ACJC/80/2021

A.

a. Le 7 décembre 1998, SI C______ "A", propriétaire, représentée par D______ (ci-après : la régie), ainsi que B______ et E______, locataires, ont conclu un contrat de bail à loyer portant sur la location de l'appartement n° ______ de 4,5 pièces au 4ème étage de l'immeuble sis [no.] ______, avenue 1______ à Genève.

Le bail de l'appartement portait sur la période du 1er janvier au 31 décembre 1999 et était renouvelable tacitement d'année en année.

Le loyer était fixé à 1'000 fr. et les charges à 100 fr. par mois.

b. Par contrat du 4 septembre 2003, SI C______ "D", propriétaire, représentée par la régie, ainsi que B______ et E______, locataires, ont conclu un bail portant sur l'emplacement de parking n° ______ sis dans la cour du [no.] ______, route 2______ à Genève.

Ce bail a été conclu pour la période du 1er septembre 2003 au 31 août 2004 puis se renouvelait d'année en année.

Le loyer a été fixé en dernier lieu à 200 fr. par mois.

c. Les actions de SI C______ "A" et de SI C______ "D" appartenaient à A______ SA, dont F______ était l'administrateur président avec signature individuelle.

d. A une date indéterminée, A______ SA est devenue propriétaire de l'immeuble et de la place de parking susmentionnés.

f. La fille de B______ et de E______, G______, a emménagé dans l'appartement occupé par son père avec son époux et ses enfants en 2010, selon ses déclarations du 16 mars 2017 au Ministère public dans la procédure pénale P/3______/2016.

g. Par avis du 3 septembre 2012, adressés séparément à chacun des époux B______/E______, la bailleresse a résilié le bail de l'appartement pour le 31 décembre 2012. Le motif indiqué était le souhait de "procéder à différents travaux de rafraîchissement du logement afin que le loyer réponde aux besoins prépondérants de la population".

h. Le 4 septembre 2012, B______ et sa fille G______ se sont rendus à la régie afin de discuter de la résiliation susmentionnée.

i. Cette rencontre a débouché sur la conclusion d'un nouveau bail aux noms que B______ et E______ pour une durée d'un an, du 1er janvier au 31 décembre 2013, renouvelable tacitement d'année en année, pour un loyer de 1'260 fr. et des charges de 200 fr. par mois.

A teneur de l'article 3 des clauses particulières du contrat, toute sous-location devait faire l'objet d'une autorisation préalable du bailleur et le prêt à usage était interdit.

j. Ce contrat a été signé par B______ et par G______, puis a été contresigné par la régie le 18 septembre 2012.

k. Par avenant du 18 mars 2013 libellé aux noms que B______ et de E______, le bail relatif à la place de parking a été modifié en ce sens qu'il portait désormais sur l'emplacement n° ______ sis route 2______ [no.] ______ à Genève.

l. Par courrier du 22 octobre 2015, adressé à B______ et E______, la bailleresse a proposé un renouvellement de trois ans du contrat de bail portant sur l'appartement, soit jusqu'au 31 décembre 2019, renouvelable tacitement d'année en année, moyennant "révision du loyer adapté à la valeur objective de l'appartement".

Par courrier et formule officielle du même jour, la bailleresse a majoré le loyer mensuel de l'appartement, hors charges, à 1'310 fr. dès le 1er janvier 2017 et à 1'360 fr. dès le 1er janvier 2018.

m. Par courrier "recommandé en main propre" du 11 février 2016, la bailleresse a informé B______ et E______ avoir vu le nom "Famille G______" sur leur boîte aux lettres lors d'une visite dans l'immeuble. Ce nom n'apparaissant pas sur leur contrat de bail, elle les priait de fournir tous les renseignements utiles avant le 19 février 2016, faute de quoi leur contrat serait résilié.

n. Aucune suite n'a été donnée à ce courrier, qui n'a pas été retiré à la poste.

Dans la présente procédure, B______ et G______ ont allégué n'en avoir pris connaissance qu'après la résiliation des baux.

o. Par avis de résiliation du 17 mars 2016 envoyés séparément à B______ et E______, la bailleresse a résilié le contrat de bail de l'appartement pour la prochaine échéance du 31 décembre 2016 et celui de la place de parking pour le 31 août 2016.

Dans la lettre accompagnant ces avis, la bailleresse a motivé la résiliation des baux par l'absence de réponse des locataires à son courrier du 11 février 2016, dont elle déduisait qu'ils avaient sous-loué leur appartement sans autorisation de sa part en violation de la clause particulière n° 3 du bail.

B.

a. Les congés de l'appartement (C/7872/2016) et du parking (C/4______/2016) ont été contestés par requête déposée le 15 avril 2016 à la Commission de conciliation en matière de baux et loyers par B______ et ses trois enfants, G______, H______ et I______, ceux-ci agissant en qualité d'héritiers de leur mère

b. Le 2 juin 2016, dans le cadre de la procédure de conciliation, ces derniers ont transmis à la bailleresse l'acte de décès de E______.

c. Par courrier du 14 juin 2016, A______ SA a invalidé le contrat de bail du 18 septembre 2012 pour dol, subsidiairement pour erreur essentielle. E______ étant décédée le 21 juin 2009, elle ne pouvait pas être partie au contrat de bail du 18 septembre 2012 et ses héritiers ne pouvaient donc pas l'être non plus, le contrat étant postérieur à leur saisine universelle. Les héritiers n'avaient donc pas la qualité pour agir dans les causes relatives à l'appartement (C/7872/2016) et au parking (C/4______/2016).

d. En parallèle, A______ SA a déposé une plainte pénale le 25 juillet 2016 à l'encontre de B______ et de G______ pour faux dans les titres (procédure pénale

Auditionnée par la police en octobre 2016, G______ a notamment déclaré qu'elle vivait chez son père avec son époux et leurs quatre enfants, soit deux majeurs âgés de 24 et 19 ans et des jumeaux de 14 ans.

e. La requête de B______ et de ses trois enfants, déclarée non conciliée le 30 août 2016, a été portée devant le Tribunal des baux et loyers (ci-après : le Tribunal) le 29 septembre 2016. Les précités ont principalement conclu à la constatation de la nullité des deux congés du 17 mars 2016, subsidiairement à leur annulation, plus subsidiairement à la constatation du fait que ceux-ci ne produisaient effet que pour le 31 décembre 2019 ainsi qu'à l'octroi d'une pleine et entière prolongation de quatre ans échéant au 31 décembre 2023 et, plus subsidiairement encore, à l'inefficacité des congés.

Ils ont notamment allégué que B______ résidait bel et bien dans l'appartement litigieux. Depuis qu'il était à la retraite, il effectuait des allers-retours entre Genève et le Portugal, passant environ deux mois au Portugal, puis environ deux mois à Genève, et ainsi de suite. Suite à des difficultés d'ordre personnel, sa fille, son époux et leurs enfants s'étaient installés dans l'appartement, dans lequel ils vivaient ensemble depuis lors.

f. Par ordonnance du 12 octobre 2016, le Tribunal a ordonné la jonction des g. Dans sa réponse du 3 novembre 2016, A______ SA a conclu à l'irrecevabilité de la requête du 29 septembre 2016. Au fond, elle a conclu au déboutement de toutes les conclusions de B______ et de ses enfants. A titre reconventionnel, elle a requis l'évacuation de B______ et de G______ de l'appartement et conclu à ce que le jugement du Tribunal soit déclaré exécutoire nonobstant appel ou recours ainsi qu'à l'évacuation forcée de ceux-ci par la force publique.

h. Par ordonnance du 8 novembre 2016, le Tribunal a limité la procédure, au sens de l'art. 125 let. a CPC, aux conclusions reconventionnelles en évacuation de A______ SA. A teneur de cette décision, il convenait de faire porter les débats sur cette question, pour que celle-ci, le cas échéant, soit tranchée par une décision incidente, avant que le Tribunal, siégeant dans la composition prévue à cet effet, statue sur les mesures d'exécution. Le Tribunal a ainsi imparti à B______ et ses enfants un délai pour se prononcer sur les conclusions reconventionnelles de A______ SA en évacuation et sur ses conclusions tendant à l'irrecevabilité de la contestation de congé en lien avec l'invalidation du contrat pour dol et/ou erreur essentielle.

i. Dans leurs déterminations du 16 décembre 2016, B______ et ses trois enfants ont conclu à la recevabilité de leur requête en contestation des résiliations des contrats de bail et au déboutement de A______ SA de ses conclusions reconventionnelles.

j. Par ordonnances pénales du 23 janvier 2017, B______ et G______ ont été reconnus coupables de faux dans les titres.

Frappées d'oppositions, ces ordonnances ont été annulées par le Ministère public, qui a ordonné le classement de la procédure pénale par ordonnance du 21 mars 2017.

k. Lors de l'audience du Tribunal du 22 février 2017, J______, directeur de la régie de 1982 jusqu'à août 2013, a déclaré qu'il ne se souvenait de rien de particulier concernant les circonstances dans lesquelles le bail du 18 septembre 2012 avait été conclu. Il a en revanche qualifié de "loufoques" les allégations de B______ et de G______ selon lesquelles il aurait connu le décès de E______ et néanmoins invité G______ à signer le nouveau contrat au nom de cette dernière. Il a ajouté qu'il n'aurait eu aucun problème à mettre le bail au nom de B______ uniquement s'il avait connu le décès de l'épouse de ce dernier.

K______, successeur de J______ dans sa fonction de directeur de la régie, a déclaré que le courrier du 11 février 2016 n'avait pas été remis en main propre, la mention figurant sur le courrier à cet égard se référant à la possibilité offerte par la Poste de notifier les recommandés en main du destinataire seul. Il a par ailleurs précisé que le congé donné était bien un congé ordinaire notifié pour l'échéance du bail, au motif de la sous-location non autorisée, ce que le mandataire de A______ SA a confirmé.

l. Par jugement JTBL/283/2017 du 22 mars 2017, le Tribunal a déclaré irrecevable la contestation de congé introduite le 15 avril 2016 par B______, G______, H______ et I______ et débouté les parties de toutes autres conclusions. Sur demande reconventionnelle, il a condamné B______ et G______, pris conjointement et solidairement, à évacuer immédiatement de toute personne, de tous biens et de toutes personnes faisant ménage commun avec eux l'appartement n° ______ de 4,5 pièces qu'ils occupaient au 4ème étage de l'immeuble situé avenue 1______ [no.] ______ à Genève et du parking n° ______ sis route 2______ [no.] ______ à L______ [GE], et transmis la cause, à l'expiration du délai d'appel contre la décision, à la 7ème Chambre du Tribunal des baux et loyers, siégeant dans la composition prévue à l'art. 30 LaCC, pour statuer sur les mesures d'exécution sollicitées.

Le Tribunal a considéré que le contrat n'obligeait pas la bailleresse en raison d'une tromperie que B______ et G______ avaient commise lors de la signature, en se substituant à leur épouse, respectivement mère décédée.

Ce jugement a fait l'objet d'un appel de B______ et de ses trois enfants.

m. Par arrêt du 15 décembre 2017, la Chambre des baux et loyers de la Cour de justice a partiellement admis l'appel. Elle a considéré que les deux parties avaient échoué à démontrer leurs allégations s'agissant des circonstances dans lesquelles la conclusion du bail du 18 septembre 2012 était intervenue. Elle a en revanche retenu, à la lumière des déclarations de J______, qu'un contrat de bail à loyer avait valablement été conclu à cette occasion entre la bailleresse et B______, à l'exclusion d'autres membres de sa famille, dès lors que ce maintien correspondait à ce dont les partenaires contractuels auraient convenu de bonne foi s'ils avaient envisagé la possibilité de la nullité partielle. En conséquence, elle a déclaré le contrat de bail du 18 septembre 2012 et celui du 4 septembre 2003, modifié dès le 1er avril 2013, partiellement nuls en tant qu'ils concernaient E______ et valables en tant qu'ils concernaient B______. La Chambre des baux et loyers a dès lors partiellement annulé le jugement JTBL/283/2017 du 22 mars 2017 et renvoyé la cause au Tribunal pour qu'il se prononce sur l'action principale, en tant qu'elle était intentée par B______, et pour qu'il se prononce à nouveau sur l'action reconventionnelle.

n. A______ SA a saisi le Tribunal fédéral d'un recours en matière civile et d'un recours constitutionnel subsidiaires à l'encontre de cet arrêt.

Considérant que la décision litigieuse était incidente, le Tribunal fédéral a déclaré ces recours irrecevables au motif que les conditions d'un recours immédiat selon l'art. 93 al. 1 LTF n'étaient pas remplies.

o. Le Tribunal a interrogé les parties lors de l'audience des débats du 16 janvier 2019.

B______ a notamment exposé qu'il habitait toujours dans l'appartement litigieux, où il disposait de sa chambre, même s'il se rendait entre trois et quatre fois par année pour des périodes de deux à trois semaines au Portugal, où il disposait d'une maison. Il était toujours officiellement domicilié à Genève, où il payait ses impôts et ses assurances. Il a produit les relevés de ses visites médicales auprès des HUG entre 2017 et janvier 2019 attestant d'examens réguliers, dont certains plusieurs fois par mois. Environ trois ans après le décès de son épouse, il avait demandé à sa fille d'emménager avec lui pour l'aider dans les tâches quotidiennes, notamment les repas. Il cohabitait ainsi avec sa fille, son époux et "leur dernier enfant âgé de 14 ans". Ces derniers prenaient en charge un peu plus des deux tiers du total des loyers et des charges, correspondant à un montant de 1'650 fr., qu'il continuait de régler personnellement.

F______, pour A______ SA, a réitéré avoir été trompé sur l'identité de ses partenaires contractuels, ajoutant que c'était une règle pour A______ SA d'avoir toujours deux débiteurs. Il a précisé que le contrat n'aurait jamais été signé avec B______ seul pour ce motif, ni avec sa fille en raison des nombreuses poursuites à son encontre.

p. Suite au dépôt des plaidoiries écrites du 8 mars 2019, la cause a été gardée à juger le 23 mars 2019.

q. Par jugement JTBL/125/2020 du 21 février 2020, reçu le 24 février 2020 par les parties, le Tribunal a annulé les congés notifiés à B______ le 17 mars 2016 avec effet pour le 31 décembre 2016 s'agissant de l'appartement n° ______ de 4,5 pièces au 4ème étage de l'immeuble sis [no.] ______, avenue 1______ à Genève et pour le 31 août 2016 s'agissant de l'emplacement de parking n° ______, sis dans la cour du [no.] ______, route 2______ à Genève (chiffre 1 du dispositif), débouté les parties de toutes autres conclusions (ch. 2) et dit que la procédure était gratuite (ch. 3).

En substance, le Tribunal a retenu que les congés donnés constituaient des résiliations ordinaires, dont les effets ne pouvaient intervenir qu'au 31 décembre 2019. Le locataire n'avait pas sollicité le consentement de la bailleresse pour la sous-location partielle à sa fille et son gendre. Les motifs incitant le locataire à les accueillir chez lui apparaissaient toutefois légitimes, même si la situation constituait un cas limite en ce sens que l'on pouvait légitimement craindre, sur le long terme, une tentative de transfert de bail déguisé, au vu des déplacements réguliers du locataire au Portugal. Ce dernier avait néanmoins démontré sa présence régulière à Genève entre 2016 (sic) et début 2019, de sorte que l'on ne pouvait pas retenir un cas de fiction destiné à éluder les règles applicables. Le locataire avait en l'état un intérêt à conserver l'usage de l'appartement, tout en bénéficiant de la présence de sa famille à ses côtés pour l'aider dans les tâches quotidiennes, notamment les repas.

Un refus de communiquer les conditions de la sous-location ne pouvait être retenu du simple fait que le locataire n'avait pas retiré le courrier recommandé du 11 février 2016. Dans de telles circonstances, il aurait été adéquat de doubler le courrier recommandé d'un courrier ordinaire. Les conditions de la sous-location partielle n'apparaissaient par ailleurs pas abusives.

Il n'y avait pas lieu de revenir sur le dol dont se prévalait A______ SA, cette question ayant été tranchée par l'arrêt de la Cour du 15 décembre 2016.

Enfin, la bailleresse n'avait pas démontré que la sous-location présentait pour elle des inconvénients majeurs. Bien que la sous-location ait engendré une suroccupation manifeste des locaux en 2016, cette situation n'était plus d'actualité le 16 janvier 2019, lorsque le locataire exposait partager le logement uniquement avec sa fille, son époux ainsi que leur dernier enfant mineur, étant précisé qu'une sur-occupation temporaire du logement pouvait être acceptable au vu des liens familiaux liant les parties et de la pénurie de logement frappant le canton de Genève depuis plusieurs années. La solvabilité insuffisante du sous-locataire ne constituait par ailleurs pas un inconvénient majeur pour le bailleur, le locataire étant juridiquement seul responsable du loyer vis-à-vis du bailleur, et A______ SA n'avait fait valoir aucun intérêt propre à l'usage des locaux.

Il existait ainsi une disproportion très importante entre l'intérêt de la bailleresse à mettre un terme au contrat et celui du locataire à devoir quitter les locaux dans lesquels il vivait depuis plus de 20 ans, ce pour avoir contrevenu à son devoir d'obtenir le consentement de la bailleresse avant d'accueillir sa famille dans son logement. Les conditions de l'art. 271 CO étant remplies, les congés devaient être annulés.

C.

a. Par acte expédié au greffe de la Cour de justice le 17 mars 2020, A______ SA forme appel de ce jugement, sollicitant son annulation. Elle conclut à ce que la Cour valide les congés notifiés à B______ le 17 mars 2016 portant sur l'appartement n° ______ de 4,5 pièces au 4ème étage de l'immeuble sis [no.] ______, avenue 1______ à Genève et sur la place de parc n° ______ sise dans la cour du [no.] ______, route 2______ à Genève, dise que les contrats de bail portant sur les objets précités ont pris fin le 31 décembre 2019, condamne B______ à évacuer de sa personne, de tous les biens et de tous tiers, l'appartement et la place de parc sous peine des sanctions prévues à l'art. 292 CP, ordonne à la force publique ainsi qu'à tout huissier judiciaire de procéder à l'évacuation forcée de B______, de tous les biens et de toutes les personnes, de l'appartement et de la place de parc et déboute B______ de toutes ses conclusions.

b. B______ conclut au rejet de l'appel, avec suite de frais et dépens.

c. Les parties ont répliqué et dupliqué, persistant dans leurs conclusions respectives.

d. Elles ont été informées le 10 juillet 2020 de ce que la cause était gardée à juger.