CDAP - AC.2015.0111 - 2016-08-17 - WELLAUER, SCANNAPIECO, JANECEK, SOCIETE IMMOBILIERE DE L'AVENUE DE BETHUSY N° 50 LAUSANNE SA, DUBUIS, HUTCHINGS, SOCIETE IMMOBILIERE DU CHEMIN DU MOLESON SA, DESTRAZ, NICODET, WIDMER PHAM, PHAM, GOUMAZ, HAHN, REGAMEY, MALEK, MALEK BOSCHUNG, FISCHER, FISCH

1.

Déposé dans le délai de 30 jours fixé par l'art. 95 de la loi vaudoise du 28 octobre 2008 sur la procédure administrative (LPA-VD; RSV 173.36), les recours sont intervenus en temps utile. Ils respectent au surplus les conditions formelles énoncées à l'art. 79 LPA-VD, applicables par renvoi de l'art. 99 LPA-VD, de sorte qu'il y a lieu d'entrer en matière sur le fond.

2.

À titre liminaire, il convient de circonscrire précisément l'objet du litige, les parties s'étant déterminées dans leurs écritures sur des éléments qui sortent du cadre de la présente procédure. Pour rappel, ne peuvent être examinés et jugés en procédure juridictionnelle administrative que les rapports juridiques à propos desquels l'autorité administrative compétente s'est prononcée préalablement, d'une manière qui la lie, sous la forme d'une décision. Dans cette mesure, la décision détermine l'objet de la contestation qui peut être déféré en justice par la voie d'un recours (ATF 134 V 418 consid. 5.2.1; 125 V 413 consid. 1a; TF 9C_195/2013 du 15 novembre 2013 consid. 3.1; arrêt GE.2015.0125 du 7 janvier 2016 consid. 3a).

En l'espèce, les décisions attaquées sont celles du 10 avril 2015 par laquelle la municipalité a levé les oppositions et délivré le permis de construire ainsi que l'autorisation de la Division logement du 15 septembre 2014 relative à la LDTR. Il s'ensuit que la régularité de la procédure d'élaboration du plan de quartier de Béthusy – Levant – Gottettaz initiée à la demande des propriétaires (art. 67 LATC), en particulier les questions liées à son financement, n'est pas ici en cause. Il n'est dès lors pas donné suite à la réquisition des recourants 2 tendant à la production par la municipalité de "la liste des plans d'affectation spéciaux […] de ces vingt dernières années avec la mention de ceux qui l'ont été aux frais exclusifs des propriétaires, l'objet de ces plans et les montants payés par les propriétaires pour de telles études", cette requête sortant du cadre du présent litige.

3.

Les recourants requièrent la saisie de la Commission cantonale consultative d'urbanisme et d'architecture (ci-après: CCCUA). Dite commission est instituée par l'art. 16 LATC, qui dispose qu'elle peut être requise par le Conseil d'Etat, ses départements, les municipalités ou l'autorité de recours de donner son avis sur toute question relevant de l'urbanisme ou de l'architecture, notamment en matière de développement des localités, de plan d'affectation ou de protection des sites.

Outre qu'il s'agit d'une disposition de nature potestative, le tribunal relève que, étant notamment composé de deux architectes, il est en mesure de se prononcer sur les griefs des recourants concernant l'esthétique et l'intégration sur la base des plans du projet, des prises de position de la municipalité et du SIPAL, de l'étude patrimoniale portant sur l'ensemble du quartier, ainsi que de l'inspection locale à laquelle il a procédé. Partant, il n'y a pas lieu de donner suite à la requête tendant à recueillir l'avis de la CCCUA.

4.

Quant au grief des recourants tiré de la notification irrégulière de la décision du 10 avril 2015 au seul Jean-Pierre Goumaz au motif qu'il aurait été le "porteur d'une opposition collective", il doit être écarté pour les motifs suivants.

Le principe de la bonne foi impose à la personne à qui un acte n'a pas été notifié de s'en prévaloir aussitôt que, d'une manière ou d'une autre, elle a eu connaissance de la situation; par ailleurs, un tel vice n'encourt aucune sanction, s'il a pu être réparé sans préjudice pour les parties (ATF 122 I 97 consid. 3a/aa et 111 V 149 consid. 4c et les références citées; voir également arrêts MPU.2015.0040 du 10 novembre 2015 consid. 3a; PS.2013.0087 du 16 septembre 2014 consid. 1d et AC.2013.0183 du 3 juillet 2013 consid. 1b).

En l'espèce, les recourants 1 et les recourants 2, tous représentés par un conseil commun, ont valablement contesté la décision du 10 avril 2015 devant le tribunal de céans dans le délai de trente jours à compter de sa notification à Jean-Pierre Goumaz. Il s'en déduit qu'ils ont tous eu connaissance de cette décision avant qu'elle ne leur soit personnellement notifiée par l'autorité intimée le 22 mai 2015. L'ayant immédiatement attaquée, conformément à ce que leur imposait le principe de la bonne foi, les recourants n'ont subi aucun préjudice de l'absence initiale de notification individuelle. Au reste, même à supposer que l'art. 109 al. 5 LATC fût inapplicable et que la notification initiale au prétendu "porteur de l'opposition collective" fût en conséquence viciée, elle n'encourrait en tout état de cause aucune sanction. Le vice aurait en effet été réparé par la notification ultérieure à chacun des opposants. Partant, le grief doit être écarté.

5.

Les recourants invoquent un défaut de motivation de la décision de la municipalité, qui devrait selon eux conduire à l'annulation pure et simple de celle-ci. Ils allèguent à ce titre que les griefs relatifs au défaut d'intégration et à l'impossibilité d'octroyer le permis de construire avant que la procédure de plan de quartier ne soit arrivée à un stade permettant de connaître les possibilités de construction n'auraient en particulier pas été traités.

a) Selon l’art. 42 LPA-VD, la décision contient notamment les faits, les règles juridiques et les motifs sur lesquels elle s'appuie (let. c); le dispositif (let. d); la date et la signature (let. e). Quant au droit d'être entendu prévu par les art. 29 al. 2 de la Constitution fédérale du 18 avril 1999 (Cst.; RS 101), 17 al. 2 de la Constitution du Canton de Vaud du 14 avril 2003 (Cst-VD; RSV 101.01) et 33 ss LPA-VD, il implique notamment pour l'autorité l'obligation de motiver sa décision (cf. art. 42 let. c LPA-VD). Selon la jurisprudence, la motivation d'une décision est suffisante lorsque l'autorité mentionne, au moins brièvement, les motifs qui l'ont guidée et sur lesquels elle a fondé son raisonnement, de manière à ce que l'intéressé puisse se rendre compte de la portée de celle-ci et l'attaquer en connaissance de cause (TF 2D_38/2011 du 9 novembre 2011 consid. 3.2.1;1C_383/2010 du 11 avril 2011 consid. 2.1 et la référence citée). L’autorité peut se limiter à l’examen des questions décisives pour l’issue du litige; il suffit que le justiciable puisse apprécier correctement la portée de la décision et l’attaquer à bon escient et que l’autorité de recours puisse exercer son contrôle (ATF 133 I 270 consid. 3.1 p. 277). La motivation peut d'ailleurs être implicite et résulter des différents considérants de la décision (TF 2D_38/2011 précité consid. 3.2.1; RDAF 2009 II p. 434, TF 2C_23/2009 consid. 3.1). La violation du droit d'être entendu commise en première instance peut être guérie si le justiciable dispose de la faculté de se déterminer dans la procédure de recours, pour autant que l'autorité de recours dispose d'un plein pouvoir d'examen, en fait et en droit (ATF 135 I 279 consid. 2.6.1 p. 285; 133 I 201 consid. 2.2 p. 204; 132 V 387 consid. 5.1 p. 390, et les arrêts cités).

b) En l'espèce, il est vrai que, dans la décision attaquée, la municipalité ne se prononce pas expressément sur les griefs formulés dans l'opposition au sujet de l'esthétique et de l'intégration du projet. Cela étant, on comprend à la lecture de la décision que la municipalité a décidé d'autoriser le projet dès lors que, selon elle, il est conforme à toutes les dispositions du RPGA régissant la zone mixte de moyenne densité. Implicitement, on pouvait également comprendre que le projet ne pouvait pas selon l'autorité communale être refusé pour d'autres motifs, notamment ceux liés à l'esthétique et l'intégration. Les recourants pouvaient dès lors se rendre compte de la portée de la décision et l'attaquer de manière adéquate, ce qu'ils ont fait.

Concernant la procédure d'élaboration du plan de quartier, la municipalité avait déjà informé les opposants que les deux problématiques seraient traitées de manière distincte (cf. let. H ci-dessus). Partant, les recourants connaissaient la position municipale sur ce point et ils ont pu l'attaquer en connaissance de cause.

6.

Les recourants soutiennent que les modifications du projet intervenues postérieurement à l'enquête publique ne sont pas clairement identifiables sur les plans figurant au dossier municipal.

a) L’art. 104 LATC dispose qu’avant de délivrer le permis, la municipalité doit s’assurer que le projet est conforme aux dispositions légales et réglementaires et au plan d’affectation légalisé ou en voie d’élaboration. Cet examen intervient sur la base du dossier d’enquête. Des plans doivent être joints à la demande de permis de construire, en vertu de l'art. 108 al. 2 LATC. Les exigences relatives aux plans et aux pièces à produire sont fixées au niveau réglementaire, soit à l'art. 69 al. 1 du règlement d'application de la LATC, du 19 septembre 1986 (RLATC; RSV 700.11.1). La demande doit notamment être accompagnée d'un plan de situation extrait du plan cadastral (ch. 1); des plans à l'échelle du 1:100 ou du 1:50 des sous-sols, rez-de-chaussée, étage et combles avec destination de tous les locaux et l'indication des mesures de prévention contre les incendies (ch. 2); des coupes nécessaires à la compréhension du projet comprenant les profils du terrain naturel et aménagé (ch. 3); des plans des aménagements extérieurs avec le tracé précis du raccordement au réseau routier (ch. 8). L'art. 69 al. 2 RLATC dispose que dans tous les autres cas, la demande est accompagnée de toutes les indications nécessaires pour se rendre compte de l'importance et de la nature des travaux projetés.

b) Pour que les plans correspondant au projet autorisé soient aisément compréhensibles, notamment pour des non-professionnels, les modifications apportées au projet après l'enquête publique devraient figurer expressément et clairement sur les plans en question. En l'espèce, certaines modifications mineures apportées au projet sont difficiles à déceler à la lecture des plans, même pour des professionnels. La question de savoir si cette informalité doit entraîner l'annulation du permis de construire souffre toutefois de demeurer indécise dès lors que celui-ci doit de toute manière être annulé pour un autre motif.

7.

Les recourants soutiennent que la construction du parking souterrain dans les espaces réglementaires n'est pas admissible au regard des exigences posées par les art. 84 LATC et 81 RPGA.

a) L’art. 84 LATC délègue aux communes une compétence limitée pour la réglementation des constructions souterraines; cette norme fixe, comme pour les dérogations (art. 85 LATC), les limites dans lesquelles un règlement communal peut prévoir que les constructions souterraines ou semi-enterrées ne sont pas prises en considération dans le calcul de la distance aux limites ou entre bâtiments, ainsi que dans le coefficient d’occupation ou d’utilisation du sol (al. 1). Une telle réglementation n’est en effet applicable que dans la mesure où le profil et la nature du sol ne sont pas sensiblement modifiés et qu’il n’en résulte pas d’inconvénient pour le voisinage (al. 2).

Au plan communal, l'art. 81 RPGA prévoit que, pour des constructions souterraines ou semi-enterrées, la municipalité peut déroger aux règles sur la distance aux limites ou entre bâtiments et sur le coefficient d’occupation et d’utilisation du sol, pour autant que la topographie existante avant l’exécution des travaux ne soit pas sensiblement modifiée (al. 1). Ces constructions ne peuvent en aucun cas être habitables et ne doivent pas porter atteinte à un intérêt public et des intérêts prépondérants de tiers (aal. 2 let. c et d).

La jurisprudence a précisé que la construction souterraine dont l’impact visuel est important modifie de manière sensible la configuration des lieux et ne peut bénéficier de la dérogation prévue par l’art. 84 al. 1 LATC (cf. arrêts AC.2011.0320 du 31 juillet 2012 consid. 3c/aa; AC.2009.0074 du 29 janvier 2010 consid. 2b; AC.2009.0074 du 29 janvier 2010 consid. 2b confirmé par l’ATF 1C_137/2010 du 24 juin 2010 ; AC.2009.0233 du 21 mai 2010 consid. 1b ; AC.2008.0145 du 31 août 2009 consid. 6). Ainsi, le critère déterminant pour apprécier si la topographie avant l’exécution des travaux n’est pas sensiblement modifiée au sens de l’art. 81 al. 1 in fine RPGA ou si la configuration des lieux n’est pas sensiblement modifiée au sens de l’art. 84 al. 2 LATC, dépend aussi de l’impact visuel de la construction souterraine dans l’environnement construit, et non pas de savoir si la construction se trouve en grande partie sous le niveau du terrain naturel (cf. arrêts AC. 2011.0320 précité consid. 3c/aa; AC.2009.0074 précité consid. 2c).

b) En l'espèce, à la lecture des plans, on constate que la silhouette du terrain naturel est globalement respectée et que le garage souterrain n'aura pas d'impact visuel significatif. L'exigence selon laquelle le profil et la nature du sol ne doivent pas être sensiblement modifiés est par conséquent respectée. Compte tenu du peu de mouvements de véhicules qu'induit la construction de 9 logements, l'exigence selon laquelle il ne doit pas en résulter d’inconvénients pour le voisinage est également respectée.

c) Vu ce qui précède, le grief relatif au respect des art. 84 LATC et 81 RPGA doit également être écarté.

8.

Les recourants soutiennent que la rampe d'accès ne peut pas être autorisée dans les espaces réglementaires. A cet égard, ils font valoir que l'accès projeté nécessite la construction d'une rampe très pentue (15%) soutenue par un imposant mur de soutènement, visible depuis la propriété voisine.

a) aa) La question de savoir si un élément de construction devait être pris en compte dans le calcul de la distance aux limites doit, de manière générale, être examinée en fonction du but poursuivi par ce type de règle. La réglementation sur la distance aux limites et entre bâtiments sur une même parcelle tend principalement à préserver un minimum de lumière, d'air et de soleil entre les constructions afin de garantir un aménagement sain et rationnel; elle a pour but d'éviter notamment que les habitants de bien-fonds contigus n'aient l'impression que la construction voisine les écrase. Elle vise également à garantir un minimum de tranquillité aux habitants. En application de ces principes, le critère pour déterminer si un élément de construction doit être pris en compte dans le calcul de la distance aux limites tient à son aspect extérieur et à sa volumétrie; si l'ouvrage, compte tenu de ses caractéristiques, apparaît pour l'observateur extérieur comme un volume supplémentaire du bâtiment, on doit considérer qu'il aggrave les inconvénients pour le voisinage et, par conséquent, qu'il doit respecter les distances aux limites et demeurer à l'intérieur du périmètre constructible (arrêts AC.2010.0359 du 28 novembre 2011 consid. 3b; AC.2010.0067 du 13 janvier 2011 consid. 4).

bb) Il résulte de la jurisprudence que les rampes et voies d'accès aux garages, construites sur fonds privés, sont assimilées aux dépendances selon l’art. 39 al. 3 RLATC, au même titre que les places de stationnement à l'air libre; elles peuvent ainsi être construites dans les espaces réglementaires entre bâtiments et limites de propriété (arrêts AC.2014.0314 du 4 septembre 2015 consid. 7a/aa; AC.2007.0278 du 14 octobre 2008 consid. 5c/bb; AC.2007.0110 du 21 décembre 2007 consid. 10a, AC.2004.0300 du 21 septembre 2005 consid. 2a, AC.2004.0022 du 24 novembre 2004 consid. 5a, AC.2002.0242 du 22 mai 2003 consid. 5b, AC.1998.0156 du 9 juin 1999 consid. 2c, AC.1996.0087 du 7 avril 1997 consid. 4b, AC.1995.0226 du 11 novembre 1996 consid. 3a).

Une rampe ou une voie d'accès à des places de stationnement (couvertes ou non) sur un fonds privé doit respecter la règle de l'art. 39 al. 4 RLATC selon laquelle ces constructions ne peuvent être autorisées dans les espaces réglementaires entre bâtiments et limites de propriété que pour autant qu'elles n'entraînent aucun préjudice pour les voisins. Cette notion a été interprétée en ce sens que l'aménagement ne doit pas entraîner des nuisances qui ne seraient pas supportables sans sacrifices excessifs (arrêts AC.2014.0314 précité consid. 7a/bb; AC.2007.0278 précité consid. 5c/bb; AC.2002.0242 du 22 mai 2003 consid. 5c). Selon la jurisprudence fédérale, pour appliquer les notions "d'inconvénients appréciables" ou "d'inconvénients supportables sans sacrifices excessifs", l’autorité doit procéder à une pesée des intérêts en présence en comparant d’une part, l'intérêt des voisins au respect de l'art. 39 al. 4 RLATC, et d’autre part, l'intérêt du constructeur à pouvoir réaliser un ouvrage assimilé aux dépendances et qui répond aux exigences légales et réglementaires. La notion de "gêne supportable" doit donc s’apprécier en fonction des circonstances concrètes de chaque cas particulier, notamment de la situation des différents propriétaires touchés par rapport à l'ouvrage projeté et de l'intensité des nuisances qui peuvent en résulter (ATF du 10 novembre 1999 rendu en la cause 1B.411/1199 consid. 3c/bb, publié in RDAF 2000 I p. 257, 259). En tous les cas, les inconvénients doivent respecter le droit fédéral de la protection de l'environnement en ce qui concerne notamment la protection contre les nuisances, en particulier les valeurs limites fixées par l'ordonnance sur la protection contre le bruit (arrêts AC.2014.0314 précité consid. 7a/bb; AC.2011.0103 du 30 janvier 2012 consid. 7a/aa; AC.2007.0278 précité consid. 5c/bb; AC.1996.0087 du 7 avril 1997 consid. 4a/bb). L'autorité doit ainsi apprécier si le projet est conçu de manière conforme au principe de prévention, selon lequel les atteintes qui pourraient devenir nuisibles ou incommodantes sont réduites à titre préventif et assez tôt (art. 11 al.

1 et 2 de la loi du 7 octobre 1983 sur la protection de l'environnement [LPE; RS 814.01]) ; l’application de ce principe permet d’imposer au constructeur des aménagements de protection contre le bruit ; par exemple, pour un parking souterrain d'une trentaine de places, l’autorité peut exiger le recouvrement du plafond du parking depuis l'entrée de la rampe par un matériau phono absorbant (voir arrêt AC.2007.0110 du 21 décembre 2007 consid. 10b/bb).

b) En l'espèce, la rampe d'accès au garage souterrain suit le terrain naturel avant de s'enfoncer légèrement. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, elle aura un faible impact visuel et n'apparaîtra en tous les cas pas pour l'observateur extérieur comme un volume supplémentaire du bâtiment. Il s'agit dès lors d'un élément qui peut être autorisé dans les espaces réglementaires aux conditions mentionnées par la jurisprudence. Compte tenu du faible nombre de mouvements de véhicules, la rampe n'induira pas de nuisances pour les voisins qui ne seraient pas supportables sans sacrifices excessifs. Partant, le grief des recourant sur ce point doit également être écarté.

9.

Se fondant sur le glossaire annexé au RPGA, les recourants soutiennent que les éléments prévus à l'ouest de la construction ne peuvent pas être considérés comme des balcons et ne peuvent par conséquent pas empiéter dans les espaces réglementaires. Ils font également valoir que ces éléments ne respectent pas la hauteur de 4,5 m exigée par l'art. 44 RPGA lorsqu'il n'y a pas de trottoir.

a) aa) L'art. 44 al. 1 let. a et b RPGA a la teneur suivante:

" 1 Peuvent également empiéter sur le domaine public ou sur l'espace frappé par une limite des constructions, des balcons, bow-windows, marquises, avant-toits ou autres saillies analogues aux conditions suivantes :

a) toute saillie extrême est limitée au 1/10 de la largeur de la voie ou de la distance entre les limites des constructions, sans toutefois pouvoir dépasser 1,50 mètres. Pour les marquises, la saillie peut atteindre jusqu'à 1/5 de la largeur de la voie ou de la distance entre les limites des constructions, avec un maximum de 3,00 mètres; l'extrême saillie doit toutefois rester à 0,50 mètre en retrait de la bordure du trottoir,

b) les parties les plus basses devront respecter une hauteur libre minimum de 3,60 mètres au-dessus du trottoir, ou de 4,50 mètres s'il n'y a pas de trottoir. Pour les marquises, la hauteur libre minimum de la partie la plus basse au-dessus du trottoir pourra être réduite à 3,00 mètres. Exceptionnellement, des dérogations peuvent être consenties par la Municipalité pour des éléments de décor d'architecture, mais aux risques et périls du propriétaire,"

Le glossaire annexé au RPGA définit le balcon comme suit:

" Plate-forme disposée en saillie sur une façade entourée d'une balustrade (garde-corps) pleine ou ajourée et qui communique avec les appartements par une ou plusieurs ouvertures.

Quelle qu'en soit la longueur, les balcons qui se recouvrent l'un l'autre et dont le dernier est recouvert par la toiture du bâtiment peuvent empiéter dans l'espace réglementaire (espace défini par les distances minimum à respecter entre les limites de propriétés et les bâtiments ou entre bâtiments) sous certaines conditions définies par la jurisprudence."

bb) La jurisprudence s'est efforcée de définir la notion de balcon et d’avant-corps lorsque la réglementation communale l'utilise sans autre précision. Il convient d'en retenir que peuvent être qualifiés de balcons, quelle qu'en soit la longueur, les ouvrages formant une saillie réduite sur une façade d’une profondeur de 1,50 m au plus et qui se recouvrent l'un l'autre, et dont le dernier est recouvert par la toiture du bâtiment (arrêts AC.2014.0365 du 4 décembre 2015 consid. 3f; AC.2012.0141 du 24 septembre 2013 consid. 8c; AC.2006.0134 du 30 mars 2007 consid. 1a). Leur fermeture latérale aux extrémités ou dans le courant de la façade en fait des avant-corps (arrêts AC.2012.0141 précité consid. 8c; AC.2008.0328 du 27 novembre 2009, consid. 3; AC.2006.0134 du 30 mars 2007 consid. 1a/aa). Les balcons ne doivent en outre pas être reliés verticalement par un pilier ou par des séparations s'élevant sur toute la hauteur des niveaux habitables (AC 2001.0226 du 28 mai 2002 et AC 2000.0135 du 3 mai 2001).

b) En l'occurrence, les éléments prévus à l'ouest répondent à la notion jurisprudentielle de balcon dès lors que la saillie par rapport à la façade est de 1,20 m. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, la qualification de balcon ne saurait au surplus être niée au motif que les éléments mis en cause se retournent sur la façade latérale. Pour le reste, on constate que ces éléments surplombent un trottoir, à l'exception d'une surface d'environ 1 m2, celle-ci n'étant toutefois pas carrossable. Partant, on peut admettre que l'art. 44 let. b RPGA est également respecté.

10.

Les recourants mettent en cause l'abattage d'arbres protégés qui est prévu. Ils soutiennent qu'il serait possible de réaliser un projet raisonnable tout en maintenant les arbres situés en bordure de parcelle, en particulier celui situé au Sud. Ils font valoir que les mesures de compensation prévues ne sont pas acceptables compte tenu du temps nécessaire pour reconstituer un arbre. Ils mettent également en cause la faisabilité des mesures de compensation vu l'épaisseur de la terre.

a) L'art. 5 let. b de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites (LPNMS; RS 450.11) dispose que sont protégés les arbres que désignent les communes par voie de classement ou de règlement communal, et qui doivent être maintenus soit en raison de leur valeur esthétique, soit en raison des fonctions biologiques qu’ils assurent. L’autorisation d’abattre des arbres protégés est réglée à l’art. 6 LPNMS, ainsi qu’à l’art. 15 du règlement d’application de la LPNMS du 22 mars 1989 (RLPNMS; RSV 450.11.1). Interprétant ces dispositions, la jurisprudence retient en substance ce qui suit : Pour statuer sur une demande d'autorisation d'abattage, ainsi que sur les oppositions éventuelles (art. 21 RLPNMS), l'autorité communale procède à une pesée complète des intérêts en présence et détermine si l'intérêt public à la protection des arbres en cause l'emporte sur les intérêts publics ou privés qui lui sont opposés. Dans le cadre de cette pesée d'intérêts, il convient notamment de tenir compte de l'importance de la fonction esthétique ou biologique des plantations en cause, de leur âge, de leur situation dans l'agglomération et de leur état sanitaire. L'intérêt à la conservation d'un arbre protégé doit en outre être comparé à l'intérêt visant à permettre une utilisation rationnelle des terrains à bâtir conforme aux plans des zones et aux objectifs de développement définis par les plans directeurs; autrement dit, même si cela ne résulte pas explicitement du texte de la loi, il y a lieu d'interpréter de manière objective les intérêts du constructeur, au regard des droits conférés au propriétaire du bien-fonds par les plans et règlements d’aménagement en vigueur (cf. notamment arrêts AC.2015.0082, 2015.0065 du 29 septembre 2015 consid. 6a; AC.2012.0249 du 26 juillet 2013 consid. 10; AC.2012.0100 du 18 octobre 2012 consid. 2; AC.2011.0020 du 21 novembre 2011 consid. 4a). Dans l'arrêt AC.2005.0260 cité par les recourants, le Tribunal administratif avait constaté que le maintien d'un arbre protégé diminuait de 50% environ la capacité constructible de la parcelle et entraverait ainsi la réalisation du plan conforme aux objectifs de développement retenus par le législateur communal.

Lorsque la protection instaurée par le droit communal procède non pas d'un classement individuel des arbres, mais d'un règlement déclarant protéger tous les arbres revêtant certaines caractéristiques, il faut tenir compte du caractère schématique de la protection et considérer que l'abattage et le remplacement éventuel peuvent être envisagés en rapport avec une construction (arrêts AC.2015.0082 2015.0065 précité consid. 6a; AC.2012.0300 du 12 juin 2013 consid. 6c ; AC.2012.0111 du 20 septembre 2012 consid. 2c et les références citées). L'arborisation d'une parcelle constructible doit être considérée comme un élément qui n'est pas nécessairement permanent mais qui est au contraire susceptible d'évolution, ce qui permet le cas échéant de le remodeler en procédant à de nouvelles plantations. C'est dans cette perspective qu'il faut concevoir les dispositions réglementaires communales (fondées sur l'art. 6 al. 2 LPNMS) qui prévoient dans certaines hypothèses le remplacement des arbres abattus, parfois dans le cadre d'une arborisation minimale (arrêts AC.2015.0082 2015.0065 précité consid. 6a; AC.2012.0300 du 12 juin 2013 consid. 6c ; AC.2012.0111 du 20 septembre 2012 consid. 2c et les références citées).

b) Comme le relèvent les recourants, le projet maximaliste des constructeurs a notamment pour conséquence l'abattage d'arbres situés en bordure de parcelle. Dès lors que le permis de construire doit être annulé pour les motifs évoqués au consid. 11 ci-dessous et qu'un éventuel nouveau projet devrait être redimensionné, il devrait être possible de sauvegarder certains arbres dans le cadre d'un projet plus respectueux de l'environnement bâti, environnement dont l'intérêt est notamment lié à l'arborisation des parcelles. Cela étant, vu l'annulation du permis de construire, il n'est pas nécessaire d'examiner cette question plus avant.

11.

Les recourants mettent en cause le projet sous l'angle de l'esthétique et de l'intégration. Ils critiquent notamment le toit plat qui est prévu en faisant valoir que les toitures à pans sont imposées par une servitude en faveur de la Commune de Lausanne, servitude qui aurait façonné l'image du quartier. Ils soutiennent que la municipalité aurait dû faire application de l'art. 70 al. 2 RPGA et imposer le maintien des aménagements extérieurs existants, en particulier les murs, murets ou clôtures. Se référant à l'étude historique effectuée dans le cadre de la procédure relative au plan de quartier, ils invoquent également l'art. 73 al. 4 RPGA. Ils soutiennent que la démolition de la villa existante pour construire un volume trois fois plus important implique une rupture du tissu bâti qui n'est pas admissible au regard de cette disposition. Ils invoquent également le fait que le secteur litigieux figure dans l'inventaire ISOS.

a) aa) L'art. 86 LATC, impose à la municipalité de veiller à ce que les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés, présentent un aspect architectural satisfaisant et s'intègrent à l'environnement (art. 86 al. 1). Elle peut refuser le permis de construire pour des projets susceptibles de compromettre l'aspect ou le caractère d'un site, d'une localité, d'un quartier ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, artistique ou culturelle (art. 86 al. 2). Les règlements communaux doivent contenir des dispositions en vue d'éviter l'enlaidissement des localités et de leurs abords (art. 86 al. 3).

Au plan communal, l'art. 69 RPGA, qui s'applique à toutes les zones, dispose que les constructions, transformations ou démolitions susceptibles de compromettre l'aspect et le caractère d'un quartier, d'un site, d'une place ou d'une rue, ou de nuire à l'aspect d'un édifice de valeur historique, culturel ou architectural sont interdites (al. 1). Les constructions, quelle que soit leur destination, ainsi que les aménagements qui leur sont liés doivent présenter un aspect architectural satisfaisant et s'intégrer à l'environnement (al. 2).

bb) Selon la jurisprudence du Tribunal fédéral (TF 1C_450/2008 du 19 mars 2009 consid. 2.4), une construction ou une installation s'intègre dans l'environnement lorsque son implantation et ses dimensions n'affectent ni les caractéristiques ni l'équilibre du site et si, par sa forme et les matériaux utilisés, elle en respecte l'originalité. Selon la jurisprudence, il incombe au premier chef aux autorités municipales de veiller à l'aspect architectural des constructions; elles disposent à cet égard d'un large pouvoir d'appréciation. Dans ce cadre, l'autorité doit cependant prendre garde à ce que la clause d'esthétique ne vide pas pratiquement de sa substance la réglementation de la zone en vigueur. Certes, un projet peut être interdit sur la base de l'art. 86 LATC ou ses dérivés quand bien même il satisferait par ailleurs à toutes les dispositions cantonales et communales en matière de construction. Toutefois, lorsque la réglementation applicable prévoit que des constructions d'un certain volume peuvent être édifiées, une interdiction de construire fondée sur l'art. 86 LATC ou ses dérivés – par exemple en raison du contraste formé par le volume du bâtiment projeté avec les constructions existantes – ne peut se justifier que par un intérêt public prépondérant. Ceci implique que l’autorité motive sa décision en se fondant sur des critères objectifs et systématiques – ainsi les dimensions, l’effet urbanistique et le traitement architectural du projet –, l'utilisation des possibilités de construire réglementaires devant apparaître déraisonnable. Tel sera par exemple le cas s’il s’agit de protéger un site, un bâtiment ou un ensemble de bâtiments présentant des qualités esthétiques remarquables qui font défaut à l'ouvrage projeté ou que mettrait en péril sa construction (cf. ATF 115 Ia 363 consid. 3 et les références; TF 1C_506/2011 du 22 février 2012 consid. 3.3 et les références; arrêts AC.2015.0182 du 26 avril 2016 consid. 6b; AC.2013.0378 du 12 mars 2014 consid. 5b/bb et les références).

Selon le Tribunal fédéral, en matière d'esthétique des constructions, l'autorité communale qui apprécie les circonstances locales dans le cadre de l'octroi d'une autorisation de construire, bénéficie ainsi d'une liberté d'appréciation particulière, que l'autorité de recours contrôle avec retenue (cf. art. 3 al. 2 LAT). Dans la mesure où la décision communale repose sur une appréciation soutenable des circonstances pertinentes, l'instance de recours doit la respecter. En dépit de son pouvoir d'examen complet, elle ne peut intervenir et, cas échéant, substituer sa propre appréciation à celle des autorités communales que si celle-ci n'est objectivement pas soutenable ou contrevient au droit supérieur (arrêts 1C_ 1C_80/2015 du 22 décembre 2015 consid. 2.2;1C_92/2015 du 18 novembre 2015 consid. 3.1.3 et les arrêts cités; dans ce sens: Olivier Schuler, Kognition zwischen Rechtsweggarantie und Gemeindeautonomie in bau- und planungsrechtlichen Verfahren, 2015, p. 75-77).

Le Tribunal cantonal s’impose une certaine retenue dans l'examen de la question de l’esthétique, en ce sens qu'il ne substitue pas son propre pouvoir d'appréciation à celui de l'autorité municipale, mais se borne à ne sanctionner que l'abus ou l'excès du pouvoir d'appréciation, la solution dépendant étroitement des circonstances locales (cf. art. 98 let. a LPA-VD). L’intégration d’une construction ou d’une installation à l’environnement bâti doit être examinée sur la base de critères objectifs, sans sacrifier à un goût ou à un sens esthétique particulièrement aigu, de manière que le poids de la subjectivité, inévitable dans toute appréciation, n'influe que dans les limites de principes éprouvés et par référence à des notions communément admises (cf. arrêts AC.2015.0182 du 26 avril 2016 consid. 6b; AC.2013.0478 du 3 septembre 2014 consid. 1a/cc et les références).

cc) L’inscription d’un objet d’importance nationale dans un inventaire fédéral indique que cet objet mérite spécialement d’être conservé intact ou en tout cas d’être ménagé le plus possible, y compris au moyen de mesures de reconstitution ou de remplacement adéquates (art. 6 al. 1 LPN). Lorsqu’il s’agit de l’accomplissement d’une tâche de la Confédération, la règle selon laquelle un objet doit être conservé intact dans les conditions fixées par l’inventaire ne souffre d’exception que si des intérêts équivalents ou supérieurs, d’importance nationale également, s’opposent à cette conservation (art. 6 al. 2 LPN). Cette règle ne s’applique que si une tâche de la Confédération est en cause, comme l’al. 2 l’indique clairement. En cas de tâches cantonales ou communales, la protection des sites construits est assurée par le droit cantonal ou communal pertinent, notamment par le plan directeur et les plans d’affectation communaux. Les cantons et les communes ont ainsi l’obligation de prendre en compte les objectifs de protection poursuivis par l’ISOS lors de l’adoption d’un nouveau plan d’affectation (TF 1C_188/2007 du 1er avril 2009, in DEP 2009 p. 509). A contrario, les objectifs de l'ISOS ne sont pas directement applicables lorsque, comme en l’espèce, le litige concerne l’octroi d’un permis de construire. Ils pourront toutefois être pris en considération dans le cadre de l’interprétation des dispositions cantonales et communales pertinentes, notamment celles relatives à la clause d’esthétique. L'évaluation de la valeur d'un objet dans le cadre des procédures d'établissement des inventaires fédéraux et cantonaux constitue en effet un élément d'appréciation à disposition de l'autorité communale pour statuer sur l'application de la clause d'esthétique (arrêts AC.2015.0089 du 11 novembre 2015 consid. 3a/dd; AC.2014.0166 du 17 mars 2015 consid. 2a/bb; AC.2013.0175 du 10 décembre 2013 consid. 2f; AC.2010.241 du 16 novembre 2011 consid. 3c). Cette répartition des compétences découle directement de la disposition constitutionnelle relative à la protection de la nature et du patrimoine (art. 78 Cst.) (cf. TF 1A.142/2004 du 10 décembre 2004, in RDAF 2006 629; arrêts AC.2015.0089 précité consid. 3a/dd; AC.2014.0166 précité consid. 2a/bb; AC.2010.0127 du 6 janvier 2011).

b) aa) La parcelle no 6892, qui doit accueillir le projet litigieux, se situe au coeur du secteur sis de part et d'autre du chemin de la Gottetaz et du chemin du Moléson (ci-après: le secteur Moléson/Gottetaz), soit du périmètre qui fait l'objet de la demande de plan de quartier et qui a fait l'objet de l'étude historique de Nathalie Desarzens (ci-après: l'étude Desarzens). Ainsi que cela ressort de cette étude (p. 14-15), la Société foncière de Béthusy avait fait l'acquisition des parcelles de ce secteur en 1912 et avait réalisé un plan d'ensemble, ce qui avait été salué à l'époque par la Municipalité. Il ressort également de l'étude (p. 28) que les constructions de ce secteur (villas, villas locatives, immeubles) ont toutes été érigées entre 1880 et 1970 avec une phase importante entre 1925 et 1935. L'étude souligne que l'hétérogénéité typologique et stylistique résultant de cette urbanisation progressive est contrebalancée par plusieurs éléments créant une certaine unité et harmonie et conférant au quartier son identité: les volumes, hormis ceux des deux immeubles locatifs sont assez semblables; les villas y sont prédominantes, distinguant ainsi le secteur des environs où l'on trouve en majorité des immeubles locatifs. L'emprise des bâtiments sur leur parcelle est assez faible, laissant un espace relativement important aux jardins privés, souvent séparés de l'espace public par des murets (parfois encore d'origine et munis de grilles). L'usage des toits à pans et couverts de tuiles est généralisé. Les bâtiments, dont aucun n'a été démoli, n'ont apparemment pas subis de transformations lourdes. On relèvera que ces différents éléments, qui ressortent de l'étude Desarzens, ont été confirmés lors de la vision locale à laquelle le tribunal a procédé. Il a notamment été constaté que toutes les constructions du quartier sont inscrites dans une forme simple, de type orthogonal.

bb) Pour l'essentiel, le projet litigieux fait fi de ces éléments qui caractérisent le secteur Moléson/Gottetaz. La construction projetée, qui s'étend sur pratiquement toute la parcelle, implique la disparition du jardin et des murets séparant la parcelle de la rue. Alors que le rapport à la rue est bien conservé dans tout le quartier, celui-ci est nié dans le cas d'espèce, enlevant toute cohérence du bâti par rapport à la rue. On note que le législateur communal était conscient de l'importance de cet élément puisqu'il a prévu à l'art. 70 al. 2 RPGA que lorsqu'une construction, transformation ou démolition est susceptible de compromettre les aménagements existants bordant les rues ou des éléments de transition de qualité, tels que mur, muret, clôture ou différence de niveaux qui en font partie, la Municipalité peut imposer une solutions visant au maintien de tout ou partie des dits aménagements. Même si cette disposition donne un pouvoir d'appréciation à la Municipalité, l'importance des murs et murets au sein de l'ensemble bâti de qualité que constitue le secteur Moléson/Gottetaz impliquait une intervention de sa part afin que des éléments de transition soient maintenus. Il y a lieu dès lors de considérer que, en renonçant à faire usage de cette disposition et en permettant une implantation jusqu'en bordure du domaine public avec la disparition de tous les éléments de transition par rapport à la rue, l'autorité communale a abusé du pouvoir d'appréciation que lui confère l'art. 70 al. 2 RPGA.

Lors de la vision locale, le tribunal a pu constater que les biens-fonds du quartier se caractérisent, outre par des murs et des murets, par la présence de haies puis de jardins avec des bâtiments à l'arrière qui sont peu visibles et garantissent une certaine privacité, une échelle étant respectée entre le bâtiment et la parcelle. Cet élément, qui contribue de manière important à l'unité et à l'intérêt du secteur bâti environnant, n'est également pas respecté par le bâtiment projeté, qui sera particulièrement visible et hors échelle par rapport à la parcelle. A cela s'ajoute que, alors que les bâtiments du quartier ont tous une forme carrée ou rectangulaire, le bâtiment projeté, qui suit globalement les limites de la parcelle (a priori dans le but d'une utilisation maximale des possibilités de bâtir), se caractérise par une forme complexe qui, pour ce motif également, pose un problème d'intégration par rapport aux constructions environnantes.

Le choix consistant à coiffer la construction d'un toit plat ne saurait nécessairement être remis en cause, quand bien même les toitures environnantes sont toutes à deux pans. Un tel choix implique toutefois que la toiture fasse l'objet d'un traitement soigné (notamment par la création d'un attique), ce qui n'est pas le cas en l'espèce.

De manière générale, le volume du bâtiment projeté apparaît disproportionné par rapport aux constructions environnantes. Le bâtiment créera dès lors une violente brèche dans la trame constructive avec une disproportion de gabarits manifeste, portant ainsi atteinte à l'équilibre volumétrique et architectural des bâtiments environnants. On se trouve par conséquent dans l'hypothèse visée par la jurisprudence du Tribunal fédéral dans laquelle, compte tenu de l'intérêt du secteur bâti dans lequel s'inscrit le projet, l'utilisation des possibilités de construire réglementaires s'avère déraisonnable.

On peut encore relever que la réglementation de la zone mixte de moyenne densité lausannoise ne contient aucune disposition sur la mesure d'utilisation du sol. Cette absence d'indice d'utilisation du sol (IUS) pose problème dès lors que c'est l'ordre non contigu qui régit le secteur. Elle n'apparaît au demeurant pas conforme à l'art. 47 al. 1 LATC, qui prévoit que les plans et les règlements d'affectation doivent notamment fixer la mesure de l'utilisation du sol. Quoi qu'il en soit, cette absence d'IUS implique d'être particulièrement strict dans l'application de la clause d'esthétique, de manière à éviter des projets qui, en raison de leurs dimensions, ne sont manifestement pas intégré à l'environnement bâti, comme c'est le cas en l'espèce. Dès lors que le secteur Moléson/Gottetaz constitue un secteur bâti au sens de cette disposition, il aurait dû être fait application de l'art. 73 al. 4 RPGA qui prévoit que la municipalité peut, lorsqu'un ensemble bâti est identifié et qu'il s'agit, notamment, d'éviter une rupture du tissu bâti existant, préserver la volumétrie générale d'ensemble, le rythme du parcellaire, la composition verticale et horizontale des façades, les formes de toiture, ainsi que les aménagements des espaces libres.

Dans l'application des art. 86 LATC et 69 RPGA, il convient également de tenir compte de l'inventaire ISOS de la Commune de Lausanne approuvé par le Conseil fédéral le 11 septembre 2015 et entré en vigueur le 1er octobre 2015 (Lausanne, inscrite à l'inventaire fédéral en 2006 comme objet d'importance nationale, n'avait jusqu'alors jamais été inventoriée au moyen de la méthode ISOS). Le site bâti au cœur duquel se trouve la parcelle no 6892 est concerné par les périmètres du recensement ISOS de Lausanne nos 21 et 93. Dans les deux cas, on se trouve dans la catégorie d'inventaire AB (existence d'une substance d'origine ou d'une structure d'origine) avec l'objectif de sauvegarde le plus élevé (objectif A). Selon les explications relatives à l'ISOS, l'objectif de sauvegarde A préconise la sauvegarde de la substance, soit la conservation intégrale de toutes les constructions et composantes du site, de tous les espaces libres; suppression des interventions parasites. En l'espèce, on a vu que le projet litigieux soulève un important problème d'intégration par rapport au site bâti auquel il appartient en raison notamment du volume de la construction, de sa forme, de son implantation dans la parcelle et de son rapport à la rue. La prise en compte de l'inscription de ce site bâti à l'inventaire ISOS avec un objectif de sauvegarde A justifie d'autant plus un refus du permis de construire pour les motifs d'esthétique et d'intégration invoqués par les recourants. Ce grief est par conséquent fondé et justifie l'admission du recours et l'annulation du permis de construire.

12.

Les recourants soutiennent que, dès lors que la municipalité est entrée en matière sur une demande d'établissement d'un plan de quartier répondant aux exigences de l'art. 67 al. 2 LATC, elle aurait dû refuser le permis de construire en application de l'art. 77 LATC. Ils relèvent sur ce point que, à la demande de la municipalité, ils ont, en relation avec la procédure d'établissement du plan de quartier, fait procéder à une étude patrimoniale qui a confirmé l'intérêt patrimonial du secteur et la nécessité de modifier la réglementation le régissant. Cette nécessité d'adopter une planification spéciale aurait été admise par le service communal de l'urbanisme. En portant atteinte à l'étude patrimoniale par une autorisation de démolir puis de construire un nouveau bâtiment nettement plus volumineux, sans aucune réflexion d'intégration par rapport à l'ensemble bâti, on compromettrait à l'évidence l'aboutissement du plan d'affectation spécial et la valeur patrimoniale de l'ensemble du quartier. Le fait d'entrer en matière sur une demande d'établissement d'un plan de quartier visant à mieux assurer la protection du patrimoine bâti du secteur tout en délivrant un permis de construire un bâtiment moderne de quatre étages doté d'un toit plat serait arbitraire, violerait le principe de la bonne foi et constituerait une violation du principe de coordination (art. 25a LAT). Selon les recourants, la municipalité n'aurait pas démontré que l'on peut démolir la maison sise sur la parcelle no 6892 et construire un nouveau bâtiment sans porter atteinte à l'ensemble bâti méritant protection et sans diminuer les règles de protection du plan d'affectation spécial faisant suite à l'étude patrimoniale. Les recourants soutiennent encore que l'élaboration d'un plan spécial afin de protéger le secteur se justifie au regard du nouveau Plan directeur communal actuellement soumis pour examen préalable du canton et de la concrétisation de l'inventaire ISOS reIatif à la Commune de Lausanne. Ils font enfin valoir que l'établissement d'un pan spécial s'impose d'autant plus que la réglementation lausannoise de la zone mixte de moyenne densité ne serait pas conforme à l'art. 47 al. 1 LATC en raison du fait qu'elle ne contient pas de dispositions relatives à la mesure de l'utilisation du sol.

a) Selon l'art. 77 LATC, le permis de construire peut être refusé par la municipalité lorsqu'un projet de construction, bien que conforme à la loi, aux plans et aux règlements, compromet le développement futur d'un quartier ou lorsqu'il est contraire à un plan ou à un règlement d'affectation communal ou intercommunal envisagé, mais non encore soumis à l'enquête publique. Le refus du permis de construire sur la base de l'art. 77 LATC s'apparente à une mesure provisionnelle qui doit empêcher que la réalisation d'un projet conforme à une réglementation devenue inadaptée ne compromette la révision de cette dernière (TF 1C_197/2009 du 28 août 2009 consid. 5.1). Comme d'autres restrictions à la garantie de la propriété, une telle mesure doit reposer sur l'intérêt public et respecter le principe de la proportionnalité. Sa mise en œuvre doit par conséquent se concilier avec le principe de la stabilité des plans, qui est un aspect du principe plus général de la sécurité du droit et qui doit permettre aux propriétaires fonciers, comme aux autorités chargées de mettre en œuvre la planification, de compter sur la pérennité des plans d’affectation (ATF 128 I 190 consid. 4.2 p. 198 ; 120 I a 227 consid. 2b p. 232). Dès lors, pour répondre à l’intérêt public, l’application de l’art. 77 LATC suppose que les circonstances se soient sensiblement modifiées depuis l’adoption de la planification en vigueur pour qu’une adaptation de celle-ci apparaisse nécessaire, conformément à l’art. 21 al. 2 LAT. Lorsque l'art. 77 LATC est invoqué par un propriétaire voisin, il convient par conséquent de déterminer si les conditions d'une révision du plan telles qu'elles sont prévues par l'art. 21 al. 2 LAT sont remplies. Dans le cadre de l'application de l'art. 77 LATC, on doit ainsi au premier chef se demander si l'affectation et la réglementation en vigueur présentent de sérieux inconvénients, lesquels feraient apparaître un besoin de modification. Par ailleurs, l'art. 77 LATC ne proscrit que les projets manifestement contraires au projet de plan – la construction projetée devant ainsi compromettre une intention municipale non seulement dans son principe, mais aussi concrètement (arrêts AC.2010.0158 du 6 mars 2012 consid. 5; AC.2009.0249 du 24 août 2010 consid. 1; voir ég. Bovay, Didisheim, Sulliger, Thonney, Droit vaudois de la construction, 4ème éd., Bâle 2010 n. 2.2.2 et 2.2.4 ad art.

77 LATC).

La jurisprudence a précisé que pour justifier l’application de l’art. 77 LATC, l’intention de réviser la réglementation en vigueur doit avoir fait l’objet d’un début de concrétisation et reposer sur des motifs objectifs; il faut que l’autorité compétente ait procédé au moins à quelques études préliminaires mettant en évidence des problèmes d’affectation et les solutions envisageables pour les résoudre (TF 1C_694/2013 du 31 janvier 2014, consid. 2.2;1C_197/2009 du 28 août 2009, consid. 5.1; arrêts AC.2008.0230 du 18 septembre 2009, consid. 3a et b; AC.2009.0030 du 6 août 2009, consid. 1a; AC.2008.0074 du 27 mars 2009, consid. 5, et les arrêts cités). Il faut que l’autorité ait exprimé une volonté claire de modifier la planification en vigueur, ce qui peut résulter d'une décision municipale, d'un vote du conseil de la commune ou du mandat d'étude confié à un bureau d'urbanistes (arrêt AC.2006.0036 du 20 décembre 2006, consid. 3b). Dans une affaire où la Municipalité avait refusé le permis de construire au motif que le plan général d’affectation était en voie de révision, et que la planification était déjà avancée, le Tribunal administratif avait considéré que ces études étaient suffisantes pour justifier l’application de l’art. 77 LATC (arrêt AC.2006.0036, précité, consid. 3b). La jurisprudence n’a pas admis que tel était le cas, en revanche, lorsque aucune démarche sérieuse n’avait été entreprise, une année après l’annonce de la modification de la planification (arrêt AC.2008.0074, précité, consid. 5b et l’ATF subséquent 1C_197/2009, précité, consid. 5.2; cf. également arrêt AC.2007.0320 du 29 septembre 2008 consid. 11), ou que le projet se trouvait à l’état d’esquisses rudimentaires ne démontrant pas de volonté sérieuse d’agir de la part de l’autorité (arrêt AC.1991.0245 du 14 septembre 1992 et l’ATF subséquent 1P.615/1992 du 7 juillet 1993).

L'art. 77 LATC n'est pas une disposition impérative. Elle confère seulement à la municipalité la faculté de refuser le permis de construire (arrêts AC.2014.0389 du 15 décembre 2015 consid. 1a; AC.2014.0377 du 10 juin 2015 consid. 7; AC.2011.0256 du 21 mai 2013 consid. 3c). L’art. 77 LATC laisse ainsi à la municipalité un large pouvoir d'appréciation, au point qu’elle peut délivrer le permis de construire alors même que le projet serait contraire à la réglementation future envisagée (arrêt AC.2007.0320 du 29 septembre 2008, consid. 11).

b) En l'espèce, il ressort du dossier que la municipalité est entrée en matière sur une procédure de plan de quartier pour le secteur proposé par les recourants comprenant la parcelle no 6892 (cf. pièce 5 des recourants Wellauer et consorts). En outre, le service de l'urbanisme a, après avoir pris connaissance de l'étude historique Desarzens, admis que ce plan de quartier devrait tendre à une mise sous protection de ce secteur (cf. courriel du chef du Service d'urbanisme de la Ville de Lausanne du 2 novembre 2015). Cela étant, on constate que l'exigence selon laquelle l’autorité compétente doit avoir procédé au moins à quelques études préliminaires mettant en évidence des problèmes d’affectation et les solutions envisageables pour les résoudre n'est pas remplie. On relève ainsi qu'aucun mandat d'étude n'a été confié à un bureau d'urbanistes, la mise en œuvre des premières études s'étant heurtée à un problème de financement. Sur ce point, aucun reproche ne peut être formulé à l'encontre de l'autorité communale puisque la municipalité a d'emblée indiqué dans sa décision du 17 janvier 2014 relative à l'ouverture de la procédure de plan de quartier que l'ensemble des frais d'étude et d'élaboration du plan de quartier seraient à la charge des propriétaires conformément à l'art. 72 LATC. Dans ces conditions, et compte tenu de la jurisprudence rappelée plus haut, le refus de la municipalité de faire application de l'art. 77 LATC pour refuser le permis de construire ne prête pas le flanc à la critique.

On relèvera encore que les conditions exceptionnelles permettant de procéder à un contrôle préjudiciel du plan d'affectation ne sont également pas réunies. En premier lieu que, dès lors que le RPGA date de moins de 15 ans, on ne se trouve pas dans l'hypothèse dans laquelle un réexamen est nécessaire (cf. TF 1C_42/2014 du 16 septembre 2014 consid. 2.4). L'approbation de l'inventaire ISOS de la Commune de Lausanne, la réalisation de l'étude Desarzens et le fait que le service de l'urbanisme soit entré en matière sur un plan de quartier en vue de la protection du secteur ne constituent au surplus pas des circonstances exceptionnelles justifiant de s'écarter des principes de sécurité du droit et de stabilité des plans. On l'a vu, la procédure de plan de quartier n'a pas été de l'avant en raison d'un problème de financement. Pour le reste, comme les représentants de l'autorité communale l'on relevé lors de l'audience, le Plan directeur communal est en cours de révision, révision qui sera suivie par l'étude d'un nouveau plan général d'affectation appelé à succéder au PGA de 2006. C'est dans le cadre de cette procédure de révision du PGA, qui permettra d'effectuer une pesée des d'intérêts à une échelle pertinente (notamment la pesée entre l'intérêt à la protection du patrimoine bâti et les intérêts liés aux objectifs de densification résultant de la LAT et du Plan directeur cantonal dans un secteur proche du centre-ville de Lausanne bien desservi par les transports publics), qu'il appartiendra aux autorités compétentes de prendre en compte les éléments pertinents relevant de l'inventaire ISOS récemment approuvé. Comme on l'a vu ci-dessus, il doit en revanche d'ores et déjà être tenu compte de cet inventaire dans le cadre de l'application, au stade du permis de construire, des dispositions cantonale et communale relatives à l'esthétique et à l'intégration des constructions.

On relèvera enfin qu'une éventuelle non-conformité du projet au Plan directeur communal (ou a fortiori au projet de nouveau Plan directeur communal) ne saurait justifier une annulation du permis de construire pour ce motif. Selon la jurisprudence, un projet de construction conforme au droit ne saurait en effet être refusé au seul motif qu'il contreviendrait à un plan directeur communal liant l'autorité (cf. TF 1C_257/2013 du 13 janvier 2014 consid. 5.3 et l'arrêt cité).

13.

Les recourants contestent l'autorisation délivrée par la Division logement en application de la LDTR. Au motif que le bâtiment serait en bon état et qu'il pourrait simplement être rénové, ils mettent en cause la conformité à la LDTR de l'opération de démolition/ reconstruction qui est prévue. Selon eux, les nouveaux logements dont les loyers seront contrôlés ont une typologie différente des logements existants et ne permettent dès lors pas une compensation adéquate. Les recourants mettent également en cause le loyer initial de 258 fr. le m2/an admis par la Division logement pour les logements dont les loyers seront contrôlés. Les travaux pris en considération sur la base de l'expertise Mérip pour aboutir à ce loyer initial seraient trop importants, une rénovation plus simple pouvant être réalisée. Les recourants mettent enfin en cause l'efficacité de la mesure de contrôle des loyers de 10 ans qui est prévue. Ils font valoir que, après 10 ans, des augmentations de loyer interviendront qui, compte tenu du coût de construction, feront sortir les logements de la catégorie à pénurie.

a) Selon la jurisprudence, pour qu'un voisin dispose de la qualité pour recourir contre une autorisation, il doit retirer un avantage pratique de l'annulation ou de la modification de la décision contestée qui permette d'admettre qu'il est touché dans un intérêt personnel se distinguant nettement de l'intérêt général des autres habitants de la collectivité concernée; il doit ainsi invoquer des dispositions de droit public des constructions susceptibles d'avoir une incidence sur sa situation de fait ou de droit; peu importe à cet égard que ces dispositions ne soient pas destinées à le protéger; toutefois, de manière à endiguer l'action populaire, la seule poursuite d'un intérêt général et abstrait à la correcte application du droit ne suffit pas (ATF 137 II 30 consid. 2.2.3). On admet que le recourant retire un avantage pratique à la procédure si l'issue favorable du recours empêche la réalisation de la construction (ATF précité consid. 2.3; TF 1C_754/20 13 du 28 avril 2014 consid. 3.1).

b) aa) Vu ce qui précède, les recourants ont qualité pour invoquer le fait que l'opération de démolition/ reconstruction qui est prévue ne serait pas admissible au regard de la LDTR, question qu'il convient d'examiner ci-après.

bb) La LDTR soumet la démolition, la transformation et la rénovation de maisons d'habitation à autorisation (art. 1 al. 1), à moins qu'il ne s'agisse de travaux d'entretien courant (art. 1 al. 2). Cette autorisation est en règle générale refusée lorsque l'immeuble en cause comprend des logements d'une catégorie où sévit la pénurie (art. 3); elle est accordée lorsque la démolition, la transformation, la rénovation ou le changement d'affectation apparaissent indispensables pour des motifs de sécurité, de salubrité ou d'intérêt général, en particulier dans les cas visés par l'art. 39 de la loi cantonale sur l'énergie; elle peut également l'être, à titre exceptionnel, si d'autres circonstances le commandent impérativement (art. 4 al. 1). L'octroi de l'autorisation peut être soumis à certaines conditions, notamment à un contrôle des loyers, afin d'éviter les augmentations qui iraient à l'encontre du but visé par la loi (art. 4 al. 2 et 3).

Par rapport au dispositif législatif précédemment en vigueur, il s'est agi avec la LDTR de faire face à une pénurie de logements non plus quantitative, mais "catégorielle"; seul est visé le manque de certains types d'appartements n'affectant que certaines couches de la population, en particulier celles à bas revenus (v. BGC, février 1985, p. 1423; v. aussi rapport du Conseil d'Etat au Grand Conseil sur la politique du logement, BGC février 1987, p. 5). La LDTR a ainsi pour but de prévenir la diminution du nombre de logements à loyer modéré, que l'on trouve principalement dans les immeubles anciens, et dont le coût est en rapport avec les ressources de la majeure partie de la population, et notamment les personnes les plus défavorisées (cf. notamment arrêts AC.2013.0157 du 10 janvier 2014 consid. 6; AC.2011.0273 du 17 octobre 2012 consid. 4 b et les références). Selon l’art. 3 al. 1 du règlement du 6 mai 1988 appliquant la LDTR (RLDTR; RSV 840.15.1), la loi est applicable dans l'ensemble des communes du canton. Aux termes de l’art. 4 RLDTR, seuls les logements correspondant par le prix, le nombre de pièces et, de manière générale, les caractéristiques, à un besoin de la population, peuvent entrer dans une catégorie touchée par la pénurie. Cette réglementation répond à un but d'intérêt public (conserver sur le marché des logements dont le loyer est en rapport avec les ressources de la majorité des familles) et elle a été jugée compatible avec la garantie de propriété par le Tribunal fédéral (cf. arrêt relatif au décret du 5 décembre 1962 concernant la démolition et la transformation de maisons d'habitation et d'utilisation de logements à d'autres fins que l'habitation, auquel la LDTR a succédé; ATF 89 I 178; 101 Ia 502; voir aussi pour une réglementation analogue, ATF 113 Ia 132 et 119 Ia 355).

cc) En l’espèce, il n'est pas contesté que les logements sis dans le bâtiment qui doit être démoli font partie d'une catégorie dite "à pénurie" au sens de la LDTR.

dd) Le Tribunal fédéral considère qu'un accroissement de l'offre de logements à louer ne suffit pas pour que l'autorisation de démolir soit accordée; encore faut-il que le niveau des loyers des nouveaux appartements soit raisonnable, à défaut de quoi le but poursuivi par la loi, consistant à conserver des logements à loyer modéré, ne serait pas atteint (ATF 1 P.457/2000 du 2 décembre 2000 consid. 3b/dd). Dans l’ATF précité, le Tribunal fédéral a souligné que, selon le législateur cantonal, la délivrance d'une autorisation de transformer ou de démolir est envisageable pour des motifs d'intérêt général lorsque le projet faisant l'objet de la requête permet de maintenir ou d'augmenter le nombre de logements loués à des prix raisonnables dans une catégorie où sévit la pénurie (consid. 3b/dd avec référence au Bulletin des séances du Grand Conseil du canton de Vaud, automne 1973 p. 228/229). On en déduit que, sur le principe, l'opération consistant à démolir un bâtiment comprenant des logements d'une catégorie où sévit la pénurie au sens de la LDTR et à reconstruire un nouveau bâtiment est admissible dès lors que, dans le nouveau bâtiment, des logements comparables sont prévus avec des loyers adaptés aux moyens de la majeure partie de la population et un contrôle de ces loyers pendant une certaine durée. La possibilité d'une telle opération avec un contrôle des loyers pendant 10 ans résulte au surplus du texte de l'art. 4 al. 3 LDTR, disposition qui prévoit notamment que l'autorité cantonale compétente a la faculté de contrôler pendant 10 ans les loyers des logements qui remplacent ceux qui ont été démolis. La durée du contrôle de 10 ans, qui serait insuffisante selon les recourants, est par conséquent conforme au texte légal. Le fait d'autoriser une opération de démolition/reconstruction en instituant un tel contrôle des loyers plutôt que de refuser l'autorisation répond au surplus au principe de la proportionnalité en relation avec la garantie de la propriété (cf. dans le domaine voisin de la législation sur l'aliénation des appartements louée TF 1C_16/2015 du 3 septembre 2015).

ee) Pour ce qui est de la compensation, on relève que trois des neuf nouveaux logements prévus feront l'objet d'un contrôle des loyers, soit un 2,5 pièces de 69 m2 et deux 4, 5 pièces de respectivement 105 m2 et 113 m2. Ces logements sont censés compenser les trois logements qui seront démolis, soit un 3 pièces de 70 m2 et deux 5 pièces de 115 m2. Dans sa réponse au recours, la Division logement fait valoir que, si les typologies des logements ne sont pas identiques, elles sont comparables. Il relève ainsi qu'un logement de 2,5 pièces répond aux mêmes besoins qu'un logement de 3 pièces - soit ceux des personnes seules, des couples sans enfant ou des ménages unifamiliaux - et qu'un logement de 4,5 pièces répond aux mêmes besoins qu'un logement de 5 pièces, soit ceux des familles avec enfants (notamment des familles avec deux enfants). La Division logement relève également que le taux de vacances des logements de 2/2,5 pièces est, selon les statistiques communales, similaire à celui des logements de 3 pièces alors que celui des 4/4,5 pièces est plus marqué que celui des 5/5,5 pièces.

ff) Compte tenu des éléments mis en avant par la Division logement, on peut retenir - non sans quelques hésitations s'agissant des surfaces et des typologies des logements - que, compte tenu de la mesure de contrôle des loyers qui est prévue pour trois des nouveaux logements, l'opération de démolition/reconstruction litigieuse est admissible au regard des buts poursuivis par la LDTR. Cette mesure permet en effet de maintenir sur le marché locatif des logements globalement équivalents à ceux qui doivent être démolis avec des loyers qui sont encore en rapport avec les ressources de la majorité des familles (soit des loyers qui se situent à la limite de la catégorie des loyers "intermédiaires" selon le statistiques lausannoises).

c) Les recourants mettent également en cause les travaux pris en considération sur la base de l'expertise Mérip pour aboutir au loyer initial des logements qui seront soumis à une mesure de contrôle des loyers.

Ce grief des recourants, supposé fondé, aboutirait tout au plus à la modification de la décision du Service des communes et du logement en ce qui concerne la fixation du loyer initial et ne remettrait pas en cause la faculté des constructeurs de réaliser leur projet selon les plans autorisés. Cette modification de la décision du Service des communes et du logement n'ayant aucune incidence sur la situation de fait ou de droit des propriétaires voisins, ceux-ci n'ont pas qualité pour invoquer de grief en relation avec la fixation du loyer initial des nouveaux logements contrôlés. Partant, il n'y a pas lieu de d'examiner cette question plus avant.

14.

Il résulte des considérants qui précèdent que les recours contre les décisions de la Municipalité de Lausanne du 10 avril 2015 doivent être admis et les décisions par lesquelles la municipalité a levé les oppositions et délivré le permis de construire être annulées. Vu l'annulation du permis de construire, les recours formés contre les autorisations spéciales liées au projet, notamment celle délivrée par le Service des communes et du logement, sont sans objet. Vu le sort des recours, les frais sont mis à la charge des constructeurs (cf. RDAF 1994 p. 324). Ces derniers verseront en outre des dépens aux recourants, qui ont procédé par l'intermédiaire d'un mandataire professionnel.