Vorentscheid Generelles Baubegehren Nr. [...] (1) vom 3. Juni 2024 in Sachen Grundsatzfragen zum Vorhaben: Abbruch und Neubau MFH, Gotthardstrasse 1, 1a, Basel (nicht rechtskräftig)

1.

1.1

Entscheide der Baurekurskommission unterliegen gemäss § 6 des Gesetzes betreffend die Baurekurskommission (BRKG, SG 790.100) dem Rekurs an das Verwaltungsgericht (vgl. auch § 10 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes [VRPG, SG 270.100]). Zuständig für die Beurteilung des vorliegenden Rekurses ist nach § 92 Abs. 1 Ziff. 11 des Gerichtsorganisationsgesetzes (GOG, SG 154.100) das Dreiergericht.

1.2

Die Rekurrentin ist als Eigentümerin der streitbetroffenen Liegenschaft sowie als Adressat des angefochtenen Entscheids von diesem direkt betroffen. Sie hat daher ein schutzwürdiges Interesse an dessen Aufhebung oder Abänderung, weshalb sie nach § 13 Abs. 1 VRPG rechtsmittellegitimiert ist. Auf den frist- und formgerechten Rekurs ist einzutreten.

1.3

Die Kognition des Verwaltungsgerichtes richtet sich nach der allgemeinen Vorschrift von § 8 VRPG. Demnach prüft das Verwaltungsgericht, ob die Verwaltung das öffentliche Recht, vorliegend namentlich das kantonale Bau- und Planungsgesetz (BPG, SG 730.100), die Bau- und Planungsverordnung (BPV, SG 730.110) sowie deren Ausführungsbestimmungen (ABPV, SG 730.115), nicht oder nicht richtig angewendet, gegen allgemeine Rechtsgrundsätze verstossen, den Sachverhalt unrichtig festgestellt, wesentliche Form- oder Verfahrensvorschriften verletzt oder das ihr zustehende Ermessen nicht pflichtgemäss ausgeübt hat (statt vieler VGE VD.2025.35 vom 6. Januar 2026 E. 1.4).

Dabei gilt im verwaltungsgerichtlichen Rekursverfahren das Rügeprinzip. Das Gericht prüft einen angefochtenen Entscheid gestützt auf die Begründungsobliegenheit gemäss § 16 Abs. 2 Satz 1 VRPG nicht von sich aus unter allen in Frage kommenden Aspekten, sondern untersucht nur die rechtzeitig vorgebrachten konkreten Beanstandungen. Die rekurrierende Person hat ihren Standpunkt substanziiert vorzutragen und sich mit den Erwägungen im angefochtenen Entscheid auseinanderzusetzen (Wullschleger/Schröder, Praktische Fragen des Verwaltungsprozesses im Kanton Basel-Stadt, in: BJM 2005 S. 277, 305; Stamm, Die Verwaltungsgerichtsbarkeit, in: Buser [Hrsg.], Neues Handbuch des Staats- und Verwaltungsrechts des Kantons Basel-Stadt, Basel 2008, S. 477, 504; VGE VD.2024.45 vom 9. September 2025 E. 1.4, VD.2022.279 vom 6. Juni 2023 E. 1.4).

2.

2.1

Ein generelles Baubegehren dient der Abklärung von Grundsatzfragen oder wesentlichen Teilfragen (§ 32 BPV). Der auf ein generelles Baubegehren und dessen Publikation hin ergehende Vorentscheid ist im Hinblick auf ein zukünftiges konkretes Bewilligungsverfahren verbindlich, wenn innerhalb von drei Jahren nach seiner Erteilung ein Bewilligungsverfahren eingeleitet wird und wenn sich das anwendbare Recht nicht ändert (§ 32 i.V.m. 45 Abs. 3 und 53 Abs. 2 BPV; VGE VD.2014.106 vom 31. Mai 2016 E. 2.1). Der sogenannte Vorentscheid ist die von der zuständigen Baubehörde erteilte Auskunft über den voraussichtlichen Entscheid im Falle einer Gesuchstellung. Der Zweck des Vorentscheids besteht darin, Klarheit zu schaffen über den Inhalt und die Bedeutung der geltenden Bauvorschriften im Hinblick auf ein bestimmtes Bauprojekt (vgl. Hänni, Planungs-, Bau- und besonderes Umweltschutzrecht, 7. Aufl. 2022 S. 382; Dussy, Verfahren, in: Griffel/Liniger/Rausch/Thurnherr [Hrsg.], Fachhandbuch Öffentliches Baurecht: Expertenwissen für die Praxis, Zürich 2016, S. 652). Er stellt keine gültige Baubewilligung dar, hat aber Verfügungscharakter (vgl. BGE 135 II 30 E. 1.3.1).

2.2

2.2.1

Die streitbetroffene Liegenschaft Gotthardstrasse 1 ist der Bauzone 3 zugeordnet. Zurzeit entspricht der Ausbau der gesamten Zeile Gotthardstrasse 1, 3, 5, 7, 9 und 11 einer Ausnutzung der Zone 2. Das Projekt der Rekurrentin sieht vor, dass nach dem geplanten Abbruch der Bestandesbauten ein strassenseitiger Neubaukörper entsteht, der ein Untergeschoss, drei Vollgeschosse sowie zwei als Attika ausgestaltete Dachgeschosse aufweist. Der Neubau soll an die Liegenschaft Gotthardstrasse 3 anschliessen und die gesamte Parzellenbreite beanspruchen. Auf der südöstlichen Parzellengrenze würde der Neubau mit einer Brandmauer abgeschlossen. Mit ihrem generellen Baubegehren stellte die Rekurrentin unter anderem die Frage, ob das Projekt gemäss Layout Visualisierungen/Synthese 1 die gute Gesamtwirkung nach § 58 BPG erreiche.

2.2.2

Die Stadtbildkommission führte diesbezüglich im Vorentscheid aus, dass die städtebauliche Grundidee, die den Reihenhäusern Gotthardstrasse 1, 3, 5, 7, 9, 11 zugrunde liege, die eines einzigen freistehenden, grossen Gebäudes sei. Davon zeugten die Materialisierung, die architektonischen Details, das zusammenfassende Dach und die Ausbildung eines gemeinsamen Vorgartenbereichs. Die Symmetrie des Gebäudes stärke diese Idee und sei so angepasst, dass sowohl der Anschluss an die Bebauung entlang der Göschenenstrasse als auch der Kopf in Richtung Neuweilerplatz subtil und präzise gelöst seien. Dieser Kopf sei von Bedeutung, weil mit ihm die übergeordnete Idee des Zonenplans (viergeschossige Bauten um den Platz und niedrigere Bebauung in den radialen Strassen) sehr gut umgesetzt werde. Die Bestandsbebauung erreiche sowohl architektonisch als auch städtebaulich und aussenräumlich eine sehr gute Gesamtwirkung. Der Neubau, der auch in den Nummernzonen eine gute Gesamtwirkung erreichen müsse, störe diese Wirkung sehr, weil an Stelle des freien Kopfs ein Blockrandfragment mit einer fünfgeschossigen Brandmauer zum Neuweilerplatz hin entstünde. Diese hohe Mauer finde keinen Anschluss, weil der bestehende Eckbau Neuweilerstrasse 2/Neuweilerplatz 7 genau wie sein Gegenüber Neubadstrasse 146 als eingebundener Solitär ausgebildet sei. Zudem bedränge die hohe Brandmauer den Eckbau, der in der Zonenplanlogik dominant sein müsse. Auch auf der Ebene der architektonischen Ausbildung seien keine Anstrengungen zu erkennen, die zu einer – allenfalls neuen – guten Gesamtwirkung führen könnten.

2.3

Die Baurekurskommission kam im angefochtenen Entscheid zum Schluss, dass sich die Stadtbildkommission im Umfang der gestellten Fragen zu Recht gegen die Bewilligungsfähigkeit des Vorhabens ausgesprochen habe, da dieses die gesetzlich geforderte gute Gesamtwirkung nicht zu erzielen vermöge. Dennoch müsse es vorliegend im Grundsatz möglich sein, auf der umstrittenen Bauparzelle einen Neubau zu realisieren, der den zonenrechtlichen Vorgaben der Bauzone 3 entspreche, mithin einen Bau, der tiefer und höher sein darf als der bestehende (strassenseitige) Bau und die benachbarten Bauten des Ensembles.

Die Baurekurskommission hob dabei insbesondere zwei Aspekte hervor: Zunächst die planerische Ausgangslage aufgrund der Zone und der Baulinie, welche in der Typologie der Bestandesbaute als Kopfbau und mit der Funktion im Strassenzug zum Ausdruck komme. Das Projekt sehe nun keinen Kopfbau mit einem freien Kopf mehr vor. Vielmehr komme es zu einem abrupten Abschluss, der nicht mehr in Dialog mit dem Strassenraum im Bereich des Neuweilerplatzes trete und gerade auch wegen der Bauverbotsdienstbarkeit auf der Nachbarliegenschaft keinen Anschluss finde, da an die Brandmauer nicht angebaut werden könne. Die zur Diskussion stehende Brandmauer würde den Auftakt der an die Bebauung des Neuweilerplatzes anschliessenden Quartierbebauung bilden, was in stadtbildschützerischer Hinsicht nicht zu überzeugen vermöge. Weiter folgte die Baurekurskommission der Stadtbildkommission darin, dass die Eckliegenschaft Neuweilerplatz 7 (Migros) durch den umstrittenen Baukörper in gewisser Weise bedrängt würde. Entscheidend sei dabei insbesondere die beachtliche Höhe der fensterlosen Brandmauer des projektierten Neubaus. Mangels Rücksprung würden die Dachgeschosse in südöstlicher Richtung in voller Ausladung in Erscheinung treten, was seinerseits einen entscheidenden Einfluss auf die Höhe der Brandmauer und letztlich auf die Wirkung derselben gegenüber dem Eckgebäude am Neuweilerplatz habe. Aufgrund der nicht zurückgesetzten Attikageschosse trete das projektierte Gebäude im besagten Bereich nahezu gleich hoch in Erscheinung wie die viergeschossige Eckbebauung am Neuweilerplatz, was im Lichte der oben beschriebenen städtebaulichen Grundkonzeption als unbefriedigend anzusehen sei.

In Bezug auf die konkrete architektonische Ausformulierung mit der Fassadengestaltung ist die Baurekurskommission sodann der Ansicht, die Architektursprache unterscheide sich sehr deutlich von den benachbarten Bauten, was aber keinen Grund bilde, dem Projekt die Bewilligung zu versagen. Vorliegend seien aber keine besonderen Anstrengungen zu erkennen, den Baukörper in das bauliche Umfeld zu integrieren. Es könne kaum davon gesprochen werden, dass der projektierte Neubau in erkennbarer Weise gestalterische Elemente des baulichen Umfelds aufnehme. Die Loggias liessen den Baukörper als sehr dominant erscheinen und es ergebe sich in Kombination mit der Architektursprache des Baukörpers eine «Wuchtigkeit», die der guten Gesamtwirkung abträglich sei. Als nicht überzeugend erweise sich in der vorliegenden Situation schliesslich der augenfällige Gegensatz zwischen der sehr offen gestalteten, mit viel Glasflächen versehenen Fassadenfront einerseits und dem abrupten Abschluss mittels Brandmauer andererseits. Unter den genannten Umständen erreiche der projektierte Baukörper die gesetzlich verlangte gute Gesamtwirkung nicht.

Abschliessend erwähnte die Baurekurskommission, dass der negative Entscheid nicht bedeute, dass das zonenmässig zulässige Nutzungsmass nicht vollständig oder zumindest weitestgehend ausgeschöpft werden kann. In welchem Umfang dies möglich sei, wäre im Rahmen einer weiteren Projektierung auszuloten.

2.4

Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist nicht die Bewilligung eines konkreten Projekts, sondern die Abklärung von Grundsatzfragen. Die Stadtbildkommission beantwortete die Teilfragen zu der Gebäudehöhe sowie der Dachform im generellen Baubegehren der Rekurrentin lediglich mit einem Hinweis auf die Antwort zu der Frage 9d, wonach die gute Gesamtwirkung nicht gegeben sei. Die Baurekurskommission beurteilte diesbezüglich zwar einzelne Aspekte anders. Während die Stadtbildkommission etwa eine Blockrandbebauung entlang der Baulinie als nicht genehmigungsfähig erachtete, folgte die Baurekurskommission dieser Einschätzung nicht vollumfänglich. Im Ergebnis kam sie aber ebenfalls zum Schluss, dass die gute Gesamtwirkung des Projekts nicht gegeben sei. Da die Rekurrentin die spezifischen Fragen gemäss dem Vorentscheid aber mit ihrem Rekurs nicht mehr aufgenommen hatte, durfte die Baurekurskommission vor dem Hintergrund der fortbestehenden Verneinung der guten Gesamtwirkung des den Grundsatzfragen zu Grunde gelegten Projekts ihre eigenen Ausführungen zu diesen Fragen bloss in den Erwägungen thematisieren.

3.

3.1

Die Rekurrentin wirft der Baurekurskommission zunächst eine Verletzung des rechtlichen Gehörs gemäss Art. 29 Abs. 2 der Bundesverfassung [BV, SR 101] vor. Sie rügt, die Baurekurskommission habe sich im angefochtenen Entscheid nicht inhaltlich mit den wesentlichen Vorbringen auseinandergesetzt. Insbesondere sei jegliche substanzielle Prüfung der gerügten Verletzung von § 58 BPG anhand der von der Rekurrentin ausgearbeiteten Grundlagen unterblieben. Die Kommission habe sich auf pauschale Hinweise beschränkt, ohne die Argumente der Rekurrentin konkret zu würdigen oder deren Tragweite im Rahmen einer nachvollziehbaren Interessenabwägung zu prüfen.

3.2

Auf den Vorwurf der Gehörsverletzung ist angesichts seiner formellen Natur vorab einzugehen (BGE 135 I 187 E. 2). Aus dem Anspruch auf rechtliches Gehör gemäss Art. 29 Abs. 2 BV fliesst der Anspruch auf Begründung eines Entscheids. Die Begründung hat in einer Art und Weise zu erfolgen, die sich mit den Vorbringen der betroffenen Person auseinandersetzt. Aus der Begründung müssen die Überlegungen hervorgehen, von denen sich die Behörde hat leiten lassen und auf die sich ihr Entscheid abstützt. Die Begründung muss so abgefasst sein, dass sich die betroffene Partei über die Tragweite des Entscheids Rechenschaft geben und ihn in voller Kenntnis der Sache an die nächsthöhere Instanz weiterziehen kann. Erhöhte Anforderungen an die Begründung gelten, wenn der Behörde ein weiter Entscheidspielraum zukommt. Die Begründungspflicht wird allerdings nicht bereits dadurch verletzt, dass sich die Behörde nicht mit allen Parteistandpunkten einlässlich befasst und nicht jedes einzelne Vorbringen ausdrücklich widerlegt. Die Behörde darf sich auf die für den Entscheid wesentlichen Argumente beschränken (VGE VD.2023.39 vom 9. November 2023 E. 3.1.2; BGE 142 II 49 E. 9.2, 137 II 266 E. 3.2; Rhinow/Koller/Kiss/Thurnherr/Brühl-Moser, Öffentliches Prozessrecht, 4. Aufl., Basel 2021, Rz. 343–348).

Eine Verletzung des Anspruchs auf eine sachgerechte Begründung als Teilgehalt des Anspruchs auf rechtliches Gehör liegt vorliegend nicht vor. Die Vorinstanz hat sich eingehend mit der gerügten Verletzung von § 58 BPG auseinandergesetzt. Die Rekurrentin konkretisiert denn auch nicht, worauf die Vorinstanz in Verletzung ihres rechtlichen Gehörs nicht eingegangen ist. Inwieweit ihren Erwägungen gefolgt werden kann, ist im Rahmen der materiellen Beurteilung zu prüfen.

4.

4.1

In der Sache macht die Rekurrentin geltend, der angefochtene Entscheid weise gravierende innere Widersprüchliche auf. So halte die Baurekurskommission einerseits ausdrücklich fest, dass an diesem Ort ein zonenkonformes Bauprojekt möglich sei und folglich grundsätzlich realisiert werden dürfe. Andererseits qualifiziere sie ein zentrales und unmittelbar aus dieser Zonenkonformität hervorgehendes Element des Projekts, namentlich die Ausbildung einer Brandmauer, als unzulässig. Zudem anerkenne die Baurekurskommission einerseits den besonderen städtebaulichen Wert eines bestehenden Gebäudeensembles, erachte dessen Schutzwürdigkeit jedoch offenbar nicht als ausreichend, um dessen Abbruch zu verhindern. Mit dieser paradoxen Argumentationslinie werde das Willkürverbot verletzt.

4.2

4.2.1

Laut § 58 BPG sind Bauten, Anlagen, Reklamen, Aufschriften und Bemalungen mit Bezug auf die Umgebung so zu gestalten, dass eine gute Gesamtwirkung entsteht. Gemäss der bundesgerichtlichen Rechtsprechung gehen solche positiven Ästhetikklauseln weiter als ein blosses Beeinträchtigungs- oder Verunstaltungsverbot, bei dessen Anwendung in einem Quartier mit fehlender Einheitlichkeit und verschiedenen Bauformen kein allzu strenger Massstab angelegt werden dürfe (vgl. BGE 114 Ia 343 E. 4b). Für die Beurteilung der Frage, ob eine bestimmte Baute mit Bezug auf die Umgebung so gestaltet ist, dass eine gute Gesamtwirkung erzielt wird, ist nicht auf ein beliebiges, subjektives architektonisches Empfinden oder Gefühl abzustellen (BGE 114 Ia 343 E. 4b). Es ist aber auch nicht ausschliesslich die Einschätzung von Fachleuten wie Architektinnen und Architekten oder Stadtplanerinnen und Stadtplanern zu beachten. Massstab bilden neben den Fachmeinungen auch diejenigen Anschauungen, welche in weiten Kreisen der Bevölkerung verbreitet sind. Somit muss ein Ausgleich zwischen architektonischer und städtebaulicher Erkenntnis sowie publikumsgängiger Meinung gesucht werden (VGE VD.2019.30 vom 8. Januar 2020 E. 2.1.1, VD.2016.74 vom 7. Dezember 2016 E. 2.1.2, m.w.H.). Die grossrätliche Raumplanungskommission hat dazu in ihrem Bericht zum Entwurf des BPG ausgeführt, die gute Gesamtwirkung sei, gleich wie früher die Verunstaltung, «mit Massstäben zu beurteilen, die vor der Eigentumsgarantie standhalten. Sie dürfen nicht lediglich im Interesse eines begrenzten Kreises von Fachleuten festgelegt werden. Sie müssen breiter, d.h. auf objektive und grundsätzliche Kriterien abgestützt sein und von einem grösseren Teil der Bevölkerung bejaht werden, um Anspruch auf eine gewisse Allgemeingültigkeit erheben zu können» (Bericht Nr. 8940 der Grossratskommission für Raumplanungsfragen zum Ratschlag und Entwurf zu einem Baugesetz vom 1. September 1999 S. 34; VGE VD.2016.74 vom 7. Dezember 2016 E. 2.1.2, m.w.H.).

4.2.2

Mit dem Entstehen einer guten Gesamtwirkung verwendet § 58 Abs. 1 BPG als Parameter für die Erteilung einer Baubewilligung einen unbestimmten Rechtsbegriff (vgl. dazu VGE VD.2016.74 vom 7. Dezember 2016 E. 2.1.3, m.w.H.). Zwar ist es grundsätzlich Aufgabe der Gerichte, derartige unbestimmte Gesetzesbegriffe im Einzelfall auszulegen und zu konkretisieren. Ergibt aber die Gesetzesauslegung, dass der Gesetzgeber der Verwaltung mit der offenen Normierung eine gerichtlich zu respektierende Entscheidungsbefugnis hat einräumen wollen und dies mit der Verfassung vereinbar ist, so darf und muss das Gericht seine Kognition entsprechend einschränken (BGE 127 II 184 E. 5a S. 190 ff., m.w.H.). Das Verwaltungsgericht auferlegt sich denn auch praxisgemäss eine gewisse Zurückhaltung bei der Anwendung und Auslegung von Gesetzesnormen, welche unbestimmte Rechtsbegriffe enthalten, und trägt so dem Beurteilungsspielraum und der besonderen Sachkenntnis der Verwaltungsbehörden Rechnung, ohne freilich auf eine blosse Willkürprüfung beschränkt zu sein. Dabei ist aber nicht schematisch vorzugehen. So hängt das Mass der vom Verwaltungsgericht geübten Zurückhaltung zum einen davon ab, in welchem Umfang für die Anwendung der fraglichen Norm auf den konkreten Sachverhalt bestimmte Fachkenntnisse erforderlich sind. Die richterliche Zurückhaltung wird daher beispielsweise bei der Beurteilung von Bestimmungen technischer oder medizinischer Natur regelmässig grösser ausfallen als etwa bei der Behandlung ästhetischer Fragen (statt vieler: VGE VD.2019.30 vom 8. Januar 2020 E. 2.1.2, VD.2016.74 vom 7. Dezember 2016 E. 2.1.2, m.w.H.).

4.2.3

Die Gestaltung von Bauten wird gemäss § 12 Abs. 1 BPV in Fällen von grosser Tragweite oder grundsätzlicher Natur von der Stadtbildkommission beurteilt. Die Entscheide der Stadtbildkommission sind für die Bewilligungsbehörden verbindlich (§ 16 Abs. 2 BPV). Damit wird nicht nur der Beizug von Fachwissen gewährleistet, sondern auch dessen einheitliche Anwendung. Die Stadtbildkommission definiert also gleichsam mit ihrer ständigen Arbeit, was unter dem Begriff der guten Gesamtwirkung zu verstehen ist, sie verwaltet den Begriff inhaltlich, sie wendet ihn konkret und einheitlich an, und sie entwickelt ihn gegebenenfalls auch weiter. Angesichts dieses geballten Expertenwissens rechtfertigt sich die richterliche Zurückhaltung insoweit, als es um die Beurteilung eines Projekts auf der Grundlage dieses fachspezifischen Wissens geht. Nicht die fachspezifische Inhaltlichkeit der «guten Gesamtwirkung» ist also von den Rechtsmittelinstanzen mit voller Kognition zu überprüfen – diesbezüglich rechtfertigt sich die in der bisherigen Praxis entwickelte Zurückhaltung des Verwaltungsgerichts gegenüber der Stadtbildkommission als Fachinstanz –, sondern die Nachvollziehbarkeit der ästhetikbezogenen Überlegungen der Stadtbildkommission durch einen grösseren Teil der Bevölkerung sowie der Anspruch dieser Überlegungen auf eine gewisse Allgemeingültigkeit. In diesem Sinn übt das Verwaltungsgericht somit ebenso volle Kognition aus wie bei der Prüfung der Rechtmässigkeit eines allfälligen Grundrechtseingriffs und damit insbesondere auch bei der Interessenabwägung, also bei der Beurteilung der Verhältnismässigkeit eines allfälligen Eingriffs in das Eigentum aufgrund von ästhetikbezogenen Überlegungen (VGE VD.2023.161 vom 22. März 2024 VD.2019.30 vom 8. Januar 2020 E. 2.1.3). Diese Überlegungen lassen sich mit gewissen Abstrichen auch auf die Baurekurskommission übertragen. Im Spruchkörper der Baurekurskommission wirken ebenfalls Architekten und in diesem Fall auch eine Expertin für Stadtbildschutz mit. Anders als die Stadtbildkommission ist die Baurekurskommission aber nicht flächendeckend in die Beurteilung von baulichen Vorhaben eingebunden, sondern entscheidet nur über die durch Rekurs weitergezogenen Fälle. Die Aufgabe der Entwicklung einer kohärenten und damit auch rechtsgleichen Praxis bei der Beurteilung von Baugesuchen unter dem Gesichtswinkel von § 58 BPG kommt daher in erster Linie der Stadtbildkommission zu, auch wenn die Baurekurskommission die Rekurssache gemäss § 5 Abs. 2 BRKG in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht umfassend prüft.

4.2.4

Vor diesem Hintergrund ist zu prüfen, ob die Baurekurskommission im angefochtenen Entscheid zu Recht im Ergebnis der Einschätzung der Stadtbildkommission gefolgt ist und die Vereinbarkeit des von der Rekurrentin eingereichten Bauvorhabens mit § 58 Abs. 1 BPG verneint hat.

4.3

4.3.1

Zunächst ist auf die zonenrechtliche Ausgangslage einzugehen. Mit der letzten Zonenplanrevision wurde die Platzbebauung des Neuweilerplatzes einheitlich der Zone 4 zugewiesen. Wie der Ratschlag zur Zonenplanrevision festhält, wird der Neuweilerplatz von einer viergeschossigen, durch die sternförmig zulaufenden Strassen gegliederten Bebauung umrahmt (Ratschlag Zonenplanrevision Teil II Nr. 18.0768.01 vom 20. Juni 2018 S. 51). Die an den Platz angrenzenden, in die Quartiere führenden Parzellen (ausgenommen zwischen der Holee- und der Neubadstrasse) wurden jeweils einer tieferen Nummernzone zugeordnet. Die Zuweisung der Häuserzeile Gotthardstrasse 1-11 blieb unverändert in der Zone 3. Wie die Baurekurskommission zu Recht ausführte, soll damit der Neuweilerplatz von grösseren Kopfbauten bestimmt werden, während die daraufhin folgende Bebauung, welche in die Quartiere führt, ein geringeres Bauvolumen aufweisen soll.

Die Baulinien der auf den Neuweilerplatz zulaufenden Strassen verlaufen hauptsächlich parallel zum Strassenraum. Demgegenüber orientiert sich die Baulinie im fraglichen Bereich an der Häuserzeile Gotthardstrasse 1–11 so, dass sie im Anschluss an die beiden Kopfbauten des Ensembles einen Rücksprung erfährt. Es ist aufgrund dieser Ausgangslage nachvollziehbar, dass sowohl die Stadtbildkommission als auch die Baurekurskommission der streitbetroffenen Bestandesbaute als einer der beiden Kopfbauten des Ensembles eine besondere Funktion zuschrieben. Neben dieser Bedeutung innerhalb des Ensembles komme ihr auch im Verhältnis zur voluminöseren Bebauung am Neuweilerplatz eine spezielle Funktion zu, bilde sie doch der Auftakt zur kleinräumigeren Quartierbebauung, die an die markanten Liegenschaften am Neuweilerplatz anschliesse. Das Ensemble selbst ist allerdings nicht denkmalgeschützt und die betreffenden Parzellen sind auch nicht der Schutz- oder Schonzone zugewiesen. Folglich kann die streitbetroffene Parzelle entsprechend den Vorschriften der Zone 3 bebaut werden.

Weiter trifft es zu, dass der bestehende Eckbau am Neuweilerplatz 7 (Migros, Parzelle Nr. 2514) momentan genau wie sein Gegenüber an der Neubadstrasse 146 (UBS) als eingebundener Solitär ausgebildet ist. Dabei schneidet das Migros-Gebäude jedoch die Baulinie, sodass es nicht im vorgesehenen Winkel auf den Platz zeigt. Der vorhandene Freiraum neben dem Migros-Gebäude auf der Eckparzelle kann zwar städtebaulich durchaus gewollt sein, allerdings widerspiegelte sich dieses Ansinnen nie in der Zonenplanung (vgl. dazu neben dem aktuellen Zonenplan auch die historischen Zonenpläne abrufbar unter: https://map.geo.bs.ch). Vielmehr ist die Baulinie in diesem Bereich – wie in den übrigen Strassenzügen – durchgehend gezogen. Gemäss § 13 Abs. 4 BPG dürfen Randbebauungen die gesamte Fläche des Blockrandbereichs in Anspruch nehmen, wenn nichts anderes bestimmt ist. Somit ist hier eine Blockrandbebauung grundsätzlich zulässig.

Auf der benachbarten Eckparzelle Nr. 2514 besteht indes eine Bauverbots-Dienstbarkeit zu Gunsten der Einwohnergemeinde Basel-Stadt mit dem Inhalt «Die im Servitutplan Nr. 2388 vom 22. März 1958 grün bemalte Fläche darf nicht überbaut werden. Diese Dienstbarkeit darf nur mit Zustimmung des Baudepartements Basel-Stadt gelöscht werden». Wie die Vertreterin des Bau- und Gewerbeinspektorats jedoch anlässlich der Verhandlung vor Verwaltungsgericht ausführte, wurde die Dienstbarkeit aufgrund einer Ausnahmebewilligung für das Gebäude errichtet, das damals noch in der Zone 3 lag. Heute ist die Parzelle in der Zone 4 eingeteilt, weshalb die Dienstbarkeit auf entsprechenden Antrag hin gelöscht werden könnte (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 6). Daneben bestehen auch (zivilrechtliche) Dienstbarkeiten zu Gunsten der Nachbarsparzellen (vgl. Verhandlungsprotokoll S. 10).

4.3.2

In Anbetracht der Zuordnung der streitbetroffenen Parzelle zur Bauzone 3 und den durchgezogenen Baulinien ist somit eine entsprechende zonenkonforme Bauweise und damit auch eine geschlossene Blockrandbebauung grundsätzlich zulässig. Soweit sich die Stadtbildkommission in allgemeiner Weise gegen die Ausschöpfung des zulässigen Nutzungsmasses ausspricht, kann ihr in keiner Weise gefolgt werden.

Primär ist davon auszugehen, dass potenzielle Eingriffsmöglichkeiten in die Eigentumsgarantie gemäss Art. 26 BV wie die Volumetrie und die Ausnützungsziffern als solche in der Zonenordnung zunächst einmal abschliessend geregelt sind. Dies schliesst aber einen weiteren, zusätzlichen Eingriff in die Eigentumsgarantie gestützt auf § 58 BPG nicht zum vornherein aus, denn Überlegungen zur Ästhetik im Einzelfall überschneiden sich wohl teilweise, aber nicht zwingend und in allen Teilen mit den eher generell gelagerten Ansätzen im politischen Prozess, die in den Erlass einer Zonenordnung und eines Zonenplans münden (VGE VD.2016.74 vom 7. Dezember 2016 E. 2.4.2). Die Ausnutzung der maximalen Baumasse entspricht einem öffentlichen Interesse, da die schweizerische Raumordnungspolitik das wichtige Ziel verfolgt, die Siedlungsentwicklung zur haushälterischen Nutzung des Bodens nach innen zu lenken und kompakte Siedlungen zu schaffen (BGE 145 I 52 E. 4.4, 142 II 100 E. 4.6). Wird aus ästhetischen Gründen eine Reduktion der grundsätzlich zugelassenen Baumasse verlangt, muss diese Reduktion nach der bundesgerichtlichen Rechtsprechung durch überwiegende öffentliche Interessen, wie zum Beispiel den Schutz von denkmalgeschützten Bauten oder Gebäudekomplexen, gerechtfertigt werden (BGE 145 I 52 E. 4.4; BGer 1C_244/2023 vom 28. März 2024 E. 4.3). Zudem können Bauten, die den geltenden Zonenvorschriften entsprechen, nicht schon deshalb als mit dem Erfordernis der guten Gesamtwirkung unvereinbar bezeichnet werden, weil sie grössere Ausmasse und eine grössere Nutzungsdichte aufweisen als die vorhandenen Gebäude (BGer 1P.678/2004 vom 21. Juni 2005 E. 4.3 mit weiteren Hinweisen).

Wie bereits die Baurekurskommission festhielt, muss es damit vorliegend im Grundsatz möglich sein, auf der umstrittenen Bauparzelle einen Neubau zu realisieren, der den zonenrechtlichen Vorgaben der Bauzone 3 entspricht. Das bedeutet, dass das bestehende Ensemble aufgelöst werden und der Kopfbau durch einen höheren, dreigeschossigen Bau mit zwei Attikageschossen ersetzt werden darf.

4.4

Dieses zonenrechtlich zulässige Bauvolumen bildet den Ausgangspunkt für die ästhetische Beurteilung. Zu prüfen ist die Frage, ob das strittige Bauvorhaben in Bezug auf seine äussere Gestaltung zusammen mit dem näheren und weiteren Umfeld eine gute Gesamtwirkung ergibt.

4.4.1

Die Vorinstanzen stören sich daran, dass die Dachgeschosse in südöstlicher Richtung in voller Ausladung in Erscheinung treten und das projektierte Gebäude damit aufgrund der nicht zurückgesetzten Attikageschosse nahezu gleich hoch in Erscheinung wie die viergeschossige Eckbebauung am Neuweilerplatz wirken würden. Dies habe wiederum einen entscheidenden Einfluss auf die Höhe der (fensterlosen) Brandmauer und letztlich auf die Wirkung derselben gegenüber dem Eckgebäude am Neuweilerplatz.

Im Januar 2017 beschloss der Grosse Rat eine Vereinfachung und Liberalisierung der Dachbauvorschriften (vgl. Beschluss Nr. 17/02/14G vom 11. Januar 2017, Geschäft Nr. P161208). Damit wurden die Möglichkeiten im Bereich der Dachgeschosse erweitert und vereinfacht. Der Gesetzesrevisionsvorschlag führte die Möglichkeit ein, innerhalb des Dachprofils generell zwei Attikageschosse übereinander zu errichten. Mit der Liberalisierung der Dachbauvorschriften wurden die Möglichkeiten insofern vereinfacht, als dass innerhalb des zulässigen Dachprofils ein zweites Dachgeschoss ermöglicht wurde, das aber eben nicht an die zulässige Bruttogeschossfläche angerechnet wird. Gemäss § 11 Abs. 2 und 4 BPG müssen die Attikageschosse zu den Wänden auf der Strassen- und auf der Hofseite des obersten Vollgeschosses einen Abstand einhalten, nicht aber gegenüber den benachbarten Liegenschaften. Die gesetzlichen Vorgaben für die Ausgestaltung der Dachgeschosse werden im vorliegenden Fall unbestrittenermassen eingehalten. Damit wird aber auch die sich aus der städtebaulichen Idee des Gesetzgebers ergebende Vorgabe umgesetzt. Auch wenn durch die Attikageschosse von der Seite betrachtet rein optisch der Eindruck entstehen könnte, es handle sich um fünf Vollgeschosse, wie dies anlässlich des Augenscheins geltend gemacht wurde, ändert dies nichts an der Zulässigkeit. Mit dem Einwand mangelnder ästhetischer Bewilligungsfähigkeit vermag diese, den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Bebauung jedenfalls nicht pauschal als nicht zulässig eingestuft zu werden (vgl. auch BRKE vom 30. Oktober 2024 i.S. F.E.R. et al. Ziff. 104). Es ist unter diesen Umständen nicht ersichtlich, dass im vorliegenden Fall an die Attikageschosse im Hinblick auf die Abstände strengere Anforderungen gestellt werden könnten.

Es trifft indes zu, dass sich mit ihnen eine beachtliche Höhe der fensterlosen Brandmauer des projektierten Neubaus ergibt. Soweit die Eckliegenschaft Neuweilerplatz 7 gemäss der Ansicht der Vor­instanzen durch die hohe Brandmauer in gewisser Weise bedrängt wird, ist es fraglich ist, ob sich ein besseres Gesamtbild ergeben würde, wenn die Attikas auch seitlich zurückversetzt wären. Ein Zurückspringen der Attikageschosse um 3 m würde jedenfalls eine erhebliche Nutzungseinbusse im Dachgeschoss darstellen. Die Beschränkung der erlaubten Gebäudedimensionen aufgrund von Ästhetikvorschriften, die eine ins Gewicht fallende Mindernutzung zur Folge hätten, erweist sich hier als unverhältnismässig (vgl. auch BGE 145 I 52 E. 4.4, 115 Ia 363 E. 3a). Unabhängig der Höhe bliebe eine Brandmauer bestehen, womit die Baute in südöstlicher Richtung geschlossen wirkt und folglich nicht in Dialog mit dem Neuweilerplatz tritt.

Dabei ist zu beachten, dass es rein planungsrechtlich den Nachbarn möglich wäre, an die Brandmauer anzubauen. Dies geht aufgrund von zivilrechtlichen Nutzungsbeschränkungen momentan nicht (vgl. oben E. 4.3.1 i.f.). Eine privatrechtliche Verhinderung kann jedoch nicht zur Verneinung einer guten Gesamtwirkung führen. Dennoch ist mit der Baurekurskommission davon auszugehen, dass nicht in absehbarer Zeit an die Brandmauer angebaut wird, sodass die projektierte Brandmauer weiterhin in südöstlicher Richtung nach einem Anschluss suchen würde. Angesichts dieser Umstände ist es angezeigt, an die Gestaltung der Brandmauer höhere Anforderungen zu stellen. Gemäss den Baugesuchsunterlagen soll die Brandmauer durch «die Betonung der Deckenlinien mittels Einlagen im Beton bewusst gegliedert» werden. An denjenigen Stellen, an welchen sich im Innenraum die Badezimmer befinden, sollen an der Betonfassade Vertiefungen erstellt und es soll leicht reflektierender, polierter Naturstein angebracht werden. Durch die so entstehende Spiegelung soll der Eindruck von dahinterliegenden Fenstern entstehen (vgl. Dokument «Visualisierungen / Synthese 1», Umgang mit Brandmauer). Diese Vorhaben genügen unter den genannten Umständen nicht, da die wuchtige Brandmauer als Beginn der Quartierbebauung gleichwohl störend in Erscheinung treten würde. Sie könnte etwa durch Vor- und Rücksprünge im Mauerwerk oder durch aufgesetzte Strukturen gegliedert werden. Ebenfalls denkbar ist eine Begrünung oder allenfalls eine Gestaltung mit Fenstern, unter dem Vorbehalt der Zustimmung der Eigentümerschaft der Nachbarparzelle. Jedenfalls wirkt der momentan projektierte Abschluss mit der Brandmauer sowohl gegenüber der Eckparzelle als auch als Gegensatz zu der sehr offen gestalteten, mit viel Glasflächen versehenen strassenseitigen Fassade des Hauses als sehr abrupt. Hier bedarf es eines besseren Übergangs der beiden Häuserseiten.

Insgesamt ist den Vorinstanzen folglich zuzustimmen, dass angesichts des Umstands, dass die Brandmauer den Auftakt der an die Bebauung des Neuweilerplatzes anschliessenden Quartierbebauung darstellt, deren Gestaltung jedenfalls in stadtbildschützerischer Hinsicht nicht zu überzeugen vermag.

4.4.2

Was die konkrete architektonische Ausformulierung des Baukörpers angeht, hielt die Baurekurskommission fest, dass sich dieser mit seiner Architektursprache sehr deutlich von den benachbarten Bauten – insbesondere denjenigen des Ensembles – unterscheide. Die in den strassenseitigen Obergeschossen über die Baulinie hinaus vorspringende Ecke (Loggias) lasse etwa den Baukörper im Vergleich zu den vom Strassenraum aus betrachtet aufgrund des Baulinienverlaufs bewusst zurückversetzten Bauten Gotthardstrasse 3–9 als sehr dominant erscheinen. In Kombination mit der Architektursprache des Baukörpers ergebet sich eine «Wuchtigkeit».

Diesbezüglich ist zu berücksichtigen, dass angesichts der zonenrechtlichen Zuordnung in die Bauzone 3 und der bisher bloss zweigeschossigen Bebauung des Ensembles jede zonenkonforme Bebauung mit einem Massstabs- und Volumenwechsel verbunden ist. Fraglich ist, inwieweit sich ein Neubau in einem solchen Fall an den bestehenden Umgebungsbauten orientieren muss. Die Vorinstanzen sind hier der Ansicht, dass bei einem Abbruch eines Teils eines bestehenden Ensembles die Ersatzbebauung gewährleisten müsse, dass der verbleibende Rest des teilweise abgebrochenen Ensembles im Rahmen der geplanten neuen Gesamtsituation weiterhin einen sinnvollen gestalterischen Ausdruck habe und nicht etwa darauf reduziert werde, als fragwürdige Reminiszenz Zeugnis eines früheren Ganzen zu bleiben. Dieser Auffassung kann in der vorliegenden Situation nicht gefolgt werden: Hätte man das Ensemble erhalten wollen, wäre eine Aufnahme der Parzellen in die Schutz- und Schonzone angezeigt gewesen. Mit der Aufnahme in die Zone 3 wurde in Kauf genommen, dass die Häuserzeile «aufgebrochen» wird, da momentan eine Unternutzung vorliegt. Daraus folgt auch, dass die erste Realisierung der möglichen Ausnutzung gewisse Brüche bewirkt. Das allein kann jedoch keine Verletzung der guten Gesamtwirkung darstellen, da ansonsten der Wille des Planungsgebers nicht verwirklicht werden kann. Daher sind keine allzu hohen Anforderungen an die Eingliederung in die Umgebung zu stellen, wenn die bestehenden Nachbarbauten die zonenrechtliche Ausnutzungsmöglichkeit nicht ausschöpfen.

Die Vorinstanz folgte den Ausführungen der Rekurrentin nicht, wonach der Baukörper verschiedene Elemente des baulichen Umfelds aufnehmen würde, namentlich die eingerahmten Fenster, die Betonung des Eckbaus und des Erdgeschosses, das Vordach, die Verzierung und die Einfassung der Fassade. Unter den genannten Umständen ist es aber auch nicht erforderlich, Details der bestehenden Überbauung zu repetieren. Immerhin greift das Vorspringen der Loggias den bisherigen abgeknickten Eckbau auf. Anders als die Nachbarshäuser sieht das Projekt indes kein Sockelgeschoss vor, was angesichts der Vorschriften betreffend behindertengerechtes Bauen (vgl. Art. 2 Abs. 3 des Behindertengleichstellungsgesetz [BehiG, SR 151.3]) nachvollziehbar ist. Damit ergibt sich eine Verschiebung der Stockwerkhöhen und folglich auch der Fensterlinien. Auch dadurch ergibt sich eine klare Unterscheidung von den Nachbarsbauten. Da hier der Bestand die mögliche Ausnutzung nicht ausschöpft, darf aber auch nicht eine vollständige Angleichung und Anpassung an das bereits Bestehende verlangt werden. Vielmehr muss Raum für neue gestalterische Ansätze oder Ausdrucksformen bestehen. Dass ein Gebäude von einer neuzeitlichen Architektur geprägt ist, bedeutet deshalb noch nicht, dass zum vornherein keine gute Gesamtwirkung entstehen kann (vgl. auch BVR 2006 S. 491 E. 6.3.2).

4.4.3

Die Vorinstanzen halten der Rekurrentin vor, dass auf der Ebene der architektonischen Ausbildung keine besonderen Anstrengungen zu erkennen seien, den Baukörper in das bauliche Umfeld zu integrieren. Die Baurekurskommission erachtete den augenfälligen Gegensatz zwischen der sehr offen gestalteten, mit viel Glasflächen versehenen Fassadenfront einerseits und dem abrupten Abschluss mittels Brandmauer andererseits als nicht überzeugend. Die Rekurrentin bleibt in ihrer Begründung, die architektonische Ausgestaltung sei mit Blick auf die ortsbaulichen Gegebenheiten entwickelt worden und nehme ohne sklavische Nachahmung Bezug auf die benachbarten Strukturen, sehr pauschal.

Um eine gute Gesamtwirkung zu erreichen, sollte das Bauvorhaben mit den typischen Merkmalen der Umgebung in Einklang steht. Solange die bauliche Umgebung in ihrem Erscheinungsbild eine gewisse Homogenität aufweist, gilt dies auch dann, wenn sich die einzelnen Bauten durch keine besonderen architektonischen oder ästhetischen Qualitäten auszeichnen (vgl. Fritzsche/Bösch/Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Band 2, 7. Aufl. 2024, S. 656; Zumstein, Die Anwendung der ästhetischen Generalklauseln des kantonalen Baurechts, Diss. St. Gallen 2001, S. 144). Es geht dabei nicht darum, dass das Projekt Vorgaben des Ensembles aufnimmt. Allerdings schafft es keine Beziehung zu den Nachbarsgebäuden, auch nicht zu denjenigen auf der gegenüberliegenden (zonenkonformen) Strassenseite. Dort gibt es keine so offene, glasige Bebauung. Der geplante Neubau ist damit auch nicht repetitionsfähig, da er zu wenig im Dialog mit der gegenüberliegenden Seite steht. Das Projekt weist auf der Strassenfassade nur wenige murale Elemente auf, wobei hinzukommt, dass hier wiederum ein grosser Gegensatz von der Glasfront zu der Brandmauer besteht, ohne dass ein Übergang geschaffen wird. Gleichzeitig fehlt es an einer Überleitung in Richtung Eckparzelle (Migros). Auf diese Weise stellt das geplante Gebäude einen Fremdkörper im vorliegenden Umfeld dar. Zwar bedeutet die Tatsache, dass ein Bauvorhaben nicht zur Verschönerung der Umgebung beiträgt, noch nicht, dass sie nicht bewilligungsfähig ist. Dennoch muss vorliegend festgehalten werden, dass die zu beurteilende Projektierung von einem ästhetisch ansprechbaren Durchschnittsbürger wohl nicht als gelungen empfunden wird, was auch die grössere Anzahl von Einsprechenden bzw. Beigeladenen in diesem Verfahren zeigt.

4.4.4

Insgesamt ist festzuhalten, dass der projektierte Neubau in keiner erkennbarer Weise gestalterische Elemente des weiteren baulichen Umfelds aufnimmt. Somit kann nicht gesagt werden, die gute Gesamtwirkung werde allein wegen des Volumens des geplanten Baukörpers verfehlt. Vielmehr ist eine bessere Einordnung auch von grösseren Bauvolumen möglich. Folglich ist nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen im Ergebnis dem Bauvorhaben aus gestalterischen Gründen die Bewilligungsfähigkeit abgesprochen haben.

4.5

Daraus ergibt sich, dass der vorliegende Rekurs grundsätzlich abzuweisen ist, da der geplante Neubau keine gute Gesamtwirkung aufweist. Dennoch ist noch einmal hervorzuheben, dass eine dreigeschossige Bebauung mit zwei Attikageschossen hier zulässig ist. Es ist auch klar zu bejahen, dass bis zur Grundstücksgrenze gebaut werden sowie mit einer Brandmauer abgeschlossen werden darf. Einzig die Gestaltung der Brandmauer sowie der Fassade erreicht keine gute Gesamtwirkung. Diese Erwägungen des Verwaltungsgerichts sind für die Stadtbildkommission bei einer nächsten Gesuchsprüfung der Rekurrentin an dieser Stelle verbindlich. Aus diesem Grund ist der Rekurs im Sinne der Erwägungen abzuweisen.

5.

Angesichts dieses Verfahrensausgangs hat die Rekurrentin die Gerichtskosten mit einer reduzierten Gebühr zu tragen. Weder ihr noch den Beigeladenen steht eine Parteientschädigung zu (vgl. § 30 Abs. 1 VRPG).