ATA/612/2021

1) Madame Denise BRUN est propriétaire de la parcelle n° 1'921, d’une surface de 849 m2, située en 5ème zone à bâtir, dans la commune d’Onex. Y sont érigés une maison de 95 m2 sise au 27, chemin du Barbolet, ainsi qu’un garage privé de 25 m2. La construction d’une piscine de 30 m2 y a été autorisée en 2009. Cette parcelle se trouve dans un méandre de la rivière l’Aire qu’elle ne jouxte toutefois pas.

En face de l’habitation de Mme BRUN, au 26, chemin du Barbolet, se trouve la maison dont Monsieur Reynald PROD’HOM est propriétaire, sur la parcelle n° 300. Celle-ci borde, du côté opposé à la maison, la rivière l’Aire et, sur un autre côté, la parcelle n° 949 comprenant une maison accolée à une autre maison située sur la parcelle n° 948, toutes deux appartenant à des tiers et bordant aussi ce cours d’eau. Le garage privé et la piscine de Mme BRUN se situent à la hauteur de ces deux dernières propriétés sises au 28 et 30, chemin du Barbolet.

2) À la suite de sa demande déposée en août 2018, Mme BRUN a obtenu, en novembre 2019, l’autorisation de démolir sa maison et son garage privé (M 8220). Cette décision n’a pas été contestée.

3) Le 28 novembre 2018, Mme BRUN a sollicité du département du territoire (ci-après : le département) l’octroi d’une autorisation de construire une villa individuelle et une annexe, soit un « pool-house », avec des sondes géothermiques (DD 112'127).

La maison projetée se composait de deux niveaux avec un toit plat accueillant des panneaux solaires photovoltaïques, sur une surface d’environ 200 m2. Le rez supérieur abritait trois chambres, trois pièces d’eau, un cellier et un séjour-cuisine donnant sur une terrasse de 32 m2. Au rez inférieur, enterré en partie, étaient prévus un atelier de 33,5 m2 et une buanderie, disposant chacun d'une fenêtre, une cave, un local technique, un hall avec des escaliers conduisant au rez supérieur et une porte ouvrant sur l’extérieur, un garage pour deux voitures, un espace WC et une salle de jeux de 41 m2 avec une porte-fenêtre et une porte donnant de plain-pied sur un espace extérieur orienté sud, du côté de la piscine. Le « pool-house » de 19,5 m2 se trouvait entre la villa et la piscine existante, à proximité de la limite de propriété du côté du chemin du Barbolet, à la hauteur des propriétés situées aux 28 et 30 dudit chemin. Il comprenait, en surface, un local technique, une salle de douche et une serre.

Le plancher du garage se situait à environ 75 cm en dessous du niveau naturel du terrain, niveau qu’il était prévu d’abaisser d’autant à la hauteur de l’entrée du garage et de la porte du rez inférieur pour permettre leur accès de plain-pied, comme cela ressortait de la coupe AA et de celle concernant la façade ouest des plans visés ne varietur, une rampe reliant le garage au chemin du Barbolet. Le reste du rez inférieur était enterré dans des proportions différentes suivant les côtés, comme cela était indiqué dans la coupe BB et celles des façades sud, est et ouest des plans visés ne varietur. La partie située au nord du garage et la façade est de la maison étaient en grande partie enterrées. La face sud, où se trouvait la salle de jeux, était enterrée d’environ 75 cm par rapport au terrain naturel sur la façade ouest et sur une partie de la façade sud, l’autre partie sud étant dégagée à l’endroit des porte et porte-fenêtre.

4) Pendant l’instruction de la demande de construire, différentes instances ont été consultées et ont émis des préavis favorables, avec parfois des conditions et/ou souhaits, après des modifications portées sur les plans initiaux dont la dernière version a été visée ne varietur le 27 septembre 2019.

a. M. PROD’HOM a fait part de ses observations en janvier 2019 en soulevant plusieurs questions, notamment en lien avec la stabilité des terrains du secteur vu la modification envisagée du niveau du sol et l’installation de sondes géothermiques, ainsi qu’avec la perméabilité des sols eu égard à la surface imperméable du projet atteignant 393 m2 de sorte que les revêtements minéraux projetés devaient être remplacés par des pavés filtrants. De plus, la version initiale du plan du rez inférieur comprenait une salle de bains à laquelle étaient accolés deux locaux d’environ 11 et 30 m2 – remplacés dans la version finale par un espace WC et une salle de jeux – et ne respectait pas, selon lui, les règles relatives au rapport des surfaces de la 5ème zone dans la mesure où la surface brute de plancher (ci-après : SBP) excédait la limite maximale de 233,475 m2.

b. La commune a préavisé défavorablement le projet en janvier et mars 2019.

c. La direction des autorisations de construire (ci-après : DAC) a, sur la base de la version finale du projet, émis un préavis favorable les 18 juin et 9 septembre 2019, après avoir procédé à des calculs différents concernant les rapports des surfaces prescrits par l’art. 59 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05). Le standard de haute performance énergétique (ci-après : HPE) du projet était admis.

Dans le premier calcul, la surface de la salle de jeux et du WC du rez inférieur (53 m2) était prise en compte dans la SBP, en sus de la surface du rez supérieur (168,2 m2) et de celle du hall du rez inférieur et de l’escalier reliant les deux niveaux (12,4 m2), ce qui aboutissait à un total de 233,6 m2 de SBP considérées comme étant « hors sol » et à un rapport de surface pour les SBP de 27,5 % (233,6 m2/849 m2). Les constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) englobaient le garage (48,6 m2) et toute la surface du « pool-house » (19,5 m2), soit 68,1 m2 au total. Le rapport de surface pour les CDPI était ainsi de 8 % (68,1 m2/849 m2). Les surfaces du sous-sol comprenaient l’atelier, la buanderie, la cave, le local technique et le couloir y accédant (84 m2 au total) et un rapport de surface de 9,8 % (84 m2/849 m2).

Le second calcul prenait en compte la surface de 53 m2 correspondant à la salle de jeux et au WC du rez inférieur ce, au titre de surface du sous-sol et non de SBP. Ainsi, la surface du sous-sol était de 137 m2 (84 m2 + 53 m2) avec un rapport de surface de 16,1 % (137 m2/849 m2). La surface totale de la SBP était de 180,6 m2 (233,6 m2 - 53 m2) avec un rapport de surface de 21,3 %

5) Par décision du 27 septembre 2019, publiée le même jour dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève, le département a octroyé l’autorisation de construire sollicitée, en tenant notamment compte du standard de HPE du projet, les conditions figurant dans les préavis devant être strictement respectées et faisant partie intégrante de ladite autorisation.

6) À la suite du recours interjeté par M. PROD’HOM et des écritures produites par les trois parties, le Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI) a, par jugement du 25 novembre 2020, admis le recours et annulé l’autorisation litigieuse.

Comme le projet respectait le standard de HPE, le rapport de surface pouvait, sous l’angle de l’art. 59 al. 1 LCI, être porté à 27,5 %. Dans ses deux calculs de juin et septembre 2019, la DAC avait exclu du calcul de la SBP le garage considéré, à juste titre, comme une CDPI. La question de l'intégration dans la SBP de la surface de la salle de jeux située au rez inférieur pouvait rester ouverte. Dans les deux cas, la SBP du projet, inférieure ou égale à 27,5 %, « sembl[ait] » en effet respecter le taux prescrit par l’art. 59 al. 1 LCI. Il en allait de même pour les surfaces du rez inférieur, traité comme un sous-sol en raison de sa configuration partiellement enterrée, le rapport étant dans les deux cas inférieur à 22 %. Si la surface totale du rez inférieur atteignait 198 m2, la DAC avait à raison retranché la surface du garage de 48,6 m2 en application de l’art. 59 al. 10 LCI dans la mesure où cette construction évitait la réalisation de places de parking en surface.

Cela étant, la DAC avait retenu que la surface des CDPI envisagée, composée du garage et du « pool-house » de 19,5 m2, atteignait 68,1 m2. Or, si une telle surface respectait le seuil de 8 % admis par l’art. 3 al. 3 phr. 3 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01), elle dépassait, s’agissant de la construction d’une maison individuelle pour laquelle la dérogation prévue par l’art. 3 al. 3 phr. 2 RCI n’était pas envisageable, « le seuil de 50 m2 également prescrit par l’art. 3 al. 3 3ème phr. RCI », même en tenant compte de la marge d’erreur de 3 % admise par la jurisprudence. De surcroît, la parcelle accueillait déjà une piscine, ayant été considérée comme une CDPI et autorisée comme telle, dont l’emprise au sol aurait dû être intégrée au calcul de la DAC, ce qui impliquait que le seuil de 8 % était en réalité aussi dépassé. Par conséquent, même si aucune partie n’avait abordé cette question, le projet de construction en cause ne respectait pas les conditions cumulatives posées par l’art. 3 al. 3 RCI, de sorte qu’il ne pouvait être autorisé.

7) Par actes mis à la poste les 11 et 13 janvier 2021, le département et Mme BRUN ont respectivement interjeté recours contre ce jugement auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) en concluant à son annulation et à l’octroi de l’autorisation litigieuse.

a. Selon le département, le TAPI avait fixé, à tort, la surface maximale des CDPI à 50 m2 pour les maisons individuelles. Il omettait de prendre en compte la limite maximale de 100 m2 prévue à l’art. 3 al. 3 RCI, alors même qu’il se référait à l’autre limite prévue dans cette disposition, de 8 % de la surface de la parcelle, en la considérant respectée pour le garage et le « pool-house ». La référence à la deuxième phrase de l’art. 3 al. 3 RCI n’était pas pertinente, puisque le projet en cause ne portait pas sur des CDPI groupées et que le garage et le « pool-house » étaient deux constructions séparées. L’interprétation littérale de l’art. 3 al. 3 RCI démontrait que la limite de 50 m2, posée à la première phrase, servait uniquement à définir les constructions prises individuellement en ce sens que seules celles dont la surface était inférieure ou égale à 50 m2 pouvaient être considérées comme des CDPI. La troisième phrase de l’art. 3 al. 3 RCI s’appliquait tant aux projets de maisons individuelles qu’à ceux concernant des constructions en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé. Outre les termes employés au début de cette phrase (« Dans tous les cas »), cette interprétation correspondait à l’interprétation historique de cette disposition, la deuxième phrase ayant été ajoutée postérieurement à la première phrase définissant les CDPI et à la troisième phrase traitant des limites maximales dans tous les cas. Dès lors, la limite de 100 m2 de la troisième phrase de l’art. 3 al. 3 RCI s’appliquait aux maisons individuelles, vu qu’elle prévalait avant l’introduction des particularités relatives aux maisons contiguës et à l’habitat groupé. Le jugement litigieux violait donc l’art. 3 al. 3 RCI et devait être annulé pour ce motif.

Il était en outre faux de prendre en compte la surface de la piscine existante, à titre de surface des CDPI, de manière à conclure que la limite fixée à 8 % de la surface de la parcelle était dépassée. En effet, la notion de CDPI imposait un gabarit à teneur de l’art. 3 al. 3 RCI, alors que la piscine existante n’en présentait aucun ; pour ce seul motif, elle ne pouvait pas être qualifiée de CDPI. Le TAPI semblait confondre le type de procédure à suivre pour les CDPI (la procédure accélérée) et la définition des CDPI. La procédure accélérée n’impliquait pas nécessairement des CDPI. L’art. 3 al. 7 LCI traitait de la nature des travaux soumis à la procédure accélérée. Pour illustrer le type de construction soumis à cette procédure, le TAPI avait cité la piscine tout comme la véranda, alors que celle-ci ne constituait pas nécessairement une CDPI mais pouvait faire l'objet d'une instruction en procédure accélérée. Enfin, la position du TAPI conduirait à l’absurde résultat qu’il suffirait d’agrandir la piscine afin que sa surface excède 50 m2 pour respecter l’art. 3 al. 3 RCI, ce qui n’était manifestement pas l’objectif de cette disposition.

b. Mme BRUN a soulevé que la limite de 100 m2 posée par la troisième phrase de l’art. 3 al. 3 RCI n’avait à tort pas été prise en compte par le TAPI. L’addition des surfaces du garage et du « pool-house » n’excédait ni la limite de 8 % ni celle de 100 m2 fixées à l’art. 3 al. 3 phr. 3 RCI, chacune de ces surfaces étant au surplus inférieure à 50 m2. En outre, le TAPI avait indûment intégré dans le calcul des CDPI la surface du garage souterrain, alors que seul le « pool-house », de 19,5 m2, était une CDPI. Ainsi, même à y ajouter la surface de la piscine existante, de 30 m2, bien qu'elle ne fût pas hors sol et ne doive pas être considérée comme une CDPI, la surface globale des CDPI serait au maximum de 50 m 2 de sorte que les conditions cumulatives de l’art. 3 al. 3 RCI étaient remplies. La jurisprudence citée par le TAPI ne concernait pas la question de savoir si la piscine devait être considérée comme une CDPI, mais celle de la procédure applicable.

Il était faux d’inclure la surface du garage souterrain dans le calcul des CDPI, ce que l’arrêt ATA/1305/2018 du 4 décembre 2018 excluait. Aussi, ce n’était pas parce qu’une surface était exclue du calcul des SBP qu’elle en devenait automatiquement une CDPI. Une « "construction" sise en sous-sol ou en toiture » ne pouvait pas être, en raison de sa caractéristique, une CDPI au sens de l’art. 3 al. 3 RCI. Dès lors, en qualifiant comme tel le garage souterrain et en comptabilisant sa surface de 48,6 m2 de manière à conclure que la surface des CDPI excédait la limite des 8 % de la surface de la parcelle, le TAPI avait violé l’art. 3 al. 3 RCI.

Elle développait en outre sa position sur les griefs soulevés par M. PROD’HOM en première instance, tous infondés selon elle, que le TAPI n’avait pas examinés, concluant à ce que la chambre administrative réforme la décision litigieuse. Elle réfutait notamment une violation de l’art. 59 al. 9 LCI. Même à prendre en considération les surfaces des sous-sols (hormis le garage, la cave, la chaufferie etc.) comme le soutenait M. PROD’HOM, la valeur de 221 m2 que ce dernier retenait restait inférieure à la valeur maximale admissible in casu. La surface maximale admise pour les sous-sols n’était pas non plus dépassée, puisque de 150 m2.

Enfin, elle concluait, à titre subsidiaire, au renvoi de la cause au TAPI « en vue de la confirmation de l’autorisation [litigieuse] ».

8) M. PROD’HOM a, principalement, conclu au rejet des recours et à l’annulation de l’autorisation litigieuse et, subsidiairement, au renvoi de la cause à l’instance précédente pour compléter l’instruction du dossier. À titre préalable, il a sollicité l’audition d’un représentant du service de géologie, sols et déchets (ci-après : GESDEC) et d’un représentant de l’office cantonal de l’eau (ci-après : OCEau) ainsi qu’une instruction complémentaire sur la nature des remblais réalisés dans les années 1970, la réalisation d’autres mesures complémentaires – non précisées – étant réservée.

Parmi ses arguments concernant aussi d’autres questions que celles abordées par le jugement querellé, il invoquait la violation de l’art. 3 al. 3 RCI dans la mesure où il considérait comme CDPI le « pool-house », la piscine et le garage et que leur surface totale de 100,1 m2 ne respectait pas la limite de 8 %. La piscine s’inscrivait dans le gabarit prescrit par l’art. 3 al. 3 phr. 1 RCI et avait une influence sur la surface au sol et en pleine terre disponible, dont l’importance était soulignée par l’introduction de l’art. 59 al. 3bis LCI. Le garage devait être comptabilisé comme CDPI pour respecter l’art. 59 al. 3 let. c LCI – ses dimensions n’étant pas modestes au sens de cette disposition – et sous peine de porter atteinte à l’objectif de limitation du bétonnage des terrains en permettant au constructeur de multiplier les surfaces construites à titre de CDPI.

Le rapport de surface maximum autorisé par l’art. 59 al. 1 LCI, de 27,5 % in casu, était dépassé car la SBP totale du projet était de 282,2 m2, soit de 33,2 % (282,2 m2/849 m2). Outre la surface de 180,6 m2 retenue par la DAC dans son dernier préavis, devaient être comprises celle de 53 m2 de la salle de jeux et du WC situés au rez inférieur ainsi que celle du garage de 48,6 m2 pour l’hypothèse où il n'était pas considéré comme CDPI. Selon la directive LCI n° 021-v5 sur le rapport des surfaces en zone 5 du 1er mars 2013 modifiée le 29 mai 2019 (ci-après : la directive LCI n° 021-v5) et l’ATA/97/2019 du 29 janvier 2019, un rez inférieur disposant d’un accès de plain-pied à l’extérieur, de même qu’un garage lié directement à d’autres locaux de la construction, devaient être comptabilisés en tant que SBP. Le « segment sud » du projet litigieux, dont la salle de jeux, ne pouvait être considéré comme enterré, le terrain naturel étant « quasiment au niveau de la dalle du rez inférieur » et un remblai de plus de 70 cm étant prévu le long des façades ouest et est. La dénomination de la salle de jeux tendait à dissimuler l’habitabilité du sous-sol. Le projet litigieux violait donc l’art. 59 LCI.

9) Les parties ont ensuite maintenu leur position.

Mme BRUN a précisé que la SBP du projet avait été arrêtée à 176,4 m 2, ce qui n’excédait pas la limite de 27,5 % de la surface de la parcelle (soit 233 m2). De plus, comme exigé dans l'autorisation litigieuse, les surfaces en sous-sol n’étaient pas habitables et ne le seraient pas.

10) Sur ce, la cause a été gardée à juger ce dont les parties ont été informées.