai insuffisamment instruit. Les caractéristiques architecturales de la zone avaient été au centre de l’analyse de la CMNS, qui connaissait parfaitement le dossier, l’ayant déjà examiné

au stade de la demande préalable. Outre le fait que la configuration de la cour actuelle était préservée, le bâtiment projeté doublerait l’espace végétalisé dont la végétation serait de meilleure qualité et mieux entretenue. Ce bâtiment, d’une hauteur de tout au plus 6 m, stopperait mieux le bruit du trafic de la route K______ que l’actuelle construction à 4,79 m du sol. Le cheminement actuel était cimenté, partant imperméable, et relativement large, tandis que la CMNS avait imposé que les revêtements des cheminements extérieurs soient perméables et leur empreinte réduite au maximum. L’argument portant sur l’entretien des matériaux était infondé, à supposer qu’il soit recevable vu l’absence de qualité des recourants pour recourir sur ce point. En tout état, les surfaces des façades en contact avec le mur les séparant de la parcelle n° 11______ seraient étanchées. Le gabarit légal étant de 7 m, le bâtiment litigieux présentait une empreinte très discrète et était adapté au contexte environnant qui n’avait plus rien d’un village protégé. S’agissant de la prétendue violation des art. 41 s. LCI et 241 RCI, les recourants interprétaient mal le RCI et faisaient fausse route en estimant que leur immeuble, sis sur la parcelle n° 12______, devait également être pris en compte dans l’analyse de l’art. 241 RCI. Ainsi que l’exprimait le croquis n° IV, la ligne horizontale partait de l’immeuble qui donnait sur sa propre cour et non pas des immeubles voisins. En l’occurrence, le bâtiment litigieux était une construction sur cour sur la parcelle n° 1______ où était déjà implanté l’immeuble n° D2______, de sorte que la ligne horizontale partait de la base des jours de ce dernier. C’était uniquement sur la façade Nord du bâtiment autorisé que des jours seraient ouverts. Eu égard à la distance de plus de 12 m - trois fois supérieure à celle prescrite par le RCI - séparant l’immeuble n° D2______ et le bâtiment litigieux, l’angle de 30° était amplement respecté. La coupe A-A’ correspondant au croquis n° III, où les distances latérales n’étaient pas mentionnées puisqu’en limite de propriété, le démontrait. Par ailleurs, même à supposer que l’immeuble des recourants devrait être pris en compte, celui-ci était distant d’au moins 5,26 m, soit plus que les 4 m requis. De plus, les façades du bâtiment autorisé et de l’immeuble voisin sis sur la parcelle n° 12______ ne se

faisaient pas face. La cage d’escalier, ouverte au stade de la demande préalable, avait été fermée lors de la procédure d’autorisation définitive, ainsi que cela ressortait des plans de l’étage et de la façade Est notamment, et été validée par la décision querellée. Ce point n’avait plus de pertinence. Le fait de fermer la cage d’escalier n’ayant rien changé au gabarit du bâtiment autorisé, aucune adaptation des coupes A-A’ et B-B’ n’était nécessaire. Enfin, sa fermeture était sans aucune incidence sur les voisins ; tout au plus, cela permettrait de préserver d’autant mieux l’intimité de tous. S’il devait par impossible être retenu que l’angle de 30° ne serait pas respecté, il s’agissait ni plus ni moins du régime de l’art. 106 al. 1 LCI permettant à l’autorité de décision de déroger aux règles ordinaires régissant les distances entre bâtiments, les distances aux limites de propriétés et les vues droites. L’art. 241 RCI avait en effet manifestement pour but de règlementer les distances entre les bâtiments et les vues droites. Or, une dérogation aux distances aux limites de propriété avait été accordée dans la décision querellée.

23.

Par réplique du 17 juin 2024, la communauté a persisté intégralement dans ses précédentes conclusions. L’autorisation de construire préalable étant distincte de l’autorisation de construire définitive querellée, il était irrelevant que la communauté n’ait pas recouru contre la DP 5______. Elle avait valablement formé recours, conformément à la décision de son assemblée générale extraordinaire du ______ 2023. Lors du transport sur place du 18 avril 2024, la représentante de la CMNS avait déclaré qu’il n’était pas pertinent, s’agissant de l’analyse du projet, que l’OAC n’avait pas porté à sa connaissance qu’une partie du bâtiment n° D3______ n’avait pas été autorisée. Il en résultait que les différents préavis de la CMNS partaient d’un postulat incomplet, voire erroné. Force était aussi de douter que le SMS ait disposé de l’ensemble des informations nécessaires pour rendre son préavis, ce qui était d’autant plus choquant que le projet querellé était le premier projet instruit et autorisé dans le périmètre depuis l’adoption de la zone 4B protégée. Le préavis du SMS du 17 octobre 2023, qui renvoyait au préavis rendu par la CMNS le 14 novembre 2022 dans le cadre de l’instruction de la DP 5______ n’était pas motivé, en violation de l’art. 106 al. 3 LCI. Le département avait ainsi accordé la dérogation à l’art. 106 LCI avec légèreté, abusant de son pouvoir d’appréciation. Il ne pouvait pas valablement accorder la dérogation en cause au motif pris que le village aurait déjà perdu une partie de son caractère. L’OCAN n’avait pas disposé d’un PAP complet et conforme à la réalité avant de rendre son préavis, certes favorable mais fondé sur des informations incomplètes. S’agissant de la surface « végétale », la surface indiquée par l’intimée tenait compte de la toiture végétalisée. La surface initiale de pleine terre de la parcelle n° 1______ aurait dû être bien plus importante qu’actuellement, en raison de l’emprise au sol de l’atelier construit sans autorisation et qui aurait dû être démoli. Au surplus, la construction projetée prévoyait un sous-sol, inexistant à l’heure actuelle, et s’inscrirait tant dans le domaine vital que dans la couronne du pin noir d’Autriche dont l’espérance de vie n’était qu’une estimation.

24.

Le département et l’intimée ont dupliqué les respectivement 11 et 12 juillet 2024. Le département a exposé que le préavis du SMS du 17 octobre 2023 faisait sienne la position exprimée par la CMNS le 14 novembre 2022. Par ailleurs, à teneur de l’art. 106 al. 1 LCI, c’était le préavis de la CMNS et non du SMS qui devait être recueilli et qui était prépondérant, la requête étant instruite en procédure définitive. Le fait que la CMNS n’aurait pas été informée qu’une partie de la construction existante sur la parcelle n° 1______ n’avait jamais été autorisée n’était pas pertinent par rapport à l’analyse qui lui était demandée, ainsi qu’exposé par Mme L______. La comparaison du projet litigieux avec celui du « N______ » n’était pas possible pour les motifs exposés lors du transport sur place. L’avis de la recourante selon lequel le département n’aurait pas dû accorder de dérogation au motif que le village aurait déjà perdu une partie de son caractère, ce qu’elle ne contestait d’ailleurs pas, était contredit par la CMNS. Or, la recourante ne démontre aucunement que la prise en compte du contexte, en l’occurrence, serait arbitraire. Il ressortait en outre du préavis rendu par la CMNS que cette dernière, après une analyse minutieuse du projet, avait imposé des conditions permettant de préserver le caractère architectural et l’échelle de l’agglomération ainsi que le site environnant. Pour sa part, l’intimée a fait valoir que la communauté n’avait pas pris part à la procédure ayant abouti à la décision attaquée et qu’elle n’avait donc pas la qualité pour recourir. Aucun rapprochement ne saurait être fait entre ses membres et la communauté, qui disposait de la personnalité juridique propre et qui ne démontrait pas en quoi les copropriétaires auraient un intérêt digne de protection propre ou qu’elle disposerait elle-même d’un intérêt personnel digne de protection. Le projet autorisé ne se trouvait pas sous les fenêtres des copropriétaires d’étages, cette place étant occupée par le local technique de l’immeuble de la communauté. Celle-ci n’établissait pas l’existence d’un inconvénient grave au sens de l’art. 14 LCI et la distance d’une dizaine de mètres environ entre le bâtiment n° D3______ et les immeubles précités ne changeait pas : le bâtiment autorisé s’implanterait en lieu et place du bâtiment à l’abandon. On peinait à comprendre en quoi l’abattage de

l’érable et le remplacement par d’autres arbres constituerait un intérêt digne de protection pour recourir, ce d’autant plus que l’érable appartenait à un tiers ; il en allait de même de la prétendue mise en péril des pins noirs d’Autriche voisins. Le bâtiment autorisé, d’un gabarit très discret, ne causerait aucune atteinte excessive et s’intégrerait parfaitement au site environnant. La surface végétale serait non seulement de bien meilleure qualité et mieux entretenue qu’actuellement mais aussi augmentée de manière conséquente. Le large passage bétonné actuel reliant la route K______ à la cour de la parcelle serait remplacé par un cheminement au revêtement perméable et à l’emprise réduite au minimum ; la surface en pleine terre passerait ainsi de 78 m2 à 106 m2. Le fait que les installations techniques soient enterrées, partant invisibles, contribuait à la discrétion et à l’adéquation du bâtiment autorisé par rapport au site environnant et permettait de garder la spatialité de la cour actuelle. L’espérance de vie du pin noir d’Autriche était une estimation, si bien qu’il pouvait périr aussi bien avant 2030. En tout état, cet arbre était en fin de vie. Le fait qu’il ait été élagué jusqu’à mi-hauteur environ en mars 2024 démontrait qu’un éventuel élagage supplémentaire ne poserait aucun problème dans le cadre de la construction autorisée. La communauté avait faussement retenu que la CMNS était représentée lors du transport sur place du 18 avril 2024 et que les déclarations de Mme L______ en constituaient la voix ; cette dernière n’était cependant pas membre de la CMNS, mais du SMS. L’art. 106 LCI ne rendait obligatoires que les préavis de la commune et de la CMNS ; le préavis du SMS, par ailleurs motivé, était consultatif. L’architecte de l’intimée avait informé l’OAC, par courrier du 10 mars 2022, que le bâtiment n° D3______ avait été construit en 1940 et avait fait l’objet d’une extension sans autorisation, puis il avait rappelé, le 10 mai 2023, au département que l’extension de la construction à l’abandon existante avait été réalisée sans autorisation dans les années 1970. Toutes les autorités spécialisées ayant accès au dossier, la CMNS, la commune et le SMS connaissaient la situation de la parcelle n° 1______. La CMNS n’était donc pas partie « d’un postulat incomplet, voire erroné » et il était faux de soutenir que celle-ci et les autres

instances spécialisées ne s’étaient pas prononcées en toute connaissance de cause. Le préavis de la CMNS ne faisait pas que renvoyer au dossier de la demande préalable : en relevant la cohérence du projet de construction avec les précédentes requêtes, cette commission avait forcément dû étudier le projet de la demande définitive afin de le comparer à celui de la demande préalable. Elle avait également formulé des conditions propres aux choix des revêtements et matériaux afin que la construction autorisée s’intègre parfaitement dans le site environnant. Le projet relatif au « N______ » n’était pas comparable : le bâtiment n° D3______ n’avait aucun intérêt d’être préservé, contrairement à l’ancien fournil à bois historique. Le fait que la CMNS soit parvenue à des résultats différents démontrait que chaque cas particulier était analysé concrètement. Mme L______ avait confirmé qu’il s’agissait de situations différentes. Le département n’avait pas accordé la dérogation à l’art. 106 LCI avec légèreté : il s’était fondé sur des éléments pertinents et s’inscrivant dans le but de la loi et s’était appuyé sur un ensemble de préavis, tous favorables. Il était faux de prétendre que l’OCAN n’aurait pas disposé d’un PAP complet et conforme à la réalité. Cette autorité avait procédé à une inspection locale en date du 25 novembre 2022 et disposait d’un rapport photographique paysagiste. Son préavis ne prêtait pas le flanc à la critique : il n’était pas établi que le bâtiment autorisé aurait un impact sur le pin noir d’Autriche en cause. Si un éventuel élagage devenait indispensable, il ne serait pas de nature à porter atteinte au bien-être de cet arbre et ne saurait fonder un intérêt digne de protection en faveur de la communauté. Son espérance de vie était à 2030, de sorte qu’il pourrait périr avant. Sous l’angle du principe de la proportionnalité aussi, l’éventuel élagage d’une branche de cet arbre ne saurait empêcher que la construction du bâtiment autorisé.

25.

Le 29 octobre 2024, faisant suite à une requête du tribunal du 16 octobre 2024, l’intimée a versé à la procédure un extrait du plan cadastral et les plans coupes A- A’ et B-B’ datés du 23 octobre 2024 ainsi que les plans du rez-de-chaussée et de l’étage de la construction autorisée du ______ 2023. Les plans coupes A-A’ et B-B’ démontraient que l’angle de 30° était parfaitement respecté selon l’art. 241 RCI tant s’agissant des façades à proximité où s’ouvraient des jours des bâtiments nos D2______ et D26______ que des bâtiments situés en diagonale nos 27______ et 22______. Les plans tenaient compte du fait que la cage d’escalier était fermée, au même titre notamment que les plans du rez-de-chaussée et de l’étage de la construction autorisée du _____ 2023. Cette modification par rapport à la demande préalable avait été prise en compte dans la procédure d’instruction de l’autorisation définitive délivrée. La conformité du projet autorisé ne faisait ainsi aucun doute.

26.

Le 14 novembre 2024, les recourants ont précisé que le problème du gabarit impactant l’angle de 30° concernait en particulier les jours de l’appartement du rezde-chaussée du bâtiment n° 22______. La coupe B-B’ produites le 29 octobre 2024 n’établissait pas le respect de l’angle de 30° depuis la façade du rez-de-chaussée du bâtiment précité, aucune ligne démontrant le respect de cet angle alors qu’une telle ligne figurait dans la coupe A-A’ pour le bâtiment n° 26______. Un simple calcul démontrait que cet angle n’était pas respecté : en tenant compte de la différence de niveau de 5,19 m entre l’acrotère de la construction projetée et la base inférieure des jours de l’appartement du rez-de-chaussée du bâtiment n° 22______, on constatait que la distance entre constructions devrait être de 8,99 m et non de 5,26 m, comme indiqué dans le plan du géomètre. Ils s’étaient permis d’annoter les plans fournis le 29 octobre 2024, en reportant de façon indicative, mais proportionnelle, les distances entre constructions nécessaires pour le respect de l’angle de 30°. Par ailleurs, le volume de l’escalier était représenté de manière erronée dans les plans et coupes du géomètre dans les DP 5______ et DD 28_____/1. Les plans du géomètre de l’intimée ne mentionnant ni le respect ni les éventuelles dérogations à l’art. 241 LCI, ni le SMS ni la CMNS n’avait pu se déterminer au sujet du respect des distances précisées à l’art. 241 RCI et du dépassement du gabarit du projet en lien avec l’angle de 30°.

27.

Le 18 novembre 2024, le département s’en est rapporté à justice quant au courrier du 29 octobre 2024 et des pièces l’accompagnant.

28.

Par courrier du 4 décembre 2024, le tribunal a imparti à E______ Sàrl un délai au 16 décembre 2024 pour se déterminer sur le courrier des recourants et ses annexes, l’invitant par ailleurs, dans ce même délai, à lui faire parvenir :

• le calcul détaillé par le géomètre du respect de l’angle de 30° à l’égard de l’immeuble n° 22______, en mentionnant la côte d’altitude de la terrasse et le plan du rez-de-chaussée de cet immeuble (parcelle n° 12______) pour le calcul du début des jours à préserver ;

• l’indication par le géomètre, en plan en en coupe, du calcul de la ligne des 30° à partir de la base inférieure des jours selon l’art. 241 RCI. Les jours ne doivent pas être pris à l’angle de l’édifice, mais au début de la partie vitrée ;

• l’indication par le géomètre, en plan, de la position des coupes A-A’ et B-B’.

29.

Le 7 février 2025, après avoir sollicité - et obtenu - deux prolongations de délai, l’intimée s’est déterminée sur les écritures du 14 novembre 2024 et a produit trois nouvelles pièces. La coupe B-B’ représentait les parcelles situées à l’Est et à l’Ouest du bâtiment autorisé et ne comportait donc, logiquement, aucune ligne démontrant le respect de l’angle de 30° avec l’immeuble n° 26______, qui était situé au Sud de la parcelle. L’interprétation de l’art. 241 RCI faite par les recourants ne saurait être suivie, ceux-ci considérant l’extrémité de l’immeuble n° 22______ dans le calcul de l’angle de 30° alors que seuls les jours devaient être pris en compte, ce perpendiculairement. Les nouvelles pièces produites, soit les coupes A-A’ et D-D’ ainsi qu’un extrait du plan cadastral à jour, annotées par le géomètre, laissaient apparaître que l’angle de 30° était respecté. La coupe D-D’ permettait de constater que les jours avaient été correctement pris en compte au début de la partie vitrée du rez-de-chaussée, ce perpendiculairement à la façade de l’immeuble n° 22______. La ligne de coupe D-D’ passait bien au-dessus du bâtiment projeté. Ainsi, ce bâtiment s’inscrivait dans le gabarit limité par l’angle de 30°, tant au niveau de la terrasse à l’étage (plan en coupe B-B’) qu’au rez-de-chaussée (plan en coupe D- D’). La distance séparant les jours de l’immeuble n° 22______ du bâtiment autorisé, d’environ 9 m, était bien supérieure à la distance de 4 m prescrite à l’art. 241 al. 1 let. b RCI ; on constatait d’ailleurs en traitillés sur l’extrait du plan cadastral à jour que l’espace de 4 m devant être laissé libre était respecté. Par conséquent, le bâtiment autorisé ne privait pas les façades à proximité d’air ni de lumière. En tout état, même si cela avait été nécessaire, la dérogation accordée sur la base de l’art. 106 LCI aurait permis de déroger à l’art. 241 RCI. Il convenait enfin de noter que la construction autorisée s’alignait sur le mur de séparation existant qui contribuait tant à casser les vues droites depuis les façades respectives qu’à préserver l’intimité de tous. L’art. 241 RCI était aussi respecté s’agissant du bâtiment n° 29______ sis sur la parcelle n° 11______, compte tenu de l’éloignement encore plus important. Dans la demande préalable, la cage d’escalier était initialement ouverte, puis elle

avait été fermée en cours d’instruction, de sorte que le gabarit de ce projet comprenait le volume de l’escalier fermé. Ce gabarit était identique au gabarit autorisé dans la demande définitive. Dans celle-ci, sur demande du département, la configuration intérieure avait dû être revue en ce que les chambres avaient été placées vers l’avant du bâtiment et l’escalier déplacé vers l’arrière. Ce changement de configuration intérieure, qui avait induit la fermeture de la cage d’escalier, n’avait eu aucun impact sur le volume de la construction. Le volume représenté ainsi tant dans le projet qui avait fait l’objet de l’autorisation de construire préalable que définitive était le même. Aucune adaptation des plans de coupes A-A’ et B-B’ n’était donc nécessaire, ce que confirmait l’extrait du plan cadastral où l’on voyait bien la partie pleine et construite de l’accès à l’escalier. Il était donc faux de prétendre que le fait que la cage d’escalier telle que représentée initialement dans le cadre de la demande préalable aurait eu un effet trompeur sur l’appréciation de la CMNS dans le cadre de cette demande, respectivement sur l’appréciation des autorités dans l’instruction de la demande définitive, laquelle avait fait l’objet d’une instruction complète et extensive, avec pour effet que les autorités spécialisées consultées, et en particulier la CMNS, avaient rendu leurs préavis en parfaite connaissance de cause sur la base des plans établis dans le cadre de la demande définitive. Au demeurant, les recourants se référaient au procès-verbal du transport sur place de la procédure A/6______ relative à l’autorisation de construire préalable et se rapportaient ainsi au gabarit de la construction autorisée au stade de la demande préalable. Ils perdaient de vue que la présente procédure avait trait à la demande définitive, lors de laquelle les autorités spécialisées avaient pas pris en compte le gabarit réel et actualisé au moment de la délivrance des décisions d’autorisation de construire préalable et définitive. Par ailleurs, seule la dérogation à l’art. 106 LCI devait, en tant que de besoin apparaitre, sur les plans, puisque c’était justement la dérogation accordée notamment aux distances aux limites de propriété sur la base de l’art. 106 LCI qui permettait l’application du régime de l’art. 241 RCI. Or, la

dérogation à l’art. 106 LCI apparaissait bien sur le plan cadastral figurant au dossier.

30.

Le 26 février 2025, le département a informé le tribunal qu’il s’en rapportait à justice s’agissant des déterminations et pièces produites le 7 février 2025.

31.

Le 3 mars 2025, les recourants se sont déterminés sur les écritures et le chargé de pièce complémentaire produits le 7 février 2025. L’intimée considérait encore que le projet litigieux respecterait les prescriptions prévues par l’art. 241 RCI s’agissant de l’angle de 30°. Ils avaient déjà eu l’occasion de se prononcer sur ce point dans leurs précédentes écritures et s’en rapportaient à justice pour le surplus, soit les considérations techniques portant sur le respect de l’angle à 30° tel qu’il était prévu par la loi. Ils relevaient toutefois qu’avant la production des plans de géomètre supplémentaires en date du 7 février 2025, rien ne permettait d’établir que l’angle de 30° était effectivement respecté, et encore moins le plan coupe B-B’, qui ne contenait aucune information à ce sujet. L’intimée soutenait que le changement de configuration de la cage d’escalier ainsi que son déplacement au sud de la construction n’avaient eu aucun impact sur le volume ou le gabarit de la construction autorisée et que, de ce fait, ces différences n’avaient eu aucun impact sur l’appréciation des autorités tant dans le cadre de la demande préalable que de celle définitive. Or, l’exigence de production de plans de géomètre dans le contexte d’une demande d’autorisation de construire avait pour objectif d’apprécier le gabarit d’une construction et son respect des distances prévues par la LCI en vue de son autorisation. Dès lors, la production d’un plan erroné entachait le dossier d’un vice puisque l’appréciation de l’autorité compétente, se basant sur une représentation fausse de la situation, pourrait être biaisée. En l’espèce, les plans de géomètre ne correspondaient manifestement pas au projet dessiné dans les plans de l’architecte, et la procédure d’autorisation avait ainsi été instruite sur la base d’éléments erronés.

32.

Par écritures du 11 avril 2025, l’intimée a brièvement rappelé l’évolution du projet entre la DP et la DD. En l’occurrence, les instances de préavis consultées, en particulier la DAC, avaient rendu des préavis favorables, ce qui démontrait la parfaite conformité de la construction projetée.