ATA/1298/2020

1) Par arrêté du 6 novembre 2009 (VA 1______), l'ancien département des constructions et des technologies devenu le département du territoire (ci-après : le département) a autorisé l'aliénation de huit appartements – dont deux de 4,5 pièces aux 5ème étage (appartement n° 2______) et 7ème étage (appartement n° 3______) faisant l’objet des deux arrêtés sous-mentionnés du 14 mai 2012 (VA 4______ et VA 5______) – en faveur de B______ (ci-après : B______) pour un prix de vente total de CHF 3'500'000.-. L'immeuble concerné est situé au chemin C______, dans la commune D______, et a été construit entre 1961 et 1970. Cet arrêté était motivé par le fait que ledit immeuble était soumis au régime de la propriété par étage (ci-après : PPE) depuis mars 1985, mais avait précédemment été exploité, depuis sa construction, par une société immobilière d'actionnaires-locataires (ciaprès : SIAL).

B______ avait acquis les deux appartements en cause, au prix de CHF 500'000.- chacun, par un acte de vente avec trois particuliers, signé les 10 et 17 décembre 2009 par-devant Me E______, notaire, et précédé d'une promesse de vente signée devant le même notaire le 14 octobre 2009. L'acte notarié du 14 octobre 2009 spécifiait entre autres que ledit immeuble avait été, « dès sa construction soumis au régime de la [PPE], plus précisément à une forme analogue (SIAL) ».

Les trois personnes physiques, parties à ladite vente, avaient acquis les deux appartements précités de la part de deux autres particuliers, à savoir feu Monsieur F______ et Monsieur G______. Ces deux derniers et l'un des trois co-contractants précités, à savoir Monsieur H______, avaient bénéficié, fin 1999, en leur qualité d'actionnaires de la société immobilière I______ (ci-après : la SI I______), de la cession de tous les actifs et passifs de cette société, dans le cadre de sa liquidation, en proportion de leurs droits. Ils étaient ainsi devenus, chacun pour un tiers, copropriétaires des deux appartements précités. La SI I______ avait été inscrite au registre du commerce du canton de Genève (ci-après : RC) le 30 juin 1967.

2) Par arrêtés du 14 mai 2012 (VA 4______ et VA 5______), le département a autorisé l'aliénation des deux appartements de 4,5 pièces susmentionnés appartenant à B______, en faveur d'une société anonyme, respectivement d'une personne physique au prix de CHF 1'000'000.- et de CHF 970'000.-. Ces appartements avaient été loués jusqu'au 31 juillet 2010 pour le premier et jusqu'au 31 mai 2011 pour le second.

3) Ces deux arrêtés de mai 2012 ont été confirmés par la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) dans son arrêt du 10 décembre 2013 (ATA/799/2013) qui rejetait les recours de A______ (ci-après : A______). Non contesté, cet arrêt est entré en force en janvier 2014.

Considérant que la SI I______ avait pour but la « location à ses propres actionnaires ou à des tiers des appartements sis D______, dans l'immeuble chemin C______, dont elle [était] propriétaire ; constitution en propriété par étage et possession, pour le compte de ses actionnaires, de l'ensemble des parts de copropriété par étages dudit immeuble » et le fait - résultant tant de l'acte notarié susévoqué du 14 octobre 2009 que de l'arrêté susmentionné du 6 novembre 2009 - que l'immeuble sis au chemin C______ avait été, dès sa construction, soumis au régime de la SIAL, ce qui correspondait à une forme analogue à la PPE, la chambre administrative avait jugé que la condition prévue à l'art. 39 al. 4 let. a de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20) était remplie et que partant le département était tenu de délivrer les autorisations sollicitées d'aliéner les deux appartements en cause. Par ailleurs, malgré son caractère « imprécis et source possible de confusion », l'arrêté du 6 novembre 2009 (VA 1______), entré en force, avait autorisé l'aliénation de ces deux appartements. Ainsi, la chambre administrative avait estimé que la condition prévue à l'art. 39 al. 4 let. d LDTR était également remplie.

4) Le 5 février 2019, A______ a déposé une plainte pénale fondée sur les art. 317 et 253 du Code pénal suisse du 21 décembre 1937 (CP - RS 311.0) régissant respectivement les faux dans les titres commis dans l’exercice de fonctions publiques et l’obtention frauduleuse d’une constatation fausse. L’acte notarié établi par Me E______ le 14 octobre 2009 attestait faussement que l’immeuble en cause aurait été, dès sa construction, soumis à un régime analogue à la PPE, soit une SIAL. Tel n’était pas le cas, la modification de la SI I______ en SIAL étant intervenue en 1985. Cette procédure pénale est en cours d'instruction

5) Par courrier du 6 février 2019, A______ a informé le département que B______ avait déposé une action civile en dommages-intérêts à son encontre (procédure civile 7______). La procédure de recours ayant abouti à l’arrêt ATA/799/2013 précité aurait été abusive, le retard causé par cette procédure administrative aurait fait échouer une vente d’appartement et en aurait retardé une autre, causant ainsi à B______ un dommage.

En rédigeant sa réponse à cette demande civile, elle avait découvert que les autorisations d’aliéner accordées en 2009 et en 2012 pour la vente individualisée desdits appartements reposaient « sur un acte notarié dont le contenu [était] faux, établi par Me E______ en date du 14 octobre 2009 ». Cet acte notarié mentionnait, à tort, que l’immeuble en cause aurait été, dès sa construction, soumis à la PPE, plus précisément à la SIAL. Selon les statuts de la SI I______ établis lors de sa constitution en juin 1967, cette société ne constituait alors pas une SIAL. Cette forme juridique lui avait été appliquée à partir de 1985, ce qui découlait du procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire des actionnaires de la SI I______ du 11 février 1985 et des statuts de cette société établis à cette même date. Ces documents étaient joints audit courrier. Dès lors, les autorisations d’aliéner du 6 novembre 2009 (VA 1______) et celles du 14 mai 2012 (VA 4______ et VA 5______) avaient été délivrées à tort par le département.

Le plus grave était que B______ se fondait sur ces arrêtés « rendus à tort » et sur l’arrêt ATA/799/2013 précité pour lui réclamer plus de CHF 500'000.- et qu’elle persistait dans son action civile, même après avoir été informée « que l’acte notarié certifi[ait] le faux ». Si A______ était condamnée à payer un quelconque montant à B______, elle devrait se retourner contre l’État de Genève qui avait accordé au moins trois autorisations illicites. Elle invitait ainsi le département à déposer plainte pénale et à introduire une demande de révision de l’arrêt ATA/799/2013 précité.

6) Le 14 février 2019, en complément à son précédent courrier, A______ a demandé au département la reconsidération de l’autorisation délivrée par arrêté du 6 novembre 2009 (VA 1______) au motif qu’elle avait été accordée sur la base « d’un acte notarié certifiant le faux ».

7) Par décision du 13 mars 2019, le département a rejeté la demande de reconsidération de A______, faute de motif justifiant le réexamen obligatoire de l’autorisation octroyée le 6 novembre 2009 (VA 1______). Le fait que B______ ait intenté une action civile en dommages-intérêts ne représentait pas une modification notable des circonstances sur lesquelles l’arrêté de 2009 était fondé. L’information erronée contenue dans l’acte notarié du 14 octobre 2009 était vérifiable par d’autres biais, comme le démontraient les annexes au courrier du 6 février 2019 qui étaient aussi accessibles en 2009 et 2012. Vu les allégations de A______, ces documents seraient communiqués à la commission de surveillance des notaires.

8) Dans le cadre du recours interjeté par A______ contre cette décision, le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) a entendu les parties le 12 novembre 2019. À la suite de cette audience, le département a produit les pièces requises. Il n’existait aucune autorisation d’aliéner concernant les appartements de l’immeuble en cause délivrées avant le 30 mars 1985, la LDTR ne régissant pas cette question avant cette date. Quant à d’éventuelles autorisations d’aliéner portant sur les appartements visés par l’arrêté du 6 novembre 2009 (VA 1______) et rendues avant cette date, il en existait une visant l’appartement n° 2______ qui avait fait l’objet de l’autorisation d’aliéner du 25 juillet 1990 (VA 2'702). Cette décision, non produite devant le TAPI, faisait référence à une autre autorisation d’aliéner octroyée le 4 octobre 1988 (8______), qui n’avait pas été « identifiée » dans les archives du département.

9) Dans le cadre de la procédure civile susmentionnée, Maître J______, conseil de B______, qui l'avait aussi été lors de la procédure administrative ayant conduit à l'ATA/799/2013 précité, a été entendue le 20 janvier 2020 en tant que témoin. Interrogée sur les statuts de la SI I______ de 1967, Me J______ avait déclaré que : « il ne s'agi[ssait] pas des statuts d'une SIAL. Le but n'[était] pas de mettre à disposition des actionnaires des appartements spécifiques (...) [elle était] consciente qu'il y avait quelque chose de contradictoire dans l'acte notarié de Me

10) Par jugement du 23 juin 2020, le TAPI a rejeté le recours de A______ contre la décision du 13 mars 2019 du département.

A______ échouait à démontrer que des faits ou moyens de preuve nouveaux et importants existaient, qu’elle ne pouvait connaître au moment où elle aurait pu contester la décision litigieuse dont il n’était pas contesté qu’elle était entrée en force. En effet, les statuts de la SI I______ dans leur version de 1967 étaient parfaitement accessibles auprès du RC au moment de la publication de l’arrêté du 6 novembre 2009 (VA 1______) contre lequel elle n’avait pas recouru. Le fait que A______ n’en ait eu connaissance qu’au moment de rédiger son mémoire de réponse à la demande en dommages-intérêts introduite à son encontre par B______ une décennie plus tard, ne permettait pas de considérer qu’il s’agissait d’un moyen de preuve nouveau. Dans ces conditions, elle ne pouvait invoquer ce moyen de preuve dont elle aurait pu aisément avoir connaissance, si elle avait alors entrepris les démarches utiles auprès du RC. En dépit de l’existence d’une procédure pénale en cours, dirigée contre le notaire ayant instrumenté la vente litigieuse, la condition prévue à l’art. 80 let. a de la loi sur la procédure administrative du 12 septembre 1985 (LPA - E 5 10) n’était pas réalisée puisqu’à rigueur de texte, aucun crime ou délit qui aurait influencé la décision querellée n’était alors établi. Le fait qu’une procédure civile ait été introduite à l’encontre de A______ par B______ ne pouvait être considéré comme étant une modification notable des circonstances depuis le prononcé de la vente litigieuse. Les conditions d’une révision ou d’une reconsidération n’étaient pas réunies, de sorte que le département avait à juste titre refusé d’entrer en matière sur la demande de

Le TAPI a aussi rejeté la demande d’appel en cause de B______ ainsi que celle de suspension de la procédure jusqu’à droit connu dans le cadre de la procédure pénale précitée. Circonscrivant l’objet litigieux au seul refus du département d’entrer en matière sur la demande de reconsidération, le TAPI a considéré que, quel que fût le résultat, son jugement n’était pas opposable à B______ qui ne disposait d’aucun intérêt juridique justifiant l’appel en cause. La demande de suspension n’était pas justifiée car, dans l’hypothèse où l’issue pénale conduisait à l’établissement d’un crime ou d’un délit, A______ pourrait alors solliciter la révision de la décision litigieuse.

11) Le 3 juillet 2020, A______ a recouru contre ce jugement auprès de la chambre administrative en concluant principalement à son annulation, à celle de la décision du 13 mars 2019 du département ainsi qu’au renvoi de la cause à celui-ci pour qu’il procède à une reconsidération de l’autorisation litigieuse du 6 novembre 2009 (VA 1______). Son argumentation reposait essentiellement sur le fait que cette autorisation de 2009 était fondée sur un « acte notarié frauduleux », de sorte que les « huit autorisations [contenues dans] un seul arrêté » étaient nulles et admises « en application d’une fraude à la loi », démontrée par pièces et particulièrement grave. Elle se plaignait de se voir reprocher par le jugement querellé « de ne pas avoir découvert la fraude plus tôt », alors qu’il revenait en premier lieu au département d’assurer l’application de la loi et d’éviter que des appartements « à loyer bon marché » ne deviennent des « objets de spéculation ». La vente des huit appartements en question ne devait être autorisée qu’en bloc. Son seul tort avait été de se fier à un acte notarié. Le notaire en cause avait failli à « la diligence la plus élémentaire » de sorte qu’il devait réparation aux parties affectées.

Elle a subsidiairement conclu à l’annulation de cette décision dans le sens où les huit appartements ne pourraient être revendus qu’en bloc. Plus subsidiairement, elle a demandé, à titre préalable, l’appel en cause de B______, bénéficiaire de ladite autorisation, et, cela fait, l’annulation de cette décision dans le même sens que précité. Elle a conclu à ce que le département soit condamné aux frais d’instance, y compris à une participation équitable aux honoraires d’avocat, et sollicité la jonction de la présente cause avec la cause A/1152/2020 pendante devant la chambre de céans.

12) Le 4 août 2020, la chambre administrative (ATA/725/2020 - cause A/1152/2020) a rejeté la demande en révision formée le 14 avril 2020 par A______ contre l’arrêt ATA/799/2013 précité. Notifié quelques jours après son prononcé aux parties, l’arrêt du 4 août 2020 est entré en force fin septembre 2020.

Sous l’angle de l’art. 80 let. b LPA, ladite demande était irrecevable car A______ n’avait pas agi dans le délai de trois mois dès la découverte du motif de révision susceptible d’être admis sur cette base. En effet, le témoignage du 20 janvier 2020 de Me J______ portait sur l’appréciation par celle-ci des statuts de la SI I______ de 1967 ainsi que sur l’acte notarié du 14 octobre 2009 de Me E______, mais n’établissait pas le régime de propriété des deux appartements en cause dès leur construction. Cette donnée, déterminante pour l’issue du litige, résultait de deux pièces produites par A______ à l’appui de sa demande, à savoir les statuts de la SI I______ de juin 1967 ainsi que ceux établis le 11 février 1985 accompagnés du procès-verbal susmentionné de l’assemblée des actionnaires de cette société tenue à cette même date. Or, ces pièces avaient été certifiées, le 21 janvier 2019, par le RC comme étant des copies conformes aux pièces déposées à l’appui des inscriptions de la SI I______ sollicitées, auprès du RC, le 30 juin 1967 et le 1er mars 1985. Ainsi et indépendamment de la question de savoir si A______ avait fait preuve de toute la diligence requise pour produire les pièces précitées dans le cadre de la procédure ordinaire, A______ avait eu connaissance de la date de constitution de la SI I______ en SIAL en tout cas dès le 21 janvier 2019, de sorte que sa demande en révision du 14 avril 2020 avait été déposée après l’échéance du délai de trois mois posé par l’art. 81 al. 1 LPA.

Concernant le cas de figure prévu à l’art. 80 let. a LPA, la chambre administrative n’avait pas suspendu la cause dans l’attente de l’issue de la procédure pénale susmentionnée. En effet, l’arrêt ATA/799/2013 précité avait été suivi de la vente des deux appartements en cause en faveur de tiers, à savoir une personne physique et, après le désistement, début 2013, de la société anonyme prévue initialement, un nouvel acquéreur trouvé en octobre 2017. Dans la mesure où une annulation dudit arrêt aurait pour effet d’affecter, après l’écoulement d’une durée relativement longue, les actes de vente desdits appartements passés avec des personnes tierces au litige opposant A______ à B______ et au département, et ainsi de porter préjudice aux acheteurs de ces appartements, qui étaient susceptibles d’avoir entre-temps eux-mêmes conclu d’autres actes juridiques avec des tiers en raison de leur qualité de propriétaires desdits appartements, l’intérêt à la correcte application de l’art. 39 al. 4 LDTR ne pouvait primer celui à la sécurité du droit et à la protection de la confiance accordée par les tiers aux arrêtés susmentionnés du 14 mai 2012 ainsi qu’à l’arrêt ATA/799/2013 précité, entrés en force depuis janvier 2014. Même à considérer qu’un motif de révision au sens de l’art. 80 let. a LPA fût donné, la chambre administrative ne pouvait, sur le fond et pour les motifs susévoqués, annuler les deux arrêtés départementaux du 14 mai 2012 ni son arrêt de 2013.

13) Le 20 août 2020, le département a conclu au rejet du recours du 3 juillet 2020 de A______ dont la demande de jonction était devenue sans objet vu le prononcé de l’arrêt ATA/725/2020 précité.

14) Le 14 septembre 2020, A______ s’est prévalue de l’ATA/725/2020 précité dont les différences avec l’objet du présent recours la conduisaient à le maintenir. Elle a sollicité l’apport des procédures pénale et civile susmentionnées ainsi que la suspension de la présente cause jusqu’à droit connu au pénal. Tous les frais devraient être mis à la charge du département car le présent litige avait pour principale cause, dans l’hypothèse la plus favorable pour lui, sa propre négligence.

Contrairement à cet arrêt, l’annulation de l’arrêté litigieux de 2009 (VA 1______) n’aurait, selon la recourante, pas d’effet quant à l’acquisition de bonne foi par des tiers des appartements que B______ avait détenus, les acquéreurs de ces appartements restant de tout manière propriétaires de ceux-ci. Une nouvelle demande de révision fondée sur l’annulation dudit arrêté de 2009 serait, selon A______, vouée à l’échec pour les motifs de sécurité du droit exposés dans l’arrêt ATA/725/2020 précité. Toutefois, elle avait un intérêt manifeste à l’annulation de l’arrêté litigieux de 2009, objet de la présente procédure de recours, au motif que l’action civile intentée par B______ à son encontre pour plus d’un demi-million de francs était principalement fondée sur ledit arrêté de 2009. Comme la sécurité du droit ne serait pas compromise par l’annulation de ce dernier, celle-ci s’imposait, et ce afin de rétablir la primauté du droit ainsi que de signifier au département qu’il lui incombait de faire appliquer la LDTR, A______ ne devant pas être le seul garant de l’application de la loi.

La suspension de la présente procédure jusqu’à droit connu au pénal se justifiait, étant relevé que « les acquéreurs de bonne foi des appartements en question pou[vaient] continuer à en jouir paisiblement ». En revanche, « l’incurie » du département ne pouvait être admise. Celui-ci n’avait exigé aucune information quant à la date effective de la constitution en SIAL de l’immeuble sis au chemin C______, alors même que la constitution de la PPE datait de quelques jours avant la votation du 10 mars 1985 introduisant le pendant de l’actuel art. 39 LDTR. Selon A______, rejeter in casu sa demande revenait à « encourager encore davantage la spéculation immobilière, basée ici de surcroît sur un acte notarié faux, et accélérer le démantèlement [du] parc locatif du Canton, que d[evait] protéger la LDTR ». Cela serait, selon la recourante, « encore plus grave si, comme ici, le refus [litigieux du département] a[vait] pour effet d’aider objectivement le bénéficiaire de ladite autorisation viciée non seulement à conserver un gain objectivement illicite, mais à l’augmenter encore davantage par une action civile dirigée contre [elle] ». A______ demandait ainsi à la chambre de céans de ne pas tolérer de telles pratiques et d’appliquer le droit en dépit de la position actuelle et passée du département.

15) Sur ce, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.