ATA/25/2022

1) Monsieur et Madame A______ (ci-après : les époux A______) sont copropriétaires de la parcelle n° 1______, feuille de la commune de D______, à l'adresse E______. Cette parcelle a une surface de 1'614 m2.

2) Monsieur et Madame et B______ (ci-après : les époux B______) sont copropriétaires de la parcelle n° 2______ de la même commune, à l'adresse F______. Une villa constituant leur domicile est érigée sur ce terrain.

Monsieur C______ est propriétaire de la parcelle n° 3______ de la commune de D______. Aucun bâtiment n'y est érigé.

3) Ces parcelles sont situées en zone 5 (zone villa) et sont adjacentes. Elles se trouvent à l'intérieur du périmètre de protection générale des rives du lac.

4) Le 4 janvier 2016, les époux A______ se sont vu délivrer par le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie, devenu le département du territoire (ci-après : département) une autorisation de construire pour la surélévation de la villa existante sur leur parcelle et la pose de panneaux solaires en toiture. Cette autorisation, enregistrée sous le n° DD 4______, n’a pas fait l’objet de recours.

5) Le 28 juin 2016, ayant décidé de construire une nouvelle villa en lieu et place de celle existante, les époux A______, par l’intermédiaire de leur mandataire, ont déposé auprès du département une demande d’autorisation de démolir leur villa et ses annexes, enregistrée sous le n° M 5______, ainsi qu’une demande d’autorisation de construire une villa à haute performance énergétique (ci-après : HPE) avec panneaux solaires et garage, enregistrée sous

6) Cette dernière requête ayant fait l'objet d'un refus d'entrée en matière par le département, les époux A______ ont déposé, le 20 septembre 2016, une nouvelle demande d’autorisation pour la construction d’une villa HPE avec panneaux solaires et garage, laquelle a été enregistrée sous le n° DD 7______.

Le projet prévoyait une surface brute habitable totale de 348,14 m2, soit 27,14 m2 pour le rez inférieur/sous-sol correspondant à une pièce désignée comme « atelier », 146 m2 pour le rez-de-chaussée et 174,95 m2 pour le premier étage, correspondant à une densité de 21,55 %.

Le nouveau projet s’appuyait sur le même principe que le projet autorisé sous le n° DD 4______, à savoir une construction composée de deux niveaux hors sol, soit un rez-de-chaussée et un étage, ainsi qu’un « sous-sol semi-enterré accueillant différentes affectations avec un rapport de surface approuvé ».

Le socle était plus clairement exprimé dans la mesure où il s'encastrait verticalement et horizontalement dans le terrain « naturel », et la façade traduisait de manière imagée la fonction qu’elle accueillait, à savoir un bassin de nage. L’accès à la parcelle restait le même et les pentes du cheminement périphérique à l’est restaient identiques à celles existantes avec une légère modification du terrain naturel afin de limiter la forte pente existante. La piscine extérieure serait supprimée et sa surface redonnée au jardin. La végétation n’était pas touchée et l’implantation de la nouvelle maison nettement moins invasive que la maison existante permettrait d’améliorer la qualité paysagère de la parcelle. Le sous-sol partiellement enterré et « en dessous » du terrain naturel regroupait un atelier et un espace de détente et de sport, agrémenté d’un bassin de nage d’une profondeur de 150 cm.

7) Le 19 octobre 2016, la sous-commission nature et sites (ci-après : SCNS) de la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a demandé la modification du projet.

Elle avait interprété le socle comme un étage supplémentaire complet, ce qui n’était pas admissible. En effet, la hauteur, l’accessibilité par des portes et le traitement équivalent au reste de la construction ne pouvaient pas être considérés comme une dérogation mineure.

8) Le 21 octobre 2016, le département a délivré l'autorisation de démolir la villa existante et ses annexes.

9) Les époux A______ ayant modifié le projet, la CMNS a, le 15 février 2017, émis un second préavis, favorable. Elle n'était plus opposée à l'octroi d'une dérogation car l'impact de la construction était concentré sur une proportion raisonnable de la parcelle tout en laissant place à un jardin en pleine terre sur une grande partie du terrain.

10) Le 28 avril 2017, le département a délivré l'autorisation de construire DD 7______ sur la base du projet modifié.

11) Les époux B______ et M. C______ ont formé recours contre cette autorisation de construire auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), qui l'a annulée par jugement du 30 novembre 2017 (JTAPI/1273/2017).

12) Les époux A______ ont déposé recours contre ce jugement devant la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative), laquelle a confirmé, par arrêt du 29 janvier 2019 (ATA/97/2019), le jugement précité, au motif que la surface brute de plancher (ci-après : SBP) du projet était supérieure à la limite des 22 % de la surface du terrain autorisés pour une construction de standard HPE située en zone de protection des rives du lac.

13) Le 4 novembre 2019, par l'intermédiaire de leur architecte, Monsieur G______, les époux A______ ont déposé une demande d'autorisation de construire visant la construction d'une villa individuelle HPE avec panneaux solaires, qui a été enregistrée sous le n° DD 8______. Le projet prévoyait la construction d'une villa sur deux étages hors-sol, disposant d'un rez inférieur et d'un socle partiellement enterré, en relation avec le jardin accueillant un atelier, un espace de détente et sport avec piscine ainsi qu'en sous-sol une buanderie et un local technique.

14) Dans le cadre de l’instruction de la requête, les préavis suivants ont notamment été recueillis :

- le 19 novembre 2019, la direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a requis des pièces complémentaires. Elle a préalablement retenu une surface hors-sol de 345,50 m2 (soit un taux de rapport des surfaces hors-sol de 21,4 %) ainsi qu'une surface en sous-sol de 283,40 m2 (soit un taux de rapport des surfaces de 17,6 %) ;

- le 16 décembre 2019, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) a donné un premier préavis favorable sous conditions. Vu le projet modifié sur la base de la DD 7______, préavisé favorablement par la CMNS le 15 février 2017, il demandait qu'on lui fournît l'ensemble des choix de teintes et de matériaux définitifs pour approbation avant la commande des travaux ;

- le 25 novembre 2019, la direction de l'information du territoire (ci-après : DIT) a rendu un préavis favorable sous condition du respect de l'obligation de mise à jour du plan du registre foncier ;

- le 18 décembre 2019, l'office cantonal de l'environnement (ci-après : OCE), soit pour lui le service de géologie, sols et déchets (ci-après : GESDEC) a rendu un préavis favorable sous conditions ;

- le 11 mars 2020, la commune de D______ a préavisé favorablement le projet, souhaitant que les panneaux solaires soient posés à plat et que la surface carrossable soit perméable ;

- le 17 juin 2020, l'OCE, soit pour lui le service de l'air, du bruit et des rayonnements non ionisants (ci-après : SABRA) a rendu un préavis favorable sous conditions ;

- le 24 juin 2020, la DAC a délivré un second préavis, favorable sans observations, dans lequel elle a retenu les mêmes surfaces que celles figurant dans son premier préavis ;

- le 8 juillet 2020, l'office cantonal de l'agriculture (ci-après : OCAN) a donné un préavis favorable sous conditions ;

- le 24 juillet 2020, l'office cantonal de l'eau (ci-après : OCEau) a rendu un préavis favorable sous conditions du respect de l'évacuation des eaux des biens-fonds et du stockage d'hydrocarbures ;

- le 29 octobre 2020, l'office cantonal de l'énergie (ci-après : OCEN) a délivré un préavis favorable sous réserve que les prescriptions et standards énergétiques applicables soient respectés ;

- le 29 juin 2020, le SMS a rendu un second préavis favorable sous conditions. En sus du respect des conditions formulées dans son premier préavis, la phase d'exécution devait être assumée par un architecte mandataire professionnellement qualifié (ci-après : MPQ).

15) Le 19 novembre 2020, le département a délivré l'autorisation de construire DD 8______. La décision a été publiée le même jour dans la Feuille d'avis officielle de la République et canton de Genève (ci-après : FAO).

16) Le 4 janvier 2021, les époux B______ et M. C______ ont formé recours auprès du TAPI contre l'autorisation de construire précitée, concluant à son annulation. Ils ont également conclu à ce qu'il soit procédé à un transport sur place et à ce qu'une expertise sur le calcul de la SBP hors-sol au regard de la norme 514 420 de l'Institut für Orts-Regional-und Landesplannung (ci-après : norme ORL 514 420) de l'école polytechnique fédérale de Zurich (ci-après : EPFZ) soit ordonnée.

Le dossier d'autorisation de construire n'avait pas été soumis pour préavis à la CMNS comme l'exigeait pourtant la loi.

La DD 8______ violait la loi dans la mesure où elle avait pour objet la construction d'une villa sur quatre niveaux, un en sous-sol et trois niveaux émergeant sur la façade côté lac, alors que le nombre de niveaux était limité à deux pour la façade côté lac. Aucune dérogation n'avait été accordée pour le niveau supplémentaire désigné comme rez inférieur, ce qui rehaussait l'ensemble d'une manière préjudiciable au voisinage.

Il n'existait aucun intérêt public à autoriser un niveau supplémentaire. La réalisation de la partie émergeante était uniquement fondée sur le souhait des propriétaires de rehausser les niveaux du séjour et des chambres de manière à ce que la villa bénéficiât d'une vue plus dégagée, et ce au détriment des voisins.

Le calcul de la SBP induisait une violation de la loi, laquelle prévoyait que la surface des constructions sise à l’intérieur du périmètre de protection générale des rives du lac ne devait pas excéder 20 % de la surface des terrains situés en zone 5. Le préavis de la DAC mentionnait un taux de rapport des surfaces de 21,4 %, lequel était supérieur au maximum légal de 20 %. Même à considérer la possibilité de porter le maximum à 22 %, la SBP admissible s'élevait au maximum à 355,08 m2. Les plans d'architecte figurant au dossier mentionnaient une SBP habitable de 345,36 m2. Or, le calcul de l'architecte prenait en considération une surface habitable alors que la définition légale de la SBP mentionnait « la SBP de la totalité de la construction hors-sol ». Pour le rez inférieur, seuls 41,69 m2 avaient été inclus dans le calcul et la surface émergeante de l'aile du bâtiment abritant la piscine n'avait pas été prise en considération.

La demande d'autorisation de construire ainsi que l'autorisation de construire délivrée indiquaient que le MPQ était M. G______, sous la raison sociale H_____. Or, le formulaire de demande d'autorisation de construire n'avait pas été signé par l'architecte MPQ désigné, mais par Monsieur I______, intervenant pour J______. Le formulaire indiquait, certes, que le requérant et le propriétaire étaient les époux A______, mais ne comportait qu'une signature illisible. Le dossier remis en consultation ne comportait en outre aucune procuration ; ni les plans de la requête, ni ceux visés ne varietur ne comportaient de signature.

17) Le 1er février 2021, les époux B______ et M. C______ ont déposé un complément à l'acte de recours.

Il était nécessaire d'inclure, dans le calcul des rapports de surface, une très large partie du premier niveau appelé « rez-de-chaussée inférieur ». La notion de SBP devait être prise en compte selon qu'elle soit ou non hors-sol, mais pas selon qu'elle soit habitable et/ou chauffée.

La totalité de la SBP retenue par l'architecte avait un peu diminué par rapport au projet précédent (DD 7______). S'agissant du rez inférieur, les époux A______ avaient réduit de 22 à 14 m2 la surface dévolue à l'atelier, mais y avaient intégré une salle de bain directement adjacente. Cet étage présentait les caractéristiques d'une continuation du logement principal avec un escalier d'accès donnant sur un large dégagement. Il comportait une chambre (l'atelier) dotée d'un accès à l'extérieur ainsi qu'une terrasse couverte, un grand séjour dévolu à la piscine intérieure et trois salles d'eau. Il s'agissait de créer un spa, soit un espace dévolu au bien-être qui s'inscrivait dans une continuité harmonieuse avec le reste de l'habitation. Or, ces espaces du rez inférieur n'étaient pas pris en compte dans le calcul de la SBP de la totalité de la construction hors-sol.

18) Le département a conclu au rejet du recours.

L'argumentation des voisins relative à la contestation de la dérogation au nombre de niveaux ne pouvait être suivie car elle ne faisait que substituer leur point de vue à ceux des instances spécialisées. Ils n'expliquaient pas en quoi le projet contesté portait atteinte aux rives du lac alors qu'une telle explication était nécessaire. Pourtant, la CMNS et le SMS avaient estimé que l'étage supplémentaire ne portait pas atteinte au but général de la loi. La CMNS avait estimé que le projet précédent était concentré sur une proportion raisonnable de la parcelle tout en laissant place à un jardin en pleine terre sur une grande partie du terrain. Au vu de la similarité des projets, ce constat valait mutatis mutandis pour le projet contesté.

L'absence de consultation de la CMNS se justifiait par le fait qu'elle s'était déjà prononcée favorablement sur le projet précédent, lequel n'avait pas subi de modification sur les principes qu'elle avait analysés et admis. Les voisins ne soulevaient pas d'éléments qui auraient nécessité un nouvel avis de cette instance. La position du département trouvait confirmation dans les deux préavis du SMS, lequel avait considéré que ce projet constituait une adaptation du projet antérieur qui avait fait l'objet d'un préavis favorable de la CMNS.

Il ressortait du préavis favorable de la DAC que l'indice d'utilisation du sol (ci-après : IUS) du projet s'élevait à 21,4 % et était ainsi conforme à la loi. En effet, ce dépassement de l'IUS pouvait se fonder sur le standard de HPE du projet dans la mesure où les possibilités supplémentaires de surfaces offertes aux constructions respectant un certain standard énergétique étaient applicables dans la zone de protection des rives du lac.

La coupe C-C du géomètre permettait de constater que la majorité de la partie émergente dénommée rez inférieur/sous-sol se situait en dessous du sol. Conformément à la jurisprudence, les SBP avaient été arrêtées à 41,96 m2 pour cette partie du projet, alors qu'elles avaient été fixées à 27,14 m2 dans le précédent projet. La coupe A-A présentée par les voisins concernait les parties qui avaient été comptabilisées comme SBP et non celles qui en avaient été exclues, et qui apparaissaient dans la coupe C-C ou dans le plan n° 202 coupe C-C.

Si les plans n'avaient, certes, pas été signés par le MPQ, ils indiquaient leurs auteurs, lesquels étaient tous des mandataires professionnellement qualifiés. Il n'était pas contesté que la requête en autorisation de construire comportait la signature du propriétaire, élément déterminant au sens de la jurisprudence, qui n'exigeait pas que la signature fût lisible. L'annulation de l'autorisation de construire en raison de l'absence de signature des plans s'apparenterait à du formalisme excessif, dans la mesure où le principe de la garantie de la propriété n'était pas bafoué puisque l'accord du propriétaire sur le projet de construire était garanti.

19) Les époux A______ ont conclu au rejet du recours et à la confirmation de l'autorisation de construire délivrée.

Une dérogation avait été octroyée dans le préavis de la DD 7______. À la suite des modifications apportées au premier projet, la CMNS avait considéré qu'une dérogation ne portait pas atteinte à la protection des rives du lac. Dès lors que le SMS avait considéré, dans son préavis du 29 juin 2020, que le projet DD 8______ était un projet « resoumis de la DD 7______ », il était évident que la dérogation était aussi acceptée pour la DD 8______.

Le grief lié à l'absence de consultation de la CMNS était sans fondement, dès lors que le dossier d'autorisation de construire avait été soumis au SMS et que ce dernier avait émis un premier préavis le 16 décembre 2019, puis un second le 29 juin 2020.

Les dérogations prévues par la loi s'agissant de la conformité de l'emprise au sol étaient applicables par analogie dans la zone de protection des rives du lac. La densité préconisée de 20 % pouvait être valablement augmentée de 10 à 20 % pour les constructions avec un standard énergétique adéquat. Vu qu'il s'agissait d'une villa de standard HPE, dont le projet avait recueilli le préavis favorable de l'OCEN, elle devrait être mise au bénéfice du bonus énergétique HPE, ce qui portait le coefficient de construction de 20 à 22 %. En tant qu'il prévoyait une densité de 21,39 %, le projet de construction s'inscrivait parfaitement dans le cadre légal.

Il ressortait des coupes remises au département que le plancher du rez inférieur avait été considéré comme un socle, de sorte que certaines des pièces s'y trouvant n'avaient pas été intégrées au calcul de la SBP. Tel était le cas de l'espace « sport et détente », lequel était pourvu de dix petites ouvertures en façade de 70 cm x 70 cm représentant une surface totale de 4,9 m2, soit environ 5,25 % de la surface de la pièce. Il en allait différemment de l'atelier de 14,40 m 2, de la salle de bain de 5,85 m2 et du couloir de circulation de 18,45 m2, lesquels avait été pris en compte dans le calcul de la SBP. La SBP projetée s'élevait ainsi à 345,36 m2, soit un rapport de surface de 21,39 %, et respectait les 22 % autorisés pour les constructions HPE.

M. G______ avait donné une procuration orale à M. I______ afin qu'il signât le formulaire d'autorisation de construire. Sa signature était donc valable.

20) Dans leur réplique, les voisins ont relevé que les époux A______ avaient confondu le SMS et la CMNS. Dans la mesure où le SMS était un service étatique hiérarchiquement rattaché au département du territoire, alors que la CMNS était une commission officielle indépendante du pouvoir hiérarchique, le préavis du SMS ne pouvait suppléer à l'absence de préavis de la CMNS. Le fait que le projet de construction DD 8______ présentât des similitudes avec le précédent projet n'était pas suffisant pour se passer d'une telle consultation. Dans le cadre de la procédure d'autorisation de construire DD 8______, le projet avait été soumis aux différents services pour de nouveaux préavis, même lorsque ceux-ci s'étaient déjà prononcés sur la DD 7______.

L'absence de signature des plans par l'architecte MPQ n'était pas une simple question de forme. L'exigence légale d'avoir un responsable dont les capacités professionnelles correspondaient à la nature de l'ouvrage n'était pas anecdotique, la collectivité publique mettant une confiance significative dans un tel mandataire.

Les intérêts des propriétaires à obtenir la dérogation permettant de réaliser une piscine intérieure à un niveau émergeant n'étaient pas consistants. La piscine intérieure pouvait être réalisée avec une dalle de couverture au niveau du sol et, dans la mesure où le niveau du plancher se trouvait au-dessous du niveau du sol, le niveau litigieux ne concernait pas des locaux habitables. Le projet avait pour seul but de permettre une augmentation de la valeur de la parcelle n° 1______ en vue d'une future vente, et ce au détriment des parcelles voisines, lesquelles étaient dépréciées par la suppression en tout ou partie de la vue sur le lac dont elles bénéficiaient.

21) Dans sa duplique, le département a relevé que les voisins ne parvenaient pas à remettre en cause la position qu'il avait exprimée et qui démontrait qu'en l'absence de modification sur les aspects du précédent projet validés par la CMNS, la consultation de celle-ci n'était pas nécessaire.

S'agissant de la prétendue prise en compte insuffisante des surfaces de plancher, les voisins ne démontraient pas que la majorité de la partie du projet concernée ne se situait pas en dessous du sol.

L'affirmation des voisins, selon laquelle l'absence de signature des plans ne constituait pas une simple formalité, n'était pas suffisante pour démontrer en quoi elle devait entraîner l'annulation de l'autorisation de construire.

En prétendant qu'aucune dérogation n'avait été octroyée, les voisins se contredisaient car ils avaient reconnu, dans leur réplique, qu'elle avait été accordée.

22) Dans leur duplique, les époux A______ ont rappelé que le SMS, après avoir délivré un premier préavis le 16 décembre 2019, avait préavisé favorablement sous conditions le projet le 29 juin 2020. Le projet de la DD 8______ était simplement le projet modifié de la DD 7______, qui avait été préavisé favorablement par la CMNS le 15 février 2017. Dans ces conditions, un nouveau préavis de la CMNS n'était pas nécessaire.

Les voisins se méprenaient sur la manière de comptabiliser les SBP. Toute la surface dont le plancher ne dépassait pas le niveau du sol ne devait pas être comptabilisée comme SBP hors-sol. Il avait été démontré que la surface du plancher du rez inférieur ne dépassait pas le niveau du sol et qu'elle ne devait dès lors pas être comptabilisée comme SBP. Ledit rez présentait un jour d'une surface inférieure au minimum légal. Par ailleurs, la coupe C-C démontrait que le niveau intérieur à + 422.30 se situait à 83 cm en dessous du niveau du terrain naturel et à 120 cm du niveau du terrain fini.

23) Par jugement du 5 août 2021, le TAPI a admis le recours et annulé l'autorisation de construire DD 8______.

La CMNS avait émis un préavis favorable le 15 février 2017 sur le projet enregistré sous le n° DD 7______ en déclarant qu'elle n'était plus opposée à l'octroi d'une dérogation. En revanche, elle ne s'était pas prononcée sur le projet enregistré sous le n° DD 8______. Bien que les deux projets de construction fussent très proches, il s'agissait d'une nouvelle procédure. Cette proximité entre les deux projets n'avait au demeurant pas empêché le département de soumettre à nouveau le second projet à la plupart des instances de préavis qui s'étaient déjà prononcées. L'ouverture d'une nouvelle instruction sur un nouvel objet restait déterminante. Ainsi, les dispositions légales qui prévoyaient la consultation obligatoire de certaines instances, notamment la CMNS, ne pouvaient, au risque de les vider de leur substance, être soumises à l'appréciation du département sur l'opportunité de les appliquer ou non, par exemple selon la similitude entre deux projets. Les dispositions légales précitées avaient donc été violées ; la réparation de cette violation consistait soit en l'annulation de la décision litigieuse et au renvoi du dossier au département soit en la délivrance, durant la procédure judiciaire, du préavis manquant. Cette dernière solution n'apparaissait toutefois pas utile compte tenu de l'issue de la procédure.

Un projet de construction répondant à un standard de HPE et situé dans la zone de protection des rives du lac pouvait être mis au bénéfice d’un coefficient de 22 %. Selon l'extrait de la mensuration officielle et du registre foncier, le terrain qui accueillerait la future construction s'étendait sur une surface de 1'614 m2. La SBP autorisée se montait dès lors à 355,08 m2. À teneur du dossier, la SBP de l'étage s'élevait à 165,89 m2 et celle du rez-de chaussée à 137,78 m2. La surface du rez inférieur n'avait été prise en compte dans le calcul de la SBP qu'à raison de l'atelier situé à l'angle nord du futur bâtiment, de sa salle de bain attenante et du couloir de circulation, pour un total de 41,69 m2. La SBP totale du projet s'élevait ainsi, selon le dossier d'instruction, à 345,36 m2, soit à 21,39 %. Or, il découlait des plans que l'essentiel de la couverture de ce niveau, qui se composait notamment d’un espace de fitness agrémenté d’une piscine intérieure, dépassait le niveau naturel du sol, de sorte que l'ensemble du rez inférieur ne pouvait être qualifié de sous-sol. À l'exception de légères diminutions de surface du bâtiment et de petites modifications typologiques, le projet restait identique au précédent (DD 7______) s'agissant de la profondeur à laquelle serait construite la dalle du rez inférieur par rapport au niveau du terrain situé devant la façade côté lac. Sous le rez inférieur se trouvait un véritable sous-sol, complètement enterré et abritant l'entier des locaux techniques, alors que le rez inférieur ne recevait que des locaux d'agrément ou de vie. Rien ne justifiait de tenir compte de l'atelier, de l'espace de circulation et de la salle de bain, mais pas de l'espace piscine (84,60 m2) dévolu au délassement des habitants, voire de l'espace de rangement (20,40 m2), des WC (4,60 m2), de la douche (4,60 m2) et de l'espace fitness (8,85 m2). Dans la mesure où l'espace « piscine » disposait, sur la façade côté lac, d'une série de huit fenêtres de 70 cm x 70 cm et de deux autres fenêtres de même taille sur la façade sud, il bénéficiait largement de la lumière du jour sur deux de ses quatre côtés. En ajoutant la surface de cet espace aux 345,36 m2 pris en compte par les époux A______, le total des SBP dépassait 429 m2. Quand bien même seule la moitié de la surface de l'espace piscine aurait été retenue pour tenir

compte de son caractère semi-enterré, la SBP totale se serait encore élevée à plus de 387 m2. Dès lors, la SBP à prendre en compte sur l'ensemble du bâtiment dépassait largement la limite de 22 % autorisée dans le cas d'espèce. Pour ce motif, l’autorisation de construire devait être annulée.

Le MPQ indiqué dans la requête d'autorisation de construire et dans l'autorisation délivrée était M. G______. S'il était vrai que le formulaire de requête n'avait été signé que par M. I______, celui-ci avait été mis au bénéfice – par le MPQ – d'une procuration orale afin de signer le formulaire d'autorisation de construire, procuration qui avait ensuite été confirmée par écrit.

Si le formulaire d'autorisation de construire ne comportait, certes, qu'une signature, les époux A______ avaient donné sans ambiguïté leur accord de principe au projet de construction. Le fait d'annuler l'autorisation querellée au motif que cette requête n'avait pas été signée par les deux requérants aurait été constitutif de formalisme excessif.

24) Par acte mis à la poste le 14 septembre 2021, le département a interjeté recours auprès de la chambre administrative contre ce jugement, concluant à son annulation ainsi qu'au rétablissement de l'autorisation de construire DD 8______.

Le critère de la couverture d'un niveau, sur lequel s'étaient appuyés les premiers juges, ne résultait ni de dispositions légales ou règlementaires, ni de la jurisprudence. Selon celle-ci, c'était bien la proportion de la partie enterrée par rapport à celle qui ne l'était pas qui permettait de déterminer si la surface devait être qualifié de sous-sol.

Selon la jurisprudence, les surfaces dont le plafond se situait à 20 cm au-dessus du terrain naturel ne devaient pas être prises en compte dans la SBP. Les juges de première instance s'étaient donc référés, sans fondement, à l'émergence de la dalle de couverture pour prendre en compte des surfaces en tant que SBP.

La partie enterrée des locaux litigieux était proportionnellement supérieure à celle qui se situait au-dessus du terrain adjacent. La dalle de couverture n'émergeait pas de 2,37 m au-dessus du niveau du terrain naturel mais se situait au même niveau que ce dernier. Dans sa grande majorité, le local de rangement était situé en dessous du sol, contrairement à l'atelier, raison pour laquelle la surface de ce dernier avait été intégrée dans les SBP.

Les juges précédents s'étaient prévalus de la destination des locaux pour justifier leur argumentation. Or, une telle justification était contredite par la jurisprudence du Tribunal fédéral, selon laquelle l'habitabilité objective ou subjective ne jouait aucun rôle pour le calcul du rapport de surface.

25) Par acte mis à la poste le 14 septembre 2021, les époux A______ ont également recouru contre le jugement précité, concluant principalement à son annulation ainsi qu'à la confirmation de la validité de l'autorisation de construire DD 8______. Ils ont conclu préalablement à l'audition de Monsieur K______, attaché de direction auprès du département, et à ce que le département soit invité à verser à la procédure le préavis de la CMNS.

Le TAPI avait intégré à tort des surfaces en sous-sol dans la comptabilisation de la SBP. L'emprise du sol n'était donc pas excessive et la SBP n'excédait pas 22 %. Le TAPI avait fait simultanément usage de plusieurs méthodes de comptabilisation de la SBP, lesquelles étaient pourtant incompatibles et s'excluaient l'une l'autre.

S'agissant de surfaces en sous-sol d'une villa sise en zone 5, seul était déterminant le niveau du plancher par rapport au terrain naturel adjacent, à l'exclusion de tout autre critère de rentabilité ou d'affectation. Les sous-sols enterrés n'étaient jamais comptabilisés, indépendamment de leur habitabilité. Sous réserve de l'atelier, de l'espace de circulation et de la salle de bain, les autres surfaces du rez inférieur devaient être qualifiées de sous-sol et être exclues de la SBP en raison de l'abaissement du plancher en dessous du terrain naturel adjacent.

Selon le TAPI, il aurait fallu n'exclure du calcul de la SBP que les surfaces dont le plafond se situait en dessous du sol, soit les surfaces entièrement enterrées. Une telle définition ne ressortait ni de la loi, ni de la jurisprudence, ni même de la norme ORL 514 420. Il n'était pas exigé que le plafond se trouvât en dessous du terrain naturel adjacent pour être qualifié de sous-sol, un dépassement de 20 cm ayant été validé par le Tribunal fédéral. Dans la mesure où il ressortait du dossier que le plancher du rez inférieur ne dépassait pas le niveau naturel du sol, le département avait valablement exclu sa surface du calcul de la SBP.

À l'exception de l'atelier, les surfaces du rez inférieur, lequel était composé d'une salle de fitness et d'un bassin intérieur, se situaient à 83 cm en dessous du terrain naturel adjacent, ce qui permettait de les qualifier de surfaces en dessous du sol. Ainsi, la surface de la salle de fitness et du bassin intérieur ne devait pas être intégrée au calcul de la SBP, ce d'autant plus que ces espaces n'étaient pas susceptibles d'être utilisés pour l'habitation.

La directive détaillant et illustrant les notions de SBP hors-sol et en dessous du sol était appliquée quotidiennement par les services du département. Dès lors, les requérants et leur mandataire pouvaient valablement se fier au département lorsqu'il promettait qu'un projet respectant les conditions posées dans la directive se verrait délivrer une autorisation de construire. Dans la mesure où le dossier réunissait toutes les conditions posées par la loi et la directive, une autorisation de construire leur avait été délivrée. Dès lors, ils ne pouvaient se voir reprocher de s'être fiés aux informations que ladite directive contenait.

L'audition de M. K______ permettrait de confirmer que la définition de la SBP hors sol telle que concrétisée par la directive constituait une pratique constante qui perdurait en dépit de la décision entreprise.

26) Les époux B______ et M. C______ ont conclu principalement au rejet du recours et, subsidiairement, à l'annulation de l'autorisation de construire DD 8______. Pour l'essentiel, ils ont repris leur argumentation de première instance.

Le TAPI avait insisté sur le caractère prépondérant des préavis rendus par la CMNS. Ainsi, dans la mesure où le dossier d'autorisation de construire DD 8______ n'avait pas été soumis pour préavis à cette instance, il avait retenu à juste titre une violation de la loi.

Ni la décision d'autorisation de construire, ni la publication de la décision dans la FAO ne comportait la mention de l'octroi d'une dérogation au nombre de niveaux de la façade côté lac. Dès lors, aucune dérogation n'avait été accordée. Par ailleurs, les conditions d'une telle dérogation n'étaient pas remplies.

Le TAPI avait analysé d'une manière précise et technique les éléments du dossier avant de retenir qu'il était nécessaire d'inclure, dans la notion de mètres carrés de plancher de la surface des constructions, le premier niveau appelé « rez-de-chaussée inférieur ». Il avait apporté une signification architecturale de l'analyse des plans pour retenir que l'espace de spa et de fitness devait être inclus dans la SBP.

Le projet était resté inchangé s'agissant des niveaux des dalles du sol et de couverture de l'espace de spa et fitness. Ainsi, les réserves de la chambre administrative sur le risque d'abus concernant l'abaissement du socle d'un niveau restaient actuelles.

L'espace dévolu au spa devait être inclus dans la notion de SBP de la totalité de la construction hors-sol. La systématique légale le confirmait et les questions d'utilisation future ainsi que d'habitabilité ne constituaient pas des critères légaux retenus pour la définition de cette notion. Le TAPI avait pris comme critère de définition de la SBP de la totalité de la construction hors-sol la dalle de couverture et non le plancher, ce qui correspondait à la logique de la loi.

L'obligation de signature se rapportait à la demande d'autorisation de construire dans son ensemble, notamment aux plans, et pas uniquement au formulaire.

27) Dans sa réplique, le département a relevé que les voisins n'alléguaient pas quelle serait la conséquence d'une éventuelle violation de l'obligation de requérir le préavis de la CMNS. Quand bien même cette violation devait être confirmée, elle n'empêchait pas la chambre administrative de requérir la production dudit préavis.

Les voisins n'alléguaient pas non plus quelle serait la conséquence de l'absence d'octroi d'une dérogation aux normes de construction. C'était bien le département, et non les instances de préavis, qui accordait la dérogation.

Les premiers juges avaient lu les plans de manière erronée et avaient ainsi commis une erreur d'appréciation. Ils s'étaient appuyés sur une notion – celle de « dalle de couverture » – qui divergeait sensiblement de celle à laquelle se référait la jurisprudence, à savoir « la proportion de la partie enterrée ». De plus, l'analyse architecturale des plans effectuée par l'instance précédente n'était guère probante, car elle se fondait sur la destination des locaux ou la lumière du jour dont bénéficiaient les locaux en cause. Or, ces caractéristiques ne jouaient pas de rôle à cet égard.

Le grief des voisins lié à l'obligation de signature des plans n'était pas recevable dans la mesure où la loi ne prévoyait pas la possibilité de former un recours joint.

28) Dans leur réplique, les époux A______ ont souligné qu'il ne pouvait être déduit de leur recours ainsi que de celui du département que le grief relatif au défaut de consultation de la CMNS avait été admis par le TAPI. En effet, ce dernier n'avait pas examiné plus en détail la possible réparation – par la délivrance en cours de procédure du préavis jugé manquant – de la violation alléguée de la loi, dès lors que l'autorisation de construire avait été annulée pour un autre motif.

Ni le TAPI ni les voisins n'avaient démontré en quoi la modification du projet aurait justifié que la CMNS dût être consultée à nouveau.

29) Sur ce, les parties ont été informées, le 26 novembre 2021, que la cause était gardée à juger.

30) Les arguments des parties ainsi que le contenu des pièces seront repris en tant que besoin dans la partie en droit du présent arrêt.