ACJC/537/2020

A.

Par jugement JTPI/12125/2019 du 30 août 2019, le Tribunal de première instance a déclaré irrecevables les conclusions n° 10 et 78 de la demande (chiffre 1 du dispositif) et débouté A______ SA des fins de sa demande pour le surplus (ch. 2). Il a arrêté les frais judiciaires à 3'400 fr., les a compensés avec les avances de frais fournies par les parties, les a mis à la charge de A______ SA et a condamné cette dernière à verser à la COMMUNAUTE DES COPROPRIETAIRES DE LA PROPRIETE PAR ETAGES C______ (ci-après : la PPE C______ la somme de 1'000 fr. au titre des frais (ch. 3) ainsi que la somme de 4'000 fr. TTC à titre de dépens (ch. 4).

Le Tribunal a retenu que les conclusions relatives aux assemblées générales de la PPE C______ des 6 décembre 2013, 26 mars 2014, 13 avril 2015 et 22 avril 2016 étaient irrecevables dès lors qu'elles faisaient l'objet de procédures pendantes ou étaient déjà définitivement jugées.

L'assemblée générale ordinaire de la PPE C______ du 4 mai 2017 avait été valablement convoquée de sorte que les décisions prises lors de cette assemblée n'étaient pas nulles de ce fait.

S’agissant des conclusions de A______ SA tendant à contester les décisions de l'assemblée générale ordinaire de la PPE C______ du 4 mai 2017 - relatives à la décharge et la réélection de l'administrateur, l'approbation du budget 2017, l’approbation du rapport de gestion de l'immeuble pour l'exercice 2016, l’approbation des comptes de l'exercice 2016 et du rapport du contrôleur aux comptes et la répartition des charges et des coûts d'entretien ainsi que des frais judiciaires et d'avocats relatifs aux actions judiciaires entre les parties - le Tribunal a considéré qu'il n'était pas en mesure de revoir l'opportunité desdites décisions. Dans la mesure où les décisions n'avaient pas été prise à l'encontre de la structure fondamentale de la propriété par étages, en violant les règles qui étaient destinées à protéger les tiers, n'avaient pas de contenu immoral ou impossible et ne violaient aucun droit de la personnalité, il n'y avait aucune raison de constater leur nullité.

En outre, l'assemblée générale ordinaire de la PPE C______ du 4 mai 2017 n'avait pas été convoquée et tenue à l'encontre des statuts, des dispositions facultatives de la loi ou des prescriptions qui, bien qu'impératives, ne servaient à protéger que des intérêts privés des sociétaires, il n'y avait aucune raison de l'annuler. Il en allait de même pour les décisions prises lors de cette assemblée.

B.

a. Par acte expédié le 4 octobre 2019 à la Cour de justice, A______ SA a formé appel de ce jugement, qu'elle a reçu le 4 septembre 2019. Elle a conclu, principalement, à l'annulation du jugement et au renvoi de la cause au Tribunal pour nouvelle décision dans le sens des considérants de la Cour, sous suite de frais et dépens. Subsidiairement, elle a conclu à ce que la Cour dise, sous la menace de la peine prévue à l'art. 292 CP, que les charges suivantes ne peuvent pas/plus lui être facturées à raison du pourcentage suivant, dès le 1er janvier 2014 : diminution de 80% de la charge de conciergerie, 80% de la charge des honoraires de gestion conciergerie, 100% (suppression) de la charge d'eau, 90% de la charge d'électricité et que la charge des frais d'avocats pour l'attaquer devra respecter les décisions judiciaires relatives à la refacturation d'éventuels frais et dépens, la PPE C______ devant être condamnée à lui rembourser le trop-perçu, sous suite de frais et dépens.

b. La PPE C_______ a conclu au rejet de l'appel, sous suite de frais et dépens.

c. Dans leurs répliques et dupliques, les parties ont persisté dans leurs conclusions.

d. Les parties ont été informées par plis du 14 février 2020 de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Les faits pertinents pour l'issue de la cause sont les suivants :

a. A______ SA est une société sise à Genève dont le but est l’acquisition, la vente et la mise en location de locaux commerciaux, industriels et artisanaux. E______ en est l’administrateur et président.

sont copropriétaires de la parcelle 1______, feuille 2______ de la commune de Genève, section I______, rue 3______, sur laquelle est érigé un immeuble comportant plusieurs habitations et une arcade commerciale.

c. Un règlement de copropriété de la PPE a été établi lors de sa constitution et inscrit à l'administration de l'enregistrement en date du 31 janvier 1984, dénommé "Règlement d'administration et d'utilisation" (ci-après RAU).

L'art. 18 RAU prévoit que les charges et frais communs sont répartis entre tous les copropriétaires au prorata de leurs parts de copropriété.

d. A______ SA est propriétaire depuis le 14 juin 2004 du lot 4______, représentant 127/1000 de la parcelle 1______. Ce lot lui donne un droit exclusif sur une arcade commerciale de 86 m2 au rez-de-chaussée de l’immeuble sis rue e. A partir du 1er juin 2013, ladite arcade a été remise à bail par A______ SA à J______ et K______ aux fins qu’ils l’exploitent à l’usage exclusif de bar à vin et petite restauration.

f. A la suite de cette reprise, des litiges sont survenus entre A______ SA et les autres copropriétaires, sur la manière dont était exploitée l'arcade (bruit et odeurs), ce qui a donné lieu à plusieurs procédures judiciaires.

g. Par pli du 24 janvier 2013 (recte 2014), A______ SA a informé la PPE C______ que son arcade se situait au rez-de-chaussée et bénéficiait d'une entrée privative donnant directement sur la rue de sorte qu'elle n'utilisait pratiquement pas les parties communes de l'immeuble et que, conséquemment, certains ouvrages, installations et services ne lui servaient aucunement, comme par exemple l'ascenseur, l'électricité dans l'immeuble ou le service de conciergerie. Elle a requis de ce fait qu'il en soit tenu compte dans la répartition des frais après que la liste des ouvrages, installations et services qui ne lui servaient aucunement ait été dressée.

h. La PPE C______ a répondu le 4 mars 2014 à A______ SA que ses locataires utilisaient les parties communes de l'immeuble, en particulier le hall d'entrée, les caves ainsi que le local poubelles de sorte qu'ils bénéficiaient à ce titre des prestations fournies par le service de conciergerie, ainsi que de l'éclairage des locaux communs. Elle bénéficiait également de l'assurance bâtiment contre les risques d'incendie et dégâts d'eau. Il n'existait donc aucune raison objective pour qu'elle soit dispensée de sa contribution aux charges de la copropriété.

i. Lors de l'assemblée générale ordinaire du 26 mars 2014, la PPE C______ a refusé d'entrer en matière sur la demande de A______ SA s'agissant des frais de copropriété.

j. Par acte du 9 mai 2014, A______ SA a formé auprès du Tribunal de première instance une action en constatation de la nullité de l’assemblée générale du 26 mars 2014 et des décisions qui y ont été prises.

k. Par jugement du 11 janvier 2019, confirmé par arrêt de la Cour de justice du 6 septembre 2019, le Tribunal, statuant sur la conclusion de A______ SA tendant à être exemptée de certains postes de charges de copropriété, a relevé qu'il n'était pas en mesure de revoir l'opportunité des décisions prises lors de l'assemblée générale. Dans la mesure où les décisions en question n'avaient pas été prises à l'encontre de la structure fondamentale de la propriété par étages, en violant les règles qui étaient destinées à protéger les tiers, n'avaient pas de contenu immoral ou impossible et ne violaient aucun droit de la personnalité, il n'y avait aucune raison de constater leur nullité.

L'arrêt de la Cour fait actuellement l'objet d'un recours devant le Tribunal fédéral.

l. Une nouvelle assemblée générale ordinaire des copropriétaires de la PPE C______ a été convoquée pour le jeudi 4 mai 2017. Parmi les points à l'ordre du jour figuraient l'approbation des comptes de l'exercice 2016, du rapport du contrôleur aux comptes et du budget 2017. Dans ce cadre, en date du 21 avril 2017, A______ SA s'est vue notamment remettre le décompte individuel de charges au 31 décembre 2016, la situation du compte de charges de la copropriété au 31 décembre 2016, portant sur plus de 50'000 fr., le bilan au 31 décembre 2016 et la proposition de budget prévisionnel 2017.

m. Par courrier du 26 avril 2017, A______ SA a de nouveau fait valoir auprès de la régie en charge de la copropriété que son arcade se trouvait au rez-de-chaussée de l'immeuble et bénéficiait d'une entrée privative directement sur la rue de sorte qu'elle n'utilisait aucunement les parties communes de l'immeuble, hormis l'immédiateté de l'entrée de celui-ci où se trouvaient les boîtes aux lettres, étant rappelé qu'elle n'avait illégalement plus eu accès local poubelles et que de nombreuses installations et services ne lui servaient aucunement. Par conséquent, elle devait être déchargée de 95% des frais de conciergerie et des honoraires de gestion de conciergerie, de 90% des frais d'électricité et de tous les coûts d'entretien et être dispensée des frais d'eau, conformément à l'art. 712h al. 3 CC. Elle a donc demandé à ce que l'ensemble de ces frais soit retiré de sa part et à ce que ce point soit inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale. Elle a également fait valoir que les frais d'avocats et contentieux engagés par la copropriété dans les procédures l'opposant à elle ne pouvaient pas lui être facturés, directement ou indirectement, et être mis, même partiellement, à sa charge.

n. Par courrier du 4 mai 2017, la PPE C______ a répondu que l'affaire (cf. j cidessus) était devant le Tribunal de première instance s'agissant de la répartition des frais de sorte que la copropriété maintenait sa position.

o. Lors de l'assemblée générale ordinaire qui s'est tenue le 4 mai 2017, A______ SA n'était pas présente, ni représentée.

Le rapport de gestion de l'immeuble sur l'exercice 2016, les comptes de l'exercice 2016, le rapport du contrôleur aux comptes et le budget 2017 ont été approuvés par 873 millièmes des voix des copropriétaires.

L'administrateur a relevé qu'il ne serait pas donné suite à la demande de A______ SA de lister l'ensemble des installations et services qui n'auraient aucune utilité pour son arcade dès lors que la répartition des charges était conforme au cahier de répartition des locaux ainsi qu'au règlement de copropriété.

p. Le 2 juin 2017, la PPE C______ a adressé à A______ SA le procès-verbal relatif à l'assemblée générale du 4 mai 2017.

q. Le 19 septembre 2017, A______ SA a formé devant le Tribunal une action prenant de nombreuses conclusions, 95 au total.

Elle a principalement conclu à ce que le Tribunal dise et constate que l'assemblée générale ordinaire de la PPE C______ du 4 mai 2017 n'avait pas été valablement convoquée et qu'elle était donc nulle et, conséquemment, dise et constate que toutes les décisions prises lors de cette dernière étaient nulles, caduques et non avenues, avec suite de frais et dépens. Elle a, en outre, notamment conclu à ce qu'il soit dit que les décisions d'approbation du rapport de gestion de l'immeuble sur l'exercice 2016 et l'approbation des comptes de l'exercice 2016 étaient nulles, subsidiairement à ce qu’elles soient annulées, et par conséquent, à ce qu'il soit dit que les frais judicaires et d'avocats relatifs aux actions judiciaires qu'elle a interjetées à l'encontre la PPE C______ ne peuvent pas être mis à sa charge, même partiellement, et à ce qu'il soit dit que les charges suivantes ne peuvent pas/plus lui être facturées à raison du pourcentage indiqué : 95% de la charge de conciergerie, 95% des honoraires de gestion de la conciergerie, 100% (suppression) de la charge d'eau et 95% de la charge d'électricité, ainsi que les coûts d'entretien, soit donc les contrats conclus pour ceux-ci (les contrats de service et maintenance), relatifs aux charges mentionnées, dès le 1er janvier 2014.

Elle a notamment fait valoir que l'approbation du rapport de gestion de l'immeuble pour l'exercice 2016 était nulle, car contraire à l'art. 712h al. 3 CC, de nature impérative, qui prescrivait que si certains ouvrages ou installations ne servent que très peu ou pas du tout à certains copropriétaires, il en est tenu compte dans la répartition des frais. Comme elle n'était propriétaire d'aucune cave dans l'immeuble, n'utilisait pas la buanderie ni les autres communs au sous-sol et disposait uniquement d'une boîte aux lettres qui se situait immédiatement au début du hall d'entrée, et que le local à poubelles se situait à l'extérieur de l'immeuble, les frais découlant de l'entretien ne pouvaient pas être mis à sa charge, étant relevé qu'elle était privée de l'accès au local poubelles. Elle a subsidiairement conclu à l'annulation des décisions prises lors de l'assemblée générale du 4 mai 2017.

r. La PPE C______ a conclu au déboutement de A______ SA de toutes ses conclusions et à la condamnation de cette dernière à payer une amende disciplinaire au titre de l'art. 128 CPC, avec suite de frais et dépens.

s. Il résulte de l’audition des témoins et du transport sur place effectué par le Tribunal qu’il n’existe pas de buanderie au sous-sol et que l’arcade n’y possède pas de cave. Au sous-sol se trouvent la chaufferie de l’immeuble, ainsi que les compteurs d’eau chaude et d’électricité. La boîte aux lettres de l’arcade se trouve dans l’entrée de l’immeuble.

La sortie de secours de l’arcade qui donne sur les parties communes extérieures est utilisée par les locataires de l’arcade pour les livraisons. L’arrière-cour de l’immeuble, qui avait été longtemps utilisée comme « lounge » par les locataires de l’arcade, est devenue un parking à vélo. Les clients de l’arcade continuent de stationner dans l'arrière-cour, notamment pour y fumer, voir y être servis, et le personnel y prend ses pauses. Le personnel de l’arcade traverse l’arrière-cour pour servir les clients se trouvant sur la terrasse installée dans la rue adjacente à l’immeuble. Le locataire de l’arcade avait été privé du droit d’accéder au local poubelles.

Le Tribunal a notamment constaté que l'arcade était connectée au chauffage des parties communes. Les compteurs d'eau de l'arcade et des parties communes étaient séparés et l’arcade possédait son propre compteur électrique. Il fallait une clé particulière pour accéder au local à poubelles, et non la clé universelle. Une partie des déchets du restaurant étaient entreposés dans l'arrière-cour et des cendriers étaient posés sur un tonneau devant l'arcade.

t. Par jugement du 15 mai 2019, le Tribunal a, dans une procédure parallèle à celle-ci, ordonné à la PPE C______ de remettre les clés du local poubelles à A______ SA dans un délai de 5 jours.

u. Dans leurs plaidoiries finales du 12 juin 2019, les parties ont persisté dans leurs conclusions respectives.