VVGE 2009/10 Nr. 11

4.

Das 1986 in Kraft getretene Bundesgesetz über die landwirtschaftliche Pacht (LPG) vom 4. Oktober 1985 (SR 221.213.2) stellt den verstärkten Schutz des Pächters in den Vordergrund (vgl. Botschaft des Bundesrats zum LPG vom 11. November 1981 [BBl 1982 257, Ziff. 112.1, S. 260 f.]). Dem Pächter soll mit einer Mindestvertragszeit eine erhöhte wirtschaftliche Sicherheit, eine bessere Planung für die Bewirtschaftung des Betriebs und eine sinnvolle Abschreibung des Maschinenparks garantiert werden (a.a.O., Ziff. 222.32, S. 275). Zu diesem Schluss kommt auch der Kommentar zum LPG (Benno Studer, Eduard Hofer, Das landwirtschaftliche Pachtrecht, Vorabdruck 2007, 2. vollständig überarbeitete Auflage, S. 64). Danach umfassen die typischen dauernden Hauptleistungspflichten des Verpächters die Überlassung des Pachtobjekts während der vertraglich vereinbarten bzw. gesetzlich vorgeschriebenen Pachtdauer sowie die Pflicht des Pächters zur Zinszahlung und zur ordentlichen Bewirtschaftung. Durch die lange Dauer erhält der Pächter damit ein eigenes Interesse an einer nachhaltigen Bewirtschaftung.

5.

Im vorliegenden Fall ist nicht bestritten, dass am dd/mm/2004 die Verlosung über die Grundstücke vorgenommen wurde, die in der Grundstückverordnung der Korporation enthalten sind, mit dem ausdrücklichen Hinweis darauf, dass wahrscheinlich einige der damaligen Bewirtschafter um eine Fristerstreckung des Pachtverhältnisses nachsuchen werden. Es wurde deshalb festgehalten, dass die Grundstücke nur für die restlichen Nutzungsjahre der Pachtdauer bis 31. Dezember 2010 zugelost werden können. Die Dauer der Pachterstreckung war zum Zeitpunkt der Verlosung nicht bekannt.

Nachdem die Korporation als damals neue Besitzerin der Grundstücke in einem Vergleich vor dem Kantonsgerichtspräsidenten zur Fristerstreckung der Pachten über fünf Jahre zustimmte, ergab sich für die zugelosten Pachten nur noch eine Laufzeit von einem Jahr und somit eine einjährige Nutzung der Liegenschaften.

6.

Zu prüfen ist, ob alle Grundstücke dem LPG unterstehen. (…) Nach Art. 2a Abs. 1 LPG, der auf den 1. September 2008 in Kraft trat, gilt das LPG nicht für die Pacht von Grundstücken zur landwirtschaftlichen Nutzung, wenn der Pachtgegenstand vollständig in einer Bauzone nach Art. 15 des Raumplanungsgesetzes vom 22. Juni 1979 (SR 700) liegt.

6.1

Das Grundstück Nr. xxx liegt in der Bauzone Etappe II, Industrie der Gemeinde. Über die ganze oder teilweise Zonenzuteilung in die erste Etappe kann der Einwohnergemeinderat nach Art. 28 Abs. 4 des Baureglements entscheiden und damit ein solches Grundstück zur Überbauung freigeben.

6.2

Das Grundstück Nr. yyy befindet sich gemäss Zonenplan der Gemeinde in der Bauzone erste Etappe. Nach Aussage des Korporationsrats soll die Parzelle Nr. yyy demnächst im Baurecht veräussert werden. Die Korporationsversammlung hat dem Korporationsrat eine entsprechende Vollmacht erteilt.

6.3

Beide Grundstücke liegen demnach in einer Bauzone nach Raumplanungsgesetz. Damit unterstehen sie dem LPG nicht. Somit kann der besondere Pächterschutz nach LPG nicht geltend gemacht werden. Auch aus Art. 60b der Übergangsbestimmungen zur Änderung des LPG vom 5. Oktober 2007 kann die Anwendung des LPG für diese Grundstücke nicht abgeleitet werden. Danach würden Verträge über Gegenstände, die vollständig in einer Bauzone liegen, während der laufenden gesetzlichen Pachtdauer dem LPG unterstellt bleiben. Die Pacht konnte während der erstreckten Frist gar nicht angetreten werden. Für die Pacht dieser Grundstücke kommen deshalb ausschliesslich die Vorschriften nach Art. 275 ff. des Obligationenrechts vom 30. März 1911 (SR 220) zur Anwendung. Es gilt der zwischen den Parteien abgeschlossene Vertrag. Eine Bewilligung zur verkürzten Pachtdauer hätte vom Amt für Landwirtschaft und Umwelt gar nicht erteilt werden können, da die beiden Grundstücke nicht dem LPG unterstehen.

7.1

Strittig ist, ob die Mindestdauer von sechs Jahren für die erste Pacht für ein einzelnes Grundstück nach Art. 7 Abs.1 LPG gilt oder die vertraglich festgehaltene kürzere Pachtdauer mit der Bewilligung der zuständigen Behörde nach Art. 7 Abs. 2 LPG. Die kürzere Pachtdauer kann nach Art. 7 Abs. 3 LPG nur bewilligt werden, wenn persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse einer Partei oder andere sachliche Gründe die Verkürzung rechtfertigen. Das Amt für Landwirtschaft und Umwelt kommt in den Entscheiden vom dd/mm/2005, jeweils Ziff. 3 der Erwägungen, zum Schluss, dass ein anderer sachlicher Grund die Verkürzung rechtfertige. Es führt dazu die Grundstückverordnung der Korporation an, wonach alle sechs Jahre eine Verlosung durchzuführen sei. Die letzte habe 2004 stattgefunden. Demnach sei 2010 zwingend wieder eine Verlosung durchzuführen. Die Grundstückverordnung sei durch den Regierungsrat genehmigt worden. Mit dieser Vorschrift würden die persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse aller potentiellen Nutzungsberechtigten, d.h. der ungefähr 30 Landwirte, höher gewichtet als die Verhältnisse der einzelnen Berechtigten. Diese Ansicht wird von der Korporation unterstützt.

Die Streitgenossenschaft bestreitet ausdrücklich, dass sich aus der Vorschrift, alle sechs Jahre eine Verlosung durchführen zu müssen oder aus der Gleichbehandlung der potentiellen Nutzungsberechtigten ein persönlicher oder sachlicher Grund für eine Verkürzung der Pachtdauer ableiten lasse.

Die Botschaft zum LPG hält fest, dass eine Verkürzung nur mit behördlicher Bewilligung zulässig ist. Anders als im zuvor geltenden Recht ist dafür aber nicht mehr ein „wichtiger Grund“ erforderlich, sondern „persönliche oder wirtschaftliche Verhältnisse einer Partei oder andere sachliche Gründe“ müssen eine Verkürzung rechtfertigen. Als sachlicher Grund wird in der Botschaft zum LPG der Umstand genannt, dass die Pachtsache ganz oder teilweise in einer Bauzone liegt und damit wichtige raumplanerische Gründe bestehen (vgl. Botschaft a.a.O, S. 276). Der Kommentar zum LPG hält bei Rz 231 fest, dass aus dem Wort „rechtfertigen“ abzuleiten sei, dass das Vorliegen dieser Voraussetzungen nicht leichthin bejaht werden dürfe. In Rz 229 werden massgebende persönliche und wirtschaftliche Verhältnisse aufgezählt, wozu Alter, Gesundheitszustand, familiäre Situation, Einkommen und Vermögen gezählt werden. Als andere sachliche Gründe werden wichtige raumplanerische Gründe angeführt, wie Grundstücke, die im Perimeter eines zu erstellenden Werks oder einer Zone für öffentliche Bauten und Anlagen liegen, wenn voraussichtlich vor Ablauf der gesetzlichen Mindestpachtdauer das Grundstück für öffentliche Zwecke oder für eine zonenkonforme Nutzung benötigt werde.

7.2

Das Amt für Landwirtschaft und Umwelt wie auch die Korporation berufen sich bei der Begründung der Verkürzung der Pachtdauer auf den Korporationsgedanken. Dabei verweisen sie auf die Grundstückverordnung, die vom Regierungsrat genehmigt wurde. Die Korporation führt für die verkürzte Pachtdauer die Gleichbehandlung aller interessierten und berechtigten Korporationsbürger an. Zudem hätten alle Beteiligten gewusst, dass sich die Pachtdauer verkürzen könne wegen der möglichen Pachterstreckung. Zur Gleichbehandlung aller Pächter hat sie die damaligen Pachten, der nicht auf Pachterstreckung klagenden Pächter ebenso verlängert. Die Korporation sieht sich gestützt auf die Grundstückverordnung zwingend gebunden, den Rhythmus einzuhalten und damit die Pachtdauer zu verkürzen.

Aus dem Grundsatz, dass Bundesrecht kantonales Recht bricht, lässt sich ableiten, dass Bundesrecht auch der Verordnung einer öffentlichen Körperschaft vorgeht. Das LPG geht in Art. 7 von einer Erstpachtdauer von mindestens sechs Jahren aus. Die Grundstückverordnung der Korporation sieht die gleiche Dauer vor, nur legt sie diese auf bestimmte Jahre fest. Die Einhaltung des Verlosungsrhythmus gemäss Grundstückverordnung kann weder als persönlicher noch als sachlicher Grund für eine verkürzte Pachtdauer gelten. Zwar hat die Korporation durch die Erstreckung der Pacht für die damals nicht klagenden Pächter eine einheitliche Pachtdauer für alle Grundstücke im Tal erreicht. Diese könnte sie aber auch in Zukunft beibehalten, wenn wiederum für alle Grundstücke die sechsjährige Pachtdauer gewährt wird, auch für jene, für die nun keine Beschwerde eingereicht wurde. Die bundesrechtlichen Vorschriften, welche dem einzelnen Pächter mit einer Mindestvertragszeit eine erhöhte wirtschaftliche Sicherheit und eine bessere Planung für die Bewirtschaftung des Betriebs ermöglichen sollen, sind jedenfalls höher zu gewichten, als die Bestrebungen nach Einhaltung des vorgesehenen Verlosungsrhythmus. Selbst wenn unterschiedliche Pachtbeginne bestehen, könnte zur Gleichbehandlung aller Berechtigten in einem bestimmten Rhythmus verlost werden. Der Pachtbeginn wäre dann gestaffelt nach Ablauf des jeweiligen Pachtvertrags. Es wäre in Kauf zu nehmen, dass ein Tausch aus betriebswirtschaftlichen Gründen nach der Verlosung schwieriger möglich wäre.

(…)

Die Beschwerde der Streitgenossenschaft erweist sich nach dem gesagten als begründet und es liegen keine ausreichenden Gründe für eine Verkürzung der Pachtdauer vor.

8.

Es ist strittig, ob als Begründung für eine Verlängerung der Pachtdauer angeführt werden kann, dass Investitionen gestützt auf die Anrechnung des Pachtlandes vorgenommen werden können. Nach Art. 5 Abs. 2 der Ausführungsbestimmungen über die Strukturverbesserungen mit Finanzhilfen vom 4. März 2008 (GDB 921.112) gelten für Finanzhilfen für Ökonomiegebäude als Pachtlandsicherheiten die Sicherstellung von 70 Prozent der landwirtschaftlichen Nutzfläche während mindestens zwölf Jahren Pacht und von 20 Prozent während mindestens neun Jahren. Die Pachtdauer ist fest auf sechs Jahre festgelegt. Angesichts der hohen Anzahl Interessierter kann nicht von einer erneuten Zuteilung bei der Verlosung ausgegangen werden. Die fixe Pachtdauer von sechs Jahren genügt für Finanzhilfen für Ökonomiegebäude nicht. Für die übrigen Finanzhilfen wie Betriebshilfe, Starthilfe, Betriebskredit und für das Wohnhaus müssen ab Gesuchstellung mindestens 90 Prozent der Landwirtschaftlichen Nutzfläche sechs Jahre sichergestellt sein. Da der Pachtantritt spätestens am 1. Januar 2010 erfolgte, hätten zu diesem Zeitpunkt die entsprechenden Gesuche für die übrigen Finanzhilfen bereits eingereicht sein sollen. Die Begründung, dass die verlängerte Pacht für die Anrechnung bei Finanzhilfen notwendig sei, kann demnach nicht gehört werden.