ATA/229/2002

1.

La société la X., compagnie d'assurances sur la vie S.A. (ci-après : la X.), de siège à ..., est la propriétaire d'un immeuble sis xxx et bâti sur les parcelles n°s ... et ... du registre foncier de la commune de Genève.

2.

Le 7 février 2000, la X. a demandé une autorisation de rénover un appartement au 2ème étage de l'immeuble précité. Le logement concerné, d'une surface de 132 m2, comptait 4,5 pièces pour un loyer annuel avant travaux de CHF 18'096.--. Le coût de ceux-ci était estimé à CHF 150'000.-- et le loyer après travaux serait de CHF 54'000.-- par an, soit une augmentation de CHF 35'904.-- portant ainsi le prix annuel par pièce, sur la base de 4,5 pièces, à CHF 12'000.--.

3.

Le 14 février 2000, le service de sécurité et de salubrité a rendu un préavis favorable et la ville de Genève également, le 22 du même mois, sous condition "du respect des conditions fixées par la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d'habitation du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20)". Le 14 mars 2000, la sous-commission d'architecture de la commission des monuments, de la nature et des sites a rendu un préavis favorable, sous réserve de la remise d'une documentation photographique de l'état existant avant travaux. Le 24 mars 2000, le groupe "LDTR-service juridique" du département de l'aménagement, de l'équipement et du logement (ci-après : le DAEL) a rendu un préavis défavorable au motif que le loyer avant travaux, soit CHF 4'021.-- la pièce par an, dépassait déjà sensiblement les besoins prépondérants de la population et que celui après travaux, soit CHF 12'000.-- la pièce par an, ne pouvait être autorisé.

4.

Le 19 avril 2000, le DAEL a refusé d'autoriser les travaux au motif que le loyer avant travaux devait être maintenu et que celui projeté ne pouvait pas être autorisé.

5.

Saisie d'un recours de la X., la commission cantonale de recours en matière de constructions (ci-après : la CCRMC) a rendu une décision le 26 janvier 2001 après avoir notamment entendu les parties en audience de comparution personnelle. Cette autorité a jugé que le logement considéré n'était pas un appartement de luxe et que le loyer avant travaux ne dépassant pas d'au moins deux fois et demi les besoins prépondérants de la population, il devait être fixé par l'autorité administrative.

Cette décision a été expédiée aux parties sous pli recommandé le 8 février 2001. Elle a été reçue par la X. le lendemain.

6.

Le lundi 12 mars 2001, la X. a recouru contre la décision précitée. L'immeuble litigieux avait été construit luxueusement dans les années vingt. La taille moyenne des pièces excédait celle des logements genevois ordinaires. Il en allait de même des espaces communs. Le 28 février 1995, le président du département des travaux publics et de l'énergie avait renoncé à fixer les loyers de l'immeuble après transformation, en raison du caractère particulier de celui-ci. La X. conclut à l'annulation de la décision entreprise et à ce que le DAEL délivre l'autorisation requise sans condition relative au loyer applicable après travaux, le tout avec suite de frais et dépens.

7.

Le 18 avril 2001, la CCRMC a déposé son dossier et le 27 du même mois, la ville de Genève a contesté le caractère luxueux de l'appartement concerné. Il ne comptait que 4 pièces, sans confort, ni raffinement extraordinaires. La lettre du 28 février 1995, dont se prévalait la recourante, concernait une autre rénovation et n'avait pas force de chose jugée. Elle ne pouvait non plus constituer un engagement de délier le propriétaire et règles contenues dans la LDTR.

8.

Le 2 mai 2001, le DAEL a conclu au rejet du recours. Le logement litigieux ne présentait pas les caractéristiques d'un appartement de luxe et le loyer ne pouvait échapper au contrôle de l'État, dès lors qu'il n'était pas deux fois et demi supérieur aux besoins prépondérants de la population, avant travaux. Quant à la lettre du 28 février 1995, déposée par la recourante, elle ne représentait pas une pratique constante de l'administration.

9.

Le 7 mai 2001, les parties ont été informées que la cause était gardée à juger. Le Tribunal a toutefois décidé un transport sur place en plénum, qui a eu lieu le 28 août 2001.

Sur place, la recourante était présente, assistée de son conseil et de la société régissant l'immeuble. La ville de Genève était également représentée. Le Tribunal a constaté que le bâtiment était entièrement construit en pierres de taille et que la façade, remise en état pour la dernière fois en 1998, comprenait de larges balcons. À l'arrivée de la représentante du DAEL, le Tribunal s'est transporté dans l'entrée de l'immeuble. Elle était couverte de boiseries et les plafonds étaient décorés de moulures. L'escalier conduisant au hall d'entrée était en marbre et était desservi pas deux ascenseurs, de l'époque de la construction, munis de cages en bois. Il était encore décoré de miroirs et de deux banquettes de cuir. Chaque étage comptait trois appartements dont le logement central comportait deux portes d'entrée, distribués sur chacun des paliers desservis par les escaliers. Les appartements étaient munis d'un système de télécommande de la porte d'entrée avec un écran de visualisation.

Le Tribunal s'est déplacé alors dans l'appartement litigieux. Les plafonds des deux pièces qui s'ouvraient sur le lac Léman étaient à une hauteur de 2,80 mètres. Les portes-fenêtres, refaites, étaient en aluminium alors que les boiseries étaient constituées de caissons. La chambre à coucher était munie de son propre balcon, donnant sur la cour. Elle comptait deux placards et son plafond était décoré d'une moulure tant sur les côtés qu'au centre. Les portes-fenêtres étaient en matériel composite datant des années 1997 - 1998. Elles étaient en bois à l'intérieur et en plastique à l'extérieur et munies de vitrage double. Ce modèle avait été choisi à la demande de la ville de Genève. La chambre de bonne était destinée à disparaître lors des travaux litigieux, dans le but d'agrandir la cuisine. Cette dernière pièce était munie de fenêtres en matériaux composite, comme la chambre à coucher. Son équipement datait des années 60 et serait remplacé si les travaux litigieux étaient autorisés.

Le matériel sanitaire était d'une qualité courante et avait dû être remplacé dans les années 70; il le serait entièrement à nouveau si les autorisations de construire étaient délivrées. L'appartement comptait des W-C dans la salle de bains et d'autres à côté de ceux-ci.

Toutes les pièces étaient munies de parquet, sauf la chambre de bonne et le petit corridor qui l'était d'un simple plancher. Quant aux sanitaires, ils étaient recouverts de linoléum.

Interrogée sur place par le juge délégué, la société propriétaire a exposé que les éléments suivants étaient constitutifs du luxe dont elle se prévalait :

- hauteur des plafonds, apparence grâce aux moulures, parquet datant de l'époque de la construction et balcon, avec carreaux de faïence, ouvrant sur le lac;

- double porte coulissante munies de verres biseautés, placards semi-encastrés dans l'une des pièces de réception et petite étagère au-dessus des radiateurs;

- radiateurs d'époque.

Quant aux deux autorités intimées, elles ont soutenu que les éléments retenus par la société recourante étaient plus anciens que luxueux, la dimension des pièces étant en outres ordinaire de même que celle du balcon, bien qu'il soit recouvert de faïence.

Le tribunal s'est encore transporté au quatrième étage de l'immeuble pour voir un appartement qui avait été rénové. Selon la société recourante, les travaux menés étaient identiques à ceux projetés dans l'appartement litigieux. L'installation électrique avait été refaite, les interrupteurs changés et les fils d'alimentation passés dans des tubes, sans être pour autant noyés. Le sol de la salle de bains avait été entièrement refait, de même que le carrelage et un radiateur neuf, permettant d'y sécher les serviettes de toilettes, avait été posé. Les sanitaires étaient maintenant munis d'un faux plafond. La cuisine avait été refaite et disposait d'une plaque électrique vitrocéramique et d'une hotte d'aspiration. L'armoire frigorifique installée comportait une zone de réfrigération et trois tiroirs séparés de congélation et les armoires de la cuisine étaient munies d'un revêtement en matière synthétique. Les radiateurs étaient restés à l'identique.

Le transport sur place s'est terminé après la visite des locaux communs. L'immeuble bénéficiait de son propre service de conciergerie, d'une buanderie au sous-sol, munie d'une machine à laver et d'un séchoir payant. Il comptait encore un garage à vélo. La société recourante a demandé à ce qu'une mesure d'instruction complémentaire soit exécutée, à savoir la visite d'autres logements et le DAEL a demandé la production des copies d'avis de notification des hausses de loyer pour les autres appartements de l'immeuble.

10.

Le 31 août 2001, le greffe du tribunal a remis aux parties un exemplaire du procès-verbal du transport sur place, avec prière de le retourner signé. La recourante se voyait impartir un délai au 5 octobre 2001 pour ses écritures après enquête et pour déposer des documents complémentaires quant à la construction et à l'histoire de l'immeuble, si elle le souhaitait. Quant aux intimées, elles se voyaient attribuer un autre délai pour répondre à ces écritures. La visite d'autres appartements et la production des avis de notification de hausse de loyer n'étaient pas ordonnées.

11.

Les 5 et 15 octobre 2001, la X. s'est déterminée. La surface totale de l'appartement était de 119 m2, soit une moyenne de 26,5 m2 pour 4,5 pièces. Le parquet était luxueux et les deux pièces communes jouissaient d'une vue sur le lac, le coteau de Cologny, les Voirons et les Alpes françaises. Un tel logement n'était manifestement pas de nature à satisfaire les besoins prépondérants de la population genevoise, mais les désirs de personnes particulièrement fortunées. Cet appartement était ainsi de luxe. Quant à l'immeuble, il disposait d'une conciergerie à demeure, de deux ascenseurs distincts, d'une allée en marbre et de boiseries d'époque. La recourante a enfin produit une copie de la plaquette qui avait été éditée lors de la construction de l'immeuble, pour faciliter la commercialisation des appartements. Cette publication montrait déjà que le caractère luxueux de l'immeuble avait été voulu dès sa construction.

12.

Le 9 novembre 2001, le DAEL s'est déterminé par écrit. La question posée était celle de savoir si cette autorité avait refusé à tort une autorisation de construire pour la rénovation d'un appartement qui serait alors de 4 pièces. Selon la doctrine, la notion de luxe devait être la même dans l'application du droit public cantonal et dans celle du droit civil fédéral. Dans le premier domaine, le Tribunal administratif avait rendu un arrêt le 5 août 1997 dans lequel il avait considéré qu'un appartement luxueux devait compter au moins 6 pièces, d'une surface inhabituellement grande et présenter des éléments donnant une impression générale de somptuosité ou de confort extraordinaire. Il s'agissait en l'espèce d'un logement comptant 8 pièces en enfilade, d'une dimension importante, réparties sur 280 m2 et haute de 3,40 m. Sur le plan du droit civil, la doctrine s'était prononcée pour une conception restrictive de la notion de luxe. Le département a estimé que le logement litigieux n'était pas luxueux, même si l'on prenait en considération les éléments retenus pas la recourante, à savoir la vue, la hauteur des plafonds, les moulures, les parquets, les portes coulissantes et les placards encastrés de même que la petite étagère. Quant à l'ensemble de l'immeuble, il avait une valeur architecturale et était un immeuble bourgeois, mais ne donnait pas une impression de somptuosité, ni n'avait de caractère exceptionnel. Il n'y avait donc pas lieu d'autoriser les travaux litigieux, qui faisaient passer le prix annuel de la pièce de CHF 4'201.-- à CHF 12'000.--.

Le même jour, la ville de Genève a déposé des écritures.

13.

Les 8 et 23 octobre 2001, de même que le 15 novembre de la même année, le greffe du tribunal a transmis aux parties les différentes écritures qui lui étaient parvenues et les a informées en dernier lieu que la cause était gardée à juger.