BUDE 2025 Nr. 061

1.

1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung des Rekurrenten ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

1.3 Ursprünglich erhob auch D.___ Rekurs. Mit Schreiben vom 5. April 2024 zog er den Rekurs zurück, weshalb das Verfahren ihn betreffend abzuschreiben ist.

2. Am 1. Oktober 2017 ist das Planungs- und Baugesetz (sGS 731.1; abgekürzt PBG) in Kraft getreten und das Baugesetz vom 6. Juni 1972 (nGS 8, 134; abgekürzt BauG) aufgehoben worden (Art. 172 Bst. a

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PBG). Der erstinstanzliche Einsprache- und Baubewilligungsentscheid erging am 20. Februar 2024. Mithin sind vorliegend grundsätzlich die Bestimmungen des PBG anwendbar, sofern sie gemäss Anhang zum Kreisschreiben «Übergangsrechtliche Bestimmungen im PBG» vom 8. März 2017 (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2017/I/1) als unmittelbar anwendbar erklärt werden. Im Übrigen gelangen weiterhin das Baugesetz und das entsprechende Baureglement zur Anwendung.

3. Der Rekurrent macht geltend, dass der Autolift fälschlicherweise als Anbaute qualifiziert worden sei. Dadurch sei zu Unrecht davon ausgegangen worden, dass von einem privilegierten Grenzabstand profitiert werden könne.

3.1 Das vorliegend anwendbare BauG definiert den Begriff der Anbaute nicht. Art. 78 Abs. 2 Bst. a BauG hält lediglich fest, dass Anbauten bewilligungspflichtig sind. Nach der verwaltungsgerichtlichen Rechtsprechung sind massgebende Kriterien für die Definition einer Anbaute insbesondere die architektonische Gestaltung, die optische und/oder funktionale Unterordnung, die konstruktive Trennung sowie die funktionale Eigenständigkeit. Anbauten lehnen sich an die Fassade eines Hauptgebäudes an, sind von diesem aber durch eine Innenwand getrennt. Sie müssen deutlich als Anbau erkennbar sein und beseitigt werden können, ohne dass das Hauptgebäude konstruktiv verändert werden muss. Anbauten werden wie Nebenbauten auch als untergeordnete oder besondere Gebäude oder als Kleinbauten bezeichnet. Hinzu treten die Beschränkungen hinsichtlich Gebäudegrundfläche, First- und Gebäudehöhe im kommunalen Baureglement (VerwGE B 2019/226 vom 28. Mai 2020 Erw. 4.2; VerwGE

Art. 19 Abs. 1 des Baureglements der Gemeinde Z.___ vom 22. Juni 2016 (abgekürzt BauR) definiert Anbauten als von der Hauptbaute optisch und konstruktiv getrennte Bauten, die eine maximale Gebäudegrundfläche von 50 m2, eine Gebäudehöhe von 3,5 m und eine Firsthöhe von 5 m nicht überschreiten. Sie dürfen einen verminderten Grenzabstand und gegenüber Gemeindestrassen und -wegen einen verminderten Strassenabstand von je 2 m aufweisen (Art. 19 Abs. 2 BauR). Demgegenüber haben Hauptbauten in der Wohnzone W2a einen grossen Grenzabstand von 7 m und einen kleinen Grenzabstand von 4 m einzuhalten (Art. 9 BauR). Die Erläuterungen der Gemeinde Z.___ vom 22. Oktober 2015 zum BauR (abgekürzt Erläuterungen zum BauR) konkretisieren, dass eine konstruktive Trennung erst vorliegt, wenn zwischen Hauptbaute und Anbaute eine Wand besteht, die einer Aussenwand insofern nahekommt, als dass die Hauptbaute auch ohne Anbaute weiterbestehen könnte. Eine optische Unterordnung ist in der Regel schon dann gegeben, wenn die baulichen Begrenzungen für Anbauten eingehalten werden und zudem die Hauptbaute als solche erkennbar bleibt.

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3.2 Es stellt sich die Frage, ob der geplante Autolift die massgeblichen Kriterien einer Anbaute erfüllt. Der geplante Autolift lehnt sich an die Westfassade des Gebäudes an und ist durch eine zusätzliche Wand von der Aussenfassade getrennt. Dennoch ist das Vorliegen einer konstruktiven Trennung zu verneinen. Diese erfordert, dass das Hauptgebäude auch ohne Anbaute Bestand haben kann; die Nutzung der Hauptbaute muss autark sein und darf nicht von einer untergeordneten Anbaute abhängen (VerwGE B 2013/70 vom 8. Juli 2014 Erw. 4.2). Der Autolift dient indes als einzige befahrbare Zugangsmöglichkeit zur Autoeinstellhalle, in der die (Pflicht)Parkplätze vorgesehen sind (Art. 32 BauR). Würde er entfernt, entfiele folglich die einzige Zufahrtsmöglichkeit. Ein Ersatz in Form einer Rampe – wie von den Rekursgegnern vorgebracht – wäre womöglich erst mit weitgehenden baulichen Massnahmen realisierbar. Dies widerspricht dem Kriterium einer konstruktiven Trennung. Überdies fehlt dem Autolift auch jegliche funktionale Eigenständigkeit (BUDE Nr. 68/2023 vom 15. August 2023 Erw. 4.3). Der einzige Zweck des Autolifts dient der Erschliessung der Autoeinstellhalle bzw. der Pflichtparkplätze, womit seine Funktion inhärent mit der Nutzung der Hauptbaute zusammenhängt.

3.3 Aus dem Ausgeführten ergibt sich, dass der Autolift weder über die notwendige konstruktive Trennung noch funktionale Eigenständigkeit verfügt. Damit ist er nicht als Anbaute, sondern vielmehr als Teil der Hauptbaute zu qualifizieren. Als solcher hat er die für Hauptbauten geltenden Grenzabstände gemäss Art. 9 Abs. 1 BauR einzuhalten. Wie aus den Baugesuchsunterlagen hervorgeht, weist die geplante Nordfassade des Autolifts gegenüber dem Grundstück Nr. 931 nur einen Grenzabstand von rund 2 m auf. Damit ist der einzuhaltende kleine Grenzabstand von 4 m klar unterschritten. Auch gegenüber dem Grundstück Nr. 940 hält der Autolift den kleinen Grenzabstand von 4 m nicht überall ein.

4. Der Rekurrent beanstandet weiter, das Attikageschoss überschreite die maximal zulässige Fläche, da die Rekursgegner und die Vorinstanz von einer falschen Berechnungsgrundlage ausgegangen seien. Der Wintergarten («Loggia») sei nicht zur Geschossfläche des Obergeschosses zu zählen. Infolgedessen verringere sich auch die maximal zulässige Fläche des Attikageschosses.

4.1 Gemäss Art. 31 Abs. 3 BauR dürfen bei Flachdächern Attikageschosse innerhalb der Firsthöhe mit einer maximalen Höhe von 4 m (Aussenmass) erstellt werden. Die Fläche des Attikageschosses darf maximal 70 % des darunter liegenden Geschosses betragen, kann auf diesem aber frei platziert werden. Auf Attikageschossen sind nur technische Bauteile aber keine zusätzlichen Dachaufbauten oder Vordächer zulässig. Um die maximal zulässige Fläche des Attikageschosses zu bestimmen, ist demnach die korrekte Berechnung der darunterliegenden Geschossfläche unerlässlich. Massgebend für die Bestimmung der Geschossfläche sind – wie bei der Bemessung des Grenz-

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abstands – die Gebäudefassaden. Als Gebäudefassaden von Wohnbauten gelten nach dem gewöhnlichen Sprachgebrauch gemeinhin nur die tragenden, im Regelfall bis auf die Fensteröffnungen geschlossenen und Witterungsschutz bietenden Gebäudeabschlüsse, wie die Aussenwände und das Dach, die zusätzlich auch die energetisch erforderliche Isolation nach aussen aufweisen (vgl. BUDE Nr. 11/2024 vom 9. Februar 2024 Erw. 4.4.1; BDE Nr. 6/2020 vom 6. Februar 2020 Erw. 5.4). Der eigentlichen Gebäudefassade vorgelagerte Stützen sind dagegen, gleich wie offene oder geschlossene Balkone, Balkonbrüstungen, -geländer oder einfache, nicht thermisch relevante Balkonverglasungen, nicht als Aussenfassade zu betrachten (BDE Nr. 43/2020 vom 12. Mai 2020 Erw. 3.3).

4.2 Die Rekursgegner gehen bei der Berechnung des Attikageschosses von einer Obergeschossfläche von 245,86 m2 aus. Daraus ergibt sich eine maximal zulässige Fläche des Attikageschosses von 172,10 m2 (0,7 x 245,86 m2). Das geplante Attikageschoss reizt dieses Limit mit einer geplanten Fläche von 170,36 m2 bereits fast vollständig aus. Bei der Bestimmung der Obergeschossfläche rechnen die Rekursgegner die Fläche des geplanten Wintergartens («Loggia») von 15 m2 hinzu. Der Wintergarten ist von drei Seiten von Aussenwänden umgeben und weist gegen Süden eine Verglasung auf. Wie sich dem Grundrissplan entnehmen lässt, ist die Verglasung nicht Teil der thermischen Gebäudehülle (vgl. nachfolgender Planausschnitt). Der Wintergarten kann daher für die Bestimmung der für das Attikageschoss massgebenden Obergeschossfläche nicht berücksichtigt werden. Die massgebliche Fläche des Obergeschosses und die Berechnungsgrundlage ist entsprechend um 15 m2 auf 230,86 m2 zu reduzieren. Dadurch wäre noch eine maximale Attikageschossfläche von 161,60 m2 (0,7 x 230,86 m2) zulässig. Mit der geplanten Fläche von 170,36 m2 wird dieses Mass um knapp 9 m2 überschritten. Nach der Berechnung der Rekursgegner ist das Attikageschoss damit zu gross und Art. 31 Abs. 3 BauR nicht eingehalten.

[…] Ausschnitt Plan «Berechnung Attika» (Mst. 1:200), datiert vom 27. Juni 2023

4.3 Eine Beurteilung, ob die Berechnungsgrundlagen der Rekursgegner – abgesehen von der Berücksichtigung der Fläche des Wintergartens – darüber hinaus korrekt bestimmt wurden, ist weitergehend nicht möglich. Die Baugesuchsunterlagen der Rekursgegner, insbesondere der Plan «Grundrisse» (Mst. 1:100), datiert vom 6. November 2023, und die «Berechnung Attika» (Mst. 1:200), datiert vom 27. Juni 2023, weisen Widersprüche auf. Wie ein Vergleich zwischen dem vorstehenden Ausschnitt und dem Grundrissplan (siehe nachstehend) ergibt, stimmen die jeweils dargestellten Grundrisse der Obergeschossfläche hinsichtlich der östlichen Gebäudefassade im Bereich des Badezimmers und des Reduits nicht überein.

[…] Ausschnitt Plan «Grundrisse» (Mst. 1:100), datiert vom 6. November 2023

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4.4 Vor diesem Hintergrund ist somit festzustellen, dass basierend auf der Berechnungsgrundlage der Rekursgegner die geplante Attikageschossfläche zu gross ist. Eine darüberhinausgehende abschliessende Beurteilung der maximal zulässigen Attikageschossfläche kann aufgrund der Planungenauigkeiten nicht berechnet werden. Die Folgen von unklaren Gesuchen hat der Bauherr zu tragen (VerwGE B 2021/49 vom 14. Februar 2022 Erw. 2.2).

5. Zusammenfassend ergibt sich, dass der Autolift keine Anbaute darstellt und daher die in der Wohnzone W2a für Hauptbauten geltenden Grenzabstände einzuhalten wären (Art. 9 BauR). Diese werden jedoch unterschritten. Zudem ist die geplante Attikageschossfläche zu gross. Der Rekurs erweist sich damit als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. Die angefochtene Baubewilligung und der Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 20. Februar 2024 sind deshalb aufzuheben. Bei diesem Ergebnis erübrigt sich die Prüfung der weiteren rekurrentischen Rügen. Aus verfahrensökonomischen Gründen wird jedoch – sollten die Rekursgegner eine Überarbeitung ihres Baugesuchs in Erwägung ziehen – summarisch auf die Qualifikation unterirdischer Bauteile eingegangen.

6. Der Rekurrent rügt, dass die Autoeinstellhalle nicht als unterirdische Baute zu betrachten sei, sondern Teil der Hauptbaute bilde. Deshalb habe die Autoeinstellhalle die für Hauptbauten geltenden Grenzabstände einzuhalten, was nicht der Fall sei.

6.1 Nach dem allgemeinen Sprachgebrauch liegen unterirdische Bauten unter dem Terrain. Das anwendbare BauG enthält keine nähere Umschreibung des Begriffs. Gemäss Art. 56 Abs. 4 BauG können unterirdische Bauten bis zur Grenze gestellt werden, wenn dadurch schutzwürdige Interessen der Nachbarn nicht beeinträchtigt werden. Die Gemeinden können den Begriff der unterirdischen Baute im Baureglement näher umschreiben, sind dabei aber an den Sinn und Zweck von Art. 56 Abs. 4 BauG gebunden (BDE Nr. 14/2020 vom 3.März 2020 Erw. 3.1). Die Gemeinde Z.___ definiert unterirdische Bauteile in Art. 23 Abs. 1 BauR als von der Hauptbaute optisch, konstruktiv und funktional getrennte Bauteile. Sie müssen allseits unter dem gestalteten Terrain liegen und dürfen das gewachsene Terrain nirgends um mehr als 0,5 m überragen. Gemäss den Erläuterungen zum BauR genügt als konstruktive Trennung eine durchgezogene Decke oder eine durchgehende Innenwand zur Hauptbaute.

6.2 Im Grundrissplan haben die Rekursgegner jene Fläche schraffiert, die ihrer Einschätzung nach als unterirdisch im Sinn von Art. 23 Abs. 1 BauR gilt. Ein Teil der Autoeinstellhalle im westlichen Bereich (vier Veloabstellplätze, ein Besucherparkplatz) wurde nicht als unterirdisch schraffiert und gehört damit zur Hauptbaute (vgl. Art. 18 Abs. 1 BauR). Dem Wortlaut von Art. 23 Abs. 1 BauR und den Erläuterungen

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zum BauR folgend müsste daher zwischen diesem Bereich und der schraffierten Fläche der Autoeinstellhalle eine konstruktive Trennung bestehen. Eine solche besteht gemäss den Baugesuchsunterlagen jedoch nicht. Damit dürfte die als unterirdisch angesehene Fläche der Autoeinstellhalle den Vorgaben von Art. 23 Abs. 1 BauR nicht entsprechen und wäre deshalb ebenfalls als Teil der Hauptbaute zu betrachten, die nicht von privilegierten Grenzabständen profitiert.

[…] Ausschnitt Plan «Grundrisse» (Mst. 1:100), datiert vom 6. November 2023

7.

7.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'000.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend haben die Rekursgegner die amtlichen Kosten unter solidarischer Haftung zu bezahlen (Art. 96bis VRP).

7.2 Der am 5. April 2024 vom Rechtsvertreter des Rekurrenten geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– wird zurückerstattet.

8. Rekurrent, Rekursgegner und Vorinstanz stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.

8.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung

8.2 Der Rekurrent obsiegt mit seinen Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf insgesamt Fr. 2'750.– festzulegen; sie ist von den Rekursgegnern zu gleichen Teilen zu bezahlen.

Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet.

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8.3 Da die Rekursgegner mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.

8.4 Die Vorinstanz hat grundsätzlich keinen Anspruch auf Ersatz der ausseramtlichen Kosten (R. HIRT, Die Regelung der Kosten nach st.gallischem Verwaltungsrechtspflegegesetz, St.Gallen 2004, S. 176). Sie bringt keine Gründe vor, die ein Abweichen von dieser Regel rechtfertigen. Ihr Begehren ist daher abzuweisen.