ATA/862/2021

1) FSL Immobilier Sàrl (ci-après : FSL) est une société dont le but est notamment l’achat, la vente, la détention, la valorisation, la gestion et le courtage de tous biens mobiliers et immobiliers. Son associée gérante et seule personne inscrite au registre du commerce est Madame Fatemeh SHEIKHAN LARDY.

FSL est propriétaire de la parcelle n° 24, feuille 35 de la commune de Vandoeuvres, d’une surface de 7'897 m2, sur laquelle est érigée une villa d’habitation à deux logements, bâtie en 1908, à l’adresse 36, route de Meinier d’une surface au sol de 162 m2.

2) Le 28 mai 2019, FSL a déposé une demande d’autorisation de construire (DD 112'675) auprès du département du territoire (ci-après : le département) portant sur la transformation, la rénovation et l’agrandissement de la villa – installation de sondes géothermiques, construction d’une piscine et abattage d’arbres.

3) Le département a notamment recueilli les préavis suivants :

- le 27 juin 2019, la commune a préavisé favorablement le projet sous conditions concernant les haies, bâches et palissades ainsi que le chantier et les véhicules en lien avec celui-ci ;

- le 2 juillet 2019, la commission d’architecture (ci-après : CA) s’est déclarée défavorable au projet en l’état, demandant sa modification. L’échelle et l’impact de l’agrandissement projeté étaient disproportionnés par rapport à la villa existante et l’accroche avec la terrasse problématique au niveau de son expression architecturale ;

- le 16 juillet 2019, la commission des monuments, de la nature et des sites (ci-après : CMNS) a demandé un projet modifié sur plusieurs points (façades nord-est, sous-sol, rez et 1er étage, toiture et extension), précisant que la requête était analysée en application de l’art. 15 de la loi sur les constructions et les installations diverses du 14 avril 1988 (LCI - L 5 05) « esthétique des constructions », le bâtiment ayant reçu la valeur « intéressant » au recensement architectural cantonal. Elle confirmait l’intérêt patrimonial de la villa et requérait la mise sous protection par l’ouverture d’une procédure d’inscription à l’inventaire du bâtiment ;

- le 11 novembre 2019, le service des monuments et des sites (ci-après : SMS) a rendu, un préavis favorable sous condition après avoir pris connaissance des modifications apportées au projet et constaté que les solutions adoptées répondaient dans une large mesure aux directives émises par la CMNS dans son préavis du 16 juillet 2019 ;

- les 11 juillet et 20 novembre 2019, l’office cantonal de l’eau (ci-après : OCEau) a demandé des pièces complémentaires. Le 30 janvier 2020, il a préavisé favorablement le projet ;

- les 5 et 15 juin 2020, l’office cantonal de l’agriculture et de la nature (ci-après : OCAN) a rendu un préavis favorable sous conditions, dont celle de replantage d’arbres, se référant également à l’autorisation d’abattage de huit arbres, n° 2020 0141, non liée à la DD 112'675, laquelle prévoyait l’obligation de replanter deux chênes ainsi que des conditions liées à la préservation des arbres hors forêt sis à proximité du chantier et le mandat à donner à un arboriste-conseil à l’ouverture du chantier ; ce préavis faisait suite à un préavis du 19 février 2020 demandant une modification du projet, la cour d’entrée entrant en conflit avec le domaine vital d’un pin et d’un chêne vert ;

- le 12 mai 2020, l’office des autorisations de construire (ci-après : DAC) a préavisé favorablement le projet. Le préavis précédent du 16 octobre 2019 précisant que la surface totale des constructions de peu d’importance (ci-après : CDPI) s’élevait à 61 m2 (soit deux couverts de 23 m2 et 7 m2 ainsi qu’une terrasse couverte de 31 m2) ;

- le 26 mai 2019, celui de l’office cantonal des transports (ci-après : OCT) qui était favorable.

4) Le département a délivré l’autorisation de construire le 30 juin 2020, publiée dans la Feuille d’avis officielle de la République et canton de Genève du même jour.

5) Par acte du 31 juillet 2020, Monsieur Giovanni VIANI, propriétaire de la parcelle n° 2'563, contiguë à celle du projet, a recouru auprès du Tribunal administratif de première instance (ci-après : le TAPI) contre l’autorisation de construire, concluant préalablement à un transport sur place, l’audition de représentants de la CA, de la CMNS et de l’OCAN et, au fond, à son annulation.

S’agissant d’une villa individuelle et non d’un habitat groupé, le projet ne pouvait pas compter plus de 50 m2 de CDPI selon les art. 59 LCI et 3 al. 3 du règlement d’application de la loi sur les constructions et les installations diverses du 27 février 1978 (RCI - L 5 05.01). Pour que cette limite puisse être dépassée, il aurait fallu un préavis de la CA, lequel manquait.

La villa n’étant pas encore répertoriée, il revenait prioritairement à la CA de se déterminer sur le projet, laquelle l’avait catégoriquement refusé. Après les modifications, il n’avait pas été soumis à nouveau à la CA ; le département avait ainsi rendu une décision contraire au préavis de la CA, et le TAPI conservait alors toute sa latitude pour juger en opportunité de la décision, respectivement pour annuler la décision à raison de l’absence de ce préavis.

Le projet dénaturait les caractéristiques essentielles et dignes d’intérêt de la villa dont la mise à l’inventaire avait été requise par la CMNS et violait donc les art. 7 et de la loi sur la protection des monuments, de la nature et des sites du 4 juin 1976 (LPMNS - L 4 05) et 15 LCI s’agissant de la clause d’esthétique.

Enfin, la parcelle se situait dans un périmètre de la renaturation future du Nant de Bessinge, selon le plan directeur cantonal et la fiche de coordination du plan directeur communal de Vandoeuvres : le département avait toutefois autorisé un projet d’extension très significatif impliquant des constructions souterraines majeures, des sondes géothermiques et la construction d’une piscine et de remblais très importants modifiant la configuration du terrain naturel, sans aucune considération ou réflexion quant aux impératifs écologiques liés à cette renaturation reconnue d’importance du point de vue cantonal et communal.

6) Le 8 octobre 2020, le département a produit son dossier et répondu au recours, concluant au rejet des demandes de mesures d’instruction et, sur le fond, à son rejet.

L’art. 3 al. 3 RCI ne limitait pas la surface totale des CDPI à 50 m 2 pour les maisons individuelles. Seules les constructions prises individuellement dont la surface était inférieure ou égale à 50 m2 pouvaient être considérées comme des CDPI ; les constructions qui excédaient individuellement cette surface étaient exclues du champ d’application de cette disposition.

Une éventuelle violation des art. 7 et 9 LPMNS n’entrait pas en ligne de compte puisque la construction existante ne bénéficiait pas encore de la protection conférée par ces dispositions.

Le seul fait de ne pas avoir soumis le projet modifié à la CA ne suffisait pas à entraîner une violation de l’art. 15 LCI. Le projet autorisé portait sur un agrandissement réduit par rapport à la version soumise à la CA, de sorte que l’avis de cette dernière avait donc été pris en compte. En outre, l’examen de l’esthétique des constructions ne relevait pas de la compétence exclusive de la CA. Dans la mesure où la CMNS avait requis l’inscription à l’inventaire de la maison existante, le département avait renoncé à consulter la CA, puisqu’en raison de la valeur patrimoniale, il convenait de consulter les instances susceptibles de se prononcer sur la compatibilité du projet avec cet intérêt, et l’art. 4 de la loi sur les commissions d’urbanisme et d’architecture du 24 février 1961 (LCUA - L 1 55) proscrivait la double consultation aux fins d’éviter des préavis contradictoires.

Enfin, M. VIANI n’expliquait pas en quoi le projet se contredirait avec le projet de renaturation du Nant de Bessinge et le préavis de l’OCEau était favorable.

7) Mme SHEIKHAN LARDY a répondu au recours le 9 octobre 2020, concluant à son rejet.

8) Le 27 janvier 2021, après deux autres échanges d’écritures, le TAPI a rejeté le recours.

Le dossier contenant suffisamment d’éléments pertinents et nécessaires à l’examen des griefs et arguments des parties, il n’y avait dès lors pas lieu de procéder aux actes d’instruction demandés.

Le projet prévoyait trois CDPI, soit un couvert de 23 m2, un second couvert de 7 m2 et une terrasse de 31 m2, soit un total de 61 m2. L’addition des surfaces était inférieure à 100 m2 et n’excédait pas 8 % de la surface totale de la parcelle.

Le préavis de la CMNS n’était pas obligatoire, même si la villa avait été répertoriée comme « intéressant » et qu’une procédure de mise à l’inventaire était envisagée. Elle ne bénéficiait pas d’une protection générale.

La CA avait été consultée. Suite à la modification du projet dans le sens demandé par réduction de la taille de l’agrandissement projeté, le département n’avait plus interpellé la CA. Tous les autres préavis étaient par ailleurs favorables.

En délivrant l’autorisation et retenant que le projet ne nuirait pas au caractère ou à l’intérêt du quartier, le département n’avait pas violé la loi ni abusé de son pouvoir d’appréciation.

Le projet n’était pas contraire ou en contradiction avec le projet de renaturation du Nant de Bessinge.

9) Le 3 mars 2021, M. VIANI a interjeté recours auprès de la chambre administrative de la Cour de justice (ci-après : la chambre administrative) contre le jugement du TAPI en concluant principalement à son annulation ainsi qu’à celle de l’autorisation de construire DD 112'675 et préalablement à un transport sur place, à l’audition d’un représentant de la CA, de l’OCAN et de l’OCEau.

Le TAPI avait violé son droit d’être entendu en refusant toute mesure d’instruction. Il fallait entendre un représentant de la CA pour savoir si celle-ci s’était exprimée ou non sur la deuxième version du projet, ainsi que le représentant de l’OCEau pour qu’il puisse expliquer dans quelle mesure la renaturation du nant avait été minutieusement étudiée et il en allait de même pour l’OCAN qui ne s’était, à tort, pas soucié des arbres situés sur sa parcelle en limite de propriété.

Bien que le projet se situait dans le périmètre de renaturation d’un nant, l’OCEau n’y avait fait aucune référence, alors même qu’une piscine était prévue en plus des extensions du bâtiment et des excavations prévues sur plusieurs niveaux en sous-sol.

L’art. 3 al. 3 RCI avait été mal interprété par le TAPI et la limite de la surface des CDPI était dépassée par le projet.

Seule la CA était compétente pour rendre un préavis. Elle avait demandé le 2 juillet 2019 une modification du projet qui aurait dû lui être soumis à nouveau une fois modifié. En se fondant sur le préavis du SMS, le département s’était fondé sur le préavis d’une instance incompétente pour passer outre le préavis défavorable de la CA. En outre, le préavis de la CA aurait aussi été nécessaire pour le dépassement des 50 m2 de CDPI.

L’OCAN avait demandé une modification du projet en raison de l’implantation de la cour d’entrée qui entrait en conflit avec le domaine vital d’un pin et d’un chêne vert. Or, les arbres existants en bordure de sa parcelle, visibles sur une photographie produite, n’avaient fait l’objet d’aucune attention et risquaient de subir les effets des travaux autorisés. L’autorisation devait également être annulée pour cette raison.

10) Le 5 mars 2021, le TAPI a transmis son dossier, renonçant à formuler des observations.

11) Le 31 mars 2021, le département a déposé des observations, concluant au rejet du recours.

Le maximum de 100 m2 s’appliquait également aux villas individuelles, puisqu’il préexistait dans le règlement notamment l’adoption de dispositions autorisant des constructions en ordre contigu ou sous forme d’habitat groupé.

Le TAPI ne s’était pas fondé uniquement sur le préavis de la CMNS, mais avait relevé que la CA avait été consultée et que la deuxième version du projet répondait à sa demande.

Le département avait fourni des explications complémentaires devant le TAPI qui permettaient d’écarter le risque avancé par le recourant que le projet autorisé ne contrecarre celui de la renaturation du Nant de Bessinge.

Le préavis de l’OCAN du 5 juin 2020 ne concernait pas que les arbres sis sur la parcelle litigieuse.

12) Le 1er avril 2021, Mme SHEIKHAN LARDY a déposé des observations, concluant au rejet du recours et à la condamnation du recourant « en tous les frais et dépens de la procédure ».

Rien ne permettait d’affirmer que la haie limitrophe séparant les propriétés serait mise en danger. Il ne s’agissait de plus pas d’une haie répertoriée ou bocagère et d’éventuels dommages seraient à faire valoir sur le plan civil. Il s’agissait d’une démarche essentiellement chicanière. L’OCAN avait fait une visite sur place et l’audition d’un représentant, qui n’avait pas été faite devant le TAPI, n’était pas utile.

L’office du patrimoine et des sites avait effectué un transport sur place et versé à la procédure un dossier descriptif complet comprenant diverses photographies du bâtiment.

Le département pouvait valablement accorder l’autorisation pour les CDPI compte tenu de la surface de la parcelle et du fait que les 61 m 2 n’emportaient pas de dérogation.

La saisine de la CA était écartée par l’art. 4 LCUA, la CMNS étant compétente en raison de l’examen qu’elle avait fait dans le cadre d’une éventuelle mise sous protection.

Il fallait rappeler que le recourant envisageait à l’époque de participer au projet et considérait que la villa devait être purement et simplement rasée.

Selon le plan produit concernant la renaturation du Nant de Bessinge, la parcelle concernée se situait totalement en dehors de la portion du nant qui serait renaturée.

13) Suite à l’envoi par Monsieur François DE PLANTA, architecte, d’un courrier du 6 avril 2021 au département mentionnant l’abandon du projet DD 112'675, puis d’un courrier du 22 avril 2021, indiquant qu’il s’agissait d’une méprise, les parties se sont exprimées entre le 20 et le 22 avril 2021, sur la question de l’existence ou non d’un objet au recours.

14) Le 19 mai 2021, le recourant a répliqué, maintenant ses conclusions et son argumentation.

L’art. 3 RCI interdisait des CDPI de plus de 50 m2 pour des villas individuelles.

Le TAPI construisait fictivement un préavis favorable de la CA sur la base d’une supposition que le département aurait considéré qu’il n’était pas nécessaire de soumettre à nouveau le projet à la CA. Il était nécessaire d’avoir un préavis favorable de la CA, notamment pour le dépassement des 50 m2 de CDPI.

La construction, notamment plusieurs étages en sous-sol pénétrant de plus de 4 m en dessous du niveau naturel du terrain, était incompatible avec la préservation et la renaturation du nant. Il aurait été opportun que le département se prononce concrètement à ce sujet, les préavis de l’OCEau n’en faisant pas mention.

15) La cause a ensuite été gardée à juger, ce dont les parties ont été informées le 27 avril 2021, un délai leur ayant été fixé au 21 mai 2021 pour formuler toute requête complémentaire ou exercer leur droit à la réplique.