Staats- und Bundessteuer 2015

1.

Das Kantonale Steuergericht ist sachlich zuständig (§ 160 Abs. 1 Steuergesetz, StG, BGS 614.11, Art. 140 Abs. 1 Bundesgesetz über die direkte Bundessteuer, DBG; § 4 Vollzugsver-ordnung zum DBG, BGS 613.31). Der Rekurs (betreffend Staatssteuer) und die Beschwerde (betreffend direkte Bundessteuer) erfolgten form- und fristgerecht. Die Rekurrenten sind als direkte Adressaten der angefochtenen Verfügung (Einspracheentscheid) zur Anfechtung legitimiert. Auf die Rechtsmittel ist entsprechend einzutreten.

Im Zusammenhang mit dem Rechtsmittel des Rekurses (Staatssteuer) sowie der Beschwerde (direkte Bundessteuer) stellen sich inhaltlich nahezu identische Fragen. Die Rechts-lage ist sodann vergleichbar. Rekurs und Beschwerde sind entsprechend gemeinsam zu beurteilen. Auf allfällige Unterschiede ist im Rahmen der Erwägungen einzugehen.

2.

Gemäss § 23 Abs. 1 StG sowie Art. 18 Abs. 1 DBG sind alle Einkünfte aus dem Betrieb eines Unternehmens wie Handel, Industrie, Gewerbe, Land- und Forstwirtschaft, aus einem freien Beruf sowie aus jeder anderen selbständigen Erwerbstätigkeit steuerbar. Für Steuerpflichtige, die der ordentlichen Buchführungspflicht unterliegen oder eine ordnungsgemässe Buchführung führen, wird der in diesem Rahmen ermittelte Reingewinn als Grundlage der Besteuerung verwendet. Erfolgt keine ordentliche Buchführung, so ist im Sinne von § 141 Abs. 2 lit. a und b StG sowie Art. 125. Abs. 2 lit. a und b DBG eine Aufstellung über Einnahmen und Ausgaben, über die Vermögenslage sowie über Privatentnahmen und -einlagen der Steuerperiode der Steuererklärung beizulegen. Es gilt der Grundsatz der Gesamtreineinkommensbesteuerung, wobei selbständig Erwerbende die geschäfts- und berufsmässig begründeten Kosten (Gewinnungskosten) abziehen können (vgl. Richner et al., Handkommentar zum DBG, 4. Aufl. 2023, Art. 16 N 1 ff.).

Der Qualifikation als Einkunft aus selbständiger Erwerbstätigkeit kommt demnach zentrale Bedeutung zu. Die Methode der Ermittlung von Einkünften aus selbständiger Erwerbstätigkeit unterscheidet sich in wesentlichen Punkten von derjenigen für die übrigen Einkünfte. Im vorliegenden Fall ist unter den Parteien unbestritten, dass der Rekurrent im massgebenden Steuerjahr 2015 sowie im vorherigen Steuerjahr 2014 im Sinne eines Gewer-bes – soweit ersichtlich mindestens fünf – Stockwerkeinheiten im Sinne einer gewerblichen respektive selbständigen Tätigkeit verkauft hat und demnach der daraus resultierende Gewinn gemäss den zitierten Grundlagen zu ermitteln ist.

3.

Der Rekurrent hat im massgebenden Steuerjahr insgesamt vier Stockwerkeinheiten ver-äussert. Gemäss Meldungen der Amtschreiberei betreffend Liegenschaftenreingewinn be-trug das Total der Kaufpreise für sämtliche vier Einheiten CHF 3'795'000.00. Die Rekurrenten haben diesbezüglich bereits im Einspracheverfahren vorgebracht, dass für die Stockwer-keinheit GB Y Nr. 0003 ein Kaufpreis inklusive Parkplätze von CHF 905'000.00 und nicht CHF 950'000.00 vereinbart war. Dies ist zutreffend. Gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag vom 9. Dezember 2015 beträgt der Kaufpreis für GB Y Nr. 0003 CHF 835'000.00 und für zwei Parkplätze je CHF 35'000.00, damit insgesamt CHF 905'000.00. Entsprechend präsentiert sich der Erlös aus den vier Stockwerkeinheiten wie folgt:

Stockwerkeinheit Käuferschaft Kaufpreis

GB Y Nr. 0002 C AG CHF 945'000.00

GB Y Nr. 0003 D und E Z CHF 905'000.00

GB Y Nr. 0004

(mit zwei Autoabstellplätzen) F AG CHF 950'000.00

GB Y Nr. 0005

(mit zwei Autoabstellplätzen) G und H W CHF 950'000.00

Total CHF 3'750'000.00

Umstritten unter den Parteien ist jedoch insbesondere die Höhe der diesbezüglich abzugsfähigen Gewinnungskosten.

4.

Die Geltendmachung von abziehbaren Gewinnungskosten ist eine steuermindernde Tatsache. In Bezug auf die Beweislast ist in diesem Zusammenhang festzuhalten, dass der Nachweis für steuerbegründende und steuererhöhende Tatsachen der zuständigen Steuerbehörde obliegt, während steuerausschliessende oder steuermindernde Tatsachen durch die steuerpflichtige Person zu beweisen sind (Richner et al., a.a.O., Art. 123 N 77). Diese hat steuermindernde Tatsachen nicht nur zu behaupten, sondern auch zu belegen. Ist etwa – wie vorliegend – streitig, ob in Bezug auf ein bestimmtes Einkommen Gewinnungskosten in einer bestimmten Höhe angefallen sind, so trägt die steuerpflichtige Person hierfür die Behauptungs- und Beweislast. Es ist nicht Sache der Steuerbehörde danach zu forschen.

Die Rekurrenten machen nun in diesem Zusammenhang und in Bezug auf die veräusserten Stockwerkeinheiten GB Y Nrn. 0002, 0003, 0004 und 0005 nebst den von der Vorinstanz zugestandenen Gewinnungskosten weitere Abzüge geltend. Dabei werden die behaupteten Anlagekosten gesamthaft für das ganze Bauprojekt (insgesamt acht Einheiten) ausgewiesen und durch acht geteilt, woraus sich die Anlagekosten pro Einheit ergeben. Dieses Vorgehen wurde grundsätzlich auch durch die Vorinstanz gewählt. Ein derartiges Vorgehen drängt sich dann auf, wenn bezüglich der einzelnen Einheiten tatsächlich (nahezu) gleiche Kosten angefallen sind und diese auch zu nahezu gleichen Verkaufspreisen veräussert werden. Im vorliegenden Fall werden jedoch nebst solchen Kosten auch Abzüge geltend gemacht, die sich klarerweise anderen Einheiten zuordnen lassen (bspw. Rückstellungen aufgrund eines noch nicht erfolgten Innenausbaus bei der Käuferschaft K). Zudem wurden nicht alle Einheiten im zu beurteilenden Steuerjahr veräussert. Es ist daher für die Beurteilung der Gewinnungskosten auf die konkreten Objekte zu fokussieren. Auf die einzelnen geltend gemachten Abzüge / Gewinnungskosten ist im Folgenden einzugehen:

4.1

Bezüglich der Baulandkosten geht die Vorinstanz von einem Erwerb in zwei Teilen aus. Der erste Teil von GB Y Nr. 0001 im Halte von 3'947 m2 soll zu einem Preis von CHF 82.21 pro m2 erworben worden sein, was einem Erwerbspreis von CHF 162'241.00 entspricht. Der zweite Teil im Halte von ebenfalls 3'947 m2 soll zu einem Preis von CHF 261.00 pro m2 erworben worden sein, was einem Kaufpreis von CHF 515'000.00 entspricht. Demgegenüber machen die Rekurrenten Baulandkosten «gemäss Unterlagen» von insgesamt CHF 1'186'860.00 geltend. Die Rekurrenten stützen diese Annahme auf ein Konto aus der Bilanz des (früheren) Konsortiums L, in welchem der «Buchwert» der Parzelle mit CHF 1'186'860.00 aktiviert ist.

Darauf kann jedoch nicht abgestellt werden. Dem (behaupteten) Buchwert eines Grundstücks kann bereits deshalb im vorliegenden Fall keine grundlegende Bedeutung zukommen, als der Rekurrent für seine Tätigkeit keine ordentliche Buchhaltung führt, welche allfällige Bewertungsgewinne in früheren Steuerperioden bereits erfasst hätte. Zudem ist der Vorinstanz insofern beizupflichten, als das ins Recht gelegte Konto auch Positionen enthält, die bereits zu einem früheren Zeitpunkt steuerlich in Abzug gebracht worden sind (Schuldzinsabzüge). Weiter sind die überwiegenden Positionen nicht belegmässig nachgewiesen und können entsprechend nicht zum Abzug zugelassen werden.

Als Gewinnungskosten zum Abzug zuzulassen sind jedoch diejenigen Kosten, die der Rekurrent für die Parzelle effektiv bezahlt hat. Die diesbezüglichen Verhältnisse sind komplex, zumal das Bauland über ein Baukonsortium in der Form einer einfachen Gesellschaft erworben worden ist, sich der interne und effektiv im Grundbuch eingetragene Anteil des Rekurrenten im Verlaufe der Zeit verändert hat und davon auch Grundstücke abparzelliert und vorzeitig veräussert worden sind. Dem (öffentlich einsehbaren) Grundbuch lässt sich entnehmen, dass das Restgrundstück GB Y Nr. 0001 (Stammgrundstück) einen flächenmässigen Umfang von 3'947 m² aufweist. Zum Zeitpunkt des Erwerbs wies das Grundstück mit den heutigen Parzellen GB Y Nrn. 0006 und 0007 noch einen grösseren Umfang auf. Das Vorgehen der Vorinstanz, diesbezüglich nun auf den effektiv beurkundeten Kaufpreis pro Quadratmeter abzustellen, erweist sich daher als sachgerecht.

Die einfache Gesellschaft Konsortium L Y wurde (vermutungsweise) 1984 gegründet, wobei der Gesellschaftsvertrag kein Datum trägt. Allerdings wurde am
… 1984 ein Kaufvertrag zum Erwerb des Grundstücks GB Y Nr. 0001 abgeschlossen, wobei dem Rekurrenten ein Anteil von einem Viertel zukam. Als Kaufpreis wurde CHF 85.00 pro m² vereinbart. 1989 erwarb der Rekurrent mit Kaufvertrag vom … 1989 einen Drittel des Anteils des ausscheidenden M. Dessen Anteil betrug 1'414 m², der Kaufpreis wurde auf CHF 500'000.00, demnach CHF 353.60 pro m² festgelegt. Der Rekurrent hat folglich im Rahmen dieses Geschäfts zusätzliche 471.33 m² zu einem Preis von CHF 353.60 pro m² erworben. Dieser Preis erscheint im Vergleich mit den zuvor (und danach) bezahlten Preisen ausserordentlich hoch, würde dies doch bedeuten, dass das Grundstück in nur fünf Jahren eine Wertsteigerung um das Vierfache erfahren hätte, was fraglich ist. Allerdings ergeben sich aus den Akten keine Hinweise darauf, dass sich die damaligen Parteien bei der Festlegung des Kaufpreises von sachfremden Aspekten haben leiten lassen, denen in steuerrechtlicher Hinsicht keine Bedeutung beigemessen werden könnten. Zudem ist festzustellen, dass der «Mehrwert» des Grundstücks mit CHF 332'500.00 am … 1989 mit «Verkauf Anteil M» aktiviert worden ist. Es ist folglich darauf abzustellen.

Am … 2001 hat der Rekurrent zwar gemäss öffentlich beurkundetem Kaufvertrag seinen Anteil an die damaligen Miteigentümer veräussert, gemäss ebenfalls öffentlich beurkundetem Vertrag gleichentags, wurden jedoch die Beteiligungsverhältnisse im Innenverhältnis beibehalten. Im Februar 2013 erfolgte eine weitere Veränderung bei den Eigen-tumsverhältnissen, wobei der Rekurrent im Aussenverhältnis als hälftiger Miteigentümer im Grundbuch eingetragen worden ist. Das Konsortium L wurde gemäss Vereinbarung mit je hälftigem Anteil weitergeführt. Welcher Übernahmewert im Innenverhältnis vereinbart wurde, ist der entsprechenden Vereinbarung nicht zu entnehmen. Dem öffentlich beurkun-deten Kaufvertrag kann jedoch entnommen werden, dass für den hälftigen Anteil an GB Y Nr. 0001 ein Kaufpreis von CHF 232'500.00 beurkundet worden ist, was einem Preis pro m² von CHF 82.20 entspricht (ausgehend von 2'828 m² für die Hälfte des Grundstücks). In diesem Zug hat der Rekurrent ebenfalls seinen Anteil von 1'885 m² auf 2'828 m² ausgebaut, folglich einen rechnerischen Anteil von weiteren 943 m² zu einem Preis von CHF 82.20 pro m² erworben. Der bis zu diesem Zeitpunkt durchschnittlich bezahlte Kaufpreis betrug folglich CHF 128.80 pro m².

Im Juni 2013 erfolgte die Abparzellierung der heutigen Grundstücke GB Y Nrn. 0006 und 0007. Mit Kaufvertrag vom … 2013 erwarb der Rekurrent sodann die andere Hälfte des Restgrundstücks (1'973.50 m²), des heutigen Stammgrundstücks, zu einem Kaufpreis von CHF 515'000.00, entsprechend CHF 260.95 pro m². Insgesamt als Anlagekosten sind demnach für den ersten Teil des Grundstücks à 1’973.5 m² CHF 254'200.00 und für den zweiten Teil à 1’973.5 m² CHF 515'000.00 zu berücksichtigen (jeweils gerundet). Auf die konkret im Jahr 2015 veräusserten Objekte entfällt ein Anteil von vier Achteln, demnach CHF 384'600.00 (vier Einheiten à CHF 96'150.00).

4.2

Die Rekurrenten machen weiter die bezahlten Handänderungssteuern als Anlagekosten geltend. Sie reichen in diesem Zusammenhang zwei Rechnungen der Amtschreiberei vom … 2013 für den Erwerb des Anteils von O mit einem Gesamtbetrag von CHF 13'233.80 und für den Erwerb des Anteils von der P AG mit dem Gesamtbetrag von CHF 13'391.30 ins Recht und machen diese Beträge als Abzug geltend. Den jeweiligen Kaufverträgen lässt sich jedoch unter Ziffer 4.7 entnehmen, dass die Vertragsparteien die Kosten des Kaufvertrages sowie eine allfällige Handänderungssteuer je zur Hälfte bezahlen und diese lediglich der Kaufspartei (jeweils der Rekurrent) in Rechnung gestellt wird. Die Kosten von insgesamt CHF 26'625.10 sind entsprechend nur hälftig angefallen und sind für das gesamte Grundstück mit CHF 13'312.55 zu berücksichtigen. Auf die im Jahr 2015 veräusserten Objekte entfällt ein Anteil von CHF 6'657.00 (gerundet).

4.3

Weiter werden die Kosten der Stockwerkbegründung geltend gemacht. In diesem Zu-sammenhang reichen die Rekurrenten einerseits Rechnungen der C AG sowie eine Rechnung der Amtschreiberei vom … 2014 ein. Die Rechnungen der C AG datieren zwischen 2017 und 2020. Die konkret erbrachten Leistungen sind daraus nicht ersichtlich; vielmehr werden – mehrere Jahre nach effektiver Begründung des Stockwerkeigentums – auffallend runde Beträge in Rechnung gestellt und dies mit allgemeinen Hinweisen «Stockwerkbegründung», «Verkäufe», «Verkaufsbemühungen». Diese Rechnungen genügen den Anforderungen an einen belegmässigen Nachweis offenkundig nicht, weshalb diese nicht zu berücksichtigen sind. Zu berücksichtigen sind jedoch die effektiv ausgewiesenen Kosten der Amtschreiberei für die Begründung des Stockwerkeigentums gemäss Rechnung vom … 2014 in der Höhe von CHF 5'437.05, wobei auf die Kaufsobjekte CHF 2’719.00 (gerundet) entfallen.

4.4

Darüber hinaus liegt die Maklerprovision im Streit. Die Vorinstanz ist in diesem Zusammenhang für sämtliche acht Stockwerkeinheiten von einer branchenüblichen Maklerprovision von 2.5 % ausgegangen und hat eine darüberhinausgehende Provision als Abzug nicht zugelassen, da diese nicht ausgewiesen sei. Im parallel laufenden Verfahren betreffend Steuerjahr 2014, in welchem eine Stockwerkeinheit veräussert worden ist (SGSTA.2024.15; BST.2024.10), haben die Rekurrenten mit Beilage 11a eine Rechnung vom 1. Juli 2013 der C AG für Provisionen im Zusammenhang mit GB Y Nr. 0006 und GB Y Nr. 0007 ins Recht gelegt. Es handelt sich dabei um die an die Parteien Q und R / S veräusserten, bereits zuvor abparzellierten Parzellen, die jedoch mit den vorliegenden Stockwerkeinheiten in keinem Zusammenhang stehen. Rechnungen für weitere Provisionen liegen nicht vor.

Auch eine pauschale Berücksichtigung einer Provision für die veräusserten Stockwerkeinheiten erweist sich im vorliegenden Fall als nicht sachgerecht. So ist festzustellen, dass bereits die im Jahr 2014 veräusserte Einheit an die Bauunternehmung veräussert worden ist, welche die Überbauung realisiert hat. Folglich ist nicht anzunehmen, dass hiervor eine Vermittlungsprovision angefallen ist. Im Jahr 2015 wurde von den vier veräusserten Stockwerkeinheiten eine Einheit an die C AG verkauft. Gemäss öffentlich einsehbarem Eintrag im Handelsregister war der Rekurrent zum fraglichen Zeitpunkt Präsident des Verwaltungsrates mit Einzelunterschrift dieser Gesellschaft, weshalb auch hier nicht davon auszugehen ist, dass tatsächlich eine provisionsberechtigte Vermittlung stattgefunden hat. Eine weitere Einheit wurde an die F AG veräussert. Auch hier ist festzuhalten, dass zum Zeitpunkt der Veräusserung der Rekurrent einziges Mitglied des Verwaltungsrats mit Einzelunterschrift war und die Rekurrentin war zu diesem Zeitpunkt Geschäftsführerin mit Einzelunterschrift. Entsprechend ist es auch hier unplausibel, dass tatsächlich provisionsberechtigte Vermittlungen stattgefunden haben. Bezüglich der zwei weiteren Objekte ist keine solche Verbindung zu erkennen. Allerdings finden sich in den Akten auch keine Vermittlungsverträge oder Rechnungen, die eine bezahlte Provision belegmässig nachweisen würden. Insgesamt ist deshalb kein Abzug für bezahlte Provisionen zu berücksichtigen. Die stattdessen allenfalls zu berücksichtigenden Inseratekosten sind aus den von den Rekurrenten zur Verfügung gestellten Belegen ebenfalls nicht ersichtlich und folglich nicht zu berücksichtigen.

4.5

Die Rekurrenten machen als Anlagekosten auch Rückstellungen für Baukosten geltend. Hintergrund ist der Umstand, dass eine Kaufspartei – offenbar bis heute – den Innenausbau noch nicht abgerufen oder verlangt haben soll und diese Kosten zu einem späteren Zeit-punkt noch anfallen werden. Dieser Umstand weist einen Zusammenhang mit dem veräus-serten Objekt GB Y Nr. 0005 (Kaufpartei W) auf. In Anlehnung an die handelsrechtlichen Grundsätze zählen Rückstellungen neben den Schulden zu den Verbindlichkeiten und müssen bilanziert werden, wenn sie durch vergangene Ereignisse bewirkt wurden, ein Mittelabfluss wahrscheinlich ist und ihre Höhe verlässlich geschätzt werden kann. Voraussetzung für die Abzugsfähigkeit von Rückstellungen in Bezug auf ein veräussertes Kaufobjekt wäre entsprechend, dass der Mittelabfluss als wahrscheinlich anzusehen ist und die Höhe der Rückstellung ausgewiesen ist.

Den Akten lässt sich in diesem Zusammenhang entnehmen, dass die C AG – unklar in welcher Funktion – die Käufer spätestens am … 2017 erstmals und danach am … 2018 und … 2019 angeschrieben hat. Dabei wurde jeweils darauf hingewiesen, dass man ohne Rückmeldung der Gegenseite verblieben sei und dass die Käufer noch verschiedene Leistungen zugute hätten. Im Schreiben vom … 2019 wurde festgehalten, dass, sofern die Käufer damit einverstanden sind, die errechnete Summe von CHF 46'936.00 zurückbezahlt werde. Diesem Schreiben wurde auch eine tabellarische Übersicht aus der Bauabrechnung beigelegt, aus welcher die offenbar nicht bezogenen Leistungen hervorgehen. Weitere Informationen oder Belege zu diesem Sachverhalt befinden sich nicht in den Akten.

Die Grundlagen des geltend gemachten Abzugs sind nicht liquide. Aus der mit der Käu-ferschaft geführten Korrespondenz geht hervor, dass sich diese – trotz mehrfacher Auffor-derungen – bezüglich des offenbar ausstehenden Innenausbaus über mehrere Jahre nicht gemeldet haben. Das letzte Angebot betreffend Rückzahlung des errechneten Guthabens wurde – davon ist auszugehen – ebenfalls nicht angenommen, ansonsten entsprechende Zahlungsbelege oder zumindest eine Reaktion der Käufer vorliegen würden. Es erscheint zumindest sehr ungewöhnlich, dass die Käuferschaft einer Immobilie über mehrere Jahre auf einen Innenausbau verzichtet und selbst auf mehrfache Abmahnung hin nicht an die-sem Anspruch festhält. Es erscheint daher nicht wahrscheinlich, dass diese Verbindlichkeit noch erfüllt werden müsste, wenn auch der Anspruch zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht oder zumindest noch nicht vollständig verjährt sein dürfte. Bei dieser Ausgangslage kann die Frage offenbleiben, ob die Rückstellung in der Höhe gerechtfertigt wäre. Die geltend gemachte Rückstellung ist nicht als Abzug zuzulassen.

4.6

Ebenso machen die Rekurrenten einen Abzug für bereits versteuerte Grundstückgewin-ne «Q / R» geltend, insgesamt ein Betrag von CHF 180'020.00. Soweit ersichtlich und dem Geoinformationssystem des Kantons Solothurn zu entnehmen ist, handelt es sich bei diesen Grundstücken um die Grundstücke GB Y Nrn. 0006 und 0007, demnach um diejenigen Grundstücke, welche mit Parzellierungsurkunde vom … 2013 abparzelliert worden sind. Diese abparzellierten Grundstücke sind jedoch nicht zu berücksichtigen und denn auch im berücksichtigten Landpreis nicht enthalten. Es handelt sich diesbezüglich mithin um einen Sachverhalt, der nicht im vorliegenden Verfahren zu beurteilen ist und nicht in einem Zusammenhang mit den zu beurteilenden Kaufsobjekten steht. Diese Grundstückgewinnsteuer resultiert aus einem anderen Sachverhalt, nämlich der Veräusserung eines Teils des Grundstücks durch Abparzellierung im Jahr 2013.

4.7

Unter den Parteien zu Recht unbestritten ist die Berücksichtigung der Baukosten von insgesamt CHF 6'149'369.00 gemäss vorliegender Abrechnung der N AG, wobei auf die vorliegend interessierenden Kaufsobjekte vier Achtel, demnach CHF 3'074'685.00 (gerundet) entfallen.

4.8

Mit Eingabe vom 12. November 2024 haben die Rekurrenten ausserhalb des ordentli-chen Schriftenwechsels weitere Belege in das Verfahren eingegeben. Es handelt sich um 129 mehrheitlich Originalbelege. Bei deren 111 handelt es sich um Originalbelege der früheren V Bank, darunter Belastungsanzeigen, Abschlussbuchungen, Vergütungsaufträge, Auszahlungsquittungen und dergleichen. Diese sind offenkundig nicht geeignet, den belegmässigen Nachweis für abzugsfähige Kosten im vorliegenden Zusammenhang zu erbringen, wobei die Rekurrenten in deren Eingabe vom 12. November 2024 denn auch nicht weiter aufzeigen, inwiefern dies der Fall sein soll.

Bei weiteren 11 Belegen handelt es sich um Rechnungsbelege sowie teilweise Verfügungen, aus denen bei objektiver Betrachtung tatsächlich finanzielle Verpflichtungen ersichtlich sind. Bezüglich dieser Belege ist zu prüfen, ob diese tatsächlich einen Zusammenhang mit dem vorliegend veräusserten Objekt aufweisen und gegebenenfalls in welchem Umfang diese zum Abzug zugelassen werden können. Bei deren Würdigung gilt es insbesondere zu beachten, dass die Rekurrenten im Verlauf des bisherigen Verfahrens dazu tendiert haben, wahllos Belege einzureichen, ohne konkret aufzuzeigen, in welchem Zusammenhang diese mit der vorliegend zu beurteilenden Materie stehen. Bei der Prüfung der nun ein weiteres Mal ergänzend eingereichten Belege ist daher hinsichtlich der Frage, ob diese in einem Zusammenhang mit dem vorliegend veräusserten Objekt stehen, eine gewisse Zurückhaltung angezeigt, zumal die Rekurrenten eben keine wesentlichen ergänzenden Ausführungen machen. Bei der konkreten Prüfung ergibt sich Folgendes:

- Rechnung Nr. … vom … 1983 der T AG: Adressat der Rechnung ist die U Gruppe. Als Ort der erbrachten Leistung wird eine Baustelle in Y erwähnt, wobei es sich um Sondagen gehandelt haben soll. Der erste Kaufvertrag für den Erwerb des Baulands datiert jedoch über ein Jahr später, nämlich im Dezember 1984. Es ist daher fraglich, ob diese Rechnung sowohl bezüglich der konkreten Leistung als auch bezüglich des Zeitpunkts tatsächlich in einem Zusammenhang zum vorliegend veräusserten Objekt steht, zumal diese auch an die U Gruppe adressiert ist. Dieser Betrag ist nicht zum Abzug zuzulassen.

- Rechnung der V AG vom … 1983: Auch diese Rechnung lautet auf die U Gruppe und datiert rund ein Jahr vor dem ersten Erwerb des Grundstückes durch den Rekurrenten. Es ist daher unklar, wie und in welcher Höhe dem Rekurrenten diese Kosten tatsächlich angefallen sind. Diese Kosten sind nicht zum Abzug zuzulassen.

- Rechnung von … vom … 1985: Auch diese Rechnung lautet auf die U Gruppe, wobei offenbar ein Modell für eine Terrassensiedlung erstellt oder dazu allenfalls Hilfe geleistet worden ist. Auch hier ist unklar, ob und in welchem Umfang diese Kosten dem Rekurrenten tatsächlich angefallen sind. Diese Kosten sind nicht zum Abzug zuzulassen.

- Rechnung der Amtschreiberei … vom … 1984: Daraus geht hervor, dass am … 1983 ein Kaufrechtsvertrag mit der vormaligen Eigentümerin abgeschlossen worden ist, welcher sich nicht in den Akten findet. Aufgrund der Rechnung ist jedoch davon auszugehen, dass durch den Rekurrenten die entsprechenden Kosten von CHF 1'447.00 zu einem Viertel übernommen worden sind, für das gesamte Grundstück CHF 361.75. Dabei wären die abparzellierten Grundstücke herauszurechnen, was aber unverhältnismässig erscheint. Hieraus ergeben sich zu berücksichtigende Kosten pro Stockwerkeinheit von CHF 45.00 oder CHF 180.00 für vier Einheiten.

- Weiter werden fünf weitere Veranlagungsverfügungen und Rechnungen eingereicht mit einem Gesamtbetrag von CHF 10'015.00. Gemäss den vorhandenen Belegen weisen diese einen Zusammenhang mit dem Stammgrundstück Nr. 0001 auf und wurden dem Rekurrenten mit einem Viertel belastet, ausmachend CHF 2'503.75 respektive CHF 313.00 je verkaufter Einheit oder CHF 1'252.00 für vier Einheiten. Auch hier wären die abparzellierten Grundstücke herauszurechnen, was unverhältnismässig erscheint.

- Eingereicht wurde weiter eine Rechnung der Gemeinde Y für Erschliessungsbeiträge «Erschliessung …». Die Flurbezeichnung «…» findet sich im Geoinformationssystem des Kantons Solothurn (www.geo.so.ch) zum heutigen Zeitpunkt nicht. Festzustellen ist, dass die fragliche Überbauung über den … Weg erschlossen ist und dem Flurnamen «…» zugeordnet ist, das Nachbargrundstück (GB Y Nr. 0008) dem Flurnamen «…». Ob demnach die Erschliessungskosten einen Zusammengang mit den 2014 und 2015 veräusserten Wohneinheiten aufweisen, ist unklar. Immerhin ist auch denkbar oder gar wahrscheinlicher, dass es sich dabei um die Erschliessung durch die … Strasse handelt, welche jedoch die abparzellierten Grundstücke betreffen würde. Dafür spricht auch, dass dem Rekurrenten gemeinsam mit den anderen Miteigentümern eine Fläche von 3'737 m² angerechnet worden ist, wobei schon allein das heutige Restgrundstück grösser ist. Diese Kosten sind nicht zu berücksichtigen.

- Rechnung … vom … 1991: Die Rechnung lautet auf U Gruppe; sodann ist nicht erkennbar, welche Leistung konkret verrechnet worden ist und in welchem Zusammenhang diese mit den veräusserten Objekten steht. Dieser Betrag ist folglich nicht zu berücksichtigen.

- Rechnung A X vom … 1985: Beim Rechnungssteller handelt es sich um den Rekurrenten selbst. Zudem ist aus dem Rechnungsbeleg nicht ersichtlich, in welchem Zusammenhang die Leistungen mit den veräusserten Objekten stehen. Dieser Betrag ist nicht zu berücksichtigen.

- Rechnung X AG vom … 1989: Es wird für Treuhandleistungen (Bankfinanzierung, Belegablage, Zahlungswesen und Korrespondenzen) im Zeitraum von «1985 – …1989» Rechnung gestellt im Umfang von CHF 5'045.00. Die konkret erbrachten Dienstleistungen sind aus der Rechnung jedoch nicht ersichtlich. Zudem ist unklar, welche konkreten Dienstleistungen im Zusammenhang mit den 2014 und 2015 veräusserten Objekten stehen. Dieser Betrag ist nicht zu berücksichtigen.

- Gleiches gilt für die Rechnung der X AG vom … 1991.

- Rechnung der … AG vom … 1989: Aus der Rechnung geht hervor, dass die Beschaffung von Planungsunterlagen (Geländeaufnahmen und Auswertung) für die Terrassensiedlung «…» in Y mit einem Betrag von CHF 5'488.95 verrechnet werden. Dieser Betrag ist zum Abzug zuzulassen. Zum Zeitpunkt dieser Rechnung war der Rekurrent mit einem Viertel am fraglichen Grundstück beteiligt, weshalb CHF 1'372.00 respektive CHF 171.00 pro verkaufte Einheit respektive CHF 684.00 für vier Einheiten zu berücksichtigen sind.

- Zuletzt werden zwei Rechnungen der U Gruppe vom … und … 1985 ins Recht gelegt. Darin werden Planungsleistungen im Zusammenhang mit der «…Siedlung Y» im Umfang von insgesamt CHF 53'691.70 in Rechnung gestellt. Es handelt sich dabei um Kosten, die direkt mit der Planung und der Überbauung des Grundstücks zusammenhängen, weshalb diese zum Abzug zuzulassen sind. Zum fraglichen Zeitpunkt war der Rekurrent mit einem Viertel beteiligt, weshalb auf ihn daraus Kosten von CHF 13'422.90 entfallen sind oder CHF 1'678.00 pro Einheit oder CHF 6’712.00 für vier Einheiten.

Aus den zusätzlich ins Verfahren eingegebenen Belegen können demnach pro veräusserter Stockwerkeinheit zusätzliche Kosten von CHF 8’828.00 berücksichtigt und zum Abzug zugelassen werden.

4.9

Weitere Anlagekosten werden – soweit ersichtlich – nicht geltend gemacht und sind folglich nicht zu berücksichtigen. Zu berücksichtigen ist jedoch – nach Ermittlung des Ge-winns, ein Abzug für Sozialversicherungsbeiträge (AHV). Der konkrete Abzug ist anhand des zu ermittelnden Reingewinnes mit der Beitragsberechnung Selbständigerwerbende der AHV / IV zu berechnen.

4.10

Demnach ergibt sich folgendes Bild:

Erlös CHF 3’750'000.00

Verkauf GB Y Nr. 0002 CHF 945'000.00

Verkauf GB Y Nr. 0003 CHF 905'000.00

Verkauf GB Y Nr. 0004 CHF 950'000.00

Verkauf GB Y Nr. 0005 CHF 950'000.00

./. Anlagekosten: CHF 3'507'989.00

Baulandkosten CHF 384'600.00

Handänderungssteuern CHF 6'657.00

Stockwerkbegründung CHF 2'719.00

Baukosten CHF 3'074'685.00

Kosten aus ergänzenden Belegen CHF 8'828.00

Sozialversicherungsbeiträge auf CHF 272’511.00 CHF 30'500.00

Steuerbarer Gewinn CHF 242'011.00

5.

Im angefochtenen Einspracheentscheid der Vorinstanz vom 15. Mai 2024 wurde gemäss Ziffer II.8. der Erwägungen von einem steuerbaren Einkommen / Gewinn nach Abzug der Sozialversicherungsbeiträge von CHF 232’599.00 ausgegangen. Aus den obigen Erwägungen ergibt sich, dass das satzbestimmende und steuerbare Einkommen sowohl bei der Staats- als auch bei der direkten Bundessteuer – im Sinne einer reformatio in peius – um den Betrag von je CHF 9'412.00 gegenüber dem Einspracheentscheid zu erhöhen ist. Entsprechend sind Rekurs und Beschwerde abzuweisen und das satzbestimmende und steuerbare Einkommen für das massgebende Steuerjahr 2015 ist bei der Staatssteuer auf CHF 839’236.00 und bei der direkten Bundessteuer auf CHF 826’912.00 (jeweils gerundet) festzusetzen.

6.

Bei diesem Ausgang des Verfahrens sind die Verfahrenskosten den Rekurrenten unter solidarischer Haftbarkeit aufzuerlegen. Diese sind auf CHF 7’388.00 (Grundgebühr: CHF 2'000.00; Zuschlag: CHF 5’388.00) festzulegen (§§ 3 und 150 Gebührentarif, BGS 615.11).