3-RV.2025.1

1.

Der vorliegende Rekurs betrifft eine Grundstückgewinnsteuer 2022. Massgebend für die Beurteilung sind das Steuergesetz vom 15. Dezember 1998 (StG) und die Verordnung zum Steuergesetz vom 11. September 2000 (StGV).

2.

2.1

Mit Kaufvertrag vom tt.mm. 2003 erwarb der Rekurrent das Grundstück Grundbuch R._____ Nr. fff, Plan bbb, Parzelle aaa, 3'126 m2, [...], zum Preis von CHF 600'000.00.

2.2

2.2.1

Mit Kaufvertrag vom tt.mm. 2022 veräusserte der Rekurrent eine Teilfläche der LIG R._____ / aaa, das heisst 67 m2 von 3'170 m2, sowie eine Teilfläche und die C._____ AG (Miteigentümerinnen von LIG R._____ / ccc).

2.2.2

Der vorerwähnte Kaufvertrag ist Teil einer öffentlichen Urkunde, welche zudem Parzellierungs- und Vereinigungsbegehren sowie die Begründung von Dienstbarkeiten enthält (nachfolgend: Vertrag vom tt.mm. 2022).

2.2.3

Der Vertrag vom tt.mm. 2022 enthält unter anderem folgende Bestimmungen:

"III. PARZELLIERUNG UND VEREINIGUNG

1.

A._____ (…) ist Eigentümer von:

Liegenschaft R._____ / aaa Grundstückbeschreibung (…) Fläche 3'170 m2, (…) Bodenbedeckung Gebäude, 919 m2 Strasse, Weg, 154 m2 Übrige befestigte Fläche, 127 m2 Gartenanlage, 1'970 m2 Gebäude / Bauten Mehrfamilienhaus, Tiefgarage, Versicherungs Nr.:

Mehrfamilienhaus, Tiefgarage, Versicherungs Nr.: (…)

und trennt folgenden Grundstücksabschnitt ab:

- 67 m2 mit Eigentumsübertragung an die B._____ AG und die (…), zur Vereinigung mit der Parzelle ccc (…)

________ der Neubeschrieb lautet:

Liegenschaft R._____ / aaa Grundstückbeschreibung (…) Fläche 3'103 m2, (…) Bodenbedeckung Gebäude, 919 m2 Strasse, Weg, 154 m2 Übrige befestigte Fläche, 127 m2 Gartenanlage, 1'903 m2 Gebäude / Bauten Mehrfamilienhaus, Tiefgarage, Versicherungs Nr.: Mehrfamilienhaus, Tiefgarage, Versicherungs Nr.: (…)

2.

Die B._____ AG und die C._____ AG (…) sind Eigentümer von:

Liegenschaft R._____ / ccc Grundstückbeschreibung (…) Fläche 980 m2, (…) Bodenbedeckung Gebäude, 288 m2 Übrige befestigte Fläche, 150 m2 Gartenanlage, 542 m2 (…)

und vereinigt folgende Grundstückabschnitte:

+ 67 m2 ab Parzelle aaa (…) + 18 m2 ab Parzelle ddd (…)

________ der Neubeschrieb lautet:

Liegenschaft R._____ / ccc Grundstückbeschreibung (…) Fläche 1'065 m2, (…) Bodenbedeckung Gebäude, 288 m2 Übrige befestigte Fläche, 150 m2 Gartenanlage, 627 m2 (…)

IV. HANDÄNDERUNGEN

1.

Handänderungen

Im Rahmen der vorangegangen Parzellierung und Vereinigung wurde eine Fläche von 67 m2 von LIG R._____ / aaa und eine Fläche von 18 m2 von LIG R._____ / ddd (nachstehend Kaufobjekte) von A._____ als Verkäuferschaft auf die B._____ AG und die C._____ AG als Käuferschaft zu Miteigentum im vorgenannten Verhältnis (…) übertragen. Diesbezüglich gelten die nachfolgenden Bestimmungen.

2.

Kaufpreis

2.1

Der Kaufpreis für die Handänderungen gemäss (…) und die Dienstbarkeitsbegründung gemäss (…) beträgt pauschal CHF 220'000.00 (Franken zweihundertzwanzigtausend)

(…)

V. NEUE DIENSTBARKEITEN

1.

Grundlagen

Nach Abparzellierung des vorerwähnten Teilstückes liegt die Tiefgarage auf LIG R._____ / aaa direkt an der Grenze zu LIG R._____ / ccc. Aus diesem Grund wird ein Grenzbaurecht eingeräumt und LIG R._____ / ccc erhält ein Grenzanbaurecht.

(…)

2.

Grenzbau- und Grenzanbaurechte

2.1

Die jeweiligen Eigentümer von LIG R._____ / ccc räumen hiermit den jeweiligen Eigentümern von LIG R._____ / aaa das Grenzbaurecht für eine Tiefgarage entlang der gesamten gemeinsamen Grenze ein.

(…)

2.2

Die jeweiligen Eigentümer von LIG R._____ / aaa räumen hiermit den jeweiligen Eigentümern von LIG R._____ / ccc das Grenzanbaurecht für eine Tiefgarage entlang der gesamten gemeinsamen Grenze ein. Das Bauwerk Tiefgarage auf LIG ccc kann somit direkt an die Mauer der Tiefgarage auf LIG aaa angebaut und in dieser Mauer verankert werden, ohne dass für das Bauwerk Tiefgarage LIG ccc entlang der gemeinsamen Grenze eine separate Betonmauer gemacht werden muss.

(…)

4.

Überbaurecht für Tiefgarage

Die jeweiligen Eigentümer von LIG R._____ / aaa räumen hiermit den jeweiligen Eigentümern von LIG R._____ / ccc das Überbaurecht für eine Tiefgarage ein. (…)"

2.3

Mit Verfügung vom 20. Juni 2024 veranlagte die Steuerkommission R._____ den Rekurrenten für einen im Jahr 2022 erzielten steuerbaren Grundstückgewinn von CHF 144'787.00 bei einer Besitzdauer von 20 Jahren und einem Steuersatz von 11 % zu einer Grundstückgewinnsteuer von CHF 15'926.00. Dieser Veranlagung liegen ein Veräusserungserlös von CHF 157'647.00 und ein Erwerbspreis von CHF 12'860.00 zugrunde. Diese Verfügung sowie der vorliegende Rekurs beziehen sich auf den Grundstückgewinn bezüglich des von LIG R._____ / aaa abparzellierten und veräusserten Grundstücksteils (67 m2).

2.4

Der Rekurrent beantragt im Hauptpunkt, dass pauschalierte Anlagekosten zu berücksichtigen seien. Eventualiter stellt er den Antrag, dass die Steuerberechnung anteilsmässig mit den effektiven Anlagekosten zu korrigieren sei.

3.

3.1

Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95 Abs. 1 StG).

3.2

Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 101 Abs. 1 StG). Steuerpflichtig ist die veräussernde Person (§ 100 Abs. 1 StG).

3.3

Als Erlös gilt der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen der erwerbenden Person (§ 102 Abs. 1 Satz 1 StG).

3.4

Die Anlagekosten setzen sich aus dem Erwerbspreis (§ 103 StG) und den Aufwendungen (§ 104 StG) zusammen. Der Erwerbspreis entspricht dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis und allen weiteren Leistungen oder dem tatsächlich bezahlten niedrigeren Preis (§ 103 Abs. 1 Satz 1 StG). Ist das Grundstück im Zeitpunkt der Veräusserung überbaut und besass es die steuerpflichtige Person länger als 10 vollendete Jahre, werden die Anlagekosten pauschaliert. Die Pauschale wird in Prozenten des Veräusserungserlöses bemessen (§ 105 Abs. 1 StG).

3.5

Die Gesamtveräusserung ist in § 107 StG geregelt: Werden zu verschiedenen Zeiten erworbene Grundstücke oder Anteile an solchen zusammen veräussert, sind Gewinn und Besitzdauer für jede Fläche gesondert zu ermitteln. Dabei ist der Erlös nach den Wertverhältnissen im Zeitpunkt der Veräusserung zu verteilen. Die Anlagekosten werden nach Objekten aufgeteilt. Unausscheidbare Aufwendungen werden gleichmässig auf die Fläche der veräusserten Grundstücke verteilt (Abs. 1).

3.6

§ 108 regelt die Teilveräusserung: Wird ein Grundstück in verschiedenen Teilen (Parzellen, Miteigentumsanteile usw.) veräussert, ist der Erwerbspreis nach dem Wertverhältnis im Zeitpunkt des massgebenden Erwerbes auf die einzelnen Teile anzurechnen (Abs. 1). Aufwendungen sind anrechenbar, soweit sie den veräusserten Teil betreffen. Unausscheidbare Aufwendungen sind anteilmässig anzurechnen (Abs. 2).

4.

4.1

Im Einspracheentscheid wird ausgeführt, dass der Veräusserungserlös in der Veranlagungsverfügung zu tief erfasst worden sei. Der Verkauf der Parzellen aaa (67 m2) und ddd (18 m2) sei in einem Vertrag vereinbart worden. Das Total des Verkaufspreises sei auf CHF 220'000.00 festgelegt worden. Für die Aufteilung auf die beiden Parzellen sei mit einem Verkaufspreis von CHF 200'000.00 gerechnet worden (Parzelle aaa: 67/85 von CHF 200'000.00 = CHF 157'647.00). Vorliegend ergebe sich somit ein zu tiefer Verkaufspreis (Erlös) von CHF 15'764.00 (67/85 von CHF 20'000.00). Aufgrund des zu tief veranlagten Erlöses müsste die Veranlagung zuungunsten des Rekurrenten korrigiert werden. Die Steuerkommission verzichte infolge geringfügigen Steuerausfalls und administrativen Aufwands auf diese Korrektur. Somit erfolge keine Schlechterstellung gegenüber der

Veranlagung. Das Kantonale Steueramt verlangt ebenfalls keine Schlechterstellung betreffend Erlös.

4.2

Der Rekurrent hat die Höhe des Erlöses nicht mit Rekurs angefochten.

4.3

Die Höhe des Erlöses ist somit nicht umstritten, weshalb darauf nachfolgend nicht eingegangen wird.

5.

5.1

Strittig ist, ob – wie vom Rekurrenten beantragt – pauschalierte Anlagekosten berücksichtigt werden können. Nebst einer Besitzdauer von 10 Jahren wird dafür vorausgesetzt, dass der von LIG R._____ / aaa abparzellierte Grundstücksteil (67 m2) im Zeitpunkt der Veräusserung überbaut war (§ 105 Abs. 1 StG; Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 5. Auflage, Muri-Bern 2023, § 105 StG N 9). § 46 Abs. 1 StGV definiert den Begriff des überbauten Grundstücks im Sinne von § 105 Abs. 1 StG wie folgt:

"Als überbaut gelten Grundstücke, auf denen im Zeitpunkt der Veräusserung feste, mit dem Boden verbundene Gebäude stehen. Grundstücke mit nicht mehr nutzbaren Abbruchobjekten, Fahrnisbauten, Schuppen usw., deren Wert für den Kaufpreis von untergeordneter Bedeutung ist, gelten nicht als überbaut."

Demnach gelten als überbaut Grundstücke, auf denen im Zeitpunkt der Veräusserung feste, mit dem Boden verbundene, benutzbare Gebäude stehen. Gebäude sind mit Grund und Boden fest verbundene Bauwerke, die Menschen, Tieren oder Sachen durch räumliche Umschliessung Schutz gegen äussere Einflüsse gewähren, von einiger Beständigkeit und ausreichend standfest sind (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 105 StG N 8 mit Verweis auf: Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4. Auflage, Zürich 2021, § 220 N 176 [§ 220 des Zürcher Steuergesetzes vom 8. Juni 1997]).

5.2

Im Einspracheentscheid wird ausgeführt, dass es sich beim von LIG R._____ / aaa abparzellierten und veräusserten Grundstücksteil (67 m2) um unbebautes Land handle.

5.3

Der Rekurrent macht geltend, bei den 67 m2 von einem unbebauten Grundstück zu sprechen, sei unrealistisch, da diese Fläche eine Abtrennung von der LIG R._____ / aaa sei, auf welcher das Wohnhaus Q-Strasse 3 stehe. Zudem sei bei den 67 m2 sogar eine neue Dienstbarkeit begründet worden, damit die bestehende Tiefgaragenmauer für den Neubau auf der Parzelle ccc benutzt werden könne.

5.4

Aus dem Vertrag vom tt.mm. 2022 geht hervor, dass die Landfläche von 919 m2, auf welcher die Gebäude der LIG R._____ / aaa stehen, durch die Abparzellierung von 67 m2 nicht betroffen war. Die beiden Gebäude (Mehrfamilienhaus, Tiefgarage, Versicherungs Nr.: eee, 35 m2; Mehrfamilienhaus, Tiefgarage, Versicherungs Nr.: eee, 884 m2) verblieben auf LIG R._____ / aaa (E. 2.2.3.). Gleiches ergibt sich auch aus den Grundbuchmeldungen. Bei der Teilfläche von 67 m2 handelt es sich um eine Gartenanlage, da sich die Gartenanlage der LIG R._____ / aaa durch (E. 2.2.3.). Eine Gartenanlage stellt kein Gebäude dar, weshalb die von LIG R._____ / aaa abparzellierte Teilfläche (67 m2) im Zeitpunkt der Veräusserung nicht überbaut war.

5.5

Wird der Mehrumschwung eines überbauten Grundstücks abparzelliert und separat verkauft, ist die Pauschalierung für die reine Landparzelle ausgeschlossen (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 105 StG N 9). Daher kann aus dem Umstand, dass die LIG R._____ / aaa (3'103 m2; E. 2.2.3.) überbaut ist, nicht geschlossen werden, dass eine Pauschalierung auch bezüglich der reinen Landparzelle (67 m2) möglich ist.

5.6

5.6.1

Die Kantone sind von Bundesrechts wegen gehalten, bei der Ermittlung des steuerbaren Grundstückgewinns das Kongruenzprinzip zu beachten. Dieses ruft bei der Ermittlung des Grundstückgewinns nach einer Schaffung vergleichbarer Verhältnisse. Demzufolge haben sich Erlös und Anlagewert in der Regel auf das umfänglich und inhaltlich gleiche Grundstück zu beziehen. Substanzzunahmen sind bei der Ermittlung des Gewinns ebenso zu berücksichtigen wie Substanzabnahmen. Grundgedanke des Kongruenzprinzips ist, dass mit der Grundstückgewinnsteuer nur der "unverdiente" Wertzuwachs auf einem Grundstück erfasst werden soll, nicht aber der Mehrwert, welcher durch Investitionen des Veräusserers, d.h. durch Arbeit oder Kapital geschaffen wurde (Bundesgerichtsurteil vom 10. März 2020 [2C_665/2019] E. 2.3.2. m.w.H.). Als Bezugspunkt für den Vergleich gilt der Zustand im Zeitpunkt der Veräusserung des Grundstücks. Denn in diesem Zeitpunkt verwirklicht sich der Steuertatbestand. Beim Verkauf eines Grundstücks ist somit der Zustand massgebend, welcher die Grundlage für die Kaufpreisgestaltung der Vertragsparteien bei der Veräusserung und damit für den Erlös gebildet hat. Es kommt darauf an, was an liegenschaftlichen Werten verkauft und zum Gegenstand der vertraglichen Preisbestimmung gemacht worden ist (M. Zweifel/S. Hunziker/O. Margraf/S. Oester- helt, Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zürich 2021, S. 313 f.).

5.6.2

Sowohl im Erwerbs- als auch im Veräusserungszeitpunkt stand auf der Teilfläche von 67 m2 kein Gebäude. Die tatsächliche Beschaffenheit dieses Grundstücksteils hat sich demnach während der Besitzdauer des Rekurrenten nicht geändert. Sodann können mit dem Erlös von CHF 157'647.00 für die Teilfläche von 67 m2 keine Aufwendungen für Bauten gemäss § 104 Abs. 1 lit. a StG abgegolten worden sein, da sich auf diesem veräusserten Grundstücksteil kein Gebäude befand. Ist im Erlös von CHF 157'647.00 kein Mehrwert enthalten, der durch objektbezogene Investitionen (Bauten) geschaffen wurde, scheiden pauschalierte Anlagekosten in Beachtung des Kongruenzprinzips aus.

5.7

Den Eigentümern der LIG R._____ / ccc wurden vom Eigentümer der LIG R._____ / aaa für den Bau einer Tiefgarage ein Grenzanbaurecht sowie ein Überbaurecht eingeräumt. Das Bauwerk Tiefgarage auf LIG R._____ / ccc kann somit direkt an die Mauer der Tiefgarage auf LIG R._____ / aaa angebaut und in dieser Mauer verankert werden, ohne dass für das Bauwerk Tiefgarage LIG R._____ / ccc entlang der gemeinsamen Grenze eine separate Betonmauer gemacht werden muss (E. 2.2.3.). Daraus lässt sich – entgegen der Ansicht des Rekurrenten – ebenfalls nicht ableiten, dass die von LIG R._____ / aaa abparzellierte und veräusserte Teilfläche (67 m2) überbaut war. Denn zum einen befindet sich die bereits bestehende Tiefgarage auf LIG R._____ / aaa (3'103 m2; E. 2.2.3.). Zum anderen war der Bau einer Tiefgarage auf der Teilfläche von 67 m2, welche mit LIG R._____ / ccc vereinigt wurde, im Zeitpunkt der Veräusserung nur geplant (E. 2.2.3.; E. 5.3.).

5.8

War der von LIG R._____ / aaa abparzellierte und verkaufte Grundstücksteil (67 m2) im Zeitpunkt der Veräusserung nicht überbaut, können die Anlagekosten gemäss § 105 Abs. 1 StG nicht pauschaliert werden. Der Rekurs erweist sich somit im Hauptpunkt als unbegründet und ist abzuweisen.

6.

6.1

Der Rekurrent beantragt eventualiter, dass die effektiven Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) zu berücksichtigen seien.

6.2

Der Rekurrent erwarb die ursprüngliche LIG R._____ / aaa (Land, [...], 3'126 m2) für CHF 600'000.00 (E. 2.1.), das heisst zu einem Preis von CHF 191.94 pro Quadratmeter (CHF 600'000.00 : 3'126 m2). Gemäss den gesetzlichen Vorgaben von § 103 Abs. 1 StG in Verbindung mit § 108 Abs. 1 StG beträgt der Erwerbspreis für den von LIG R._____ / aaa abparzellierten und veräusserten Grundstücksteil CHF 12'860.00 (67 m2 x CHF 191.94 / m2). Dem Antrag des Rekurrenten entsprechend, hat die Vorinstanz diesen effektiven Erwerbspreis berücksichtigt (E. 2.3.).

6.3

Mit Kaufvertrag vom tt.mm. 2024 veräusserte der Rekurrent die LIG 3-RV.2025.199 beigezogenen Kaufvertrag). Der Rekurrent macht sinngemäss geltend, dass sich aus diesem Verkauf ein Erwerbspreis von veräusserten Grundstücksteil (67 m2) berechnen lasse. Gemäss § 102 Abs. 1 StG gilt der Verkaufspreis von CHF 9'600'000.00 als Erlös betreffend die veräusserte LIG R._____ / aaa (3'103 m2). Aufgrund von § 103 Abs. 1 StG in Verbindung mit § 108 Abs. 1 StG kann von diesem Erlös hingegen nicht auf den vorliegend relevanten Erwerbspreis bezüglich des veräusserten Grundstücksteils (67 m2) geschlossen werden.

6.4

6.4.1

Nach der im Steuerrecht allgemein gültigen Regel trägt die steuerpflichtige Person die Beweislast für die Aufwendungen als steuermindernde Tatsachen (Bundesgerichtsurteil vom 18. November 2021 [2C_686/2021] E. 4.2.2.; SGE vom 23. Oktober 2025 [3-RV.2024.62]; SGE vom 25. Mai 2023 [3-RV.2022.74]). Wie im Einspracheentscheid richtig ausgeführt wird, ist die steuerpflichtige Person zum Nachweis von Aufwendungen berechtigt, nicht aber verpflichtet. Verzichtet sie darauf oder reicht sie nur ungenügende Belege ein, verletzt sie keine Verfahrenspflichten, sondern übt ein ihr zustehendes Recht ungenügend aus. Es besteht deshalb kein Raum für eine förmliche Mahnung und auch nicht für eine Ermessenseinschätzung (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 104 StG N 5).

6.4.2

Der Rekurrent hat im Veranlagungs-, Einsprache- und Rekursverfahren Aufwendungen weder geltend gemacht noch nachgewiesen. Deshalb können keine Aufwendungen berücksichtigt werden.

6.5

Der Rekurs erweist sich somit auch im Eventualpunkt als unbegründet und ist abzuweisen.

7.

Bei diesem Verfahrensausgang hat der Rekurrent die Kosten des Rekursverfahrens zu tragen (§ 189 Abs. 1 StG). Es ist keine Parteikostenentschädigung auszurichten (§ 189 Abs. 2 StG).