ACJC/1215/2022

1.

1.1 La voie de l'appel est ouverte contre les décisions d'évacuation, lorsque la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr. (art. 308 al. 2 CPC), alors que la voie du recours est ouverte contre les décisions du Tribunal de l'exécution (art. 309 let. a et 319 let. a CPC).

Pour calculer la valeur litigieuse dans les actions en expulsion initiées selon la procédure de l'art. 257 CPC, il faut distinguer les cas où seule est litigieuse l'expulsion en tant que telle, de ceux où la résiliation l'est également à titre de question préjudicielle. Si la résiliation des rapports de bail est également contestée, la valeur litigieuse est égale au loyer pour la période minimale pendant laquelle le contrat subsiste si la résiliation n'est pas valable, période qui s'étend jusqu'à la date pour laquelle une nouvelle résiliation peut être signifiée; il faut prendre en considération la période de protection de trois ans prévue à l'art. 271a al. 1 let. e CO (ATF 144 III 346 consid. 1.2.1 et 1.2.2.3, in JdT 2019 II 235 pp. 236 et 239; arrêt du Tribunal fédéral 4A_376/2021 du 7 janvier 2022 consid.1).

En l'espèce, la bailleresse sollicite l'évacuation de la locataire, qui conteste la résiliation du bail. Eu égard au loyer mensuel de 2'810 fr., charges non comprises, la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr., de sorte que la voie de l'appel est ouverte contre la décision d'évacuation, alors que celle du recours l'est contre la décision d'exécution de ladite évacuation.

1.2

L'appel et le recours ont été interjetés dans le délai et suivant la forme prescrits par la loi (art. 130, 131, 311 al. 1, 314 et 321 al. 1 et 2 CPC). Ils sont donc recevables. Dirigés contre le même jugement, ils seront traités dans le même arrêt.

Pour des motifs de simplification, la locataire sera désignée ci-après comme l'appelante.

1.3

L'appel peut être formé pour violation du droit (art. 310 let. a CPC) et constatation inexacte des faits (art. 310 let. b CPC). La Cour dispose ainsi d'un plein pouvoir d'examen de la cause, dans la limite des griefs suffisamment motivés qui sont formulés (arrêts du Tribunal fédéral 4A_290/2014 du 1er septembre 2014 consid. 5 et 5A_89/2014 du 15 avril 2011 consid. 5.3.2). En particulier, elle contrôle librement l'appréciation des preuves effectuée par le juge de première instance (art. 157 CPC en relation avec l'art. 310 let. b CPC) et vérifie si celui-ci pouvait admettre les faits qu'il a retenus (ATF 138 III 374 consid. 4.3.1).

Le recours peut être formé, quant à lui, pour violation du droit et constatation manifestement inexacte des faits (art. 320 CPC).

2.

L'appelante a produit des pièces nouvelles devant la Cour.

2.1

Selon l'art. 317 al. 1 CPC, les faits et les moyens de preuve nouveaux ne sont pris en considération en appel que s'ils sont invoqués ou produits sans retard (let. a) et s'ils ne pouvaient pas être invoqués ou produits devant la première instance bien que la partie qui s'en prévaut ait fait preuve de diligence (let. b).

Les exigences posées par l'art. 257 al. 1 CPC doivent être satisfaites en première instance déjà et le juge d'appel ne saurait contrôler l'appréciation du tribunal sur la base de pièces différentes, fussent-elles recevables au regard de l'art. 317 al. 1 CPC (arrêts du Tribunal fédéral 4A_312/2013 du 17 octobre 2013 consid. 3.2 et 4A_420/2012 du 7 novembre 2012 consid. 5). Il en va de même des faits nouveaux, étant souligné que, dans la mesure où la maxime des débats est applicable à la procédure de protection dans les cas clairs, tout fait non contesté est un fait prouvé (ATF 144 III 462 consid. 3.3.2).

Ainsi, ne sont pas recevables les contestations et objections que le locataire soulève pour la première fois en instance de recours, comme le fait qu'il a payé l'arriéré de loyer dans le délai de sommation de 30 jours (art. 257d al. 1 CO) ou qu'il a obtenu du bailleur un sursis au paiement. Le locataire doit invoquer ces moyens de défense en temps utile, conformément au principe de la simultanéité des moyens d'attaque et de défense (maxime éventuelle ou maxime de concentration), qui vaut aussi en procédure sommaire de protection dans les cas clairs, soumise à la maxime des débats (ATF 142 III 462 consid. 4.3).

2.2

Il s'ensuit que les pièces nouvelles produites par l'appelante sont irrecevables, de même que les faits s'y rapportant.

S'agissant en particulier de sa pièce nouvelle n° 11, celle-ci a été produite à l'appui d'un allégué selon lequel un nouveau contrat de bail, portant sur les mêmes locaux, aurait été conclu entre les parties par actes concluants, ce que l'intimée conteste. Cette objection étant nouvelle, elle est irrecevable en appel.

3.

Le Tribunal a considéré que les conditions du cas clair étaient réalisées. L'appelante avait résilié le bail, acte qui était irrévocable, et n'exposait pas de quel vice du consentement elle pouvait se prévaloir à cet égard. Après cette résiliation, l'appelante avait souhaité négocier de nouvelles conditions de bail, qui n'avaient pas été acceptées par l'intimée. Elle n'était donc au bénéfice d'aucun titre juridique l'autorisant à demeurer dans les locaux, de sorte que son évacuation devait être ordonnée.

L'appelante fait valoir que le cas n'est pas clair. Elle avait résilié le bail sur conseil de l'intimée, compte tenu des promesses faites par la régie de prolonger celui-ci en cas d'amélioration de sa situation financière, ce que le Tribunal n'avait arbitrairement pas retenu. Le Tribunal avait également refusé d'auditionner des témoins sur ce point, violant ainsi son droit à la preuve. En février 2022, l'intimée lui avait fait parvenir des bulletins de versement pour les loyers d'avril à septembre 2022, de sorte que les parties étaient liées par un nouveau contrat de bail, confirmant ainsi que l'état de fait n'était pas clair devant les premiers juges.

3.1

3.1.1

La procédure de protection dans les cas clairs prévue par l'art. 257 CPC permet à la partie demanderesse d'obtenir rapidement une décision ayant l'autorité de la chose jugée et la force exécutoire, lorsque la situation de fait et de droit n'est pas équivoque (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1). En vertu de l'art. 257 al. 1 CPC, le tribunal admet l'application de la procédure sommaire lorsque l'état de fait n'est pas litigieux ou est susceptible d'être immédiatement prouvé (let. a) et que la situation juridique est claire (let. b). Le tribunal n'entre pas en matière sur la requête lorsque cette procédure ne peut pas être appliquée (art. 257 al. 3 CPC).

Selon la jurisprudence, l'état de fait n'est pas litigieux lorsqu'il n'est pas contesté par le défendeur; il est susceptible d'être immédiatement prouvé lorsque les faits peuvent être établis sans retard et sans trop de frais. En règle générale, la preuve est rapportée par la production de titres, conformément à l'art. 254 al. 1 CPC. La preuve n'est pas facilitée : le demandeur doit apporter la preuve certaine des faits justifiant sa prétention; la simple vraisemblance ne suffit pas. Si le défendeur fait valoir des objections motivées et concluantes, qui ne peuvent pas être écartées immédiatement et qui sont de nature à ébranler la conviction du juge, la procédure du cas clair est irrecevable (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 620 consid. 5.1.1 et les arrêts cités).

La situation juridique est claire lorsque l'application de la norme au cas concret s'impose de façon évidente au regard du texte légal ou sur la base d'une doctrine et d'une jurisprudence éprouvées (ATF 138 III 123 consid. 2.1.2 p. 126, 620 consid. 5.1.1 p. 621, 728 consid. 3.3 p. 734). En règle générale (cf. cependant arrêt du Tribunal fédéral 4A_185/2017 du 15 juin 2017 consid. 5.4 et les références), la situation juridique n'est pas claire si l'application d'une norme nécessite l'exercice d'un certain pouvoir d'appréciation de la part du juge ou que celui-ci doit rendre une décision en équité, en tenant compte des circonstances concrètes de l'espèce (ATF 141 III 23 consid. 3.2; 138 III 123 consid. 2.1.2; arrêt du Tribunal fédéral 4A_273/2012 du 30 octobre 2012 consid. 5.1.2, non publié in ATF 138 III 620).

3.1.2

La résiliation est un droit formateur qui s'exerce par un acte juridique unilatéral. En prévoyant la faculté de donner congé, l'ordre juridique permet à un seul des cocontractants de modifier unilatéralement, par sa seule manifestation de volonté, la situation juridique de l'autre partie (ATF 133 III 360 consid. 8.1.1; 135 III 441 consid. 3.3; 128 III 129 consid. 2a). Ainsi, il a été jugé que l'exercice d'un droit formateur doit être univoque, sans condition et revêtir un caractère irrévocable (ATF 135 III 441 consid 3.3; arrêt du Tribunal fédéral 4A.89/2009 du 1er mai 2009 consid. 3.3; LACHAT/BOHNET, Commentaire romand CO I, 2021,

3.1.3

Aux termes de l'art. 267 al. 1 CO, à la fin du bail, le locataire doit restituer la chose dans l'état qui résulte d'un usage conforme au contrat.

Si le locataire reste dans les lieux loués nonobstant l'expiration du bail, il commet une violation contractuelle (ATF 121 III 408 consid. 3; arrêt du Tribunal fédéral 4A_27/2017 du 30 août 2017 consid. 4.1.4). Le bailleur peut alors intenter la procédure d'expulsion, soit une action personnelle en restitution de la chose louée (art. 267 CO).

3.2

En l'espèce, il est établi que l'appelante a résilié son bail par courrier du 14 décembre 2020, avec effet au 31 décembre 2021, et qu'elle n'a pas restitué les locaux après cette échéance.

L'appelante soutient toutefois que l'état de fait est litigieux compte tenu des promesses faites par la régie, début 2021, de pouvoir prolonger le bail en cas de retour à meilleure fortune. Or, une résiliation de bail étant irrévocable, cet argument est dénué de pertinence. Il ne saurait donc faire obstacle à un procès rapide ou encore l'objet d'une instruction complémentaire. Ainsi, il ne se justifiait pas d'auditionner les témoins E______ et D______, de sorte que le Tribunal n'a pas violé le droit à la preuve de l'appelante.

De plus, à teneur de l'attestation de l'employée de l'appelante, la régie n'a fourni à celle-ci aucune garantie ou promesse liant l'intimée, l'employée de la régie ayant uniquement indiqué, au conditionnel, qu'une prolongation de bail pourrait être envisagée en cas d'amélioration de la situation financière de l'appelante. Il ressort également de cette attestation que le souhait de l'appelante de résilier le bail compte tenu de ses difficultés financières était antérieur à la discussion intervenue entre l'employée de la régie et l'appelante.

Aucun élément du dossier ne permet ainsi de retenir que l'appelante aurait résilié le bail par erreur en raison d'un comportement imputable à sa partie adverse.

Le bail a dès lors pris fin le 31 décembre 2021, conformément à la résiliation signifiée par l'appelante le 14 décembre 2020.

Les documents figurant à la procédure attestent de ce que l'intimée n'a pas accepté la proposition de l'appelante de conclure un nouveau bail, renouvelable de six mois en six mois, pour un loyer inférieur à celui initialement convenu.

Le fait que l'appelante ait dû relancer l'intimée, courant 2021, pour obtenir une réponse à sa proposition de prolonger le bail n'est pas pertinent pour la solution du litige.

Le montant des arriérés de loyers, litigieux entre les parties, n'est pas non plus une question pertinente à cet égard, puisque l'évacuation de l'appelante n'est pas fondée sur une résiliation notifiée par l'intimée pour défaut de paiement, mais sur la résiliation signifiée par l'appelante dans le respect du délai contractuel.

En appel, l'appelante se prévaut, pour la première fois, de ce que les parties auraient conclu un nouveau contrat de bail, l'intimée lui ayant envoyé les bulletins de versement pour les loyers d'avril à septembre 2022, avec une réduction de loyer, comme requis par elle. Or, comme déjà relevé, ces allégués sont nouveaux et partant irrecevables (cf. consid. 2.2 supra).

Compte tenu de ce qui précède, c'est à juste titre que le Tribunal a considéré que l'état de fait pertinent pour la solution du litige n'est pas litigieux, à savoir que l'appelante a résilié le bail et n'est donc plus au bénéfice d'un titre juridique l'autorisant à rester dans les locaux.

Enfin, l'appelante ne critique pas de manière motivée le jugement entrepris en tant qu'il autorise l'exécution de son évacuation selon les modalités fixées au chiffre 2 du dispositif.

Partant, le jugement attaqué sera confirmé.

4.

A teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

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