VVGE 1999/00 Nr. 24

3.1 Die Verordnung zum Baugesetz vom 7. Juli 1994 (BauV; LB XXIII, 88) hält bezüglich Geltungsdauer der Baubewilligung fest, dass diese erlischt, wenn die Bauarbeiten nicht innert 18 Monaten nach Eintritt der Rechtskraft begonnen werden. Begonnene Arbeiten müssen ohne erhebliche Unterbrechung zu Ende geführt werden. Bleiben sie länger als 18 Monate eingestellt, so erlischt die Baubewilligung. Die Fristen können auf begründetes Gesuch hin aus wichtigen Gründen zweimal um je ein Jahr verlängert werden. Schliesslich ist der Gemeinderat berechtigt, bei unvollendeten Bauten angemessene Fristen für die Fertigstellung der von aussen sichtbaren Bauteile festzusetzen (Art. 35 Abs. 2 bis 5 BauV).

Demnach erlischt die Baubewilligung nach 18 Monaten vom Eintritt der Rechtskraft an gerechnet, wenn innert dieser Frist mit den Bauarbeiten nicht begonnen wird oder es sich dabei bloss um einen so genannten Alibibaubeginn handelt. Auch genügt es nicht, mit den Bauarbeiten zwar rechtzeitig zu beginnen und so das Erlöschen der Baubewilligung zu verhindern, dann aber die Bauarbeiten einfach ruhen zu lassen, beispielsweise rechtzeitig die Baugrube auszuheben und gewisse Fundationsarbeiten zu verrichten, dann aber die Bauarbeiten auf unbestimmte Zeit zu unterbrechen. Aus diesem Grund verbietet der Gesetzgeber, die angefangenen Bauarbeiten länger als 18 Monate ruhen zu lassen. Es handelt sich dabei um eine absolute Frist, d.h. es gilt nicht mehr der Vorbehalt der witterungsbedingten Einstellung der Arbeiten, wie dies unter dem Regime des alten Baurechts der Fall war. Weist nun aber ein Bauwerk einen bestimmten Baufortschritt auf, so wird auch ein längerer Unterbruch nicht zu einem Dahinfallen der Baubewilligung führen; die Baubewilligungsbehörde hat in einem solchen Fall gemäss Art. 35 Abs. 5 BauV vielmehr eine angemessene Frist zur Fertigstellung der von aussen sichtbaren Bauteile zu setzen. Die Möglichkeit einer solchen Fristansetzung soll sicherstellen, dass Bauten und Anlagen innert nützlicher Frist erstellt und Baubewilligungen nicht "gehortet" werden. Schliesslich ergibt sich aus dem Gebot der Verhältnismässigkeit, dass vor dem Dahinfallen der Baubewilligung dem Bauherrn die Fortsetzung der Bauarbeiten befohlen werden muss (vgl. Erläuterungen zur Verordnung zum Baugesetz, Art. 35, S. 187 ff.; VVGE 1981/1982, Nr. 67). Die zeitliche Befristung der Baubewilligung dient der Schaffung klarer Rechtsverhältnisse. Es soll nach einer gewissen Zeit Klarheit darüber bestehen, ob der bewilligte Bau, zu dessen effektiver Ausführung die Baubewilligung nicht verpflichtet, wirklich errichtet wird oder nicht (Erich Zimmerlin, Kommentar zum Baugesetz des Kantons Aargau, 2. Auflage, Aarau 1985, N 1 zu § 154).

3.2 Von einem Baubeginn kann dann gesprochen werden, wenn aus den von der Bauherrschaft getroffenen Vorkehren, also aus einer äusseren Gegebenheit, auf den ernstlichen Willen geschlossen werden kann, ohne Verzögerung und ohne unnötige Unterbrechungen die Baute auszuführen. Dies ist der Fall, wenn die Bauherrschaft Arbeiten an die Hand genommen hat, die sie nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge und nach allgemeiner Lebenserfahrung ohne tatsächliche Bauabsicht nicht ausführen würde. Es sind alle objektiven und subjektiven Momente zu berücksichtigen, die zur Überzeugung berechtigen, dass die Bauherrschaft ernsthaft mit den Bauarbeiten begonnen hat und einen Bauwillen nicht nur vortäuscht. Als solche Momente können in Betracht kommen: Aufwendung ins Gewicht fallender Geldmittel für die Ausführung der Baute; Vornahme von Veränderungen, die für sich allein genommen bewilligungspflichtig sind; Aushub eines nicht nur geringfügigen Teils der Baugrube; Abbruch eines Altbaus mit dem Zweck, dem bewilligten Neubau Platz zu machen. Blosse Vorbereitungsarbeiten, Aufstellen der Profile und des Schnurgerüsts, Aufstellen der Baubaracken und dergleichen können ebensowenig als sichere Anzeichen ernsthaften Baubeginnes betrachtet werden wie das Ausführen von Bauarbeiten an bloss zwei Tagen vor Inkrafttreten neuer Bauvorschriften bei nachherigem mehrmonatigem Ruhen der Arbeiten. In subjektiver Hinsicht ist auch das Verhalten des Bauherrn hinsichtlich der Vorbereitung der Bauausführung zu berücksichtigen, da die Vorbereitungstätigkeit Anhaltspunkte für die Bejahung oder Verneinung des unmittelbaren Bauwillens oder für ein allfälliges Vortäuschen desselben liefern kann (Erich Zimmerlin, a.a.O., N 4 zu § 154; Beat W. Hess, Zum formellen Bauordnungsrecht des Kantons Obwalden, Sarnen 1980, S. 74 f.).