Verfahrenssistierung (Anfechtung Kündigung / Mieterstreckung) (EGV-SZ 2021 A 3.1)

1.

a) A.________ (nachfolgend: Gesuchsteller) mietete für die Zeit vom 1. Mai 2017 bis 30. April 2019 ein 6.5 Zimmerhaus an der E.________strasse xx in Wollerau zum monatlichen Mietzins von anfänglich Fr. 18‘500.00 (Vi-act. 1/1). Als Vermieterin trat ursprünglich die G.________ AG auf. Mit Vertrag vom 26. Oktober 2018 wurde das Mietverhältnis auf F.________ als Eigentümer und Vermieter übertragen (Vi-act. 1/3). Infolge Veräusserung der Liegenschaft ging das Mietverhältnis auf die C.________ AG (nachfolgend: Gesuchsgegnerin) über, wobei die Parteien des Kaufsgeschäfts mit Vertrag vom 15./16. Dezember 2020 vereinbarten, dass F.________ das Ausweisungsverfahren sowie allfällige Zusatzverfahren gegen den Mieter als Beauftragter der C.________ AG auf eigene Kosten führt (Vi-act. 4 und 5).

Anlässlich einer Schlichtungsverhandlung vom 11. November 2019 (SLI 2019 46) einigten sich die Parteien auf eine erst- und letztmalige Mieterstreckung bis 30. September 2020 unter Einräumung eines einmonatigen Kündigungsrechts des Mieters per Ende jeden Monats (Vi-act. 1/5). Am 30. September 2019 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis auf dem amtlichen Formular auf den 31. März 2020 (Vi-act. 1/9). Mit schriftlichem Vertrag vom 21./26. August 2020 gewährte der Vermieter dem Gesuchsteller eine zweite, letztmalige Erstreckung bis zum 30. November 2020 (Vi-act. 1/6).

b) Am 26. November 2020 reichte der Gesuchsteller bei der Schlichtungsbehörde Höfe ein neues Schlichtungsgesuch mit den folgenden Rechtsbegehren ein (Vi-act. 1):

Es sei festzustellen, dass das Mietverhältnis zwischen dem Mieter und dem Vermieter über das Mietobjekt E.________strasse xx, 8832 Wollerau weiterhin unbefristet gültig ist bzw. dass die erfolgte Kündigung des Mietverhältnisses vom 30. September 2019 durch den Vermieter nichtig ist (und die Erstreckungen des Mietverhältnisses unbeachtlich sind).

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Eventualiter beantragt der Mieter eine angemessene Erstreckung des Mietverhältnisses über das Mietobjekt E.________strasse xx, 8832 Wollerau für eine Dauer von mindestens 36 Monaten ab dem 30. November 2020.

Verfahrensantrag: der Mieter beantragt subeventualiter, dass das erste Erstreckungsverfahren SLI 2019 46 im rechtlich korrekten Rahmen geführt bzw. nun im rechtlich korrekten Rahmen weiter geführt wird, unter zwingend notwendiger Teilnahme der Ehefrau H.________.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen, einschliesslich MWST, zu Lasten des Vermieters.

Am 17. Dezember 2020 reichte die Gesuchsgegnerin beim Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe ein Gesuch um Mietausweisung ein, weil der Gesuchsteller das Mietobjekt nicht per 30. November 2020 verlassen hatte (KG-act. 1/9). Mit Präsidialbeschluss vom 7. Januar 2020 sistierte die Schlichtungsbehörde Höfe auf Antrag der Gesuchsgegnerin das vorliegende Schlichtungsverfahren bis zur rechtskräftigen Beurteilung des Ausweisungsverfahrens vor dem Einzelrichter am Bezirksgericht Höfe und nahm den Parteien die Ladung zur Schlichtungsverhandlung vom 28. Januar 2021 ab (Vi-act. 6).

c) Mit Eingabe vom 15. Januar 2021 führt die Gesuchstellerin Beschwerde beim Kantonsgericht und stellt die folgenden Anträge (KG-act. 1):

1.

Ziff. 1 des Präsidialbeschlusses vom 7. Januar 2021 der Schlichtungsbehörde Höfe im Verfahren SLI 2020 73 sei aufzuheben und es sei das Verfahren SLI 2020 73 vor der Schlichtungsbehörde Höfe weiterzuführen.

2.

Es sei festzustellen, dass wegen des materiellrechtlichen Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde Höfe SLI 2020 73 gegenüber dem Ausweisungsverfahren vor dem Einzelrichter des Bezirksgerichts Höfe ZES 2020 663 Rechtshängigkeit (Litispendenz) besteht.

3.

Eventualiter sei festzustellen, dass das materiellrechtliche Verfahren vor der Schlichtungsbehörde Höfe SLI 2020 73 gegenüber dem Ausweisungsverfahren vor dem Einzelrichter des Bezirksgerichts Höfe ZES 2020 663 Vorrang hat und das Ausweisungsverfahren vor dem Einzelrichter des Bezirksgerichts Höfe ZES 2020 663 bis zur rechtskräftigen und letztinstanzlichen Erledigung des

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materiellrechtlichen Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde Höfe SLI 2020 73 zwingend und umgehend zu sistieren sei.

4.

Alles unter Kosten- und Entschädigungsfolgen (zzgl. 7.7 % MWST) zu Lasten der Beschwerdegegnerin.

Mit Beschwerdeantwort vom 29. Januar 2021 beantragt die Gesuchsgegnerin, die Beschwerde abzuweisen, unter Kosten- und Entschädigungsfolgen zulasten des Gesuchstellers (KG-act. 7). Der Gesuchsteller reichte am 4. Februar 2021 eine Noveneingabe (KG-act. 11) ein und replizierte mit Eingabe vom 19. Februar 2021 (KG-act. 15). Die Gesuchsgegnerin verzichtete am 12. Februar 2021 auf eine Replik zur Noveneingabe (KG-act. 13). Bei der Vorinstanz wurden die Akten eingeholt (KG-act. 2). Die Vorinstanz beantragt mit Eingabe vom 22. Januar 2021 die Abweisung der Beschwerde, soweit darauf einzutreten sei (KG-act. 5).

2.

Der Gesuchsteller bestreitet eine rechtsgenügliche Vollmacht von F.________ und Rechtsanwalt D.________ zur Vertretung der Gesuchsgegnerin. Die einzige Person, welche gemäss Stand der Akten die Gesuchsgegnerin rechtsgültig vertreten könne, sei I.________ als einziges Mitglied des Verwaltungsrates mit Einzelunterschrift. Mit Noveneingabe vom 4. Februar 2021 macht er zudem geltend, mit E-Mail vom 4. Februar 2021 habe sich Rechtsanwalt J.________ als neuer Anwalt der Gesuchsgegnerin zu erkennen gegeben, woraus sich zumindest der Widerruf einer früheren Bevollmächtigung an das Duo F.________/D.________ ergebe (KG-act. 11). Der Vertreter der Gesuchsgegnerin hält seine Bevollmächtigung aufgrund der Vereinbarung vom 15./16. Dezember 2020 zwischen der Gesuchsgegnerin und F.________ (KG-act. 7/2) und der Vollmacht vom 21. Juli 2020 von F.________ an Rechtsanwalt D.________ (KG-act. 7/1) ohne weiteres als gegeben.

Gemäss Art. 68 ZPO kann sich jede prozessfähige Partei im Prozess vertreten lassen (Abs. 1). Die Vertreterin oder der Vertreter hat sich durch eine

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Vollmacht auszuweisen (Abs. 2). Auftrag und Vollmacht sind zwar zu unterscheiden: der Auftrag ist ein zweiseitiges, kausales Rechtsgeschäft, die Vollmachterteilung ein einseitiges Rechtsgeschäft, welches unabhängig vom Rechtsgrund der Entstehung ist (Weber, in: Basler Kommentar, Obligationenrecht I, 6. Auflage, N 6 zu Art. 396 OR). Meistens bildet die Ermächtigung den Bestandteil eines anderen Vertragsverhältnisses. Für den Auftrag gilt gemäss Art. 396 Abs. 2 OR sogar, dass er die Ermächtigung zu den Rechtshandlungen enthalte, die zu seiner Ausführung gehören (Guhl/Koller, Das Schweizerische Obligationenrecht, 9. Auflage, § 19 N 5). Eine besondere Ermächtigung bedarf der Beauftragte nach Art. 396 Abs. 3 OR, wenn es sich darum handelt, einen Vergleich abzuschliessen, ein Schiedsgericht anzunehmen, wechselrechtliche Verbindlichkeiten einzugehen, Grundstücke zu veräussern oder zu belasten oder Schenkungen zu machen. Dazu wird auch die Anhebung eines Prozesses gezählt (Guhl/Koller, a.a.O.; Fellmann, in: Berner Kommentar, Der einfache Auftrag, Bern 1992, N 127 und 132 zu Art. 396 OR), während es zur Abwehr, d.h. zur blossen Verteidigung eines von Drittseite angehobenen Prozesses solange keiner speziellen Vollmacht bedarf, als die Abwehr der Ansprüche Dritter noch im Rahmen des Zweckes bzw. der „Natur“ des Auftrags liegt und damit durch die dem Auftrag vermutungsweise verbundene Vollmacht gedeckt ist (Fellmann, a.a.O., N 135 zu Art. 396 OR).

Vorliegend mandatierte die Gesuchsgegnerin mit Vereinbarung vom 15./16. Dezember 2020 „Herrn F.________ mit der Führung dieses Ausweisungsverfahrens sowie allfällig erforderlichen Zusatzverfahren gegen den ehemaligen Mieter“. F.________ ist somit explizit zur Anhebung des Ausweisungsverfahrens und allfälliger Zusatzverfahren ermächtigt worden. Im vorliegenden Schlichtungsverfahren geht es für die Gesuchsgegnerin um die Abwehr der mit dem Schlichtungsgesuch gestellten Rechtsbegehren. Bei Gutheissung dieser Begehren wäre dem Ausweisungsverfahren der Boden entzogen. Die Abwehr dieser Ansprüche liegt daher innerhalb des Zweckes des Auftrags und eine Spezialvollmacht ist nicht zu verlangen. Die Vollmacht von F.________

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an Rechtsanwalt D.________ „in Sachen Mietverhältnisse betreffend Liegenschaft E.________strasse yy + xx , Wollerau (GB Wollerau Nr. zz) als damaliger Eigentümer der Liegenschaft ist ohnehin nicht zu beanstanden.

Daran vermag das E-Mail von Rechtsanwalt J.________ vom 3. Februar 2021 nichts zu ändern. Prozessfähige Parteien können sich im Zivilprozess durch eine oder mehrere natürliche, nicht juristische Personen vertreten lassen (Tenchio, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Auflage, N 1a zu Art. 68), weshalb entgegen der Ansicht des Gesuchstellers aus dem zusätzlichen Auftreten von Rechtsanwalt J.________ nicht per se auf einen Widerruf einer früheren Vollmacht an F.________ und Rechtsanwalt D.________ geschlossen werden kann. In diesem Mail steht denn auch nichts Entsprechendes. Das E-Mail betraf die „ANZEIGE MIETMANGEL DRIN- GEND“ (KG-act. 11/1) und nicht das vorliegende Schlichtungsverfahren, weshalb aus dem Ersuchen, „sich in der vorliegenden Angelegenheit ab sofort nur noch mit uns in Verbindung zu setzen“, nichts für den Standpunkt des Gesuchstellers abgeleitet werden kann.

Soweit der Gesuchsteller (in Widerspruch zum soeben Ausgeführten) die Vollmacht von Rechtsanwalt J.________ und K.________ zum Abschluss der Vereinbarung vom 15./16. Dezember 2020 anzweifelt, erübrigen sich weitere Abklärungen. Es ist nicht unüblich, dass Immobilienkaufgeschäfte für eine Gesellschaft durch bevollmächtigte Rechtsanwälte abgewickelt werden. Das Verkaufsgeschäft an sich ist unbestritten. Für die Führung eines Zivilprozesses ist eine schriftliche Vollmacht nicht zwingend nötig (Tenchio, a.a.O., N 14 zu Art. 68 ZPO). Zudem wurde die von F.________ als damaliger Eigentümer der Liegenschaft an Rechtsanwalt D.________ erteilte Vollmacht vom 21. Juli 2020 (KG-act. 7/1) nie widerrufen.

Insgesamt bestehen somit keine Zweifel an der Bevollmächtigung von Rechtsanwalt D.________ für das vorliegende Schlichtungs- bzw. Beschwer-

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deverfahren. Eine Nachfristansetzung gemäss Art. 132 Abs. 1 ZPO ist nicht nötig.

3.

Der Gesuchsteller verlangt die Feststellung, dass wegen des materiellrechtlichen Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde gegenüber dem Ausweisungsverfahren vor dem Einzelrichter Litispendenz bestehe. Es handle sich um zwei parallele Verfahren in der gleichen Angelegenheit mit dem gleichen Streitgegenstand, weshalb dem Ausweisungsverfahren die Litispendenz des Schlichtungsverfahrens entgegenstehe. Die Gesuchsgegnerin bestreitet das Vorliegen identischer Streitgegenstände.

Gemäss Art. 64 Abs. 1 lit. a ZPO hat die Rechtshängigkeit insbesondere die Wirkung, dass der Streitgegenstand zwischen den gleichen Parteien nicht anderweitig rechtshängig gemacht werden kann. Zwischen dem Mietausweisungsverfahren und der Anfechtung der Kündigung besteht keine Streitidentität, weshalb in dieser Konstellation der Grundsatz der Sperrwirkung der Rechtshängigkeit nicht greift (Sutter-Somm/Lötscher, in: Sutter- Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, N 38a zu Art. 257 ZPO; Püntener, Zivilprozessrecht für die Mietrechtspraxis, N 1035; Beschluss ZK1 2019 13 vom

Zu beachten ist zudem, dass die Frage der Sistierung des Ausweisungsverfahrens vor dem Einzelrichter nicht Gegenstand des vorliegenden Beschwerdeverfahrens sein kann, geht es doch im vorliegenden Verfahren um die Sistierung des Schlichtungsverfahrens und nicht des Ausweisungsverfahrens. Sowohl auf das Begehren um Feststellung der Litispendenz gegenüber dem Ausweisungsverfahren vor dem Einzelrichter (Rechtsbegehren Ziff. 2) als auch das Eventualbegehren um Sistierung des Ausweisungsverfahrens vor dem Einzelrichter (Rechtsbegehren Ziff. 3) ist deshalb nicht einzutreten. Ein

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entsprechendes Begehren müsste im Ausweisungsverfahren vor dem Einzelrichter gestellt werden.

Nicht zu beantworten sind im vorliegenden Verfahren auch die von den Parteien thematisierten Fragen, ob der frühere Entscheid der Schlichtungsbehörde SLI 2019 46 vom 11. November 2019 bzw. die Kündigung vom 30. September 2019 nichtig (KG-act. 15 Rz. 14 f.) oder rechtskräftig seien (KG-act. 7 S. 4 ff. zu Rz. 8), nachdem die Nichtigkeit der Kündigung vom 30. September 2019 Gegenstand des Hauptbegehrens und die Nichtigkeit der Schlichtungsverhandlung SLI 2019 46 vom 11. November 2019 Gegenstand des Subeventualbegehrens des Schlichtungsgesuchs bilden. Zu beantworten ist vorliegend nur die Frage der Sistierung des Schlichtungsverfahrens.

4.

Gemäss Art. 126 Abs. 1 ZPO kann das Gericht das Verfahren sistieren, wenn die Zweckmässigkeit dies verlangt. Das Verfahren kann namentlich sistiert werden, wenn der Entscheid vom Ausgang eines anderen Verfahrens abhängig ist. Die Sistierung ist etwa gerechtfertigt, um sich widersprechende Entscheide, mehrfache Beweiserhebungen oder Prozesskosten und Zeitaufwand zu vermeiden. Die Sistierung erfordert in der Regel eine Interessenabwägung, indem das Gericht das Interesse an der Sistierung dem gegenteiligen Interesse an der Beschleunigung des Verfahrens gegenüberstellt und den Grad der Abhängigkeit vom Ausgang des anderen Verfahrens berücksichtigt (Staehelin, in: Sutter-Somm/Hasenböhler/Leuenberger [Hrsg.], Kommentar zur Schweizerischen Zivilprozessordnung, 3. Auflage, N 3 f. zu Art. 126 ZPO). Auch ein Schlichtungsverfahren kann sistiert werden, wobei allerdings eine längere Hängigkeit des Verfahrens vor der Schlichtungsbehörde zu vermeiden ist. In Zweifelsfällen geht das Beschleunigungsgebot vor (Svit-Kommentar,

4.

Auflage, Bisang/Koumbarakis, S. 1250 N 326). Erhebt der Mieter vor der Schlichtungsbehörde ein Kündigungsschutzbegehren und stellt der Vermieter beim Einzelrichter im summarischen Verfahren ein Begehren um Ausweisung, ist das Schlichtungsverfahren gemäss weiter verbreiteter Praxis zu sistieren,

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da das Ausweisungsverfahren erheblich schneller abgeschlossen werden kann und die Fragen des Kündigungsschutzes in jenem Verfahren vorfrageweise beantwortet werden können (BGE 141 III 262; Svit-Kommentar, Bisang/Koumbarakis, S. 1250 N 327; Püntener, a.a.O., N 1036 f mit weiteren Verweisen; ZR 110 [2011] Nr. 54 E. 7; Sutter-Somm/Lötscher, a.a.O., N 38a zu Art. 257 ZPO).

Die Schlichtungsbehörde hat vorliegend gestützt auf die dargelegte Praxis dem Mietausweisungsverfahren vor dem Einzelrichter den Vorzug gegeben und das Schlichtungsverfahren sistiert. Das Ausweisungsverfahren vor dem Einzelrichter und jenes vor der Schlichtungsbehörde haben zwar – wie dargelegt (vgl. E. 3) – nicht den gleichen Streitgegenstand. In der Praxis verlieren die Parteien indessen erfahrungsgemäss in den meisten Fällen das Interesse am Hauptprozess vor der Schlichtungsbehörde, falls der Einzelrichter die Mietausweisung anordnet. Der Gesuchsteller äussert sich nicht dazu, ob und aus welchen Gründen er in einem solchen Fall das Schlichtungsverfahren noch aufrechterhalten möchte. Sollte dagegen das Mietausweisungsverfahren wegen Illiquidität mit Nichteintreten erledigt werden, so wäre das Schlichtungsverfahren weiterzuführen und der Gesuchsteller könnte während dieses Verfahrens weiterhin im Mietobjekt verweilen. Unter diesen Umständen ist es nicht zu beanstanden, wenn die Schlichtungsbehörde die einstweilige Sistierung, welche als prozessleitende Anordnung jederzeit wieder aufgehoben werden kann (Gschwend, in: Basler Kommentar, Schweizerische Zivilprozessordnung, 3. Auflage, N 17a zu Art. 126 ZPO; Staehelin, a.a.O., N 6 zu Art. 124 ZPO), anordnete.

Immerhin bleibt zu ergänzen, dass entgegen der Ansicht der Schlichtungsbehörde sowie eines Teils von Lehre und Praxis (Sutter-Somm/Lötscher, a.a.O., N 38a zu Art. 257 ZPO) wegen der fehlenden Streitidentität das Schlichtungsverfahren im Falle der Mietausweisung nicht einfach als gegenstandslos abzuschreiben wäre. Der Mietausweisungsrichter kann im summari-

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schen Verfahren die Frage der Gültigkeit der Kündigung nur vorfrageweise prüfen. Als Vorfrage nimmt die Kündigung jedoch nicht an der Rechtskraft des Ausweisungsverfahrens teil (Beschluss ZK1 2019 13 E. 3.a, mit weiteren Verweisen). Das Verfahren vor der Schlichtungsbehörde könnte nur abgeschrieben werden, wenn die Parteien das schutzwürdige Interesse an der Beurteilung verlieren würden, was nach Art. 60 ZPO von Amtes wegen zu prüfen und wozu den Parteien das rechtliche Gehör zu gewähren ist (Beschluss ZK1 2019 13 E. 3.b, mit weiteren Verweisen).

5.

Entsprechend dem Ausgang sind die Kosten des Beschwerdeverfahrens gestützt auf Art. 106 Abs. 2 ZPO dem Gesuchsteller aufzuerlegen. Eine Parteientschädigung – welche gemäss § 6 Abs. 1 GebTRAe nach pflichtgemässem Ermessen festzulegen ist, nachdem keinen Honorarnote eingereicht wurde – von Fr. 1‘500.00 erscheint als angemessen;-

beschlossen:

1.

Die Beschwerde wird abgewiesen, soweit darauf einzutreten ist.

2.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens von Fr. 1‘500.00 werden dem Gesuchsteller auferlegt.

3.

Der Gesuchsteller ist verpflichtet, die Gesuchsgegnerin mit Fr. 1‘500.00 (inkl. 7.7 % MWST) zu entschädigen.

4.

Gegen diesen Entscheid kann innert 30 Tagen seit Zustellung nach Art. 113 ff. des Bundesgerichtsgesetzes (BGG) unter den Vorausset-

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zungen von Art. 93 BGG Verfassungsbeschwerde beim Bundesgericht in Lausanne eingereicht werden; vorbehalten bleibt die Geltendmachung einer Rechtsfrage von grundsätzlicher Bedeutung mit Beschwerde in Zivilsachen gemäss Art. 72 ff. BGG, die in der gleichen Rechtsschrift bzw. bei alleiniger Einlegung innert derselben Frist einzureichen ist. Die Beschwerdeschrift muss Art. 42 BGG entsprechen. Der Streitwert in der Hauptsache beträgt Fr. 682'500 (39 Mietzinse à Fr. 17'500.00).

5.

Zufertigung an Rechtsanwalt B.________ (2/R), Rechtsanwalt D.________ (2/R, unter Beilage des Doppels von KG-act. 15), die Vorinstanz (1/A) sowie nach definitiver Erledigung an die Vorinstanz (1/R, unter Rückgabe der Akten) sowie an die Kantonsgerichtskasse (1/ü, im Dispositiv).

Namens der 2. Zivilkammer Der Kantonsgerichtspräsident

Versand 9. März 2021 kau