Contratto preliminare di compravendita; nullità per vizio di forma; rinuncia all'acquisto e richiesta di restituzione della caparra; pena convenzionale, culpa in contrahendo

in diritto:

1.

L’art. 308 cpv. 1 lett. a CPC prevede che sono impugnabili mediante appello le decisioni finali di prima istanza, posto che in caso di controversie patrimoniali il valore litigioso secondo l'ultima conclusione riconosciuta nella decisione sia di almeno fr. 10'000.- (cpv. 2). Nella fattispecie tale valore supera pacificamente la soglia testé menzionata. Quanto alla tempestività del rimedio giuridico, i termini di impugnazione e risposta sono di 30 giorni (art. 311 e 312 CPC). Nel caso specifico, la decisione impugnata è stata notificata ai patrocinatori del convenuto il 7 ottobre 2024 (tracciamento dell'invio n. __.__.______.________, agli atti), di modo che l'appello depositato il 6 novembre 2024 – ultimo giorno utile – si rivela, sotto questo profilo, ricevibile. Tempestiva è inoltre pure la risposta all'appello 12 dicembre 2024.

2.

Nella decisione impugnata il Pretore, appurata la legittimazione passiva del convenuto, partendo dal tenore letterale dell'accordo (e del suo titolo) ha accertato la volontà delle parti di procedere a una compravendita subordinata a due condizioni cumulative (ottenimento del finanziamento e fattibilità della modifica degli spazi interni) di cui soltanto la seconda – regolata ai punti 6 e 7 – rimaneva controversa. Ricordato il metodo d'interpretazione (soggettivo o normativo) dei contratti (art. 18 cpv. 1 CO), il Pretore si è soffermato sulle e-mail che le parti si sono scambiate una volta ottenuta la dichiarazione municipale, ovvero il contestato "nulla osta" (doc. D). Da esse (doc. 3), e in particolare dal ricordato messaggio del 18 giugno 2021 (sopra, lett. B), si evinceva un reciproco consenso sul procedere con il rogito che però è andato progressivamente a scemare nelle comunicazioni successive. L'intervento dell'avv. G______ P______, incaricato dall'attore di esaminare la bozza dell'atto notarile (doc. O), aveva infatti incrinato le certezze del dott. AO1, il quale, sollecitato dal convenuto (e-mail del 1°luglio 2021, doc. 4), aveva subito reagito rilevando che "non è possibile in fretta e furia firmare un rogito senza aver ben in chiaro i punti fondamentali che il mio avvocato ha ben illustrato al notaio C______ F______. (…) Resto comunque intenzionato a concludere in tempi brevi l'affare ma tenendo in considerazione le condizioni dettate dal mio avvocato e in sua presenza" (doc. P), per poi aggiungere il 6 luglio 2021 che “Per il momento abbiamo ricevuto dopo oltre due mesi dal nostro pre-accordo una lettera informativa del comune di V______ che non ha nessunissimo valore né come licenza di costruzione né tanto meno valore legale per far valere un eventuale diritto di aprire uno studio medico nel suo stabile” (doc. Q). Ciò posto, il Pretore ha constatato che le parti si erano accordate nel senso di inserire quale condizione per procedere alla compravendita la ricezione di un nullaosta preliminare (e non di una licenza edilizia approvata) come quello rilasciato dal Comune di V______ l'8 giugno 2021. Se non che l'intervento dell'avv. G______ P______ (il quale aveva sollevato una domanda fondamentale: "[…] Cosa succede se per un qualche motivo non le viene concessa la licenza o si trova l'opposizione di un vicino? L'atto non prevede nulla al riguardo" [doc. O]) aveva portato a un cambio di prospettiva e alla consapevolezza che occorreva una licenza edilizia per avere la certezza assoluta di potere procedere alla auspicata modifica della destinazione dei locali in studio medico. Tali osservazioni successive non cambiavano il fatto (dimostrato dal tenore letterale del doc. B, che non menzionava una licenza edilizia passata in giudicato ma solo un non meglio precisato "nulla osta" di "fattibilità", come pure dal comportamento successivo delle parti) che le parti al momento della stipula non avevano voluto subordinare la firma del rogito alla concessione della licenza edilizia. Occorreva tuttavia esaminare se questo dietrofront dell'attore riconducibile alla ricezione del parere legale beneficiava della necessaria protezione giuridica (loc. cit., pag. 3 a 7).

Premesso che l'accordo di cui al doc. B, redatto in previsione di una compravendita immobiliare, configurava un contratto preliminare nel senso dell'art. 216 CO che avrebbe dovuto rivestire per la sua validità la forma dell'atto pubblico, il Pretore ha ricordato che lo scopo di tale forma è in particolare proteggere le parti da decisioni precipitose e garantire loro una consulenza professionale. Ciò che aveva fatto l'attore ricorrendo al parere dell'avv. G______ P______ e che aveva determinato il suo cambio di rotta. Considerata la nullità dell'atto, si trattava di esaminare se tale conseguenza poteva, in virtù della giurisprudenza in materia, essere mitigata dall'eventuale malafede – non tutelabile – dell'attore oppure dalla possibilità di scindere la pena convenzionale dal resto del contratto in modo da garantirle una valenza anche in difetto della forma pubblica. Per quel che era del contegno tenuto dall'attore, il primo giudice ne ha escluso la malafede siccome l'interessato aveva aumentato la propria prudenza proprio a seguito delle criticità rilevate dal parere legale che la legge intendeva garantire a tutela delle parti. Quanto alla portata della clausola n. 7, da interpretarsi quale pena convenzionale ai sensi dell'art. 163 CO, la pattuizione era da considerare nulla se con essa le parti avevano inteso rafforzare l'obbligazione principale mentre la sua validità rimaneva intatta se l'intento delle parti era unicamente quello di risarcire l'interesse negativo nell'ipotesi di una culpa in contrahendo. Tenuto conto del chiaro tenore letterale della clausola, il Pretore ha rilevato che lo scopo – altrettanto cristallino – consisteva nella tutela della parte venditrice e nella copertura del suo interesse negativo in caso di rinuncia in malafede dell'acquirente. Dovendosi stabilire se l'attore avesse agito in malafede o meno, il Pretore ha constatato che AO1 non aveva espresso il proprio accordo "senza riserve" bensì aveva manifestato in maniera del tutto trasparente il progressivo insorgere dei propri dubbi. Certo, sempre con l'intento di procedere all'acquisto ma a condizione che i suoi dubbi fossero dissipati, come si evinceva dalle e-mail 1° e 6 luglio 2021 (doc. P, Q). Non si poteva dunque concludere che successivamente al consiglio dell'avv. G______ P______ l'attore abbia voluto illudere, in maniera contraria alla buona fede, il convenuto. Il dott. AO1 ha sì infine rinunciato a concludere la compravendita ma sulla scorta di dubbi pertinenti e manifestati in tutta trasparenza che per altro non sono stati dissipati, non figurando agli atti alcuna proposta di modifica del rogito per venire incontro alle esigenze dell'attore. Onde l'obbligo per il convenuto di restituire l'importo trattenuto (pag. 7 a 10).

3.

L'appellante, premesso che le tre condizioni (accettazione dell'offerta, erogazione del finanziamento e ottenimento del nulla osta) per trattenere la caparra a titolo di pena convenzionale erano pacifiche e che le parti concordavano sul fatto che il doc. B rappresentava un contratto preliminare che avrebbe dovuto assumere la forma dell'atto pubblico, fa carico al Pretore di essere incorso in un'erronea applicazione del diritto (in particolare per non avere riconosciuto i presupposti della responsabilità per culpa in contrahendo) e in un errato accertamento dei fatti (per avere affermato che l'attore aveva rinunciato all'acquisto sulla scorta di dubbi più che pertinenti e manifestati in tutta trasparenza). Pur avendo il Pretore concluso che la clausola era stata redatta per risarcire l'interesse negativo, costui avrebbe erroneamente sostenuto che all'acquirente non poteva essere imputato un comportamento scorretto. Se la consulenza legale dell'avv. G______ P______ fosse stata realmente determinante, l'acquirente avrebbe dovuto raccoglierla ben prima e, una volta ricevuto tale riscontro, egli avrebbe dovuto segnalare subito la questione precisando che la firma del rogito era messa in discussione a causa del mancato adempimento delle condizioni per procedere all'acquisto. Se non che, malgrado la consulenza ottenuta, l'attore ha dichiarato di volere concludere l'affare in tempi brevi (doc. P). La conclusione del Pretore sarebbe poi sconfessata dagli atti, non essendovi traccia di una comunicazione che segnalasse tali dubbi. Lo stesso doc. P si limitava ad accennare ad alcune clausole problematiche rilevate dall'avv. G______ P______ che dovevano essere modificate. Tuttavia se eventuali modifiche dell'atto notarile potevano essere discusse tra le parti, ciò non toglieva che i dubbi non erano riferiti all'acquisto dell'immobile come tale (memoriale, pag. 5 a 8).

L'appellante non comprende inoltre come il Pretore, dopo avere rilevato che la conferma di fattibilità (doc. D), ancorché non vincolante, era esattamente quello che le parti avevano deciso di ottenere per procedere con la sottoscrizione del rogito, abbia poi potuto sostenere che l'attore aveva rinunciato alla conclusione della compravendita sulla scorta di dubbi più che pertinenti. Oltre a ciò il Pretore avrebbe erroneamente affermato che i dubbi dell'attore non risultavano essere stati dissipati e che in particolare non vi era stata alcuna proposta di modifica per venire incontro alle sue esigenze, trascurando che, come si evinceva dal doc. 4, egli era invece chiaramente disposto a modificare la bozza. Per tacere del fatto che la controparte non aveva mai precisato quali fossero le modifiche che intendeva eseguire. Egli era quindi consapevole che vi potevano essere degli intoppi, nel senso che il rogito andava rivisto, ma non avrebbe mai potuto pensare che l'atto notarile non sarebbe stato sottoscritto (loc. cit., pag. 9 seg.).

L'attore avrebbe pertanto adottato un comportamento contrario ai suoi reali intendimenti, facendogli credere di volere semplicemente modificare alcune parti del rogito e manifestandogli più volte senza riserve l'intenzione di sottoscriverlo in tempi brevi, salvo poi rinunciarvi pochi giorni prima dell'appuntamento con il notaio. Ciò in contrasto con la ratio della clausola in questione che tutelava il venditore in caso di un cambiamento di rotta improvviso e abusivo da parte dell'acquirente se questi decideva abusivamente di interrompere l'affare benché le condizioni poste per procedere al rogito fossero adempiute. L'appellante non revoca in dubbio il diritto dell'attore di consultare un legale e di eventualmente modificare il rogito. Reputa invece scorretto il fatto che costui non avrebbe mai manifestato – neanche per atti concludenti – la possibilità di non concludere l'affare e di avere architettato le censure a posteriori con l'avvio della causa civile (loc. cit., pag. 10 a 12).

4.

Nella misura in cui obietta che l'attore avrebbe dovuto raccogliere la consulenza legale ben prima, l'appellante solleva la questione per la prima volta in questa sede. L'argomento si rivela così irricevibile in quanto nuovo (art. 317 cpv. 1 CPC) oltre che immotivato (art. 311 cpv. 1 CPC). Laddove rimprovera invece all'attore di non avergli segnalato immediatamente che la firma stessa del rogito era messa in discussione precisando che le condizioni per procedere all'acquisto non erano adempiute, l'appellante equivoca sui termini. Non si disconosce – come cita in maniera invero parziale il convenuto – che l'attore nella e-mail del 1° luglio 2021 aveva manifestato l'intenzione di "comunque" concludere in tempi brevi l'affare (doc. P). Sta di fatto che in quella stessa comunicazione il dott. AO1 aveva pure precisato – dopo avere premesso che "non è possibile in fretta e furia firmare un rogito senza aver ben chiaro i punti fondamentali che il mio avvocato ha ben illustrato al notaio C______ F______" – che ciò doveva avvenire "tenendo in considerazione le condizioni dettate dal mio avvocato e in sua presenza", come ha rilevato – senza contestazione al riguardo – il Pretore a pag. 5 seg. della decisione impugnata. Che, in condizioni del genere e alla luce delle problematiche elencate dall'avv. G______ P______ il 23 giugno 2021 (doc. O; sopra, lett. B) che il venditore non pretende di avere ignorato (cfr. del resto l'e-mail del 1° luglio 2021 di AP1 che accenna all'intervento dell'avv. G______ P______ [doc. 4]), costui potesse tranquillamente confidare nella firma del rogito è pertanto una conclusione che non convince e che è anzi smentita dai fatti. Come non può fare dubbio che la doglianza – espressa al venditore il 6 luglio 2021 dopo avere ricevuto la consulenza dell'avv. G______ P______ (doc. Q) – circa il mancato valore della lettera informativa del Comune di V______ (doc. D) concerneva l'ottenimento del nulla osta di cui all'art. 6c dell'accordo (doc. B). Il rimprovero mosso all'attore di non avere precisato che le condizioni per procedere all'acquisto non erano adempiute cade dunque nel vuoto. Come è destituita di fondamento – per quanto testé illustrato in relazione ai doc. Q e P, sui quali si è fondato lo stesso Pretore (v. decisione impugnata, pag. 9 seg.) – la critica secondo cui non vi sarebbe traccia negli atti di una comunicazione con cui l'attore avrebbe segnalato i suoi dubbi. Non può pertanto, in definitiva, essere seguita l'opinione dell'appellante secondo cui i dubbi dell'attore non si riferivano all'acquisto dell'immobile.

5.

L'appellante sembra ravvisare una contraddizione nella decisione impugnata per avere il Pretore dapprima rilevato che la conferma di fattibilità (doc. D), ancorché non vincolante, era ciò che le parti avevano deciso di ottenere per procedere con la sottoscrizione del rogito, ma poi, in un secondo momento, sostenuto che l'attore aveva rinunciato a tale sottoscrizione sulla scorta di dubbi pertinenti (memoriale, p. 9).

Così facendo l'appellante perde di vista che l'accertamento pretorile secondo cui le parti al momento della stipula (doc. B) non avevano voluto subordinare la firma del rogito alla concessione di una licenza edilizia passata in giudicato, ritenendo sufficiente il non meglio precisato "nulla osta" rilasciato in termini di fattibilità (decisione impugnata, pag. 7), si fondava sulla interpretazione – oggettiva, le parti non essendosi evidentemente comprese al riguardo, come dimostra la presa di coscienza dell'attore successiva (e tutelata dal primo giudice) all'intervento dell'avv. G______ P______ – delle dichiarazioni e dei comportamenti (precedenti a tale intervento) degli interessati che però – per quanto testé illustrato - non corrispondeva alla volontà effettiva di AO1. Come l'attore ribadisce ancora in questa sede (risposta all'appello, pag. 4 e pag. 10) rinviando tra l'altro al significato del termine (www.treccani.it: scritta, rilasciata dalla competente autorità amministrativa su richiesta dell’interessato, che attesta l’esistenza di certi presupposti e quindi l’inesistenza di contrarietà o impedimenti allo svolgimento dell’attività che l’interessato si prefigge di compiere o, in genere, di ciò che chiede di poter fare"), il "nulla osta" avrebbe infatti dovuto garantirgli l'apertura di uno studio medico. Ed egli (di professione medico e non immobiliarista, a differenza della controparte) era convinto – erroneamente fino al chiarimento da parte del proprio legale – che la risposta del Municipio di V____ dell'8 giV______2021 (doc. D), pur non configurando la licenza "ufficiale e definitiva" (doc. 3), integrasse quel "nulla osta" e gli garantisse tale facoltà. Convinzione che spiega del resto anche perché l'attore, ancora in questa sede (risposta all'appello, pag. 3 segg.), ha sempre sostenuto – una volta appresa la portata effettiva del doc. D – che se la dichiarazione in questione – come spiegatogli poi dall'avv. G______ P______a simile certezza, la caparra gli andava restituita già in forza del punto 6c dell'accordo (doc. B).

Che i dubbi sollevati dall'attore fossero pertinenti non fa inoltre dubbio. Al riguardo è sufficiente rinviare a quanto esposto dianzi in relazione alle criticità elencate dall'avv. G______ P______ (doc. O) che l'attore (direttamente o tramite il proprio legale) aveva riportato sia al notaio C______ F______ sia al convenuto (doc. P, Q e doc. 4; cfr. pure sopra, lett. B, C). In proposito la decisione impugnata resiste dunque alla critica.

6.

Per quanto attiene invece al rimprovero mossogli dal Pretore di non avere dissipato i dubbi dell'acquirente attraverso una proposta di modifica del rogito per andare incontro alle esigenze di costui quando invece – a suo dire – egli si era in realtà detto chiaramente disposto a modificare la bozza inviata al dott. AO1 e a dissipare i suoi dubbi, il convenuto non si avvede che l'argomento pretorile censurato aveva una portata abbondanziale ("peraltro"; decisione impugnata, pag. 10). A parte ciò, il fatto di essere disposto a modificare – "eventualmente" (doc. 4) – la bozza ancora non rappresentava una concreta proposta atta a dissipare i dubbi dell'interessato.

7.

Che poi la controparte non avesse mai manifestato le sue perplessità in merito alla volontà di sottoscrivere l'atto (memoriale, pag. 9) è un'opinione personale del convenuto che non trova riscontro negli atti ma è anzi smentita dai medesimi. Se è pur vero – come già visto dianzi – che il dott. AO1 ancora il 1° luglio 2021 si era detto "comunque intenzionato a concludere in tempi brevi l'affare", egli aveva nondimeno vincolato tale proposito al fatto che si tenesse conto delle condizioni dettate dal suo avvocato (doc. P). E ad ogni buon conto al più tardi il 6 luglio 2021 il venditore doveva avere contezza della possibilità di non perfezionare l'affare giacché l'attore, dopo averne ricordato i punti critici (lettera informativa del Comune sprovvista di valore legale per garantirgli l'apertura dello studio medico nello stabile; rogito pieno di imprecisioni e riferimenti ipotecari oscuri) aveva senza equivoco concluso – circostanza omessa dall'appellante – che "al mio ritorno (dalle vacanze, ndr) devo rivedere la situazione e la mia posizione di conseguenza rispetto a tutto l'affare (…)" (doc. Q).

8.

Infondata è quindi pure la censura secondo cui l'attore avrebbe adottato un comportamento contrario ai suoi reali intendimenti, facendogli credere di volere semplicemente modificare alcune parti del rogito ma di comunque volere sottoscrivere tale atto in tempi brevi (manifestandogli più volte tale intenzione senza riserve), salvo poi rinunciarvi abusivamente pochi giorni prima dell'appuntamento con il notaio, in contrasto con la ratio della clausola in questione. Ora, che l'attore abbia adottato un cambiamento contrario ai suoi reali propositi è anzitutto smentito dall'accertamento, non contestato, del Pretore secondo cui – in conformità allo scopo della forma prescritta dall'art. 216 CO di proteggere le parti da decisioni precipitose e di garantire loro una consulenza professionale (DTF 140 III 200 consid. 4.2 con rinvii) – è solo in seguito all'intervento dell'avv. G______ P______ e alla domanda fondamentale da costui sollevata (“Tenga presente però che il responso fornito dal municipio è solo di natura informativa. Per essere tranquilli occorre attendere l’esito della procedura ordinaria, con pubblicazione, che non mi risulta sia ancora stata avviata e i cui tempi di evasione sono di almeno un paio di mesi. Cosa succede se per un qualche motivo non le viene concessa la licenza o si trova l’opposizione di un vicino? L’atto non prevede nulla al riguardo (…)”: doc. O) che l'attore ha preso coscienza della serietà del problema e ha acquisito la consapevolezza circa la necessità di una licenza edilizia per avere la certezza assoluta di poter procedere alla modifica della destinazione dei locali in studio medico (loc. cit., pag. 10). Come non può essere seguito il convenuto laddove sostiene che la controparte gli avrebbe voluto far credere semplicemente di modificare parte del rogito pur volendolo comunque sottoscrivere in tempi brevi. Al riguardo basta rinviare alle riserve espresse dal dott. AO1 il 1° luglio 2021 (v. sopra, consid. 4 con riferimento a quanto precisato nel doc. P) e, soprattutto, il 6 luglio, allorché, ricordato il problema principale (mancanza di una licenza di costruzione che gli garantisse l'apertura dello studio medico) e sentitosi messo alle strette ("Poi mi manda in fretta e furia una bozza di rogito piena di imprecisioni e riferimenti ipotecari completamente oscuri almeno per me"), aveva concluso che "al mio ritorno devo rivedere la situazione e la mia posizione di conseguenza rispetto a tutto l'affare (…)" (doc. Q).

In condizioni del genere non è possibile sostenere che l'attore abbia messo in atto un comportamento scorretto e abusivo per avere dato senza riserva il proprio accordo alla conclusione del contratto salvo poi a pochi giorni dall'appuntamento con il notaio – che l'appellante nemmeno precisa – rifiutarsi ingiustificatamente di trasporlo nelle forme legali. Né tanto meno egli può avere creato nel convenuto la speranza illusoria di concludere l'affare e averlo indotto a prendere disposizioni in vista della stipulazione del contratto. A ciò si aggiunge che una culpa in contrahendo – già di per sé rilevabile soltanto in situazioni eccezionali poiché le parti hanno in linea di principio il diritto di interrompere le trattative in ogni momento senza dovere fornire spiegazioni e la parte che si assume costi prima della conclusione del contratto lo fa di principio a suo rischio e pericolo – può essere riconosciuta meno facilmente (e anzi soltanto con la più grande cautela) in materia di negozi giuridici sottoposti a requisiti di forma ove questi – come nella fattispecie – hanno per scopo di preservare le parti da impegni avventati (DTF 140 III 200 consid. 5.2; STF 4A_55/2019 del 4 settembre 2019 consid. 2.2.1 e 2.2.2; Schmid, Reservationsvereinbarung beim Grundstückkauf, Formmangel und Konventionalstrafe in: BR 2014 pag. 280). Ciò valeva a maggior ragione nel caso specifico per il convenuto, immobiliarista di professione e aduso a questo genere di negozi, il quale aveva un obbligo accresciuto di considerare, fino alla conclusione del contratto, la possibilità di un fallimento delle trattative. Tanto più che non si scorgono elementi per cui l'attore avrebbe rifiutato in extremis e – soprattutto – senza ragione di concludere l'affare nella forma richiesta (STF 4A_55/2019, citata, consid. 2.2.1 e 2.2.2).

Per abbondanza si rileva, comunque sia, che la penale, così come era formulata, non perseguiva a ben vedere quale unico scopo la compensazione dell'interesse negativo ma creava un legame stretto con gli obblighi principali del contratto di compravendita, tant'è che era dovuta soltanto per il caso del mancato acquisto (STF 4A_281/2014 del 17 dicembre 2014 consid. 3.3 e 3.4.1), rafforzando così l'obbligazione principale e diventando essenzialmente un mezzo di pressione (Schmid, loc. cit.; Vetter/Hunziker, Reservationsvereinbarungen und Anzahlungen beim Grundstückkauf in: AJP 2024 pag. 395). E prevedendo la decadenza della caparra a prescindere dai motivi della rinuncia all'acquisto, la clausola n. 7 in questione comprendeva oltretutto anche fattispecie che esulavano dalla culpa in contrahendo (cfr. STF 4A_109/2018 dell'8 novembre 2018 consid. 3.3). L'appello vede perciò la sua sorte segnata.

9.

Visto l'esito dell'appello, non occorre vagliare la censura dell'attore (risposta all'appello, pag. 3 segg.) che ripropone la tesi della restituzione della caparra (anche) in virtù del mancato adempimento della clausola 6c dell'accordo 17 marzo 2021 (doc. B), in particolare per non avere integrato la risposta 8 giugno 2021 del Municipio di V______ (doc. D) il necessario "nulla osta" e per non essere la medesima pervenuta entro 60 giorni dal pagamento dei fr. 39'000.-. Censura che in ogni caso – contrariamente alla doglianza dell'appellante – non è stata "architettata a posteriori" una volta avviata la causa civile (cfr. per esempio doc. E, G).

10.

Le spese giudiziarie seguono la soccombenza dell'appellante (art. 106 cpv. 1 CPC) e sono calcolate sulla base di un valore litigioso di fr. 39'000.-, determinante anche ai fini di un eventuale ricorso al Tribunale federale.