ACJC/981/2016

1.

1.1 L'appel est recevable contre les décisions finales et les décisions incidentes de première instance (art. 308 al. 1 let. a CPC). Dans les affaires patrimoniales, l'appel est recevable si la valeur litigieuse au dernier état des conclusions est de 10'000 fr. au moins (art. 308 al. 2 CPC).

En l'espèce, les dernières conclusions prises en première instance s'élevaient au total à 46'687 fr. 50, de sorte que la valeur litigieuse est supérieure à 10'000 fr.

1.2

L'appel a été interjeté dans le délai prescrit par la loi (art. 311 al. 1 CPC) en tenant compte des féries judiciaires (art. 145 al. 1 let. c CPC). Il est ainsi intervenu en temps utile.

1.3

La Cour revoit la cause avec un plein pouvoir d'examen (art. 310 CPC; HOHL, Procédure civile, tome II, 2010, n. 2314 et 2416; RETORNAZ, in Procédure civile suisse – Les grands thèmes pour les praticiens, Neuchâtel, 2010, p. 349 ss, n. 121).

1.4

La légitimation active reconnaît au demandeur le droit de faire valoir sa prétention; la légitimation passive permet au demandeur de faire valoir ladite prétention contre le défendeur (ATF 125 III 82 consid. 1a). En principe, seul est légitimé comme partie au procès celui qui est personnellement titulaire d'un droit ou contre lequel un droit est personnellement exercé (ATF 126 III 59 consid. 1a; 108 II 216 consid. 1 = JdT 1983 I 361).

La question de la légitimation active et passive doit être examinée indépendamment de la question de savoir si les éléments objectifs de la prétention litigieuse sont réalisés ou non (ATF 126 III 59 consid. 1a; 114 II 345 consid. 3a). La détermination de la légitimation active ou passive n'emporte donc pas décision sur l'existence de la prétention de la partie demanderesse, que ce soit dans son principe ou dans sa quotité (ATF 125 III 82 consid. 1a; 114 II 345 consid. 3a).

La question de la légitimation active et passive doit être examinée d'office, même en appel (ATF 108 II 216 = JdT 1983 I 361 consid. 1).

La légitimation active ou passive est une condition de fond du droit exercé. Elle relève du droit matériel fédéral (ATF 123 III 60 consid. 3a). Il ne s'agit pas d'une condition d'ordre procédural dont dépend la recevabilité de l'action. L'absence de légitimation active ou passive se traduit par un déboutement au fond et non par l'irrecevabilité de l'action (ATF 114 II 345; 107 II 85 consid. 2; 100 II 169 consid. 3; 97 II 97 consid. 2; BERTOSSA/GAILLARD/GUYET/SCHMIDT, op. cit., n. 4 ad art. 1 aLPC et les jurisprudences citées; ATF 128 III 50 consid. 2b/bb, doctrine et jurisprudence restant valables sous le nouveau droit; BOHNET, Code de procédure civile commenté, n. 94 ad art. 59 CPC).

Les légitimations active et passive appartiennent au titulaire, respectivement à l'obligé, du droit litigieux. Ainsi, le créancier et le débiteur d'une créance ont, respectivement, la légitimation active et passive dans le procès ayant pour objet cette créance (HOHL, op. cit., n. 438 p. 98).

En l'espèce, le contrat de sous-location a été conclu entre B______ et l'intimé. Les loyers ont par ailleurs tous été versés sur le compte bancaire de celui-là. Il s'ensuit que A______ n'est pas partie au contrat de bail, de sorte qu'elle ne dispose pas de la légitimation active, dans la procédure d'appel, ni de la légitimation passive, dans la procédure de première instance, ce que la Cour doit constater d'office.

Par conséquent, l'intimé sera débouté de ses conclusions, en tant qu'elles ont été dirigées contre A______.

2.

Les appelants soutiennent que le Tribunal n'était pas compétent ratione materiae, dans la mesure où le litige aurait trait à un "contrat de vente".

2.1

La compétence matérielle des tribunaux est du ressort des cantons (art. 4 al. 1 CPC). Selon l'art. 89 al. 1 LOJ/GE, les litiges relatifs au contrat de bail à loyer (art. 253 à 273c CO) sont de la compétence du Tribunal des baux et loyer, indépendamment de la valeur litigieuse.

D'après la jurisprudence, le tribunal saisi doit examiner sa compétence sur la base des allégués, moyens et conclusions de la demande, sans tenir compte à ce stade des objections de la partie adverse. La compétence du tribunal dépend de la question qui lui est posée et non de la réponse qu'il doit donner, celle-ci ne pouvant précisément intervenir qu'après un examen sur le fond (ATF 137 III 32 consid. 2.2). À ce stade, il importe peu que la demande apparaisse inconsistante.

Le tribunal peut toutefois d'emblée se déclarer incompétent si la prétention est manifestement mal fondée (ATF 91 I 121 consid. 5). Il en est de même si, au regard des allégations, il paraît exclu de retenir une qualification du contrat ou de l'objet du litige telle que celle proposée par le demandeur (ATF 137 III 32 consid. 2.2 et 2.4.2; BOHNET, Les défenses en procédure civile suisse, RDS 2009 II 242 et 247). De manière générale, le refus de la compétence suppose que la thèse du demandeur apparaisse d'emblée spécieuse ou incohérente, ou se trouve réfutée immédiatement et sans équivoque par la réponse et les documents de la partie défenderesse (ATF 136 III 486 consid. 4).

2.2

Dans sa requête du 3 septembre 2014, le sous-locataire a sollicité la fixation judiciaire du loyer sur la base de l'art. 270 CO, en raison de l'absence de remise de la formule officielle lors de la conclusion du bail.

Dans leur réponse du 17 décembre 2014, les sous-bailleurs ont plaidé l'incompétence du Tribunal saisi, dans la mesure où la requête du sous-locataire serait "sans fondement légal", mais également "abusive".

Sur la base de la requête du sous-locataire et de la réponse de la partie adverse, c'est à juste titre que les premiers juges ont admis la compétence matérielle de la juridiction des baux et loyers, la requête du locataire n'étant pas prima facie manifestement infondée et était du ressort, en raison de l'objet du litige, de la juridiction des baux et loyers.

La réponse des sous-bailleurs à la requête, qui se limite à déclarer les prétentions "sans fondement légal", voire abusives, ne permettait pas de nier immédiatement et sans équivoque, comme l'exige la jurisprudence précitée, la compétence du Tribunal.

De surcroît, le Tribunal a qualifié le montant de 2'075 fr. versé en sus du loyer de transaction couplée ou de "pas-de-porte". Il a considéré qu'un tel accord était contraire à l'art. 254 CO, soit une disposition entrant clairement dans le champ de compétence matérielle de la juridiction des baux et loyers, tel que défini par l'art. 89 LOJ.

2.3

C'est dès lors à bon droit que le Tribunal s'est déclaré compétent en raison de la matière.

3.

Les appelants reprochent au Tribunal de n'avoir pas appliqué la procédure ordinaire en lieu et place de la procédure simplifiée, la valeur litigieuse étant supérieure à 30'000 fr.

3.1

L'art. 243 al. 2 let. c CPC précise que la procédure simplifiée est applicable, indépendamment de la valeur litigieuse, aux litiges relevant de la protection contre les loyers ou les fermages abusifs.

En cas de prétention unique fondée à la fois sur une règle relevant de l'art. 243 al. 1 et sur un règle relevant de l'art. 243 al. 2 CPC (concours d'actions), il convient d'appliquer les règles les plus protectrices, soit la procédure simplifiée (TAPPY, Code de procédure civile commenté, 2011, n. 22 ad art. 243 CPC).

Le CPC ne contient aucune disposition spécifique sur les conséquences d'une requête indiquant un type de procédure erronée (TAPPY in : Code de procédure civile commenté, 2011, n. 8 ad art. 243 CPC). Tout au plus l'art. 227 al. 2 CPC précise, qu'en cas de modification de la demande qui dépasse la compétence ratione valoris du Tribunal, celui-ci transmet la cause au tribunal compétent. Si la requête du demandeur ne satisfait pas aux conditions de forme de la procédure ordinaire (art. 221 CPC), il convient de lui octroyer un délai supplémentaire pour rectifier les éventuelles lacunes présentes.

En tout état, l'application d'une mauvaise procédure par un tribunal de première instance ne saurait entraîner, à elle seule, l'irrecevabilité de la requête initiale, qui plus est en cas d'absence de vice rédhibitoire (arrêt du Tribunal fédéral 4A_87/2012 du 10 avril 2012 consid. 3.2.3).

3.2

En l'espèce, les prétentions formulées par l'intimé relevaient initialement de la protection contre les loyers abusifs. Dans un deuxième temps, l'argumentation des parties a porté sur l'application de l'art. 254 CO. L'on se trouve ainsi dans le cas du concours d'actions évoqué par la doctrine mentionnée plus haut. C'est ainsi à juste titre que les premiers juges ont appliqué la procédure simplifiée.

Les appelants n'indiquent pas, au demeurant, quel préjudice ils subiraient de l'application de la procédure simplifiée qui serait susceptible de justifier, cas échéant, le renvoi à l'autorité inférieure pour instruire la cause selon la procédure ordinaire, si ce n'est pour affirmer, sans le motiver, que "des règles de preuve élémentaire" aurait été violées par le Tribunal. En tout état, il ressort de leur écriture d'appel, en particulier de leur discussion de la partie "en fait" du jugement, que c'est l'appréciation des preuves qui est remise principalement en cause, et non la manière dont celle-ci ont été recueillies.

4.

Les appelants contestent la nécessité de l'usage d'une formule officielle lors de la conclusion d'un contrat de sous-location, en présence d'un loyer identique au loyer principal.

4.1

Contrairement à ce que soutiennent les appelants, la formule officielle est obligatoire pour tout nouveau contrat de bail (à titre principal ou pour une souslocation, ATF 124 III 62), indépendamment de l'existence ou non d'une modification du loyer principal (art. 270 al. 2 CO, art. 207 LaCC/GE). Le texte légal de l'art. 270 al. 2 CO ou de l'art. 207 al. 1 LaCC/GE ne contient aucune limitation à ce principe. La formule officielle vise, d'ailleurs, à informer le locataire, en particulier, sur le montant du précédent loyer, mais également, du droit de contester le nouveau loyer s'il l'estime abusif. Il est rappelé que le simple fait que le loyer soit identique au précédent en vigueur ne signifie pas qu'il n'est pas abusif, le juge pouvant le fixer librement à l'aune des critères de

Il ne ressort pas du dossier que le locataire aurait été informé de son droit de contester le loyer, s'il l'estimait abusif, au moment de la conclusion du contrat de bail. C'est précisément pour pallier ce genre d'informations inconnues, partie faible au contrat, que la formule officielle doit être jointe à tout nouveau contrat de bail, indépendamment de la présence ou non d'une modification du montant du loyer.

4.2

Mal fondé, ce grief doit être rejeté.

5.

Les appelants invoquent également un abus de droit de l'intimé, pour avoir payé le loyer et attendu trois ans après la conclusion du contrat bail pour agir en fixation judiciaire dudit loyer.

5.1

Selon la jurisprudence constante, le seul fait d'avoir payé le loyer pendant un long laps de temps sans le discuter ne saurait, à lui seul, conduire à la conclusion que le sous-locataire commet un abus de droit en arguant de la nullité du loyer initial après avoir pris conscience du vice de forme initial (arrêts du Tribunal fédéral 4A_38/2013 consid. 2.1 non publié aux ATF 139 III 249;4A_129/2011 du 28 avril 2011 consid. 2.3, rés. in JdT 2012 II 113).

5.2

Ce grief est ainsi également mal fondé.

6.

Les appelants font encore grief aux premiers juges d'avoir retenu l'existence d'une transaction couplée.

La nature des versements mensuels de 2'075 fr., versés par le sous-locataire aux sous-bailleurs est litigieuse entre les parties. Le sous-locataire a affirmé depuis le début de la procédure que ce versement avait pour but de faciliter la "reprise" du contrat de bail à son nom. Quant aux sous-bailleurs, ils ont soutenu que ledit versement avait pour objet la "reprise" de l'électroménager de l'appartement et de la "plus-value" en lien avec des travaux effectués, ceci par le biais d'un paiement en 24 mensualités, pour un total d'environ 49'800 fr.

Les sous-bailleurs n'ont produit aucune facture en lien aussi bien avec l'électroménager qu'avec les travaux effectués. Selon leur déclaration en audience, le contrat s'est conclu oralement. Ils ont produit une liste, non datée et non signée, d'objets et de travaux, sans le moindre prix. Le sous-locataire a indiqué qu'il n'avait jamais vu ce document, sans être contredit sur ce point par les sousbailleurs, qui ne prouvent pas l'inverse.

En appel, les sous-bailleurs soutiennent que les parties "ont conclu deux contrats séparés", à savoir un contrat de bail de sous-location et un "contrat de vente" ou un "contrat innommé", comprenant l'amortissement des travaux effectués par les sous-bailleurs et la reprise de l'électroménager. Ledit contrat n'aurait jamais été une condition pour la conclusion du contrat de bail.

6.1

À teneur de l'art. 254 CO, une transaction couplée avec un bail d'habitation ou de locaux commerciaux est nulle lorsque la conclusion ou la continuation du bail y est subordonnée et que, par cette transaction, le locataire contracte envers le bailleur ou un tiers des obligations qui ne sont pas en relation directe avec l'usage de la chose louée. Cette disposition prohibe une transaction couplée avec le bail, dans laquelle l'accord de volonté entre les parties n'est qu'apparent. La volonté du locataire est donc viciée. Il faut pouvoir admettre que le locataire n'aurait pas conclu la transaction couplée avec le bail s'il avait été entièrement libre de se déterminer (MICHELI, 13e séminaire sur le droit du bail, Neuchâtel, 2004, p. 14).

On ne peut parler de transaction couplée illicite au sens de l'art. 254 CO que lorsque l'intérêt du preneur ou du futur locataire ne porte que sur le contrat de bail et que le bailleur fait dépendre sa conclusion ou sa continuité d'une autre transaction (ATF 118 II 157 consid. 3c). La conclusion de la transaction couplée doit constituer en quelque sorte le « prix à payer » par le locataire pour obtenir le bail ou son renouvellement (MICHELI, op. cit., p. 15). Pour être applicable, l'art. 254 CO exige de plus qu'il y ait absence de lien direct entre les obligations contractées par le locataire dans la transaction couplée et l'usage de la chose louée (MICHELI, ibidem; LACHAT, Le bail à loyer, 2e éd., 2008, n. 2.4 p. 551).

La jurisprudence a souligné l'importance du critère de l'abus, puisqu'il a été jugé qu'en cas d'important déséquilibre entre les prestations, il pouvait y avoir une transaction couplée même en cas de relation directe entre les deux contrats (MONTINI/BOUVERAT, Droit du bail à loyer, 2010, n. 16 ad art. 254 CO et références citées).

Le bail peut être couplé avec n'importe quelle autre transaction. L'objet de cette transaction n'est pas limité à un type particulier de contrat (MICHELI, op. cit., p. 16). On désigne en général par le terme pas-de-porte la somme d'argent qu'un locataire exige de son successeur pour bénéficier d'un transfert de son bail, respectivement pour la renonciation à son droit au bail (MICHELI, op. cit., p. 18; MONTINI/BOUVERAT, op. cit., n. 27 ad art. 254 CO; LACHAT, op. cit., n. 2.2 p. 550 et n. 2.5 p. 554). Une convention de pas-de-porte peut tomber sous le coup de l'art. 254 CO, lorsqu'elle est une condition pour la conclusion du contrat de bail, ou de l'art. 20 CO, qui dispose qu'un contrat est nul s'il a pour objet une chose impossible, illicite ou contraire aux mœurs (LACHAT, op. cit., n. 2.2 p. 550, 554; arrêt du Tribunal fédéral 4C.161/2001 du 26 septembre 2001 consid. 5).

Enfin, l'obligation d'acheter des meubles est réputée être une transaction couplée au sens de l'art. 254 CO (art. 3 OBLF).

En présence d'un litige sur l'interprétation d'une clause contractuelle, le juge doit s'efforcer de déterminer la commune et réelle intention des parties (art. 18 al. 1

CO). Dans le cadre de l'interprétation subjective, le juge s'intéressera en premier lieu aux termes utilisés et/ou aux comportements des parties, les termes utilisés étant pris au sens habituel (moyens primaires d'interprétation; WINIGER, Commentaire romand, 2e éd., 2012, n. 25 et 26 ad art. 18 CO, p. 140). Pour préciser la volonté des parties, le juge prendra en compte notamment le comportement des parties aussi bien avant qu'après la conclusion du contrat, leurs déclarations antérieures, les projets de contrat, la correspondance échangée, leurs intérêts respectifs et le but du contrat (moyens complémentaires d'interprétation; WINIGER, op. cit., n. 32 ss ad art. 18 CO, p. 141 ss). Si le juge ne parvient pas à établir une telle volonté, il doit interpréter les déclarations et comportements des parties selon le principe de la confiance, en recherchant comment une déclaration ou une attitude pouvait de bonne foi être comprise en fonction de l'ensemble des circonstances. Le moment déterminant est celui de la conclusion du contrat. Le comportement ultérieur des parties n'a pas d'importance selon le principe de la confiance; le cas échéant, il peut permettre de tirer des conclusions quant à une volonté réelle des parties (ATF 132 III 626 consid. 3.1 in fine précité, JT 2007 I 423). L'interprétation subjective a la priorité sur l'interprétation objective (ATF 131 III 606 consid. 4.1, rés. in JT 2006 I 126).

6.2

En l'espèce, faute de disposer d'un contrat écrit, il convient de rechercher la commune et réelle intention des parties.

Les éléments au dossier permettent de retenir l'existence d'un "pas-de-porte". En effet, aucune pièce au dossier n'atteste de l'ampleur et le prix des éventuels travaux effectués dans l'appartement. Ce n'est qu'en cours de procédure que les sous-bailleurs ont produit une "liste des travaux effectués et mobilier vendu", laquelle n'est toutefois ni datée ni signée. Le sous-locataire affirme d'ailleurs n'en avoir jamais eu connaissance, ce que les sous-bailleurs ne contestent pas. S'agissant de l'électroménager, il ressort du contrat de bail de sous-location que cet élément fait partie intégrante de la sous-location. Le sous-locataire n'avait, en conséquence, aucune raison objective d'acquérir du matériel – d'ailleurs d'occasion – et dont la mise à disposition était comprise dans le loyer de la souslocation de l'appartement. Quant au courriel du 4 août 2009 du sous-locataire, il ne fait pas mention d'une "reprise" des meubles mais d'éventuels biens que les sous-bailleurs seraient prêt à leur laisser (« to leave ») dans l'appartement, à la suite de leur départ. Ce courriel ne démontre aucune volonté d'achat. Quant aux transactions bancaires en lien avec les versements mensuels de 2'075 fr., ces derniers portent la mention "reprise de loyer" (et non "du mobilier"), soit un indice supplémentaire de la présence d'un "pas-de-porte". Enfin, dans son courriel du 18 août 2010, produit par les sous-bailleurs à l'audience du 27 février 2015, le sous-locataire confirme une nouvelle fois sa volonté de "reprendre" (« to take over ») le contrat de l'appartement litigieux, tout en faisant référence à une discussion ayant eu lieu l'année précédente sur le sujet, soit l'année de la conclusion du contrat de sous-location. Cet élément accrédite encore la thèse du sous-locataire, qui voyait dans ces versements une possibilité d'obtenir plus aisément le contrat de bail principal à son nom. Il en va de même du fait que les sous-bailleurs n'ont jamais réclamé les mensualités manquantes après l'obtention, par le sous-locataire, du bail principal à son nom (soit au bout de 22,5 mois alors que, selon la thèse des sous-bailleurs, le surplus de 2'075 fr correspondrait à une mensualisation du "contrat de vente" sur 24 mois). Enfin, le fait que les sousbailleurs n'avaient, en définitive, aucune garantie que la régie immobilière procède

au transfert du bail principal au nom du sous-locataire est sans pertinence pour qualifier les versements litigieux.

Les déclarations du témoin D______, ne permettent de tirer aucune conclusion au sujet de la nature des versements litigieux. Il en résulte en revanche, que B______ souhaitait sous-louer l'appartement litigieux pour un loyer "autour de 5'000 fr.", ce qui dénote que ce dernier a fait dépendre la conclusion du contrat de sous-location de la conclusion d'un contrat permettant d'obtenir le versement complémentaire de 2'075 fr. nécessaire à atteindre la somme de 5'000 fr. Cela ressort également des échanges de courriels des 18, 19 et 21 août 2009, le montant de 2'075 fr. étant calculé en déduisant de la somme de 5'000 fr. le montant du loyer découlant du contrat de sous-location.

La convention des parties qui constitue la cause des versements mensuels de 2'075 fr. par C______ à B______ constitue ainsi une transaction couplée illicite, au sens de l'art. 254 CO.

6.3

Il s'ensuit que c'est à juste titre que le Tribunal a retenu l'existence d'une transaction couplée et les appelants seront en conséquence déboutés de leurs conclusions.

7.

Les appelants invoquent la prescription dans la partie en fait de l'appel. Il est douteux que ce grief soit recevable, tant il est dépourvu de toute motivation.

Cela étant, le délai de prescription lié à la fixation judiciaire du loyer ou à une transaction couplée est d'un an dès la connaissance du droit de répétition et de 10 ans dès la naissance de ce droit (art. 67 al. 1 CO; arrêt du Tribunal fédéral 4A_517/2014 consid. 4.1.2; LACHAT, op. cit., n. 2.6 p. 555).

Dans la mesure où l'intimé a eu connaissance de son droit lors de sa consultation à l'ASLOCA en août 2014 et qu'il a déposé sa requête le 3 septembre 2014, le délai d'un an précité est respecté, de même que le délai absolu de 10 ans.

La créance invoquée par l'intimé n'est ainsi pas prescrite.

8.

Le jugement litigieux sera confirmé.

9.

À teneur de l'art. 22 al. 1 LaCC, il n'est pas prélevé de frais dans les causes soumises à la juridiction des baux et loyers, étant rappelé que l'art. 116 al. 1 CPC autorise les cantons à prévoir des dispenses de frais dans d'autres litiges que ceux visés à l'art. 114 CPC (ATF 139 III 182 consid. 2.6).

*****