ATA/109/2015

1) Le 23 décembre 2011, A______, propriétaire du droit de superficie grevant la parcelle No 1______ de Genève-Plainpalais appartenant à Z______, a déposé une demande définitive d’autorisation de construire, ayant pour objet la surélévation de l’immeuble à l’adresse ______. Dite demande a été enregistrée sous DD 2______ par le département de l’urbanisme, devenu depuis lors le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le département).

Situé en zone 2, l’immeuble d’habitation de six étages figure dans la carte indicative des surélévations pour le quartier Jonction-Plainpalais. Le bâtiment couvre toute la parcelle no 1______ et borde une cour carrée, entourée des bâtiments construits sur les parcelles nos 3______ et 4______, appartenant au même propriétaire, grevées d’un droit de superficie en faveur de AA______. Ces immeubles d’habitations sont sis aux adresses _____.

Le projet prévoyait la construction de deux étages supplémentaires, plus un attique et la création de dix logements.

2) Le département a recueilli divers préavis en procédant à l’instruction de la requête.

La commission d’architecture (ci-après : CA) a demandé la modification du projet le 7 février 2012 et le 15 mai 2012 et a rendu un préavis sans observations, vu le projet modifié du 6 juin 2012.

La Ville de Genève (ci-après : la ville) s’est déclarée défavorable au projet et a demandé sa révision. Un extrait du registre foncier attestant de l’inscription d’une servitude de distance et vues droites sur cour devait être produit.

Le 2 octobre 2012, le service juridique LDTR a rendu un préavis favorable, de même que la direction générale de la mobilité le 9 août 2013.

3) Le 18 avril 2013, le département a délivré l’autorisation de construire définitive (DD 5______). Le point 11 de l’autorisation précisait que « le plan et l’acte de constitution de servitude de distance et vues droites sur les parcelles nos 3______ et 6______ (sic) devront parvenir au département avant l’ouverture du chantier ».

Les plans visés ne varietur retenaient comme altitude du terrain naturel de la cour 372,7 m et comme altitude des rues ______, 372,53 m.

4) Le 23 mai 2013, Madame B______, Madame C______, Madame D______, Madame E______, Monsieur F______, Madame et Monsieur G______, Madame H______, Madame I______ Madame J______, Madame K______, Madame L______, Monsieur M______, Madame N______, Monsieur O______, Madame et Monsieur P______, Madame Q______, Madame R______, Madame S______, Madame T______, Monsieur U______, Monsieur V______, Monsieur W______, Monsieur X_____ et Monsieur Y______ (ci-après : Mme B______ et consorts), sociétaires de AA______, habitants des immeubles sis ______, ont recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) contre l’autorisation de construire en invoquant qu’aucun des plans n’indiquait le niveau réel du fond de cour, soit 370,76 m. Il résultait de cette erreur, une perte considérable d’ensoleillement pour de nombreux appartements. En outre, la situation des habitants, qui subissaient déjà moult nuisances sonores et dérangements en tout genre, était péjorée par cette surélévation. L’autorisation ne traitait pas de l’installation précaire et bruyante de la ventilation du café installé dans l’immeuble concerné, ni ne prévoyait l’assainissement et la mise aux normes de l’ensemble du bâtiment, alors que deux incendies avaient déjà eu lieu dans cet immeuble. La cour intérieure n’était pas directement accessible aux échelles des pompiers. Le projet augmentait significativement le nombre de locataires sans prévoir ni parking, ni places de stationnement.

Le recours a été enregistré sous le numéro de cause A/1645/2013 par le TAPI.

5) Le 23 mai 2013 également, la ville a recouru auprès du TAPI contre l’autorisation de construire. Elle a fait valoir le même grief que les habitants s’agissant de l’altitude de la cour qui aurait dû être de 371 m, soit une différence de 1,7 m. Avec cette mesure, le projet aurait dû être examiné par la CA sous l’angle d’un dépassement du gabarit. La distance entre les bâtiments n’étant pas suffisante, le département aurait dû être en possession de l’acte et du plan déposés au registre foncier concernant la servitude de distance et vues droites, avant de délivrer l’autorisation. Or, le dossier ne contenait qu’une lettre du notaire et aucun accord formel des propriétaires concernés.

Le recours a été enregistré sous le numéro de cause A/1667/2013 par le TAPI.

6) Le 28 juin 2013, A______ a répondu au recours dans la cause A/1645/2013 en concluant à son rejet.

Le niveau de la cour était actuellement très bas, au regard des niveaux d’entrée des immeubles, tant du côté ______ que ______, où le niveau variait entre 372 et 373 m. L’altitude de référence naturelle se trouvait en traçant une droite entre le niveau de l’entrée de l’immeuble ______ (372,53 m) et celle de l’entrée du ______ (même altitude). C’était cette dernière qui devait servir de base pour le calcul du gabarit, qui était ainsi de 28,54 m depuis une altitude de 372,53 m. La parcelle était intégralement couverte par l’immeuble concerné par la surélévation et se prolongeait par un bâtiment bas sur cour. Les gabarits et distance entre bâtiments étaient respectés et conformes à la loi, aucune dérogation, ni aucune argumentation particulière de la CA n’était nécessaire.

7) Le 28 juin 2013, A______ a répondu au recours dans la cause A/1667/2013, concluant également à son rejet et reprenant l’argumentation déjà développée dans son autre réponse.

Selon le calcul effectué et illustré par des plans produits, il n’y avait pas besoin de servitudes de distance, les exigences légales étant respectées en tout temps. L’idée d’inscrire une servitude de distance et vues droites la plus étendue possible sur la totalité de la cour visait uniquement à faire bénéficier chaque immeuble de la possibilité d’être surélevé.

8) Par décision du 24 juillet 2013, le TAPI a joint les causes A/1645/2013 et

9) Le 24 septembre 2013, A______ a déposé un nouveau plan d’étude démontrant qu’en retenant l’altitude de la cour à 371 m, les gabarits étaient toujours respectés. Elle a également produit un plan de géomètres daté du 13 décembre 2011, comportant dix points d’altitude différents au niveau de la cour.

10) a. Le 30 septembre 2013, le département a annulé l’autorisation de construire litigieuse.

b. Le 4 décembre 2013, le département a retiré la décision annulant l’autorisation de construire. Après vérification, il apparaissait que les divergences de gabarit n’étaient que de très peu d’importance, soit 20 cm. En conséquence, un tel écart pouvait facilement être corrigé dans le cadre des recours pendants.

11) Le 7 janvier 2014, le TAPI a procédé à l’audition des parties.

a. Le représentant du département a exposé que la cour avait subi, au fil du temps, des excavations ayant entraîné un abaissement de son niveau. Tous les terrains entourant la cour appartenant au même propriétaire, l’aménagement de la cour avait pu être autorisé avec un abaissement de 2 m. Après recherche dans les anciens dossiers d’autorisation de construire, le terrain naturel de la cour était de 372,5 m, correspondant approximativement au niveau moyen des rues adjacentes. La différence avec les plans autorisés, fixant l’altitude de la cour à 372,64 m, était minime. Un nouveau plan pouvait être produit, soumis à la CA, puis l’autorisation modifiée en conséquence.

La servitude était une condition de l’autorisation de construire et la pratique était de conditionner l’ouverture du chantier à la signature de la constitution de ladite servitude, ce qui permettait d’éviter des frais de notaire élevés qui pouvaient s’avérer inutiles si l’autorisation était annulée.

b. Mme B______ et consorts ont exposé que la cour était aménagée et permettait de desservir les buanderies et les locaux communs. Le conseil d’administration de AA______ n’avait pas donné son accord à la signature de la servitude. Il n’y avait aucun logement donnant de plain-pied sur la cour.

c. Selon l’architecte du projet, la hauteur actuelle de la cour n’avait aucune incidence. Le gabarit côté rue avait été calculé par rapport au niveau de la rue ____. La distance entre la façade et la limite de la propriété était suffisante pour une hauteur de bâtiment de 27 m. Concernant la portion du bâtiment donnant sur la cour non construite, il était nécessaire d’obtenir une servitude car la distance à la limite de propriété n’était pas suffisante.

12) Le 24 janvier 2014, le département s’est déterminé par écrit sur le recours, contestant tous les griefs soulevés. En particulier, la différence de 20 cm entre le terrain naturel et l’altitude retenue dans l’autorisation pouvait être corrigée. Le gabarit devait être recalculé plus précisément afin de déterminer de manière précise l’emprise des servitudes dans la cour.

13) Le 19 février 2014, la ville a rendu des observations en développant ses arguments. S’agissant du terrain naturel, du moment qu’il avait été modifié par la main de l’homme, sur la base d’une autorisation de construire, le niveau moyen de 371 m devait être retenu. Partant de cette altitude, le gabarit autorisé dépassait celui admissible par la loi et une dérogation aurait dû être obtenue.

14) Le 20 février 2014, A______ a produit de nouveaux plans contenant la modification de l’altitude sur cour à 372,5 m. Le gabarit sur cour de l’immeuble était ainsi de 28,2 m. Aucune servitude de distance et vues droites n’était nécessaire en définitive. L’architecte du projet a encore déposé deux nouveaux plans modifiés en fonction de l’altitude de 372,5 m le 3 mars 2014.

15) Le 25 mars 2014, Mme B______ et consorts ont déposé des observations. Ils avaient mandaté le bureau AB______ afin d’obtenir une expertise visant à quantifier la perte d’ensoleillement résultant de la surélévation. La servitude était indispensable à la délivrance de l’autorisation et la coopérative s’y opposait.

16) Le 15 avril 2014, le département a transmis des observations et produit trois autorisations de construire démontrant sa pratique concernant la mise en œuvre de l’obligation d’établir des servitudes. La perte d’ensoleillement devait céder le pas à l’intérêt public important à la création de logements. Le projet était conforme à la zone de construction.

17) Le 10 juin 2014, le TAPI a admis le recours et annulé l’autorisation de construire.

Il ressortait des pièces figurant au dossier que le niveau de la cour oscillait entre 370,74 m et 372,39 m. En l’absence d’éléments contraires, l’altitude actuelle devait être considérée comme étant le terrain naturel à prendre en considération pour le calcul de gabarit. Aucun élément probant n’avait pu être amené permettant d’expliquer pourquoi et depuis quand le niveau de la cour était bas. Le département avait violé la loi en délivrant l’autorisation en se fondant sur une altitude erronée.

Le département devait déterminer la hauteur du terrain naturel permettant de calculer le gabarit maximal de l’immeuble. Compte tenu de l’issue du litige, les autres griefs n’étaient pas examinés.

18) Le 14 juillet 2014, A______ a recouru auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du TAPI du 10 juin 2014 en concluant à son annulation.

La rue ______ avait une altitude variant entre 372,56 m et 372,63 m devant l’immeuble, la moyenne étant de 372,6 m. De l’autre côté, la rue ______, légèrement en pente, variait entre 372,28 m à l’extrême ouest des immeubles à 372,62 m à l’angle de la rue ______. Des droites virtuelles tirées entre la rue ______ et la rue ______ faisaient apparaître des relevés d’altitude de 372,35 m tout à l’ouest du pâté d’immeubles, de 372,53 m entre l’entrée de la rue ______ et l’entrée du ______ et de 372,58 m entre l’extrémité est de l’immeuble de la rue du ______ et ______. Les altitudes naturelles des deux rues étaient donc très similaires et les droites tirées faisaient apparaître des altitudes constantes d’environ 372,5 m.

En ce qui concernait la cour intérieure, les géomètres avaient procédé au relevé de neuf points situés entre des altitudes très diverses de 370,74 m et 372,29 m. Aucune conclusion ne pouvait être tirée de ces altitudes puisque la cour avait été creusée.

Les plans visés ne varietur liés à l’autorisation d’origine du bâtiment à la rue ______ délivrée le 27 juin 1974, indiquaient une altitude de référence de 372,53 m côté rue et 372,64 m côté cour (chiffre obtenu en déduisant la hauteur du bâtiment sur cour de 3,82 m de son altitude de 376,46 m).

Toutes les autorisations anciennes, ainsi que l’autorisation de l’immeuble voisin, mentionnaient une altitude de plus de 372 m pour la cour intérieure.

A______ a également développé les différents griefs qui n’ont pas été examinés par le TAPI.

19) Le 18 août 2014, le département a soutenu le recours.

Si le TAPI estimait que les éléments produits par le département ou A______ n’étaient pas suffisamment probants, il aurait dû exiger la production de pièces complémentaires, dont notamment les différentes autorisations de construire évoquées. Il aurait dû établir les faits d’office.

Le terrain naturel n’existait plus et la cour était entourée de toutes parts de constructions. Toutefois, les plans qui figuraient dans les autorisations de construire des immeubles entourant la cour indiquaient les altitudes qui avaient servi au calcul des gabarits. En fixant cette altitude à 372,5 m, il avait rendu en quelque sorte une décision de constatation comme le préconisait l’accord intercantonal sur l’harmonisation de la terminologie dans le domaine de la construction entré en vigueur le 26 novembre 2010 (AIHC). Cette altitude était en outre similaire à celle des rues environnantes, tout particulièrement la rue ______.

Les deux altitudes sur cour, découlant des anciennes autorisations de construire concernant l’immeuble à surélever, étaient plus favorables pour

Le creusement de la cour avait été autorisé dans le cadre de la DD 7______, portant sur les immeubles habités par Mme B______ et consorts, qui avaient péjoré le gabarit du bâtiment litigieux.

20) Le 17 juillet 2014, le TAPI a transmis son dossier sans formuler d’observations.

21) Le 18 août 2014, Mme B______ et consorts ont déposé des observations, concluant au rejet du recours.

La AA______ avait décidé en assemblée de ne pas signer les éventuelles servitudes qui seraient nécessaires au projet.

Il n’était pas possible de déterminer quand la cour avait été creusée et de combien. Les pièces produites ne permettaient pas de déterminer les différentes altitudes de la cour. Rien ne démontrait dès lors que l’altitude actuelle différait de l’altitude naturelle du terrain. La détermination exacte de l’altitude de la cour pourrait engendrer des incidences extrêmement importantes sur le projet, voire même le rendre irréalisable. La cour en son état actuel faisait partie intégrante de l’aménagement du pâté d’immeubles et son altitude de référence était approximativement de 370,1 m.

Mme B______ et consorts ont encore développé les griefs non examinés par le TAPI.

22) Le 8 août 2014, la ville a déposé ses observations en concluant au rejet du recours.

Le niveau naturel modifié de la cour devait être pris en considération dans le calcul du gabarit autorisé, les aménagements de la cour servant à accéder à des espaces communs.

La ville s’est également déterminée sur les griefs non examinés par le TAPI dans son jugement.

23) Le 4 septembre 2014, le département a déposé copie des anciens dossiers d’autorisation évoqués dans ses écritures précédentes : DD 8______, DD particulièrement ceux du dernier dossier ayant servi au calcul du bâtiment voisin, le confortait dans son analyse.

Le contenu de ces dossiers sera repris dans la mesure utile dans la suite du présent arrêt.

24) Le 7 novembre 2014, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger, après qu’un délai leur eut été imparti pour se prononcer sur les anciens dossiers d’autorisation déposés par le département, occasion que les parties n’ont pas utilisée.