BUDE 2025 Nr. 010

1.

1.1 Die Zuständigkeit des Bau- und Umweltdepartementes ergibt sich aus Art. 43bis des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege (sGS 951.1; abgekürzt VRP).

1.2 Die Frist- und Formerfordernisse von Art. 47 Abs. 1 und Art. 48 VRP sind erfüllt. Die Rekursberechtigung ist gegeben (Art. 45 VRP). Auf den Rekurs ist einzutreten.

2.

2.1 Die Rekurrentin macht in formeller Hinsicht geltend, die Vorinstanz habe es in ihren Beschlüssen vom 19. Dezember 2023 und 3. Januar 2024 unterlassen, die genaue Zusammensetzung der Baukommission bekannt zu geben. Es sei lediglich festgehalten worden, dass D.___ in den Ausstand getreten sei. Der Rekurrentin sei es deshalb nicht möglich gewesen zu überprüfen, ob D.___ auch tatsächlich nicht an den Beschlüssen beteiligt gewesen sei. Die beiden Beschlüsse seien deshalb aufzuheben.

2.2 Gemäss Art. 103 Abs. 1 Bst. b und d des Gemeindegesetzes (sGS 151.2; abgekürzt GG) muss das Gemeinderatsprotokoll den Namen des Vorsitzenden, der abwesenden Mitglieder sowie des Protokollführers und der sich im Ausstand befindenden Mitglieder enthalten. Die Zusammensetzung der Vorinstanz (Präsident, Sekretärin, zwei Mitglieder) lässt sich der Webseite der Politischen Gemeinde Z.___ (www.z.___.ch) entnehmen. Aus den erwähnten Beschlüssen ist ersichtlich, dass D.___ in den Ausstand trat. Unter diesen Umständen war die personelle Zusammensetzung der Vorinstanz für die beiden

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 10/2025), Seite 5/11

Beschlüsse klar ersichtlich. Eine zusätzliche Nennung der anwesenden Mitglieder im Beschluss ist nicht erforderlich, zumal dies auch in Art. 103 Abs. 1 Bst. b und d GG nicht verlangt wird (vgl. VerwGE B 2020/120 vom 29. April 2021 Erw. 2.3.2).

3. Einer näheren Betrachtung bedürfen der Anfechtungs- und der Streitgegenstand. Der Baugesuchsteller bestimmt den Umfang des Baugesuchs mit seiner Eingabe an die Gemeinde (Baudepartement SG, Juristische Mitteilungen 2012/IV/6; GVP 1998 Nr. 9 mit Hinweisen; BUDE Nr. 20/2022 vom 3. März 2022 Erw. 3.4; BUDE Nr. 87/2024 vom 5. November 2024 Erw. 5.1). Gegenstand der ersuchten Baubewilligung bilden die folgenden drei Bestandteile: Ersatz der bestehenden Thuja-Hecke durch einen Sichtschutz entlang der südwestlichen Grundstücksgrenze, Erstellung eines Vorplatzes mit sickerfähigem Verbundstein sowie die Anpassung einer Umgebungsmauer. Anfechtungsgegenstand ist stets die Verfügung, die ein bestimmtes Rechtsverhältnis regelt. Streitgegenstand (im Anfechtungsverfahren) ist das durch die Verfügung geregelte Rechtsverhältnis, allerdings nur insoweit, als es im Verfahren noch umstritten ist (CAVELTI/VÖGELI, Verwaltungsgerichtsbarkeit im Kanton St.Gallen, St.Gallen 2003, N 478 und 579; BDE Nr. 69/2015 vom 21. September 2015 Erw. 2.1). Anfechtungsgegenstand des vorliegenden Rekurses bilden der vorinstanzliche Einspracheentscheid vom 19. Dezember 2023 sowie die Baubewilligung vom 3. Januar 2024, welche die obengenannten Baugesuchsbestandteile umfassen. Der anfechtbare Streitgegenstand beschränkt sich somit auf die oben genannten Bestandteile des Baugesuchs, resp. die angefochtene Baubewilligung, weshalb die Rügen der Rekurrentin nachfolgend auch nur in Bezug auf die einzelnen Bestandteile des Baugesuchs geprüft werden können.

4. Die Rekurrentin beanstandet, das massgebende Terrain sei nicht korrekt ermittelt worden. Die Vorinstanz habe sich zu Unrecht lediglich auf die Aufnahmen des Geometers gestützt und weder die früheren Baugesuchsakten noch die von der Rekurrentin eingereichten Fotoaufnahmen berücksichtigt. Eine Korrektur der Aufnahmen würde dazu führen, dass das massgebliche Terrain rund 0,5 m tiefer zu liegen komme, weshalb der vorinstanzliche Entscheid aufzuheben sei.

4.1 Anstelle der heute bestehenden, leicht abschüssigen Kiesfläche soll zwischen den beiden Mauern ein begradigter und mit Verbundsteinen befestigter Vorplatz realisiert werden. Gemäss den eingereichten Unterlagen beträgt die Höhe der heutigen Kiesfläche zwischen 705 und 706 m.ü.M. Mit dem Vorhaben findet eine Abtragung von teilweise fast 1,0 m auf einheitlich rund 705 m.ü.M. statt.

4.2 Die verfahrensgegenständliche Vorplatzfläche zwischen den beiden Steinmauern war bereits im Jahr 2000 Gegenstand eines Baugesuchsverfahrens. Der damalige Grundeigentümer beabsichtigte das im Boden eingelassene Schwimmbad abzubrechen, aufzufüllen und

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 10/2025), Seite 6/11

darauf ein freistehendes Schwimmbad zu errichten. Aufgrund einer Einsprache der Rekurrentin wurde schliesslich gänzlich auf ein Aussenpool verzichtet und lediglich das Terrain auf derselben Höhe mit Verbundsteinen sowie Kies eingedeckt. Gegen die erteilte Baubewilligung vom 5. Dezember 2000 erhob die Rekurrentin ebenfalls Rekurs beim Baudepartement (Rekurs-Nr. 3/2001). Im Rahmen eines Vergleichs zwischen den Parteien wurde die Höhe des Verbundsteinplatzes mittels Auflage (vgl. Baubewilligung Nr. 30/01, dat. 5. Juni 2001) von 705,70 m.ü.M. auf 705,37 m.ü.M. reduziert. Im Gegenzug wurde der damalige Rekurs zurückgezogen. Die Höhe wurde im damaligen Verfahren somit rechtskräftig auf 705,37 m.ü.M. festgelegt. Der vorliegend zu beurteilende Vorplatz entspricht höhenmässig der im Jahr 2000 festgelegten Terrainhöhe, resp. liegt sogar geringfügig darunter, weshalb das natürlich gewachsene Terrain für die Beurteilung des Vorplatzes nicht mehr massgebend ist. Die Vorinstanz hat die Baubewilligung bezüglich des Vorplatzes somit zu Recht erteilt.

4.3 Hinsichtlich des geplanten Sichtschutzes auf der Mauer entlang der südlichen Grundstücksgrenze ist das natürlich gewachsene Terrain ebenfalls unbeachtlich, bemisst sich die Höhe von nicht hinterfüllten Mauern und Einfriedung doch ab dem gestalteten und nicht dem gewachsenen Terrain (vgl. BDE Nr. 26/2019 vom 29. April 2019 Erw. 3.1.2). Ob das massgebliche Terrain korrekt ermittelt wurde, ist somit auch für die Beurteilung des Sichtschutzes aus öffentlich-rechtlicher Sicht irrelevant und die Baubewilligung wurde zu Recht erteilt. Inwiefern die Einfriedung hingegen den Bestimmungen des Einführungsgesetzes zum Schweizerischen Zivilgesetzbuch (sGS 911.1; abgekürzt EG-ZGB) entspricht, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens.

5. Die Rekurrentin beanstandet zudem, die Anpassung der Stützmauer oberhalb des umstrittenen Vorplatzes sei von vorneherein nicht möglich, da diese in der heutigen Form gar nie bewilligt worden sei. Die Vorinstanz habe zu Unrecht angenommen, dass die Mauer vor dem Jahr 1993 erstellt worden sei und deshalb im Rahmen der Bestandes- und Erweiterungsgarantie nach Art. 109 des Planungs- und Baugesetzes (sGS 731.1; abgekürzt PBG) angepasst werden könnte.

5.1 Gemäss Art. 109 Abs. 1 PBG ist der Bestand und die Erneuerung von formell rechtmässig erstellten Bauten und Anlagen, die den geltenden Vorschriften oder Plänen widersprechen, gewährleistet. Umbauten, Zweckänderungen und Erweiterungen sind zulässig, soweit dadurch die Rechtswidrigkeit weder vermehrt noch wesentlich verstärkt wird. Keine Verstärkung der Rechtswidrigkeit liegt vor, wenn Bauten und Anlagen ohne Vergrösserung des umbauten Raums umgebaut oder in ihrem Zweck geändert werden, sowie beim Anbringen einer Wärme- und Schalldämmung (Art. 109 Abs. 2 PBG). Gemäss den Gesetzgebungsmaterialien weicht Art. 109 PBG in den eben zitierten Absätzen im Wesentlichen nicht von der Bestandes- und Erweiterungsgarantie des früheren Baugesetzes ab (vgl. Art. 77bis

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 10/2025), Seite 7/11

BauG). Neu wird ergänzend ausdrücklich festgehalten, dass baurechtswidrige Bauten zusätzlich mit einer Wärme- und Schallisolation versehen werden können, auch wenn dies zu einer Verminderung der Abstände oder zur Überschreitung der Höhen-, Längen- oder Dichtevorschriften führen könne. Weitere Neuerungen werden nicht erwähnt (Botschaft und Entwurf der Regierung zum Planungs- und Baugesetz vom 11. August 2015, in: ABl 2015, S. 2497; BUDE Nr. 46/2024 vom 29. Mai 2024 Erw. 3.2). Die Bestandes- bzw. Besitzstandsgarantie nach Art. 109 f. PBG gründet auf der Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 Abs. 1 der Bundesverfassung (SR 101; abgekürzt BV). Damit sollen Bauten und Anlagen, die unter dem dazumal geltenden Recht formell rechtmässig erstellt wurden, in ihrem Bestand geschützt werden, auch wenn sie nach neuem Recht unzulässig sind (M. LOOSER, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 109 N 3).

5.2 Die Vorinstanz stellt in ihrem Entscheid vom 19. Dezember 2023 fest, dass für die Stützmauer höchstwahrscheinlich keine Baubewilligung erteilt worden sei. Jedoch sei die Stützmauer bereits vor dem Jahr 1993 errichtet worden, weshalb es sich um eine «altrechtliche» Baute handle, welche nach Art. 109 Abs. 1 und 2 PBG unterhalten und sogar angepasst werden könne. Dabei verkennt die Vorinstanz jedoch, dass Art. 109 PBG nach dem klaren Wortlaut nur auf Bauten und Anlagen Anwendung findet, welche formell rechtmässig erstellt worden sind. Dies trifft auf die vorliegende Stützmauer jedoch gerade nicht zu. So hält die Vorinstanz im Entscheid vom 19. Dezember 2023 selbst fest, dass es sich um eine unbewilligte Anlage handle, resp. im Archiv diesbezüglich keine Unterlagen vorhanden seien. Auch den eingereichten Akten der Rekurrentin sowie der Rekursgegner kann nicht entnommen werden, dass die Stützmauer je Bestandteil einer Baubewilligung gewesen ist. Die Rekursgegner verweisen mit Stellungnahme vom 1. Mai 2024 zwar auf eine Baubewilligung aus dem Jahr 2005 für den Neubau eines Biotops. Auf den damaligen Planunterlagen sind rudimentär Blocksteinmauern ersichtlich, diese wurden jedoch farblich eindeutig als «bestehend» gekennzeichnet. Somit war die vorliegende Stützmauer nicht Bestandteil der ersuchten Baubewilligung und wurde auch nicht «en passant» bewilligt (vgl. Erw. 3). Dasselbe gilt unter anderem auch für die Baugesuchsakten, welche im Jahr 2000 eingereicht worden sind und Basis für den damaligen Vergleich bildeten. Auf diesen wird die Steinmauer ebenfalls als «bestehend» aufgeführt, sie war jedoch nicht Bestandteil des Baugesuchs und dementsprechend auch nicht Gegenstand des Vergleichs. Es handelt sich bei der Stützmauer somit um eine nicht bewilligte Anlage, auf welche Art. 109 PBG per se nicht Anwendung findet. Die diesbezügliche Rüge der Rekurrentin ist somit begründet und die Baubewilligung für die Anpassung der Stützmauer wurde zu Unrecht erteilt. Nicht von Belang ist vorliegend der genaue Zeitpunkt der Errichtung der Mauer. Die Vorinstanz bezieht sich in ihrem Entscheid auf die 30-jährige Verjährungsfrist und geht von einer altrechtlichen Anlage aus. Dies ist jedoch lediglich bei der Verhältnismässigkeitsprüfung von Rückbaumassnahmen im Rahmen

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 10/2025), Seite 8/11

eines Wiederherstellungsverfahrens relevant (C. KÄGI, in: Bereuter/Frei/Ritter [Hrsg.], Kommentar zum Planungs- und Baugesetz des Kantons St.Gallen, Basel 2020, Art. 160 N 20; vgl. auch BGE 136 I 359).

6. Zusammenfassend ergibt sich, dass die angefochtene Baubewilligung zu Unrecht erteilt worden ist. Zwar erweisen sich die Rügen betreffend den projektierten Vorplatz sowie den geplanten Sichtschutz als unbegründet. Bei der Stützmauer, welche angepasst werden soll, handelt es sich hingegen um eine unbewilligte Anlage, welche nicht gestützt auf Art. 109 PBG angepasst werden kann. Der Rekurs erweist sich diesbezüglich als begründet und ist im Sinn der Erwägungen gutzuheissen. Da das Baugesuch grundsätzlich eine nicht teilbare Einheit darstellt, sind die angefochtene Baubewilligung vom 3. Januar 2024 und der Einspracheentscheid der Baukommission Z.___ vom 19. Dezember 2023 deshalb gesamthaft aufzuheben (BDE Nr. 40/2016 vom 6. Juli 2016 Erw. 10.1 mit Hinweisen). Bei diesem Resultat kann offenbleiben, ob das Grundstück Nr. 001 als hinreichend erschlossen zu beurteilen ist. Jedoch ist darauf hinzuweisen, dass gemäss Rechtsprechung des Verwaltungsgerichtes bei der Erstellung einer Anlage bzw. einer Baute betreffend die strassenmässige Erschliessung darauf abzustellen ist, ob das Vorhaben überhaupt einen Mehrverkehr zur Folge hat und ein erschliessungsrelevantes Bauvorhaben vorliegt (vgl. VerwGE B2021/12 vom 19. August 2021 Erw. 4.2; BUDE Nr. 48/2024 vom 29. Mai 2024 Erw. 4.3). Das vorliegende Bauvorhaben führt weder zu einem Mehrverkehr noch hat es einen Einfluss auf die Erschliessungssituation, weshalb eine mangelhafte Erschliessung vorliegend der Erteilung der Baubewilligung wohl nicht entgegenstehen würde.

7.

7.1 Nach Art. 95 Abs. 1 VRP hat in Streitigkeiten jener Beteiligte die Kosten zu tragen, dessen Begehren ganz oder teilweise abgewiesen werden. Die Entscheidgebühr beträgt Fr. 3'500.– (Nr. 20.13.01 des Gebührentarifs für die Kantons- und Gemeindeverwaltung, sGS 821.5). Dem Ausgang des Verfahrens entsprechend sind die amtlichen Kosten den Rekursgegnern zu überbinden.

7.2 Der von der Rekurrentin am 8. Februar 2024 geleistete Kostenvorschuss von Fr. 1'800.– ist zurückzuerstatten.

8. Rekurrentin und Rekursgegner stellen ein Begehren um Ersatz der ausseramtlichen Kosten.

8.1 Im Rekursverfahren werden ausseramtliche Kosten entschädigt, soweit sie auf Grund der Sach- und Rechtslage notwendig und angemessen erscheinen (Art. 98 Abs. 2 VRP). Die ausseramtliche Entschädigung wird den am Verfahren Beteiligten nach Obsiegen und Unterliegen auferlegt (Art. 98bis VRP). Die Vorschriften der Schweizerischen

Entscheid des Bau- und Umweltdepartementes SG (Nr. 10/2025), Seite 9/11

Zivilprozessordnung (SR 272) finden sachgemäss Anwendung

8.2 Die Rekurrentin obsiegt mit ihren Anträgen. Da das Verfahren zudem in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht Schwierigkeiten bot, die den Beizug eines Rechtsvertreters rechtfertigen, besteht grundsätzlich Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung (Art. 98bis VRP). Weil keine Kostennote vorliegt, ist die ausseramtliche Entschädigung in Anwendung von Art. 6 in Verbindung mit Art. 22 der Honorarordnung (sGS 963.75; abgekürzt HonO) ermessensweise auf Fr. 3'250.– festzulegen; sie ist von den Rekursgegnern zu bezahlen. Da kein begründeter Antrag um Zusprechung der Mehrwertsteuer gestellt wurde, wird diese aufgrund des per 1. Januar 2019 geänderten Art. 29 HonO nicht zum Honorar hinzugerechnet.

8.3 Da die Rekursgegner mit ihren Anträgen unterliegen, haben sie von vornherein keinen Anspruch auf eine ausseramtliche Entschädigung. Ihr Begehren ist deshalb abzuweisen.