ATA/406/2009

1) Monsieur A______, architecte, est propriétaire de la parcelle n°______, feuille ______ du cadastre de la commune de Genève-Plainpalais, à l'adresse rue P______, sur laquelle est érigé un immeuble d'habitation.

2) Le 14 mai 2007, le représentant du propriétaire a informé le département des constructions et des technologies de l’information (ci-après : le département) qu’en raison de fuites sur les alimentations d’eaux froides et sur les évacuations des eaux usées, les alimentations en fer galvanisé ainsi que les colonnes devaient être remplacées. L’introduction électrique devait être également rénovée. Enfin, il convenait de centraliser les compteurs au sous-sol et de remplacer la distribution. Une intervention s’avérait nécessaire et aurait lieu à l’intérieur des appartements sans provoquer de hausse de loyer pour les locataires.

3) Le 6 juin 2007, M. A______ a transmis une demande d’autorisation selon la procédure accélérée (ci-après : APA) afin de procéder aux travaux, lesquels se définissaient comme suit :

- remise en état des introductions eau gaz électricité ;

- remplacement de la distribution d’eau en métal galvanisé ;

- remplacement des colonnes de chutes en fonte et en plomb ;

- pose d’un tableau de comptage centralisé en sous-sol et remplacement de la distribution afin de permettre l’augmentation de la puissance électrique pour chaque appartement.

4) Le 15 juin 2007, plusieurs locataires de l’immeuble, représentés par l’association suisse des locataires (ci-après : ASLOCA), ont demandé à M. A______ des renseignements sur la nature des travaux envisagés.

5) Le département a demandé le 18 juin 2007 à M. A______ un descriptif détaillé des travaux, l’estimation du coût de ceux-ci ainsi que l’état locatif actuel de l’immeuble.

6) Il n’a été donné aucune suite à cette demande.

7) Le 21 juin 2007, le département a informé l’ASLOCA qu’une procédure en autorisation de construire était en cours d’instruction.

8) Après un volumineux échange de correspondance, M. A______ a envoyé le 7 février 2008 un descriptif-estimatif à hauteur de CHF 70'000.- au département et a rappelé qu'une autorisation aurait dû être délivrée depuis déjà un certain temps pour les travaux en question.

9) Le 21 février 2008, le service juridique de la police des constructions a émis un préavis favorable, à condition que « tous travaux supplémentaires [fassent] l’objet d’une demande complémentaire ».

10) Le 26 février 2008, le département a accusé réception du courrier de M. A______ du 7 février 2008, et indiqué qu’il reprenait l'instruction de la requête APA ______ sur la base des nouvelles pièces.

11) Le 5 mars 2008, le département a délivré l'autorisation de construire sollicitée (APA ______).

12) Le 9 octobre 2008, un collaborateur de l'office des autorisations de construire a constaté que des travaux avaient été entrepris dans l'appartement n°22 de l'immeuble de la rue P______. Outre les travaux déjà autorisés, les interventions suivantes avaient eu lieu :

a. La démolition de l'alcôve du séjour.

b. L’agrandissement du local sanitaire pris dans la cuisine.

c. Les démolitions de cloisons et de menuiserie intérieure, de plafond, du sol du local sanitaire, de revêtement de parois en céramique, d'installations sanitaires électriques, d'aménagement de cuisine.

d. L'installation d'un tableau électrique de chantier.

e. Des travaux de plâtrerie, cloisons en carreaux de plâtre, réparations de plafonds, dressage d'enduit sur parois.

f. De nouvelles installations électriques, de ventilation et sanitaires.

13) Par décision du 17 octobre 2008, le département a notifié un ordre d'arrêt immédiat des travaux, déclaré exécutoire nonobstant recours, sur la base des art. 129 ss de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) applicables par renvoi de l’art. 44 de la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20).

Aucune requête en autorisation n'a été déposée alors que les travaux entrepris étant susceptibles d’être assujettis à la LDTR.

Il invitait M. A______ à lui faire part, dans les 15 jours, de ses observations, accompagnées de tous documents utiles relatifs à la nature, au coût de l’ensemble des travaux réalisés, au loyer avant travaux, ainsi qu’à la date à laquelle ceux-ci avaient été entrepris.

La décision visait les travaux constatés le 9 octobre 2008.

14) Le 3 novembre 2008, M. A______ a adressé au département un courrier valant recours, transmis au Tribunal administratif le 18 décembre 2008.

Les travaux relevaient de l'entretien courant et portaient, en outre, sur le rafraîchissement de l'ensemble des surfaces (sols, murs, plafonds) ainsi que sur la mise en conformité de l'installation électrique ; ils n'étaient ainsi pas sujets à la LDTR. En revanche, les travaux de la salle de bains se déroulaient conformément à l’autorisation APA ______ du 5 mars 2008.

15) Le 21 janvier 2009, le département a conclu au rejet du recours au motif que les travaux entrepris par M. A______ représentaient des travaux de transformation sujets à autorisation au sens de la LDTR qui ne faisait pas l’objet de l’autorisation

16) Par courrier du 1er février 2009, le recourant a fait valoir que l’immeuble datant de 1900 avait été très mal entretenu par les propriétaires successifs.

a. L’alcôve avait déjà été démontée par le passé, seuls des travaux de remise en état du sol et du plafond étaient entrepris.

b. Le local sanitaire avait été lissé pour recevoir le nouveau revêtement, il conservait ainsi sa dimension initiale.

c. Il n’y avait pas eu de démolition de cloisons, ni de travail de menuiserie intérieure sur les plafonds. Le sol du local sanitaire avait été remplacé. Un nouveau revêtement avait été posé sur les murs.

d. Un tableau de chantier avait été posé pour assurer, grâce au coupe-circuits, la sécurité des ouvriers.

e. Le lissage des murs et des plafonds pour la pose du papier peint avait été entrepris.

f. Les installations électriques avaient été mises en ordre.

Par ailleurs, les conduites de ventilation en plâtre avaient été remplacées par des conduites en métal et les installations sanitaires remises en l’état, conformément à l’autorisation délivrée par le département le 5 mars 2008. Les travaux sanitaires, électriques et de ventilation avaient été également autorisés.

L’exécution de ces travaux impliquait d’intervenir à l’intérieur de chaque appartement, d’ouvrir les gaines techniques après avoir déposé les appareils sanitaires, de remplacer les installations, puis de refermer les gaines techniques, de refaire les revêtements des parois et éventuellement des plafonds. Ces travaux étaient couverts par l’APA ______.

Il invoquait l’abus du pouvoir d’appréciation du département et concluait à ce que la décision du département soit annulée.

17) Un transport sur place a eu lieu le 23 février 2009. M. A______ a apporté des précisions sur les travaux qu’il avait entrepris :

a. Il n’y avait pas d’alcôve au sens strict, mais une sorte de caisson qui avait été simplement enlevé.

b. Le bloc de cuisine avait été remplacé intégralement par un bloc de cuisine équipé (four, frigo, hotte). M. A______ contestait avoir déplacé la cloison qui sépare la salle de bains de la cuisine, contrairement à ce qui était indiqué dans le rapport. Il certifiait formellement que la paroi était restée en l’état et dans la position où elle était antérieurement ; la cloison séparant la salle de bains de la cuisine étant faite en carreaux alba, il était vraisemblable que l’ancien locataire ou propriétaire ait fait des travaux.

c. Les fenêtres, l’armoire et les sols avaient été simplement vernis ou peints. Les vitrages présentaient par ailleurs des déformations typiques ; les moulures avaient été retouchées lorsque cela était nécessaire ; pour le plafond, les endroits où le plâtre ne tenait plus sur les lamellages, avaient été dégarnis et replâtrés de façon similaire. Cette intervention n’avait pas eu lieu systématiquement mais seulement aux endroits où le plâtre tombait ; les lames des parquets dans le salon, couloir et chambre à coucher, avaient été conservées, poncées et vitrifiées ; la chambre à coucher avait été repeinte, après que les éventuelles fissures aient été remises en bon état ; la cuisine avait également été repeinte. La fenêtre n’avait pas été changée.

d. En ce qui concernait le tableau électrique, dès qu’il y avait un chantier où un ouvrier devait brancher une perceuse, il était nécessaire qu’un disjoncteur de type FI soit présent, ce qui expliquait la pose d’un tableau électrique de chantier, pour répondre à cette obligation. M. A______ précisait que l’alimentation électrique de tous les appartements avait été rénovée par la pose d’un câble permettant 15 ampères pour chaque appartement. Cela avait permis de supprimer l’ancienne alimentation qui n’était plus conforme, en jouant sur ces deux alimentations, et avec le tableau électrique cela permettait aux ouvriers de travailler en toute sécurité. Les compteurs avaient ainsi pu être regroupés au sous-sol, pour répondre aux exigences des services industriels genevois. Le département ne contestait pas les travaux concernant l’électricité ; seuls ceux réalisés dans l’appartement faisant l’objet du transport sur place étaient litigieux.

e. Dans les appartements habités, seules les catelles de la façade qui avaient dû être détruites pour refaire les conduits d’alimentation avaient été changées. Dans le autres, toutes les catelles avaient été remplacées.

f. L’installation électrique avait été légèrement entretenue, principalement, les fils qui étaient isolés avec du coton avaient été remplacés ; lorsque ces derniers avaient été retirés des plafonds, les ouvriers en avaient profité pour poser des tubes et des installations contemporaines.

Pour le surplus, les parois de l’appartement avaient été tapissées en paille d’avoine, ce qui impliquait une préparation de la surface pour lissage avant pose du papier peint. Les sanitaires avaient été remis à neuf, à la place qu’occupaient les précédents. Les stores avaient été changés lors de la rénovation des façades. Les radiateurs et les tuyaux de chauffage étaient neufs.

M. A______ avait saisi l’occasion de la pose de tuyaux de chauffage dans les appartements se situant sous les combles afin de brancher sur ces derniers l’appartement faisant l’objet de la présente procédure.

Le coût de ces travaux avoisinait les CHF 23'000.-.

18) Le recourant a produit le 24 mars 2009 deux baux à loyer dont l’un allant du 16 juin 2008 au 15 juin 2009 pour un loyer annuel de CHF 16’800.- et des provisions pour l’eau chaude de CHF 600.- (sans chauffage). Le second avait été conclu avec un nouveau locataire pour la période allant du 1er février 2009 au 31 janvier 2010 pour un loyer annuel de CHF 17’400.-, les provisions en eauchaude et chauffage se montant à CHF 1’800.-.

19) Le 16 mars 2009, le département a fait part au Tribunal administratif de ses observations.

Les travaux effectués ressortissaient de « l'entretien différé dans le temps, étant précisé que la preuve d'un entretien régulier n'avait pas été apportée ».

A défaut de pièces produites, le coût des travaux était contesté.

Le département persistait intégralement dans sa décision du 17 octobre 2008.

20) M. A______ a maintenu ses conclusions du 3 avril 2009.

21) Le 27 avril 2009, il a produit plusieurs factures en rapport avec les travaux effectués dans l'immeuble. Après déduction des travaux autorisés par l’APA, le montant total s'élevait à CHF 26'729.30.

22) Le 5 mai 2009, M. A______ a adressé un courrier au Tribunal administratif aux termes duquel il entendait persister dans ses conclusions.

23) Les parties ont été informées que la cause était gardée à juger.