Handänderungssteuer, Gemeinnützigkeit, Steuerbefreiung

1. a) Am 4. Februar 1994 gründeten sieben natürliche Personen die Baugenossenschaft X.. Diese bezweckt die Beschaffung von preisgünstigen Wohnungen und den Bau und Erwerb von Wohnhäusern oder Wohnungen unter Ausschluss jeder spekulativen Absicht. Sie verfolgt im besonderen den Zweck, den preisgünstigen Wohnungsbau im Sinne des eidgenössischen Wohnbau- und Eigentumsförderungsgesetzes (WEG) sowie entsprechender kantonaler oder kommunaler Erlasse zu fördern. Sie kann Grundstücke oder Immobiliengesellschaften erwerben oder veräussern, Bauten erstellen, mitfinanzieren, verwalten und vermieten. Den Mitgliedern der Pflichtigen wird im Falle einer Veräusserung vorab Gelegenheit gegeben, Grundeigentum zu den unter Berücksichtigung aller Kosten und Aufwendungen entstehenden Gestehungspreisen zu erwerben. Dabei muss jede Spekulationsabsicht ausgeschlossen sein (Art. 2 der Statuten).

Zur Aufnahme als Mitglied der Pflichtigen bedarf es einer schriftlichen Beitrittserklärung sowie eines Vorstandsbeschlusses (Art. 3). Der Vorstand kann Interessenten von Wohnungen zum Erwerb einer bestimmten Anzahl Anteilscheine oder zur Leistung von Kautionen verpflichten. Zu diesem Zweck kann er Vorschriften über die Höhe des Pflichtanteilkapitals oder der Kautionen erlassen, die von der Generalversammlung genehmigt werden müssen (Art. 26).

Die Pflichtige unterhielt und unterhält enge persönliche und geschäftliche Beziehungen zu der Y. AG: Die Verwaltung war ursprünglich ausschliesslich mit Angestellten der Y. AG bestellt. Hinzu kommt, dass die Y. AG mit der Vermarktung der Immobilien der Pflichtigen betraut wurde und aus ihrer diesbezüglichen Geschäftstätigkeit per 31.12.1995 einen Betrag von über Fr. 200'000.-- forderte.

b) Die Pflichtige verkauft und vermietet ihre Wohnungen zu den Selbstkosten. Sie macht also weder Gewinn, noch setzt sie ihr Kapital zur Verbilligung ihres Wohnungangebotes ein, denn das Anteilskapital wird grundsätzlich verzinst.

2. a) Am 3. März 1994 erwarb die Pflichtige mehrere Grundstücke in B. zum Totalpreis von Fr. 9'500'000.--. Die Amtschreiberei veranlagte eine Handänderungssteuer von 2,2 %, was einen Steuerbetrag von Fr. 209'000.-- ergab. Fakturiert wurde dieser am 15. April 1994. Die entsprechende Veranlagungsverfügung erging am 22. April 1994.

Am 20. Mai 1994 erhob die Pflichtige Einsprache. Sie bezwecke den gemeinnützigen Wohnungsbau unter Ausschluss jeglicher spekulativer Absicht und sei dem Verband der liberalen Baugenossenschaft angeschlossen. Vom Bundesamt für Wohnungswesen sei sie als gemeinnützig anerkannt und daher von der Handänderungssteuer zu befreien.

b) Mit Entscheid vom 16. Dezember 1996 wies die Vorinstanz die Einsprache im wesentlichen mit der Begründung ab, die Tätigkeit von Wohnbaugenossenschaften werde steuerlich nicht als gemeinnützig anerkannt.

3. a) Mit Rekurs vom 16. Januar 1997 verlangt die Pflichtige die Aufhebung des Einspracheentscheids und die Befreiung von der Handänderungssteuerpflicht.

Zur Begründung führt sie im wesentlich an, von einer gemeinnützigen Tätigkeit sei zu sprechen, wenn mit ihr keine Erwerbszwecke oder sonst eigene unmittelbare Interessen der juristischen Person oder ihrer Mitglieder verknüpft seien. Dies sei namentlich dann der Fall, wenn ihre Tätigkeit unmittelbar und ausschliesslich auf die Unterstützung Betagter, Invalider, Pflegebedürftiger oder weiterer Personen gerichtet sei, die preisgünstiger Wohnungen bedürften (BGE 114 I b 277). Das steuerbefreite Einkommen und Vermögen müsse in erster Linie zweckgerichtet verwendet werden, und zwar gegenwärtig und auf eine gewisse Dauer.

Die Tätigkeit der Rekurrentin sei einzig und allein dem gemeinnützigen Zweck gewidmet. Spekulative Absichten seien ausdrücklich ausgeschlossen. Die Mittel würden zur Förderung des preisgünstigen Wohnungsbaus verwendet, wovon die Allgemeinheit direkt profitiere.

Hinzu komme, dass Wohnungsinteressenten nicht zwingend Mitglieder der Genossenschaft werden müssten. Der Mindestbeitrag von Fr. 1'000.-- sei gemessen am günstigen Wohnungskaufpreis auch nicht von Gewicht. Der Zweck, bedürftigen Personen günstigen Wohnraum zu offerieren, werde dadurch nicht beeinträchtigt. Finanzielle Eigeninteressen der Genossenschaft als solche würden nicht geschützt. Eine Verzinsung der Anteilscheine sei sodann zwar grundsätzlich möglich, bis dato aber nicht erfolgt. Die persönlichen Beziehungen zwischen der Genossenschaft der und Y. AG lägen im Interesse ersterer, weil auch sozialer Wohnungsbau nur mit der entsprechenden Fachkunde betrieben und gefördert werden könne. Die Vorstandsmitglieder seien sodann an der Y. AG nicht beteiligt, sondern dort nur angestellt. Zum Schluss müssten die für die einzelnen Wohnungen geforderten Preise durchaus als günstig und daher als sozial bezeichnet werden.

b) In ihrer Vernehmlassung vom 13. Februar 1997 hielt die Vorinstanz am Einspracheentscheid fest. Gemeinnützigkeit setze Gemeinsinn voraus, d.h. das altruistische Erbringen von Leistungen zu Gunsten Dritter, womit unter Ausschluss von Eigeninteressen der Allgemeinheit zu deren Nutzen und Vorteil gedient werde. Die beteiligten Personen dürften nicht eigene Vorteile verfolgen, sondern müssten zum Wohle Dritter handeln.

Die Vorstandsmitglieder der Genossenschaft seien sodann nicht gewöhnliche Angestellte der Y. AG, sondern solche mit Zeichnungsberechtigung. Es handle sich somit um eine ganz normale Wohnbaugenossenschaft, die nicht von der Handänderungssteuer befreit werden könne.

c) In der Rückäusserung vom 4. April 1997 hielt die Rekurrentin an ihrem Standpunkt ebenfalls fest.

Gemeinnützigkeit sei gegeben. Sowohl in Statuten wie auch beim Auftritt auf dem Markt stehe die gemeinnützige Idee im Vordergrund. Die für die Wohnungen verlangten Preise bewegten sich rund 15 % unter dem Marktniveau. Dass die Y. AG mit der Vermarktung der Wohnungen beauftragt worden sei, hänge einzig damit zusammen, dass er das preisgünstigste Angebot gemacht habe.