ACJC/542/2022

A.

Par jugement JTBL/491/2021 du 1er juin 2021, expédié par pli recommandé le 7 juin 2021, le Tribunal des baux et loyers a principalement ordonné à A______ SA de procéder, dans un délai de 3 mois dès l'entrée en force du jugement, au nettoyage suffisant de l'immeuble sis 1______ à Genève, ainsi qu'aux travaux permettant de supprimer les défauts liés à la présence d'odeurs nauséabondes provenant du local poubelles et aux infiltrations d'eau dans la cuisine et la chambre de l'appartement de 4 pièces loué par B______ au 7ème étage de l'immeuble concerné (ch. 1 du dispositif), réduit le loyer de l'appartement en question de 10% du 1er février 2016 au 7 février 2018, de 13% du 8 février 2018 au 1er septembre 2019 et de 8% du 2 septembre 2019 jusqu'à exécution complète des travaux mentionnés au chiffre 1 du dispositif (ch. 2). Le Tribunal a ordonné aux Services financiers du Pouvoir judiciaire de libérer les loyers consignés en faveur de A______ SA (compte 2______) (ch. 3), a fixé à 18'552 fr., charges non comprises, dès le 1er décembre 2018, le loyer annuel de l'appartement (ch. 4), a ordonné à A______ SA de restituer à B______ le tropperçu de loyer en découlant (ch. 5), a débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 4; recte : ch. 6) et a laissé les débours de 120 fr. à la charge de l'Etat, la procédure étant gratuite pour le surplus (ch. 5; recte : ch. 7).

En substance, les premiers juges ont considéré que l'existence de défauts relatifs au nettoyage de l'immeuble et à la présence de mauvaises odeurs, ainsi qu'à des infiltrations et problèmes d'humidité avait été prouvée, au contraire des autres défauts allégués (chauffage, sécurité notamment). Le Tribunal a octroyé à B______ une baisse de loyer en conséquence jusqu'à élimination des défauts. Il a par ailleurs considéré que les conditions permettant la consignation du loyer n'étaient pas réunies et ordonné la libération de ce dernier. Il a enfin procédé à la fixation du loyer compte tenu des variations du taux hypothécaire et de l'ISPC.

B.

a. Par acte déposé le 6 juillet 2021 à la Cour de justice, A______ SA forme appel contre ce jugement, dont elle sollicite l'annulation. Elle conclut à ce que la Cour, ceci fait, renvoie la cause au Tribunal pour complément d'instruction. Subsidiairement, elle conclut à la libération des loyers consignés, à la fixation du loyer à 18'552 fr., charges non comprises, dès le 1er décembre 2018 et à la restitution, par la locataire, du trop-perçu.

b. Par acte déposé le 8 juillet 2021, B______ conclut à l'annulation du chiffre 3 du dispositif et sollicite que les chiffres 1 et 2 du dispositif soient complétés de sorte que des travaux en vue de supprimer le défaut relatif à l'insuffisance du chauffage soient ordonnés et qu'une réduction de 20% de loyer lui soit concédée à compter de janvier 2016 pendant les saisons de chauffage et jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux nécessaires à supprimer le défaut relatif à l'insuffisance de chauffage. B______ conclut également à la validation de la consignation de loyer no 2______ dès mars 2019 et à ce que l'intégralité du loyer puisse être consignée jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux demandés.

c. Dans sa réponse du 8 septembre 2021, B______ persiste dans ses conclusions sur appel et conclut au déboutement de A______ SA.

d. Dans sa réponse du 13 septembre 2021, A______ SA persiste dans ses conclusions sur appel et conclut au déboutement de B______. Elle dépose une pièce nouvelle, à savoir un constat d'huissier relatif à l'absence d'odeurs de poubelles dans l'immeuble.

e. Les parties ont répliqué le 6 octobre 2021. A______ SA a dupliqué le 28 octobre 2021.

f. Les parties ont été avisées le 17 novembre 2021 par le greffe de la Cour de ce que la cause était gardée à juger.

C.

Les faits pertinents suivants résultent de la procédure :

a. A______ SA est propriétaire de l'immeuble sis 1______ à Genève.

L'école C______, qui compte environ ______ étudiants, occupe des locaux au premier étage de l'immeuble depuis 2006.

b. Le 29 octobre 2007, D______ SA, alors propriétaire, et B______, locataire, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur un appartement de 4 pièces au 7ème étage de l'immeuble concerné.

Le bail a été conclu pour une durée de cinq ans et quinze jours renouvelable par tacite reconduction, du 16 novembre 2007 au 30 novembre 2012.

Le loyer, charges comprises, a été fixé à 1'750 fr. par mois et indexé à l'Indice suisse des prix à la consommation (indice de référence 101,1 points, base décembre 2005 = 100, taux hypothécaire de référence de 3%). Pour tenir compte de la variation de l'ISPC entre juillet 2007 (101,1 points) et juillet 2008 (104,2 points), le loyer a été porté à 1'804 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1er novembre 2008.

c. Le bail a été reconduit le 19 juillet 2013 pour une durée de cinq ans jusqu'au 30 novembre 2018, renouvelable de cinq ans en cinq ans, sauf résiliation signifiée trois mois avant l'échéance. Le loyer était soumis uniquement à la variation de l'ISPC (indice de référence 103,5 points de juin 2013, base décembre 2005 = 100).

d. A compter du 28 avril 2014, E______, habitant au 8ème étage de l'immeuble, s'est régulièrement plaint à A______ SA d'odeurs de putréfaction provenant du local à poubelles et causées par les déchets du restaurant se trouvant au rez-dechaussée de l'immeuble. Dès le 2 mai 2014, il a également agi au nom de

e. Par courrier du 22 juillet 2014, B______ a sollicité de A______ SA qu'elle prenne des mesures pour enrayer les problèmes d'insécurité dans l'immeuble, notamment liés à la présence de tiers s'y introduisant, et d'odeurs insoutenables émanant des locaux à poubelles.

f. Par courriel du 7 janvier 2016, plusieurs locataires, dont B______, se sont plaints auprès de A______ SA d'une température trop basse dans leurs appartements, les radiateurs étant par ailleurs arrêtés de 22h à 6h, d'un défaut de propreté dans le bâtiment et d'un problème lié aux poubelles du restaurant.

Ces plaintes ont été réitérées s'agissant du chauffage insuffisant par courriers des 26 janvier 2016 et 5 janvier 2017.

g. A______ SA a répondu le 8 février 2016 que l'immeuble était suffisamment chauffé, le relevé des températures effectué au dernier étage faisant état de températures oscillant, de jour comme de nuit, entre 20,8 et 26,5 degrés.

h. Par courrier du 8 novembre 2016, B______ a renouvelé ses plaintes liées aux températures insuffisantes et à l'émanation d'odeurs pestilentielles liées aux poubelles du restaurant dans les parties communes.

i. Le 19 août 2017, le Service d'incendie et de secours de la Ville de Genève et la Police municipale sont intervenus dans l'immeuble concerné pour une odeur suspecte et ont constaté qu'il s'agissait d'une très forte odeur de poubelles.

j. De nouvelles plaintes collectives ont été adressées à A______ SA les 12 et 14 décembre 2017 au sujet du chauffage. Les signataires, dont B______ ne faisait pas partie, menaçaient de consigner leur loyer de février 2018 en cas d'inaction avant le 20 janvier 2018.

k. Le 25 janvier 2018, B______ a consigné le loyer dès le mois de février 2018 (compte 2______).

l. Par courriel du 8 février 2018, B______ a réitéré ses plaintes à A______ SA s'agissant de l'état des communs, des odeurs et des problèmes d'accès et de sécurité de l'immeuble. Elle s'est également plainte de l'absence de prise de mesures s'agissant d'infiltrations d'eau qu'elle avait signalées dans sa cuisine les jours de forte pluie.

m. Par requête adressée le 26 février 2018 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers, B______ a assigné A______ SA en validation de la consignation du loyer, en exécution des travaux permettant de rétablir un chauffage suffisant et en réduction de loyer à raison de 30% pendant la période hivernale depuis octobre 2014 (cause C/4429/2018).

n. Par courrier du 16 juin 2018, B______ a sollicité une baisse de loyer de 30% pour la prochaine échéance, fondée sur le rendement, et, subsidiairement, de 15,25% compte tenu de la baisse du taux hypothécaire de 3% à 1,5%.

o. A______ SA ayant répondu négativement par courrier du 31 juillet 2018, B______ a saisi la Commission de conciliation en matière de baux et loyers d'une requête en diminution du loyer déposée le 13 août 2018 (cause

p. Le 20 août 2018, la régie a demandé à l'entreprise en charge de la ventilation et du chauffage de modifier les horaires de ventilation, notamment pour l'enclencher la nuit, et d'augmenter le chauffage pour garantir au minimum 17 degrés la nuit.

q. Par courrier du 24 octobre 2018, B______ a sollicité de A______ SA qu'elle remédie aux défauts existants, ou à tout le moins qu'elle prenne des engagements fermes dans ce sens avant le 30 octobre 2018. Il s'agissait notamment des défauts relatifs au chauffage, aux odeurs nauséabondes, au nettoyage du bâtiment et à la présence d'humidité, d'infiltrations d'eau et à la ventilation.

r. Des mesures de température et humidité ont été effectuées dans l'appartement concerné entre le 8 et le 12 novembre 2018. Simultanément, des relevés ont été effectués dans trois autres appartements, dont celui de E______ et un logement vacant. Ces mesures ont été effectuées par l'entreprise chargée de l'entretien de la chaufferie et du bâtiment concerné, ainsi que par F______, dans le cadre d'un suivi énergétique du bâtiment dont il résultait que les appartements étaient très bien chauffés.

Un boitier de la taille d'une pellicule photographique a été installé dans la pièce à vivre, sur un meuble dans le salon contre le mur côté cuisine.

s. Non conciliées le 13 novembre 2018, les causes C/4429/2018 et C/18634/2018 ont été portées devant le Tribunal le 13 décembre 2018.

Dans la cause C/18634/2018, B______ a conclu, préalablement, à ce qu'il soit ordonné à A______ SA de produire toutes les pièces permettant d'effectuer un calcul de rendement et, principalement, à une baisse de loyer de 30%, sous réserve d'amplification à la baisse selon le calcul de rendement, soit à la fixation du loyer mensuel à 1'262 fr. par mois, charges non comprises, dès le 1er décembre 2018, et à la restitution du trop-perçu de loyer en découlant dans un délai de 30 jours. Subsidiairement, elle a conclu à une baisse de loyer de 15,25%, soit à la fixation du loyer à 1'528 fr., charges non comprises, dès le 1 er décembre 2018, et à la restitution du trop-perçu de loyer en découlant dans un délai de 30 jours.

Dans la cause C/4429/2018, B______ a notamment conclu à la validation de la consignation, à ce qu'il soit ordonné à A______ SA de procéder, à ses frais et dans les règles de l'art, à tous les travaux permettant de supprimer le défaut relatif à l'insuffisance de chauffage, et ce dans les 30 jours dès la réception du jugement, à une réduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage, depuis octobre 2014 jusqu'à parfaite exécution des travaux, et à la déconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux effectués, sous déduction de la somme correspondant à la réduction de loyer due à la locataire.

t. Une entreprise est intervenue le 7 décembre 2018 pour rechercher l'origine des fuites d'eau dans la cuisine de B______ et a préconisé de se rendre sur le toit pour chercher l'origine de la fuite, ce qui a été fait le 21 juin 2019.

u. Par contrat prenant effet au 1er janvier 2019, l'entreprise G______ SA a été chargée de la conciergerie de l'immeuble concerné, selon un cahier des charges défini. Ce dernier prévoit notamment un nettoyage bi-hebdomadaire du hall d'entrée et hebdomadaire des escaliers et paliers.

v. Par courrier du 1er février 2019, B______ a mis en demeure A______ SA de supprimer les défauts avant le 25 février 2019, notamment ceux ayant trait aux odeurs nauséabondes – en dépit du fait que les déchets du restaurant avaient été retirés du local poubelles –, au caractère insuffisant du nettoyage des parties communes et aux infiltrations d'eau dans sa cuisine provenant du toit.

w. Par ordonnance du 12 mars 2019, le Tribunal a ordonné la jonction des causes

x. Le 15 mars 2019, huit habitants de l'immeuble, dont B______, se sont plaints de températures trop froides dans leur logement, la baisse de températures étant d'autant plus importante dès minuit car les radiateurs étaient pratiquement éteints.

y. Par requête du 1er avril 2019, déclarée non conciliée à l'audience de la Commission de conciliation du 27 mai 2019 et portée devant le Tribunal le 25 juin 2019 (cause C/7208/2019), B______ a conclu notamment à la validation de la consignation de loyer numéro 2______ dès mars 2019, à ce qu'il soit ordonné à A______ SA de procéder, à ses frais et dans les règles de l'art, dans les 30 jours dès réception du jugement, à tous les travaux permettant de supprimer les défauts suivants : problèmes de sécurité du bâtiment, présence d'odeurs nauséabondes provenant du local poubelle, nettoyage insuffisant du bâtiment, infiltrations d'eau dans la cuisine et insuffisance de l'approvisionnement en eau chaude, à ce qu'elle y soit condamnée en tant que de besoin, à ce qu'il soit dit que l'intégralité du loyer pourra être consignée jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux susmentionnés, à une réduction de loyer de 25% dès février 2016 et jusqu'à parfaite exécution des travaux et à la déconsignation des loyers en faveur de A______ SA une fois les travaux effectués, sous déduction de la somme correspondant à la réduction de loyer due à la locataire.

z. Dans sa réponse du 29 avril 2019 (cause C/4429/2018), A______ SA a conclu, principalement, à la libération des loyers consignés en sa faveur et au déboutement de B______ de toutes autres conclusions.

aa. Lors de l'audience du Tribunal du 3 mai 2019 dans la cause C/4429/2018, le conseil de B______ a sollicité une expertise par thermographie de l'immeuble, idéalement au mois de décembre, ainsi que sur le fonctionnement de la chaudière.

Les parties ont persisté dans leurs conclusions et ont été interrogées par le Tribunal.

B______ a confirmé l'existence d'un problème de chauffage depuis 2015, qu'elle estimait avoir signalé pour la première fois en 2016. E______ avait procédé à des relevés de température dans son appartement au mois de février 2018, desquels il ressortait que la température s'élevait à 17,1 degrés pour un taux d'humidité de 65,5%. Elle n'était pas présente lors des relevés de température effectués en novembre 2018 et n'avait pas déplacé les capteurs. Durant cette période, E______ était venu dans son appartement à deux ou trois reprises. Le mercredi précédant la pose des capteurs, elle avait constaté une augmentation de la température de surface du radiateur, laquelle était passée de 40 à 45 degrés.

Le représentant de A______ SA a déclaré qu'à sa connaissance, l'installation de chauffage n'avait pas été modifiée en 2014.

bb. Le 10 juin 2019, B______ a signalé à A______ SA l'apparition de moisissures dans une des chambres à coucher liées à une infiltration d'eau depuis le toit.

cc. La Police du feu est intervenue auprès de A______ SA le 30 juillet 2019 afin qu'elle identifie la cause des infiltrations touchant l'appartement de B______ et procède aux travaux adéquats.

dd. Dans sa réponse du 2 septembre 2019 (dans la cause C/7208/2019), A______ SA a conclu, principalement, à la libération des loyers consignés en sa faveur et au déboutement de B______ de toutes autres conclusions.

Elle a notamment indiqué que l'entreprise en charge de l'entretien du bâtiment intervenait une à deux fois par semaine.

ee. Lors de l'audience du 22 novembre 2019 dans la cause C/7208/2019, les parties ont persisté dans leurs conclusions et ont été interrogées par le Tribunal.

B______ a déclaré que la problématique des odeurs s'était améliorée, notamment s'agissant des odeurs de poubelles, mais que le nettoyage n'était pas optimal. Une colonne d'eaux usées s'était très récemment percée au niveau de l'école, entraînant des odeurs très fortes aux 1er et 2ème étages.

Le nettoyage n'était pas conforme à ce qui était prévu par le contrat y relatif. Un seul passage par semaine avait été constaté au lieu de deux et des objets se trouvant par terre n'étaient pas ramassés. Le concierge ne nettoyait pas les sonnettes, de sorte qu'elle nettoyait la sienne elle-même.

Une personne était venue changer le tuyau d'aération dans la cuisine et avait constaté la présence d'humidité, qui augmentait. S'agissant de l'autre infiltration apparue en été dans une des chambres, rien n'avait été entrepris. La ventilation avait été rétablie mais pas dans le local poubelles où il n'y avait pas de ventilation.

E______, demandeur dans les causes parallèles C/4426/2018 et C/5______/2019, a indiqué que les containers n'étaient jamais nettoyés, les odeurs persistaient au fond de ceux-ci. Les odeurs étaient présentes dans le local et se répandaient dans l'immeuble, y compris au 8ème étage, où elles se concentraient. Parfois, lorsqu'il rentrait à midi, il sentait des odeurs d'oignons, dont il ignorait la provenance. Selon lui, la ventilation n'avait pas un débit suffisant. S'agissant de la propreté, des améliorations s'étaient fait sentir depuis juillet 2019 et le changement d'entreprise.

H______, chauffagiste auprès de I______ SA, en charge du contrat d'entretien de la chaufferie et du bâtiment concerné, entendu comme témoin, a déclaré qu'il n'avait jamais eu de souci dans le bâtiment, à l'exception de E______ qui se plaignait d'avoir des températures non conformes. En cas de problèmes de température, l'entreprise faisait des enregistrements de températures et en fonction de ceux-ci, contrôlait l'immeuble au moyen d'une caméra thermique. L'utilisation d'une caméra sur cet immeuble n'avait pas eu lieu car des enregistreurs avaient déjà été posés deux ou trois ans auparavant chez E______ et des températures de 22 à 22,5 degrés avaient été relevées. A l'époque de la pétition lancée par E______, l'entreprise avait contrôlé quasiment tous les appartements de l'immeuble; les températures étaient conformes partout. En principe, lors d'un problème de température, l'entreprise vérifiait l'étanchéité des fenêtres. Le témoin ignorait qui avait pu procéder au contrôle en l'espèce mais aucun problème d'étanchéité n'avait été constaté et, à chaque prise de mesures, au minimum 21 degrés, température de l'atmosphère des pièces et non celle des murs, avaient été mesurés.

Le témoin a déclaré que l'évolution de l'indice énergétique depuis 2011 était due à l'évolution de différents paramètres visant à limiter la consommation du bâtiment (réglage de la chaudière à la bonne puissance pour qu'elle ne soit pas en surconsommation). Dans le même temps, l'entreprise avait surveillé le bâtiment pour s'assurer qu'il n'y avait pas de problème et avaient fait des contrôles de température au moyen d'enregistreurs. Aucun contrôle de la température des murs extérieurs n'avait eu lieu, car ce n'était pas quelque chose que l'entreprise faisait habituellement avec des températures supérieures à 20 degrés.

Les sondes étaient toujours placées dans les pièces à vivre, là où il était important d'avoir de la chaleur, entre 80 et 100 cm du sol.

S'agissant des courbes de températures relevées, il n'était pas normal que celles de l'appartement de E______ bougent si peu. La réduction nocturne et l'augmentation due à l'apport solaire auraient dû être visibles. Le témoin n'avait jamais connu « de plateaux de températures » pareils. La température relevée chez E______ était de 20 degrés, soit dans les normes. La courbe de l'appartement de la locataire J______ était normale, mesurant notamment les apports solaires, tout comme dans l'appartement vacant, lesquels n'étaient pas présents chez E______. Les températures relevées dans les communs, non chauffés, étaient similaires à celles de l'appartement de la locataire J______ et laissaient entrevoir des variations de températures. S'agissant de l'appartement de B______, le témoin n'avait pas constaté de réduction de nuit ou de variations, ce qui n'était pas normal. Il ne pouvait pas s'expliquer la courbe plate, il n'avait jamais vu ça. Lorsqu'il avait posé l'enregistreur, il avait mesuré la température de la pièce au laser, de 21,5 degrés, température qui n'apparaissait jamais sur les relevés. A son sens, la seule manière d'obtenir une courbe aussi plate était de mettre l'enregistreur dans une pièce, de fermer le radiateur et d'attendre que le temps passe.

L'humidité chez E______ était un peu plus élevée que chez les autres locataires, alors que celle chez B______ était similaire à celle de l'appartement vacant.

Lors de l'audition de H______, E______ a indiqué avoir déplacé le capteur posé par celui-ci et l'avoir posé dans la chambre.

K______, ingénieur auprès d'F______, entendu comme témoin, a exposé qu'en novembre 2018 il avait été amené à intervenir dans l'immeuble concerné, lequel était suivi énergétiquement, sous contrat d'optimisation énergétique, dans le cadre de l'action ECO21 (triptyque SIG, chauffagistes et F______). Deux ans auparavant, l'entreprise avait réalisé un audit de la chaufferie de l'immeuble; le chauffagiste avait eu un avenant à son contrat d'entretien, soit un avenant d'optimisation avec des objectifs d'économies à réaliser en cherchant un point d'équilibre entre consommation et confort. Suite à des plaintes liées au confort, F______ avait été sollicitée dans le cadre d'une task force avec le chauffagiste, avec lequel ils avaient fait des mesures de la température et l'humidité dans certains appartements, dont il résultait, à leur surprise, que les appartements étaient très bien chauffés. Dans les appartements de E______ et B______ la température diurne descendait en dessous de 21 degrés. Ces deux courbes ne correspondaient toutefois pas du tout à ce qu'il observait dans un appartement utilisé de manière standard présentant des variations de températures (soleil, présence ou activité de personnes), ce qui s'observait dans l'appartement vacant ou celui de la locataire J______. Chez E______, les températures ne variaient quasiment pas pendant 8h les trois premiers jours alors que les appareils faisaient des mesures toutes les 10 minutes, au 10ème de degré, ce qui était physiquement difficile à expliquer, sauf dans des atmosphères contrôlées. L'humidité était plus élevée chez E______ que dans les autres appartements (entre 60% et 70% au lieu de 50%), pouvant s'expliquer soit par un nombre élevé de personnes dans l'appartement, soit par la présence d'un humidificateur, ce que E______ a contesté avoir chez lui. Il lui semblait avoir choisi de placer la sonde dans le salon, et non dans le couloir chauffé par trois radiateurs, si possible sur un meuble, à environ 120 cm de hauteur et loin d'un vitrage.

Le témoin ne comprenait pas les résultats des mesures faites dans l'appartement de B______, car un bâtiment « vivait » entre le jour et la nuit. Il observait également qu'à la fin de la période de mesure, quelques heures avant la récupération des appareils, la température augmentait et l'humidité diminuait. La température relevée pouvait correspondre à celle d'une cave, mais ce n'était qu'une hypothèse pouvant expliquer que la température et l'humidité ne variaient pas et n'étaient pas influencées par des présences. Même lorsqu'un appartement était vide, ils observaient des variations notamment influencées par les appartements voisins et le climat extérieur. Une telle courbe ne pouvait pas s'expliquer, même avec les stores fermés pendant toute la période, étant précisé que dans l'appartement vacant, la température oscillait entre 22 et 25 degrés avec 50% d'humidité.

Les appareils utilisés avaient à peine une année et fonctionnaient bien, de sorte que les mesures n'avaient pas été répétées. Dans le cadre de son mandat, l'entreprise n'avait pas été amenée à évaluer l'isolation extérieure du bâtiment.

ff. A l'issue de l'audience du 29 novembre 2019, le Tribunal a joint la cause gg. En date du 11 décembre 2019, B______ a produit un chargé de pièces complémentaire comprenant notamment des extraits SITG de l'indice énergétique de l'immeuble entre 1993 et 2017 et du rayonnement de la toiture de l'immeuble concerné, dont il résulte que l'indice énergétique de l'immeuble a baissé à partir de 2014.

hh. En date du 25 août 2020, B______ a informé la régie de la survenance d'une nouvelle infiltration d'eau dans la petite chambre et a sollicité que le nécessaire soit fait pour y remédier.

ii. En date du 24 octobre 2020, B______ a informé A______ SA de la survenance de nouvelles infiltrations d'eau sur sa cuisinière l'amenant à considérer que les travaux effectués dans le courant de l'année n'avaient pas résolu le problème. Un bon de travail a été émis par la régie le 26 octobre 2020 visant à remédier aux infiltrations d'eau par la hotte de la cuisine en cas de pluie.

jj. Lors des audiences des 25 septembre et 6 novembre 2020, le Tribunal a procédé à l'audition de neuf témoins.

S'agissant du chauffage

Les témoins L______, habitant de l'immeuble concerné, et T______, directeur de l'école C______, n'ont pas fait état de problèmes liés au chauffage.

l'immeuble concerné, ont déclaré rencontrer des problèmes de chauffage dans leur appartement ou dans une des pièces de celui-ci. M______ et O______ n'avaient jamais mesuré la température. La première a exposé avoir froid chez elle le matin et le second a précisé qu'il ne pouvait pas se tenir en t-shirt chez lui.

N______ a déclaré qu'il faisait froid dans son appartement, pas plus de 20 ou 21 degrés.

P______ a exposé que, à la demande de la régie, des mesures de température avaient été effectuées dans sa chambre où il faisait froid. Celles-ci révélaient une température suffisante selon la régie mais insuffisante à son sens.

Les témoins précités avaient tous signé une ou plusieurs pétitions à l'attention de la régie concernant l'insuffisance du chauffage.

Q______, ami de B______, a exposé s'être rendu à une reprise chez cette dernière durant l'hiver 2016-2017 et avait constaté qu'il faisait froid au point de garder sa veste. Auparavant, il avait le souvenir qu'il faisait chaud dans l'appartement.

R______, gérant auprès de la régie en charge de l'immeuble de janvier 2018 à l'automne 2019 a indiqué que, pendant cette période, il avait reçu énormément de plaintes relatives au chauffage et à l'eau chaude, essentiellement de E______ et B______. A chaque fois le chauffage et l'eau chaude fonctionnaient correctement. Pour le chauffage, ils avaient procédé à des relevés de température dans les appartements mais pas effectué d'investigations plus poussées en lien avec un éventuel problème d'isolation ou d'éventuels ponts de froid.

S'agissant de la propreté et des odeurs

état d'un problème de fortes odeurs de poubelles dans l'entrée de l'immeuble, qui se répandaient parfois dans l'ascenseur et les couloirs des premiers étages de l'immeuble, à tout le moins.

M______ n'avait pas constaté de problème de propreté de l'immeuble et voyait des gens nettoyer.

propreté dans l'immeuble, bien que ce dernier témoin ait précisé que la situation s'était améliorée.

Le témoin T______ a exposé s'être plaint auprès de la régie de problèmes de propreté de l'immeuble. Devant l'école au 1er étage et dans l'entrée au rez-dechaussée, des luminaires étaient défectueux. Il se dégageait parfois une impression que l'immeuble n'était pas entretenu et sale, notamment en raison de la présence de miettes et papiers par terre dans l'ascenseur, ce dernier n'étant manifestement pas lavé.

R______ a exposé que, dans le cadre de son activité et suite à une pétition signée par plusieurs locataires concernant la propreté et la sécurité de l'immeuble, il s'était rendu assez régulièrement sur place mais n'avait constaté aucun problème de saleté ou d'odeurs, même s'il était évident qu'en fin de journée, après le passage d'une centaine d'élèves, des traces persistaient jusqu'au 1er étage. Les plaintes liées à la propreté et la sécurité provenaient de B______ et E______ exclusivement, à l'exception de l'école C______ pour les aspects relatifs à sa propre entrée. L'entreprise en charge du nettoyage intervenait deux fois par semaine pour nettoyer les parties communes de l'immeuble conformément au contrat de conciergerie applicable. Il n'avait pas constaté de mauvaises odeurs émanant du local poubelles, lequel était fermé.

S______, responsable de site auprès de G______ SA, a exposé avoir dû intervenir une fois pour un problème de poubelles suite à une modification du jour de collecte des déchets par la Ville de Genève, laquelle n'avait plus lieu les jours fériés depuis deux ou trois ans. Ce changement avait engendré des problèmes d'odeurs et d'encombrement du local poubelles de l'immeuble. Suite à des remarques de la part de la gérance concernant la propreté de l'immeuble, il avait envoyé ses équipes sur place pour faire le nettoyage. L'employé chargé du nettoyage de l'immeuble au début du contrat lui avait rapporté que des gens dormaient au premier étage de l'immeuble vers l'école, de sorte qu'il passait quotidiennement nettoyer avant l'ouverture de l'école.

S'agissant des infiltrations d'eau

R______ estimait que l'intervention de l'entreprise U______ le 21 juin 2019 avait réglé le problème d'infiltrations d'eau chez B______.

T______ a fait état de fréquents problèmes d'infiltration d'eau. Le plafond s'effondrait chaque année à plusieurs endroits. Il avait signalé un gros dégât des eaux en novembre 2019, mais la situation s'était améliorée depuis lors.

M______ a déclaré que depuis sept ans, elle signalait à la régie la présence de moisissures dans la chambre de sa fille. Au salon, elle avait moins de moisissures mais en cas de forts orages, de l'eau coulait depuis le toit. Les dernières infiltrations remontaient au 15 juin 2019, puis au 13 août 2020, mais de manière moins importante pour cette dernière fois même s'il y avait une flaque au milieu du salon.

N______ n'avait pas eu de problèmes d'infiltration d'eau.

kk. A l'issue de l'audience du 6 novembre 2020, le Conseil de B______ a indiqué que deux nouvelles inondations s'étaient produites dans la cuisine, avec de l'eau coulant par la hotte de ventilation, en août et mi-octobre 2020. Fin août 2020, de l'eau avait coulé dans la chambre à coucher.

ll. Le Tribunal a imparti un délai à B______ pour produire des pièces et a annoncé qu'il clôturerait l'administration des preuves à leur réception. Il a également imparti un délai aux parties pour déposer leurs plaidoiries finales écrites.

mm. Par écritures du 15 janvier 2021, A______ SA a conclu, principalement, à la libération des loyers consignés en sa faveur et au déboutement de B______ de toutes autres ou contraires conclusions.

Elle a produit une facture de l'entreprise W______ SA du 27 juillet 2020 attestant avoir fait des recherches d'infiltrations, notamment par sondage de la toiture.

nn. Par écritures du 2 février 2021, B______ a conclu, principalement, à la validation de la consignation, à ce qu'il soit ordonné à A______ SA de procéder, à ses frais et dans les règles de l'art, dans les 30 jours dès la réception du jugement, à tous les travaux permettant de supprimer le défaut relatif à l'insuffisance de chauffage et à tous les travaux permettant de supprimer notamment les défauts suivants : présence d'odeurs nauséabondes provenant du local poubelles, nettoyage insuffisant du bâtiment, infiltrations d'eau dans la cuisine et la chambre, à ce qu'il soit dit que l'intégralité du loyer pourra être consignée jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux susmentionnés, à une réduction de loyer de 30% pendant les saisons de chauffage, depuis janvier 2016 et jusqu'à complète et parfaite exécution des travaux sollicités, à une réduction de loyer de 25% dès février 2016 et jusqu'à complète et parfaite exécution des autres travaux sollicités à une baisse de loyer de 14,29%, ramenant celui-ci à 18'552 fr. par année, charges non comprises, dès le 1 er décembre 2018 et à la restitution du trop-perçu dans un délai de 30 jours.

oo. A______ SA a répliqué par écritures du 24 février 2021.

pp. Par écritures du 24 février 2021, B______ a répliqué. Elle a précisé, au sujet des infiltrations d'eau, que ces dernières s'étaient poursuivies jusqu'en février 2021 et que, bien qu'une entreprise fût intervenue récemment en toiture, elle ne savait pas si les travaux étaient efficaces dans la mesure où il n'avait pas plu depuis.

qq. Le Tribunal a ensuite gardé la cause à juger.