ATA/694/2016

1.

La SI B______ est devenue le 15 février 2010 la C______, puis dès le 26 septembre 2011 A______ (ci-après : A______ ou la société).

2.

A______ est propriétaire de trois immeubles d’habitation aux adresses 21, 23 et 25, rue D______ à Genève. Il s’agit d’immeubles appartenant à un ensemble protégé de la fin du XIXème siècle. Ils sont situés en deuxième zone de construction, sur les parcelles respectives nos 1______, 2______ et 3______, feuillet 4______ de la commune E______. Ils sont affectés à la location.

L’immeuble correspondant au 25, rue D______, seul concerné par la présente cause, comporte dix appartements totalisant trente-cinq pièces, répartis sur cinq étages, ainsi que deux appartements totalisant quatre pièces dans les combles.

3.

Dès le 1er mars 2009, la régie G______(ci-après : la régie G______), dont Monsieur H______ est l’administrateur, a pris les trois immeubles en gérance, en

4.

Le 15 février 2010, le capital social de la société a changé de mains. À cette date, son administrateur unique était Monsieur J______, l’ancien actionnaire, et dès celle-ci M. H______ l’a rejoint comme organe de cette société en prenant la fonction d’administrateur-président. M. J______ a démissionné le 23 juillet 2010 et a été remplacé par Monsieur K______.

5.

Des travaux de réfection ou de rénovation des trois bâtiments locatifs, intervenus pour certains sans autorisation, ont conduit le département de l’urbanisme, devenu depuis lors le département de l’aménagement, du logement et de l’énergie (ci-après : le département), à prendre successivement vis-à-vis de A______, plusieurs décisions ordonnant une remise en conformité fondées sur la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05), mais aussi sur la loi sur les démolitions, transformations et rénovations de maisons d’habitation (mesures de soutien en faveur des locataires et de l'emploi) du 25 janvier 1996 (LDTR - L 5 20). A______ a recouru contre la majorité de ces décisions auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : TAPI), et le contentieux s’est poursuivi par devant la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative), voire, dans l’une des causes, jusqu’au Tribunal fédéral qui a admis le recours et retourné la procédure à la chambre de céans (1C_830/2013 du 9 avril 2014). Finalement, après une négociation qui s’est déroulée entre le mois de décembre 2014 et celui de février 2016, un accord est intervenu entre A______ et le département, que la chambre administrative a entériné comme conforme au droit par arrêt du 28 juin

Dans le cadre de l’arrêt précité, l’ensemble du contentieux administratif relatif à l’application de la LDTR concernant les trois immeubles locatifs a été réglé, principalement par la fixation d’un état locatif maximal la pièce/l’an admissible après travaux, et la détermination d’une période de contrôle de loyer de trois ans débutant le 1er janvier 2016. Le montant des différentes amendes à payer a été réduit par le département à une somme forfaitaire unique de CHF 10'000.-.

Les parties n’étant pas parvenues à régler la situation juridique au regard de la LDTR de l’un des appartements du 3ème étage de l’immeuble 25, rue D______, elles ont cependant réservé le sort du recours le concernant en demandant à la chambre administrative de le trancher. C’est ce contentieux qui constitue l’objet de la présente cause.

6.

La consultation du système d’information à la carte (SITG) disposible sur le site informatique du département (www.ge.ch/sitg/) met en évidence que :

- la parcelle n° 3______ à l’adresse 25, rue D______a fait l’objet, le 20 avril 2007, d’une demande d’autorisation de construire en procédure accélérée (ci-après : APA), référencée APA 5______, formée par Monsieur K______, architecte, agissant pour le compte de I______, société de gérance de l’ancien actionnaire, en faveur de la SI B______, pour la « réfection des facades de la toiture et des appartements du 1er étage au 5ème ; les travaux étaient décrits comme des travaux d’entretien et de rénovation intérieure ou extérieure sans création de surfaces supplémentaires destinées à l’habitat ou aux activités et sans changement d’affectation important » ;

- le 4 octobre 2010, une APA complémentaire, référencée APA 6______, a été déposée par le même architecte pour le compte de la régie G______ et de la SI rue D______21-23-25, pour la « réfection des façades et des appartements du premier au 5e étage - création des deux appartements dans les combles » ; cette requête a été « abandonnée » ;

- le 23 décembre 2010, les mêmes requérants ont déposé une demande d’autorisation de construire définitive, référencé DD/7______, les travaux projetés étant décrits ainsi : aménagement des combles en deux appartements, rénovations des façades et de la toiture, remplacement des colonnes sanitaires.

7.

Le 20 juillet 2012, un inspecteur de la direction des autorisations de construire du département a effectué un contrôle dans un appartement de trois pièces situé au 3ème étage à droite de l’immeuble sis sur la parcelle no 3______, à l’adresse 25, rue D______, suite à un signalement de la locataire, Madame

L______, à la suite duquel il a ouvert un dossier d’infraction no 8______ versé à la procédure, dans lequel figurent les documents suivants :

a. Un rapport d’enquête du 20 juillet 2012 qui constate que différents travaux ont été effectués dans l’appartement de Mme L______, et ce, selon ses dires avant son emménagement le 1er juillet 2010 :

- « transformation du local cuisine avec diminution de sa surface, pose de nouveaux revêtements sur parois et sol, nouvel agencement de cuisine avec plaques vitrocéramiques, four, frigo, hotte, évier en inox et robinetterie ;

- création d’une salle de douche par l’agrandissement du local WC sur le local cuisine, pose de nouveaux revêtements sur parois et sol et installation de nouveaux appareils sanitaires (douche, cuvette suspendue, lavabo, robinetteries), et une nouvelle armoire à pharmacie ;

- création d’une installation de chauffage/eau chaude individuelle avec chaudière à gaz (dans la cuisine) et radiateurs dans toutes les pièces et locaux sanitaires ;

- transformation du séjour et agrandissement sur ancienne alcôve avec pose d’un nouveau parquet ;

- transformation de la chambre à coucher avec rénovation des parquets ;

- mise en place d’un faux plafond sur l’ancienne alcôve et couloir de distribution avec incorporation de luminaires encastrés ;

- réfection complète de la peinture ;

- rénovation complète de l’installation électrique avec installation d’un nouveau tableau, de nouvelles prises, de nouveaux interrupteurs et d’une nouvelle sonnette ».

Ont été jointes au rapport, des photos des différentes pièces de l’appartement dans l’état constaté au jour du contrôle. Il est relevé en particulier l’état de fraîcheur des peintures et des parquets de l’appartement, de même que, dans chaque pièce, la présence d’un radiateur. Dans la salle de bains, il est constaté la présence d’un chauffe-eau à gaz qui alimente le dispositif de distribution d’eau chaude utilisée pour le chauffage sanitaire.

b. Un plan imprimé de l’appartement de trois pièces concerné, extrait du dossier de l’APA 5______.

Ce plan transcrit, à l’encre noire la distribution des pièces existant à l’époque du dépôt de cette demande et, à l’encre rouge, les projets de modification envisagés, notamment celui d’installer une salle de bains avec baignoire dans un espace situé entre la chambre à coucher et la salle de séjour.

L’inspecteur a utilisé ce document pour mentionner de manière manuscrite ses constats relatifs à la distribution des pièces à la date du contrôle. Ainsi, le local des toilettes, contigu à la cuisine, a été agrandi par emprise sur celle-ci et une douche y a été installée. La chambre à coucher a été agrandie par l’abattage de la paroi la séparant d’un petit local de 4.5 m2 sans fenêtre, dans lequel avait été envisagée, dans le cadre de l’APA, la création d’une salle de bain avec baignoire, représentée à l’encre rouge sur le plan. En outre, la salle de séjour qui, selon celuici, était composée de deux parties, soit d’une alcôve sans fenêtre extérieure et séparée du reste de la pièce par des galandages qui la délimitaient, n’était plus composée que d’une seule surface. Les galandages ont été supprimés, de même que le mur séparant l’alcôve du couloir amenant à la cuisine et à la porte d’entrée.

c. Différents documents en rapport avec le bail à loyer daté du 11 juin 2010 conclu par Mme L______ avec la SI rue D______21-23-25 représentée par la Régie G______ ont été produits. À teneur de ce bail, la locataire doit s’acquitter d’un loyer annuel de CHF 19'200.-, soit de CHF 1'600.- par mois, sans charge supplémentaire. Le montant du loyer annuel précité est repris dans le « formulaire d’avis de fixation du loyer lors de la conclusion d’un nouveau bail » imposé par les dispositions de loi fédérale complétant le Code civil suisse du 30 mars 1911 (Livre cinquième : Droit des obligations - CO - RS 220) et de la loi d’application du code civil suisse et autres lois fédérales en matière civile du 28 novembre 2010 (LaCC - E 1 05). L’avis précité précise que le dernier loyer annuel des anciens locataires, soit de Madame et Monsieur M______, était de CHF 4'200.- depuis le 1er janvier 2000, sans charge supplémentaire. L’augmentation du loyer arrêtée pour la location à Mme L______ était motivée par une adaptation aux loyers usuels du quartier.

d. Le constat des lieux et inventaire, établi à la main le 2 juillet 2010, avant l’entrée en jouissance de l’appartement loué par Mme L______, qui mentionne, dans la rubrique relative à chacune de ces pièces, que le hall, la cuisine et la salle de bains ont été rénovés, et qui comporte le commentaire général suivant : « appartement entièrement rénové en 2010 ».

8.

Le 24 juillet 2012, l’office de l’urbanisme du département, a écrit à A______ auprès de sa mandataire. Il reprenait les différents constats dressés lors de l’inspection du 20 juillet 2012 concernant les travaux effectués dans l’appartement de la locataire. Pour leur réalisation, le département n’avait été saisi d’aucune requête en autorisation de construire. Ces travaux étaient susceptibles d’être assujettis à la LDTR.

La hausse de loyer intervenue à l’entrée cette locataire représentait 357 % par rapport au loyer précédent. La régie était priée de fournir des observations au sujet des faits constatés, en accompagnant sa réponse de tous documents utiles relatifs à la nature et au coût de l’ensemble des travaux effectués.

9.

Le 13 août 2012, A______ a répondu par l’intermédiaire de M. H______. Une partie des travaux mentionnés dans le courrier avait effectivement été entreprise dans l’appartement de la locataire, mais il s’agissait uniquement de travaux d’entretien et non de rénovation voire, pour certains, de travaux relevant ni de l’un ni de l’autre car relevant de la pure mise en conformité.

Les seuls travaux qui avaient été effectués sur instruction de ce dernier, avant l’entrée de la locataire l’avaient été pour un montant total de CHF 19'945.70.-. Il s’agissait de :

- travaux de peinture de l’appartement CHF 2'302.- (facture du 8 juin 2010 de l’entreprise C. Sergi) ;

- réfection de la salle de bains et des WC CHF 2'700.- (facture du 24 mai 2010 de l’entreprise de maçonnerie et de carrelages Tomas) ;

- agencement de la cuisine CHF 3'500.- (facture du 6 août 2010 de l’entreprise Style Cuisine) ;

- remise en état des installations sanitaires dans la salle de bains et cuisine : CHF 3'206.50 (facture du 19 juillet 2010 de l’entreprise Armando Perrina & fils) ;

- réfection des joints de fenêtres, le contrôle des vitres et divers : CHF 2'821.- (facture du 18 octobre 2010 de l’entreprise Pierre Hagmann) ;

- entretien minimum de l’électricité de l’appartement : CHF 1'650.- (facture du 23 septembre 2010 de l’entreprise Électro-Service) ;

- réfection des parquets : CHF 3'766.- (facture du 19 octobre 2010 de l’entreprise Armesto Sàrl).

La société produisait les factures relatives auxdits travaux, dont le détail sera repris en tant que de besoin dans la discussion juridique.

Selon la société, aucuns autres travaux n’avaient été entrepris. Le remplacement du chauffage individuel existant et des radiateurs était antérieur et avait été effectué par les anciens actionnaires. Les précédents locataires avaient quitté l’appartement le 31 décembre 2005 et l’appartement était resté vide jusqu’à

Les travaux entrepris ne constituaient pas une amélioration de l’appartement au sens de la LDTR, mais une mise aux normes élémentaires de sécurité, s’agissant des travaux d’électricité notamment. D’une manière générale, il s’agissait de travaux d’entretien non différés dans le temps et, partant, non soumis à autorisation. Ils n’amélioraient pas le confort existant. Le coût des travaux entrepris, était de CHF 6'648.55 par pièce. Il était inférieur au coût de référence pour l’assujettissement à la LDTR de CHF 10'000.- par pièce. Il était également inférieur au 10 % de la valeur d’assurance du bâtiment qui était, pour l’immeuble du 25, rue D______, de CHF 3'651'333.30. A______ demandait au département la confirmation que les travaux n’étaient soumis à aucune autorisation et le loyer qu’aux règles du droit privé, sans contrôle du département sur son montant.

10.

Par pli recommandé du 20 septembre 2012, le département a notifié à A______ décision. Les travaux entrepris dans l’appartement constituaient une rénovation soumise à autorisation. La hausse du loyer avait manifestement entraîné un changement qualitatif de l’objet loué, dès lors que son loyer étant passé de CHF 1'400.- à CHF 6'400.- la pièce/l’an. Il était manifeste que A______ n’avait pas transmis l’intégralité des factures concernant les travaux réalisés, ceci au vu de leur nature et de leur ampleur. Ordre lui était donné de déposer, dans un délai de trente jours, une requête en bonne et due forme ayant pour objet les travaux précités. Une amende administrative de CHF 5'000.- lui était infligée pour avoir procédé sans autorisation auxdits travaux.

11.

Par acte posté le 19 octobre 2012, A______ a interjeté un recours auprès du TAPI contre la décision du 20 septembre 2012 précitée, en concluant à son annulation et à ce qu’il soit dit que les travaux effectués dans l’appartement litigieux n’étaient pas assujettis à la LDTR. Subsidiairement, l’amende de CHF 5'000.- devait être annulée pour absence d’infraction, voire diminuée à un montant maximum de CHF 300.-.

À l’appui de son recours, A______ a repris l’argumentation déjà présentée devant le DALE le 13 août 2012, s’agissant du non-assujettissement des travaux à la LDTR. Partant, elle ne pouvait être sanctionnée.

12.

Le 21 janvier 2013, le DALE a conclu au rejet du recours. Il s’est référé au constat effectué lors de l’inspection du 20 juillet 2012. Les travaux étaient soumis à la LDTR. Il ne s’agissait pas de travaux courants d’entretien puisqu’ils portaient sur la totalité de l’appartement. Le constat d’état des lieux d’entrée remis à la locataire signalait que l’appartement avait été entièrement rénové en 2010. Le loyer fixé après travaux était passé de CHF 1'400.- à CHF 6'400.- par pièce/l’an, ce qui dépassait le montant maximal autorisé la pièce/l’an par l’arrêté déterminant les catégories d’appartements où sévit la pénurie, en vue de l’application des art. 25 à 39 de l’arrêté relatif à la révision des loyers répondant aux besoins prépondérants de la population du 24 août 2011 (ArRLoyers - L 5 20.05). Il était dès lors justifié de demander, dans le cadre d’une démarche de mise en conformité, le dépôt d’une autorisation de construire. L’amende infligée correspondait à la gravité de la faute infligée à un professionnel de l’immobilier qui avait enfreint la loi, alors même qu’il était parfaitement au courant de la pratique en matière de LDTR.

13.

Le 21 mars 2013, A______ a donné au département le détail des travaux dont il avait fourni les factures, soit par la production de factures plus détaillées, soit par celle des devis de certaines entreprises. Il en ressortait que la facture de l’entreprise Style et Cuisine s’était élevée à CHF 3'500.- en raison d’une réduction de CHF 545.-. En outre, la facture détaillant les travaux effectués pour la remise en état des installations sanitaires en CHF 3’206.50 incluait la pose d’une baignoire. La société a également transmis une copie du bail des locataires antérieurs, soit Madame et Monsieur M______ qui datait du 1er décembre 1998 et arrêtait le montant du loyer annuel à CHF 4'200.-.

14.

Le 12 mars 2013, le TAPI a procédé à une audition des parties.

M. H______ ne se souvenait pas s’il existait une salle de bains avant les travaux. Selon lui, c’était l’ancien locataire qui avait créé la douche en mordant sur la pièce de la cuisine. A______ n’avait dès lors fait que changer le tube de douche sans procéder à des travaux d’agrandissement du local des toilettes. Le locataire précédent avait installé une cloison pour séparer cette salle de bains de la cuisine. A______ avait fait monter un mur entre la cuisine et lesdites toilettes et réinstallé le tube de douche pour mettre un terme à ce « bricolage ». La chaudière à gaz avait été installée dans la cuisine par les anciens locataires, aux alentours de 2006-2007. A______ n’avait fait que changer le tube de douche.

Selon le représentant du département, les travaux relatifs à la création du mur de séparation entre la douche et la cuisine de même que ceux d’abattage du galandage de la cause ne faisaient pas l’objet de factures. Il en allait de même de ceux liés au faux plafond mis en place de même que ceux relatifs à la chaudière à gaz et au nouveau radiateur. Le montant de l’amende infligée à la recourante tenait compte de nombreuses procédures en cours concernant les immeubles de la rue D______, ce qui impliquait de sanctionner sévèrement de tels agissements.

Selon M. H______, les travaux qui n’avaient pas été repris dans les factures étaient le fait des précédents locataires ou actionnaires.

15.

Le 23 avril 2013, le TAPI s’est transporté sur place et a procédé, dans l’appartement incriminé, à l’audition, en tant que témoins, de Madame M______, de la locataire actuelle, ainsi que de Madame O______, une collaboratrice de la

a. Selon le procès-verbal de transport sur place et d’enquêtes, les juges ont constaté lors de la visite de l’appartement que des travaux avaient été réalisés, soit l’agencement de la cuisine, la pose d’un parquet dans une partie du salon, l’installation d’une douche, la pose d’un mur entre la cuisine et la salle de bain, la suppression de deux cloisons des alcôves du salon et de la chambre, la pose d’un faux plafond avec spot intégré et la réfection du carrelage et des peintures.

b. Selon Mme L______, quelques temps avant d’emménager, elle avait constaté que l’appartement était encore en travaux. Le parquet n’était pas encore entièrement posé dans le living. Elle ignorait si la cuisine était neuve lorsqu’elle avait emménagé.

c. Mme O______ s’était occupée des travaux dans plusieurs appartements de l’immeuble pour le compte de la régie, mais ne se souvenait plus ou ignorait si des travaux avaient été entrepris dans l’appartement de Mme L______. Elle ne savait pas pour quelles raisons une baignoire avait été facturée par l’entreprise P______. Sur ce point spécifique, M. H______ a confirmé qu’aucune baignoire n’avait été installée dans l’appartement et qu’il n’avait pas contrôlé la facture de l’entreprise.

d. Mme M______, l’ancienne locataire, avait emménagé en 1999 dans l’appartement litigieux, puis elle l’avait quitté pour un autre dans le même immeuble en 2005. Elle admettait avoir enlevé le galandage qui séparait l’alcôve de la salle de séjour, mais pas la cloison qui séparait celle-ci du couloir. C’était elle qui avait fait vitrifier le parquet mais l’aménagement du faux plafond n’était pas de son fait. Lorsqu’elle habitait dans l’appartement, il n’y avait ni salle de bains, ni eau chaude, ni chauffage, mais uniquement des toilettes. Elle n’avait fait installer aucune douche. En particulier, il n’y avait pas de douche dans la cuisine. Cette dernière pièce était plus grande à l’époque où elle y habitait et n’était pas agencée, il y avait uniquement un vieil évier en grès avec un robinet d’eau froide. Elle chauffait l’eau dans des casseroles et avec sa cuisinière à gaz. Il n’y avait pas de chauffage et elle se chauffait avec des radiateurs électriques. Le sol de la cuisine avait été changé depuis l’époque où elle habitait dans l’appartement.

16.

Par jugement du 2 mai 2013, le TAPI a rejeté le recours de A______. Les travaux entrepris en 2010 dans l’appartement étaient, par leur genre, soumis à autorisation. Vu leur montant, il était conforme au droit de l’obliger à déposer a posteriori une demande d’autorisation. Quant au montant de l’amende, il était proportionné à la faute de A______.

17.

Par acte posté le 6 juin 2013, A______ a interjeté un recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : chambre administrative) contre le jugement du TAPI du 2 mai 2013 précité, qu’elle avait reçu le 7 mai 2013. Elle concluait principalement à son annulation et à ce que la chambre administrative constate que les travaux effectués dans l’appartement de la locataire n’étaient pas assujettis à la LDTR, si bien qu’ils n’étaient pas soumis à l’obtention d’une autorisation de construire. A______ n’avait ainsi commis aucune infraction à la loi précitée. L’amende prononcée devait être annulée. Subsidiairement, son montant devait être diminué.

Préalablement, le DALE devait produire toutes les amendes infligées à des propriétaires dans des circonstances similaires au cas d’espèce. Le dossier APA/5______-2 devait être produit. En outre, l’audition de M. J______ devait être ordonnée, en tant qu’ancien actionnaire de la SI rue D______21, 23, 25.

Le jugement du TAPI violait son droit d’être entendu, dans la mesure où il avait requis l’audition de M. J______, sans succès. Ce n’était ni A______ ni la SI rue D______21, 23, 25 SA qui avait créé la salle de bains dans la cuisine et construit une cloison. C’était la raison pour laquelle l’audition de l’ancien propriétaire de la SI était nécessaire. C’était d’autant plus important qu’une vacance de quatre ans et demi était intervenue entre les locations des époux

Sur le fond, la société n’avait pas fait entreprendre d’autres travaux que ceux qu’elle avait annoncés au département par la production des factures des entreprises. Les travaux effectués ne constituaient que des travaux de remise en conformité de l’appartement, ou des travaux d’entretien non différés dans le temps. Ceux-ci avaient été, pour la plupart, entrepris en raison de l’obsolescence de l’agencement. Elle n’y avait apporté aucune amélioration au sens de la LDTR mais une mise aux normes élémentaires de sécurité et des travaux d’entretien courant. Elle n’avait aucunement modifié la distribution des pièces de l’appartement, les changements constatés préexistaient le changement d’actionnaire de la société propriétaire en février 2010.

Les conditions d’un assujettissement des travaux à la LDTR n’étaient également pas réalisées au regard du faible montant des travaux entrepris, qui n’avait pas dépassé CHF 19'945.70, soit un coût inférieur à CHF 10'000.- par pièce. Les travaux d’électricité notamment, étaient liés à des impératifs de sécurité, et les autres devaient être réalisés en raison de la vétusté de l’appartement, afin d’y maintenir un confort minimal. Ceux de la salle de bains et de la cuisine, avaient été nécessaires en raison de la fin de vie des agencements existants. Il en allait de même des travaux de peinture et de parquets. Ces travaux, qui ne modifiaient aucunement le confort existant, constituaient dès lors des travaux d’entretien non différés dans le temps. Certains travaux avaient été entrepris avant le changement d’actionnaire en 2010. Si elle n’avait pu le démontrer, c’était parce que l’ancien actionnaire, M. J______ ne disposait plus de l’ensemble des pièces comptables relatives à ce bâtiment. L’expression « appartement entièrement rénové en 2010 » mentionné dans le contrat de bail de Mme L______ était une formule de style.

La hausse de loyer, au regard du loyer antérieur qui était dérisoire, ne pouvait être considérée comme entraînant un changement qualitatif de l’objet loué. En l’absence de soumission à la LDTR, le contentieux y relatif relevait donc du droit privé du bail et non du droit public cantonal.

L’absence de soumission à la LDTR des travaux constatés entraînait l’annulation de l’amende. Subsidiairement, le montant de celle-ci devait être diminué à CHF 300.-. Le montant exagéré de l’amende démontrait qu’elle était victime d’une inégalité de traitement eu égard aux montants des amendes prononcées dans d’autres dossiers concernant l’immeuble en question.

18.

Le 11 juillet 2013, le département a répondu en concluant au rejet du recours. L’APA/5______-2 dont la recourante sollicitait la production, était une demande d’autorisation en procédure accélérée, requise par la société propriétaire sous son ancien nom. Dite APA n’avait jamais fait l’objet d’une mise en œuvre. Le jugement du TAPI ne pouvait qu’être confirmé. Les travaux entrepris par A______ constituaient des travaux de transformation, puisqu’ils portaient sur la modification intérieure de l’appartement et la création d’installations nouvelles d’une certaine importance (installation de chauffage, distribution d’eau chaude et salle de bains). Les enquêtes effectuées par le TAPI l’avaient confirmé. Les travaux entrepris étaient d’un coût plus élevé que celui reconnu. Il était dans ces circonstances en droit d’exiger de la société qu’elle dépose une demande d’autorisation pour régulariser la situation de ces travaux. La sanction était justifiée, qu’il s’agisse du principe ou du montant de l’amende. Les travaux litigieux et illégaux avaient porté sur l’ensemble de l’appartement concerné. A______, conseillé par un professionnel de l’immobilier, soit la régie G______, ne pouvait méconnaître que les travaux n’avaient pas été effectués en conformité de la loi.

19.

Dans une requête du 29 juillet 2013, A______ a persisté à demander l’audition de M. J______ et celui-ci a été entendu par le juge délégué le 20 janvier 2014.

a. Selon M. J______, il avait été l’actionnaire de la SI B______, devenue, après le rachat de l’immeuble 21, rue D______, la SI rue D______21-23-25. Il avait cédé ses actions au début de l’année 2010 à M. H______ et à son associé M.

Il n’avait aucun contentieux avec ce dernier au sujet de la cession desdites actions. Dès 2004, il avait géré lui-même les trois bâtiments locatifs. Le plan de l’appartement du 3ème étage du 25, rue D______ produit par le département, tiré de l’APA/5______ ne correspondait pas à celui de l’état de l’appartement à la date où Mme M______ l’avait quitté : l’alcôve n’était pas séparée de la salle de séjour par des portes. Lorsque Mme M______ avait pris possession de l’appartement, il n’y avait plus de paroi entre l’alcôve et la pièce en question. En outre, c’était cette locataire qui avait abattu le galandage séparant l’alcôve du couloir pour joindre les deux espaces, ceci bien que cela lui ait été refusé.

Il se rappelait qu’une douche avait été installée dans un cagibi situé entre l’alcôve et la chambre à coucher qui donnait sur la cour, laquelle ne comportait pas d’écoulement. Après que Mme M______ était partie, il avait changé le système et installé une douche à côté des toilettes en les séparant de la cuisine avec un petit galandage en prenant sur l’espace de celle-ci. Cela lui avait été reproché par le département dans le cadre d’un important contentieux de remise en conformité, qui avait débouché sur la délivrance par le département d’une autorisation globale de rénover le toit, les façades et les appartements, mais les travaux autorisés n’avaient jamais été exécutés.

À son souvenir, il avait entrepris des travaux dans l’appartement de Mme M______ pour un montant de CHF 60'000.-. Il avait refait toutes les surfaces, peintures, parquets et les sanitaires. Il avait déplacé la douche à côté des toilettes dans l’alcôve. Lorsque Mme M______ avait quitté l’appartement du 3ème étage, il l’avait rafraîchi.

Après le départ de Mme M______, il avait loué l’appartement pour de courtes périodes avec un loyer de CHF 1'000.- à CHF 1'200.- par mois. Il n’en avait pas avisé le département.

b. Selon le représentant du département, aucune procédure administrative n’avait été ouverte en rapport avec l’appartement de Mme M______ avant d’engager la présente procédure. Le témoin se trompait de contentieux.

20.

L’instruction de la cause a été suspendue entre juin 2014 et févier 2016, puis reprise en mai 2016 à l’issue des négociations qui ont conduit au prononcé de l’arrêt ATA/541/2016 précité.

21.

Le 10 juin 2016, le DALE a persisté dans ses conclusions, constatant que l’audition de M. J______ n’avait pas permis d’apporter des précisions au sujet de l’appartement loué par Mme L______, mais qu’elle avait confirmé que les trois immeubles sis aux 21, 23 et 25, rue D______ étaient dans un état de vétusté qui nécessitait plus que de simples travaux d’entretien.

22.

Le 20 juin 2016, A______ a persisté dans ses conclusions initiales. L’audition de M. J______ n’empêchait pas que le TAPI avait violé son droit d’être entendu.

Il y avait lieu, pour déterminer si les travaux étaient assujettis ou non à la LDTR, de suivre la marche à suivre définie par la jurisprudence avant 2010. En l’espèce, les enquêtes confirmaient qu’il n’y avait eu aucune modification des pièces, ni parties de celles-ci, ni aucune transformation de l’appartement de la locataire. Contrairement à ce qu’affirmait le DALE sans preuve, les seuls travaux effectués avant l’entrée de la locataire dans les locaux étaient ceux énoncés dans le courrier de A______ au DALE du 13 août 2012. Il s’agissait de travaux d’entretien non différés dans le temps, leur ampleur ne dépassant pas CHF 19'945.70. Leur coût était inférieur au montant de CHF 10'000.- la pièce. En l’absence de dépassement du coût maximal autorisé par la loi, les travaux entrepris n’étaient pas soumis à la LDTR et, partant, n’étaient pas assujettis à autorisation.

Le montant du loyer annuel de l’appartement avant travaux à prendre en considération n’était en réalité pas de CHF 4'200.- l’an comme elle l’avait jusquelà admis, mais largement supérieur, si on suivait le témoignage de M. J______ qui indiquait l’avoir loué pour de courtes périodes. Vu les indications données par ce dernier, le dernier loyer avant la prise de bail de Mme L______ n’était pas de CHF 4'200.- l’an, mais de CHF 14'400.- l’an, à raison de CHF 1'200.- par mois. Dès lors que le loyer annuel était supérieur avant travaux aux besoins prépondérants de la population, elle pouvait l’augmenter librement. Au demeurant, le montant du loyer fixé dans le bail n’était pas exagéré.

Concernant l’amende, celle-ci devait être annulée en raison de l’absence d’infraction à la LDTR. Pour le surplus, les conclusions d’accord signées le 10 juin 2016 devaient régler le sort de la totalité de la question des amendes dont la société devait s’acquitter. Dès lors, aucune amende supplémentaire ne pouvait plus être prononcée.

23.

Sur ce, la cause a été gardée à juger.