CDAP - AC.2018.0115 - 2020-07-10 - A.________, B.________, C.________, D.________, E.________, F.________, G.________, H.________, I.________, Municipalité de Pully/Département des finances et des relations extérieures

A.

En 2016, la communauté héréditaire de feue L.________ est devenue propriétaire des parcelles nos 3060 et 3061 du territoire communal de la Commune de Pully (ci-après: la commune). Suite à un partage, seule une partie des membres de la communauté héréditaire précitée sont aujourd'hui inscrits au Registre foncier comme propriétaires en main commune, à savoir A.________, C.________ et B.________, ainsi que D.________ – décédée au cours de la présente procédure.

B.

Situées dans le quartier résidentiel de ********, les parcelles adjacentes nos 3060 et 3061 s'inscrivent dans la pente qui descend en direction du lac. Elles sont délimitées au nord-est par la parcelle no 3059, au nord-ouest et à l'ouest par le cours d'eau ******** (DP 1190), à l'est par le chemin ******** (DP 1187 et 1192) et, au sud, par le boulevard ******** (DP 1191). La parcelle no 3060 s'étend sur une surface de 8'250 m2. En nature de pré-champ pour 7'979 m2, elle supporte la Villa K.________ ([ci-après: la villa]; bâtiment ECA no 109 de 153 m2) et deux autres constructions (bâtiments ECA nos 110 et 2837). La parcelle no 3061, dont l'intégralité des 14'119 m2 est cadastrée en nature de pré-champ, est pour sa part occupée par un parc, des allées et une place, ainsi qu'un court de tennis, le tout complété par une importante arborisation.

Selon le plan général d'affectation de la commune (ci-après: le PGA) et le règlement communal sur l'aménagement du territoire et les constructions (ci-après: le RCATC), entrés en vigueur le 18 juin 2012 et modifiés le 3 novembre 2017, les parcelles litigieuses sont colloquées en zone de forte densité et identifiées comme secteur stratégique j ("********"). Les secteurs stratégiques impliquent une concertation entre la municipalité et les propriétaires préalablement à toute construction ou aménagement, voire l'élaboration d'un plan spécial (art. 4 al. 3 RCATC) et, pour le secteur j, une reconsidération de son affectation lors de tout projet d'aménagement (art. 4 al. 5 RCATC).

C.

En 2003, M.________, architecte paysagiste, a été mandaté par la Direction de l'Urbanisme et de l'Environnement de la commune, sur demande de l'Etat de Vaud, pour mener une étude historique du jardin de la villa. Le rapport établi à cette occasion (ci-après: le rapport M.________) mentionne en particulier ce qui suit:

" Contexte historique

La Villa K.________ a été construite pendant l'entre-deux guerres, dans un contexte politique et économique à la fois de crise et d'euphorie. Plusieurs mouvements architecturaux imprègnent le style de la villa et de son parc: l'architecture dite moderne se mêle au néoclacissisme sur un fond de parc paysager digne du 19ème siècle. Le gigantisme de la propriété surprend dans le contexte socio-économique de l'époque.

[…]

Le maître d'ouvrage Charles Stern (1886 – 1940)

Charles Stern, peintre amateur et homosexuel fortuné (1) d'origine française, admirateur du monde antique, s'inscrit à la police des habitants de Pully le 15 septembre 1928. Cette date correspond à son emménagement dans la villa K.________.

K.________, ingénieur et architecte grec vivant dans la seconde moitié du VIème siècle avant J-C, est connu pour être l'auteur, à Samos, d'un aqueduc souterrain décrit par Hérodote comme le plus remarquable des ouvrages grecs. Long de 1036 m, il acheminait en ville l'eau d'une source située au nord de L'Acropole.

En 1921, dans son livre intitulé K.________, ou l'architecte, Paul Valéry se réfère au grand ingénieur pour traduire l'idéal esthétique et intellectuel de l'Antiquité.

La passion de Charles Stern pour l'histoire de l'art et des jardins se traduit aussi dans ses poèmes, qui évoquent ses voyages en Italie, en Espagne et en Amérique, et dont certains ont été publiés dans le recueil Bizarreries (1926). Paul Vallotton, ami de Charles Stern, signe une préface des plus étonnantes:

[…]

Organisation et composition du jardin

La composition du parc intègre à la fois les principes du jardin géométrique et régulier, et un traitement plus libre pour la partie périphérique. Plusieurs influences peuvent être distinguées.

Henri-Robert Von der Mühll (1898 – 1980)

Henri-Robert Von der Mühll, l'un des fondateurs de l'architecture moderne, est étroitement associé à la propriété K.________. Dans son livre De l'architecture, il explique les travaux réalisés pour la villa Stern: grands aménagements de jardins, bassins/ etc. – mobiliers/deux bas-reliefs, nombreux motifs sculpturaux, deux grands tapis sur compositions abstraites.

[…]

Charles Lardet (1891 – 1955) – L'architecte-paysagiste

La conception du parc paysager intégrant l'œuvre de Von [d]er Mühll, a été confiée à Charles Lardet, architecte-paysagiste lausannois. La précision et la qualité du plan d'ensemble du jardin de 1929 témoignent d'un grand professionnalisme en matière d'architecture des jardins. Le jardin actuel est conforme à ce plan historique, peu d'éléments en diffèrent.

L'école française et son expérience au sein d'agences de renommée européenne ont fortement influencé Charles Lardet dans la réalisation du parc K.________.

[…]

Description du jardin

L'architecture de la villa, d'un style Florentin peu à la mode chez nous, mais qui, posé sur un terrain de 18'000 m2... présentera une des plus belles campagnes de notre territoire.

C'est ainsi que l'entrepreneur/architecte Colia décrit le projet dans la mise à l'enquête publique. Le plan originel du jardin, tel qu'il est mis à l'enquête en 1927, transcrit la volonté du Maître d'ouvrage de réaliser un parc digne des œuvres du passé: axe majeur et géométrie rigoureuse nous confortent dans cette appréciation.

Evolution du projet

décembre 1926 – projet d'enquête

- un axe majeur se développe au centre de la parcelle

- les espaces dédiés aux loisirs et aux jardins thématiques prennent place de part et d'autre de cet axe majeur

- cour d'entrée et terrasse forment une seule entité

1929 – plan d'ensemble de Charles Lardet

- la villa et l'axe majeur pivotent

- le tennis prend place à l'ouest de la parcelle, dans le parc

- la roseraie n'est plus en relation avec l'axe majeur

- le potager disparaît

[…]

Org[a]nisation et composition du jardin

La composition du parc intègre à la fois les principes du jardin géométrique et régulier, et un traitement plus libre pour la partie périphérique. Plusieurs influences peuvent être distinguées:

- le jardin classique français du XVIIe siècle

- le jardin paysager/pittoresque anglais du XVIIIe siècle

- le jardin Cubiste du début du XXe siècle

- l'Architekturgarten, jardin en relation étroite avec le bâtiment

Un axe majeur régit l'organisation générale du parc, qui repose sur un système orthogonal. La villa est construite dans la partie supérieure de la propriété, en position dominante par rapport à l'ensemble du parc. Des jardins thématiques, tantôt ouverts, tantôt fermés, égrainent leur propre langage et multiplient les ambiances. Un jeu subtil constitué de terrassements et de lames végétales révèle progressivement les différents espaces du jardin. L'eau est un élément essentiel dans l'animation et la composition du parc.

Essences indigènes et exotiques composent l'enveloppe du parc. Une végétation persistante, ainsi que des décorations florales d'annuelles soulignent et accompagnent le jardin architecturé.

Le jardin historique et ses différentes unités spatiales

- axe majeur (1)

- bassins et escaliers (2)

- cour d'entrée (3)

- promenade et pergolas (4)

- tonnelles de rosiers (5)

- tapis vert (6)

- roseraie (7)

- tennis (8)

- mur-clôtures (9)

- enveloppe végétale (10)

- sculptures, éléments décoratifs

Axe majeur

L'axe nord-sud, élément majeur de la composition et véritable épine dorsale de la propriété, se déploie depuis le centre de la façade et s'ouvre sur le lac, les Alpes et l'infini. Dans sa partie inférieure, cet axe était à l'origine accompagné par une double allée de peupliers. Bassins, cascades et végétation affirment la géométrie et accentuent la perspective.

Plusieurs scènes et éléments de composition du jardin prennent place sur cet axe:

- la cour d'entrée

- les bassins en cascade et le double escalier

- le plateau intermédiaire et son bassin ovale

- le tapis vert

- l'hémicycle, élément terminai

Des buis en boules, des haies d'ifs rigoureusement taillées et des arbres aux formes colonnaires, rappellent le vocabulaire propre aux jardins méditerranéens et renforcent cet élément dominant de la composition.

[Suivent les descriptions détaillées des éléments 2 à 5 précités]

Tapis vert et hémicycle

Ce grand rectangle de pelouse est bordé de part et d'autre d'un chemin. Cet élément est la dernière pièce de composition du grand axe avant l'hémicycle. Au sol et en bordure du tapis, des buis en boule soulignent la géométrie. Le double alignement de peupliers qui cadrait la vue a aujourd'hui disparu.

En son centre, l'hémicycle est orné d'une sculpture. Elément de fermeture du grand axe, la haie de buis invite à se retourner pour considérer la perspective vers la maison. La promenade périphérique débouche en ce lieu.

[Suit la description détaillée de l'élément 7]

Le tennis

En vogue auprès de la bourgeoisie de l'époque, le tennis en terre battue fait partie intégrante de l'aménagement du parc. Actuellement, le tennis n'est plus du tout perceptible depuis la villa ni depuis le parc.

Sculptures, mosaïque

Les œuvres de Milo Martin et Raymond Rivoire occupent une grande place dans la composition du parc/tout comme c'était le cas de la sculpture dans le travail de Le Nôtre à Vaux-le-Vicomte ou à Versailles. Elles sont pleinement combinées et associées aux éléments construits du jardin dont elles sont inséparables. De fait, elles participent de l'idéal de l'œuvre intégrale, tant recherché par les créateurs de l'époque.

Le sculpteur Milo Martin est particulièrement bien représenté par des œuvres présentes depuis la réalisation du jardin/ qu'elles n'ont quitté que temporairement à la mort de Charles Stern. Après le rachat de la propriété par N.________, les sculptures, mises à l'abri dans une cave de la place St-François à Lausanne/ ont regagné leur place dans le parc.

[Suivent les descriptions détaillées des sculptures et mosaïque, ainsi que de l'élément 9 précités]

Patrimoine végétal

Le parc dispose d'un patrimoine arboré important. La végétation persistante prend place aux abords de la villa et des éléments construits du jardin. L'enveloppe du parc, constituée principalement d'arbres indigènes, masque l'horizon et dilate l'espace, donnant le sentiment d'une étendue plus vaste qu'elle ne l'est en réalité.

La grande majorité des arbres date de la réalisation du jardin:

Arbres exotiques: Catalpa, Gingko biloba, Thuya plicata, Thuya plicata 'Zébrina', Chamaecyparis, Cedrus atlantica 'Glauca', Cupressus sempervirens, Fagus sylvatica 'Pendula', Quercus rubra, Rhododendrons...

Arbres indigènes: Tilia, Acer platanoides, Acer pseudoplatanus, Quercus robur, Picea abies, Pinus sylvestris...

De façon générale, la végétation arborée est vieillissante et révèle un état sanitaire parfois préoccupant. Plusieurs espèces souffrent d'une certaine promiscuité et se font concurrence. Les arbres qui n'ont pas survécu à l'hiver 1956 ont été remplacés par des essences identiques.

La lecture du dessin d'origine est parfois brouillée par le développement anarchique de certains arbres et arbustes, dont on a sous-estimé la taille adulte ou dont on a abandonné la taille.

Les plates-bandes et massifs de fleurs renforcent la palette végétale du jardin par des touches de couleurs qui réveillent les espaces: rhododendrons, azalées, rosés, hortensias et fleurs annuelles.

Grâce à un entretien remarquable, le jardin a, pour l'essentiel, conservé sa substance d'origine.

[…]

L'évolution de l'art des jardins après 1900 et les témoins encore existants en Suisse

Consultant et texte pour ce chapitre: Klaus Holzhausen, architecte-paysagiste, FSAP, Lausanne

[…]

Après la guerre, qui signifie aussi la fin de la Belle époque dans l'architecture, le Jardin architecture se confirme et prend un nouvel essor. Les témoins de cette période qui subsistent en Suisse ne sont toutefois pas nombreux:

- quelques réalisations des Frères Mertens dans la région de Zurich - Win+erthuret chez Bally à Schönenwerd

- la Villa Baur à Pregny-Chambésy (Genève), Maurice Turretini et Revillod, architectes, 1925 (11).

Le jardin de la Villa Baur est probablement le jardin le plus proche et le plus comparable à celui de la Villa K.________

- à Lausanne, le cimetière du Bois-de Vaux est un exemple très important de l'architecture-paysagère de l'après-guerre (Alphonse Laverrière, architecte, projet 1919, début de la réalisation 1921)

[…]

MM Stern et Von der Mühll connaissaient et fréquentaient le monde des artistes français de cette époque. Le jardin et la villa K.________ (comme ce nom) témoignent de leur volonté d'intégrer art, design, maison, jardin et paysage.

A partir de 1925 déjà et jusqu'en 1935, une autre influence nouvelle arrive d'Allemagne, du Bauhaus: la Nouvelle Moderne. La vogue du style de vie en plein air, du sport, ainsi que la volonté des architectes d'ouvrir l'espace habitable par de grandes parois vitrées, de créer une unité entre maison et jardin, conduisent au nouveau concept du 'Wohngarten', que l'on applique au jardin de villa et au jardin privé.

Il n'est plus question de grands axes. L'usage, le fonctionnalisme, l'ensoleillement, l'espace de vie en plein air, priment sur le désir de représenter. L'époque du swimming pool et du barbecue commence.

Sous l'influence d'architectes comme Otto R. Salvisberg – qui construit dès 1925 à Baie et à Berne les premières villas avec Wohngarten – et du Werkbund suisse, cette tendance prend de plus en plus d'ampleur. (12)

[…]

Evaluation et bilan

Jardin exceptionnel

Le jardin de la villa K.________ reflète le climat social, politique et culturel de l'époque. Des influences diverses et des styles différents de jardins apparaissent dans cette réalisation. Mais cette œuvre est aussi le fruit d'une intense collaboration entre trois acteurs de l'époque, curieux de leur temps et sensibles à l'art sous toutes ses formes, architecture, design, jardin...: le maître d'ouvrage Charles Stern, l'architecte Henri-Robert Von der Mühll et l'architecte-paysagiste Charles Lardet.

Indépendamment du style néoclassique de la villa et du jardin, une tendance moderne se manifeste dans la simplicité des lignes et la sobriété des constructions. Le béton, matériau nouveau dans la construction des jardins, apparaît sous différentes formes: bassins, cascades, dallages, escaliers, portiques, clôtures. Par cette réalisation, l'architecte Von der Mühll et l'architecte-paysagiste Lardet ont accompli un ouvrage historique en matière d'art des jardins. Le jeune Charles Lardet y fait la démonstration d'une grande maîtrise de son art.

Le jardin de la Villa K.________ est un exemple tardif du Jardin d'architecture (au sens d'Architekturgarten), marqué par l'influence française des mouvements Cubiste et Art Déco. Créé entre 1927-1933, il se situe dans une période historique très courte, intermédiaire entre le Jardin d'architecture du début du XXe siècle et l'école allemande des Nouveaux Modernes issus du Bauhaus, qui créeront le Wohngarten.

Très peu d'exemples de cette période subsistent en Suisse.

Il s'agit d'une œuvre intégrale, d'un Gesamtkunstwerk de grande qualité. Ce jardin peut être considéré comme unique en Suisse et rare dans son genre en Europe! Les seuls exemples comparables, comme la Villa Baur à Pregny, n'atteignent pas la richesse artistique de la Villa K.________.

La dimension du jardin, son organisation et ses thématiques, son état de conservation et d'entretien en font un élément d'exception qui devrait être conservé dans sa forme et sa substance. Sur la grille d'évaluation des monuments historiques le jardin devrait se voir attribuer la note 1. [en gras dans le texte original]

[…]"

D.

Dans le cadre du Recensement architectural du canton de Vaud (ci-après: le recensement), la note *2* a été attribuée à l'ensemble (villa et parc) en 2003, qui bénéficie également de la protection générale (art. 46 de la loi du 10 décembre 1969 sur la protection de la nature, des monuments et des sites [LPNMS; BLV 450.11]). La fiche no 304 du recensement consacré à la villa et son parc indique notamment ce qui suit:

" La propriété K.________, située au nord de Pully dans le quartier résidentiel de La Rosiaz, comprend la villa construite en 1927 par l’architecte E. Colia pour l’artiste-peintre français Charles Stern, ainsi qu’un vaste parc conçu par l’architecte Henri-Robert von der Mühll et l’architecte-paysagiste Charles Lardet entre 1927 et 1933. Ce jardin, en relation étroite avec la maison de maître, conserve toute sa dimension et sa substance d’origine et possède une valeur historique et des qualités paysagères qui justifient la mise sous protection de l’ensemble de la propriété.

[…]

Construite dans la partie supérieure de la parcelle, en position dominante par rapport à l’ensemble du parc, la villa K.________ propose un subtil mélange de néoclassicisme et d’architecture dite 'moderne', notamment suite à l’intervention d’Henri-Robert von der Mühll, l’un des fondateurs de l’architecture moderne, appelé par Charles Stern pour aménager le jardin et l’intérieur de la villa entre 1927 et 1928 (simplicité des lignes, sobriété des constructions, utilisation du béton, matériau nouveau dans la construction des jardins, sous différentes formes: bassins, cascades, dallages, escaliers, portiques, clôtures). A partir de 1929, la conception du parc intégrant l’œuvre de von der Mühll est confiée à l’architecte-paysagiste lausannois Charles Lardet. La précision et la qualité de son projet (conforme au parc actuel) témoigne d’un grand professionnalisme en matière d’architecture des jardins. Il traduit la volonté du maître d’œuvre de réaliser un parc digne des œuvres du passé, intégrant à la fois les principes du jardin géométrique et régulier, et un traitement plus libre pour la partie périphérique. Les œuvres sculptées de Milo Martin et Raymond Rivoire complètent la composition; indissociables des éléments construits du jardin, elles participent de l’idéal de l’œuvre intégrale, tant recherchée par les créateurs de l’époque, dans une volonté de mêler art, design, maison, jardin et paysage.

Ainsi, la propriété K.________ constitue un jalon important de l’histoire de la construction romande dans l’entre-deux guerres et son jardin peut être considéré comme unique en Suisse et rare dans son genre en Europe.

Cf. M.________, architectes-paysagistes, Villa 'K.________ ' – Pully, Etude historique du jardin, Lausanne, décembre 2003 – Guide artistique de la Suisse, tome 4a, SHAS, 2011, p. 270."

E.

Depuis 2009, le parc bénéficie en outre d'une valeur de recensement A au sens de la loi du 14 décembre 1970 d'application de la loi fédérale du 6 octobre 1966 sur la protection des biens culturels en cas de conflit armé (LVLPBC; BLV 524.11).

F.

En 2011, le parc de la villa a quant à lui été intégré au recensement des parcs et jardins historiques du canton de Vaud, réalisé dans le cadre d'un projet initié par la section suisse de l'International Council on Monuments and Sites (ICOMOS). Qualifié de "Parc de maison de maître" par la fiche no 136-43 y relative, ses "parties constituantes" y sont décrites comme suit:

" Très grand jardin (env. 18 000 m²): conception géométrique, subdivision en zones thématiques individuelles (bassin-cascade, roseraie, tapis vert, cour, tennis, pergolas) séparées et délimitées par un système orthogonal de chemins, eux-mêmes composés d’un axe médian, d’axes transversaux et latéraux. L’axe médian et principal, déterminé par le bâtiment, est coupé par deux axes transversaux. Seules les haies et les boules de buis sont taillées. Jardin architecturé (ref. Art déco), réinterprétation d’éléments classiques avec des éléments paysagers 'naturels' pour l’enveloppe.

Partie construites: mur-clôture architecturé, terrasse dalles béton, murs, escaliers, pergolas, tonnelles couverts de rosiers avec arceaux, bassin, cascade, roseraie labyrinthe, sculptures, tennis, cheminement promenade, cour d’entré avec construction en maçonnerie de béton, éléments préfabriqués. Arbres indigènes feuillus et conifères (érables, tilleuls, hêtres, frênes, peupliers, pins, épicéas…), arbres exotiques feuillus et conifères (Gingkos bilobas, platanes, catalpas, thuyas, cyprès...)[.]"

Il ressort encore de ce document que "[l]e jardin garde toute sa valeur d'origine" et que son utilisation est conforme à celle initiale. Tant la conservation de la substance que l'entretien du jardin sont qualifiés de bons.

G.

Au bénéfice d'un droit de préemption sur les parcelles nos 3060 et 3061 depuis 2016, O.________ a sollicité de la société P.________ une étude préliminaire de faisabilité, puis l'établissement d'un plan spécial correspondant à un plan d'affectation. Un rapport provisoire a été rédigé dans ce cadre en novembre 2016 (ci-après: le rapport provisoire), qui examine la situation actuelle de la parcelle et élabore quatre variantes d'implantation de bâtiments d'habitation sur la parcelle no 3061. La variante 1, intitulée "Préservation du jardin historique", prévoit l'implantation de bâtiments dans la partie sud de la parcelle seulement, soit une surface de plancher déterminante (SPd) de 6'230 m2 pouvant accueillir 125 habitants. La variante 3 "Densification selon PGA" envisage l'implantation de bâtiments sur l'entier de la parcelle, à savoir 13'950 m2 de SPd pour 279 nouveaux habitants. Les variantes 2 et 4 projettent des constructions comprises entre la variante minimale 1 et la variante maximale 3.

Une "Etude de la végétation arborée – rapport technique" réalisée par la société Q.________ en septembre 2016 (ci-après: l'étude Q.________) était annexée au rapport provisoire. Cette étude s'est basée sur le rapport M.________ et les relevés des arbres effectués par le Bureau d'ingénieurs R.________ s'agissant de leur situation, diamètre et hauteur, ainsi que par Q.________ concernant les essences, le diamètre, l'état sanitaire, ainsi que l'intérêt botanique et paysager. Elle avait pour but d'évaluer l'état phytosanitaire des arbres et d'examiner leurs qualités paysagère et patrimoniale, afin d'identifier ceux qui pourraient être coupés dans le cadre d'un projet immobilier, sans nuire à la valeur du parc. De ce document, on extrait en particulier ce qui suit:

" 3. DESCRIPTION GENERALE

[…]

On y relève la présence d'un axe nord-sud, élément majeur de la composition et épine dorsale de la propriété.

Le parc a été remarquablement entretenu et il a, pour l'essentiel, conservé sa substance d'origine.

[…]

Il s'agit d'un jardin historique d'exception.

[…]

La grande majorité des arbres sont d'origine. Ils ont donc environ 90 ans.

4. ETAT SANITAIRE

On est en présence d'une végétation arborée vieillissante. Bien que le parc ait été entretenu avec beaucoup de soin, à part quelques exceptions, il n'y a pas eu de renouvellement.

[…]"

Cette étude a également répertorié et classé tous les arbres en fonction de leur vitalité (excellente pour 36 arbres; bonne pour 63; moyenne pour 18; faible pour 4 et dépérissante pour 3), étant précisé que fondée sur une observation oculaire, cette appréciation était surestimée dans la mesure où elle ne permettait pas d'évaluer l'état intérieur des arbres. Il ressort également de ce document que certains arbres se faisaient concurrence, d'autres étaient surcimés et ne se développaient plus, leur houppier étant clairsemé. Plusieurs arbres du parc historique devraient être coupés pour des raisons sanitaires et sécuritaires, bien que la majorité puisse être maintenue en l'état. Enfin, un plan de gestion avec un programme d'entretien et des renouvellements à moyen ou long terme s'avèreraient nécessaires.

H.

Entre le 24 mai et le 22 juin 2017, le Département des finances et des relations extérieures (DFIRE) a mis à l'enquête publique le "[p]rojet de décision de classement protégeant la Villa K.________, ECA 109, la dépendance, ECA 110, et le parc aménagé ainsi que les parcelles 3060 et 3061 à Pully", selon plan de classement annexé. Les pièces relatives à cette décision de classement ont été déposées à la Direction de l'urbanisme de la Commune de Pully.

I. Sollicitée par l'Etat de Vaud, S.________, directeur des Archives de la construction moderne (Acm) de l'Ecole polytechnique fédérale de Lausanne (EPFL), a établi en juin 2017 un rapport historique concernant la villa (ci-après: le rapport S.________). La conclusion de ce document évoque la relation avec entre la villa et le parc dans les termes suivants:

" Bien que cette étude ne porte pas sur le parc, toute lecture ou analyse de la villa K.________ ne peut pas ignorer la relation exceptionnelle entre ces deux éléments d'une composition unique. Depuis sa position, et grâce à sa forte symétrie et à son caractère classique, la villa commande la géométrie d'un aménagement qui, sans elle, perdrait son sens. Elle est à la tête de l'axe de symétrie principal de la partie orientale du parc, celle qui est plus fortement caractérisée par une géométrie régulière, typique des jardins à l'italienne. L'expansion à l'ouest est cependant plus souple et proche des aménagements à l'anglaise; longeant le ruisseau, elle accompagne la ligne de frontière entre les communes de Pully et Lausanne et contrebalance la géométrie plus stricte de la partie est. Tous ces éléments sont indissociables et trouvent, chacun, leur référence principale dans la villa qui est le pivot de la composition générale; grâce à elle, ils sont amenés à former un ensemble de caractère unitaire.

Outre son importance en tant qu'élément incontournable du parc, la villa K.________ possède aussi une valeur intrinsèque, tant par rapport à la production architecturale de l'époque que par ses aménagements intérieurs Art déco de grande qualité. […]"

J. Le 20 juin 2017, la Municipalité de Pully a formé opposition au projet de décision de classement susmentionné. A l'appui de son opposition, elle a exposé que le projet de classement était excessivement restrictif vu l'étendue du périmètre concerné et le fait que les objectifs de sauvegarde de l'ensemble patrimonial pouvaient être atteints en maintenant des droits à bâtir sur la partie ouest de la parcelle no 3061. Cette dernière pourrait de plus être reliée à la surface sise au sud de cette même parcelle, non comprise dans le périmètre de classement. Elle évoquait également la possibilité d'élaborer un plan de quartier englobant les parcelles nos 3060 et 3061.

Le 21 juin 2017, les membres de l'hoirie de feue L.________ ainsi que l'exécuteur testamentaire ont aussi formé opposition au projet de décision de classement susmentionné. Ils invoquaient en particulier l'absence d'éléments nouveaux justifiant le classement litigieux auquel les autorités cantonales avaient renoncé par le passé. Ils ajoutaient qu'aucun intérêt général ne justifiait cette mesure de protection, qui violait de surcroît le principe de proportionnalité. Ils faisaient encore valoir qu'une telle mesure de classement constituait une atteinte grave au droit de propriété et impliquait des conséquences financières pour les propriétaires, lesquels étaient ainsi légitimés à requérir une indemnité pour expropriation matérielle.

K. A la demande des opposants, une séance de conciliation s'est tenue sur les parcelles en cause le 27 septembre 2017 en présence des propriétaires, des représentants de la municipalité, du Service immeuble, patrimoine et logistique, section Monuments et sites (SIPaL-MS; devenu le 1er janvier 2019, la Direction générale des immeubles et du patrimoine [DGIP]), de S.________, ainsi que d'un représentant de la promettante-acquéreuse.

Suite à la réception du procès-verbal de conciliation, la municipalité et les propriétaires ont maintenu et complété leurs oppositions, les 26 octobre 2017 et 20 novembre 2017. A cette occasion, les propriétaires ont en outre formellement sollicité la suspension de la procédure afin qu'une planification locale respectueuse des éléments à protéger sur les parcelles nos 3060 et 3061 puisse être élaborée d'entente avec la municipalité.

L. Par décision du 26 février 2018, le Chef du département a classé la villa et son parc, précisant que le classement s'étendait "à l'ensemble des bâtiments ECA 109 et 110, au parc aménagé, ainsi qu'à la parcelle 3060 et […] à la parcelle 3061 ([selon le] plan de classement annexé [soit l'entier de la parcelle, à l'exception de sa partie sud]"). L'intérêt justifiant une telle mesure était ainsi décrit:

" La propriété K.________, située au nord de Pully dans le quartier résidentiel de La Rosiaz, comprend la villa construite en 1927 par l'architecte Emile Colia pour l'artiste-peintre français Charles Stern, ainsi qu'un vaste parc conçu par l'architecte Henri-Robert von der Mühll et l'architecte paysagiste Charles Lardet entre 1927 et 1933.

Construite dans la partie supérieure de la parcelle 3060, en position dominante par rapport à l'ensemble du parc, la villa K.________ propose un subtil mélange de néoclassicisme et d'architecture dite 'moderne', notamment suite à l'intervention de von der Mühll, l'un des fondateurs de l'architecture moderne, appelé par Charles Stern pour aménager le jardin et l'intérieur de la villa entre 1927 et 1928 (simplicité des lignes, sobriété des constructions, utilisation du béton, matériau nouveau dans la construction des jardins, sous différentes formes: bassins, cascades, dallages, escaliers, portiques, clôtures). Des comparaisons entre le monument et les documents d'archives, il ressort que la maison présente encore aujourd'hui des éléments datant des aménagements prévus par von der Mühll. En outre, malgré les occupations, l'ensemble présente encore une belle cohérence stylistique. La hiérarchisation des espaces est perceptible et bien préservée, tout en conservant une belle homogénéité des décors. Ainsi, si les finitions de surface ont pu être refaites, la maison a gardé son caractère et sa substance initiale, notamment ce style art déco notable avec une forte influence des lignes géométriques et néoclassiques. L'excellente conservation de la maison et l'implantation préservée au sein du site définissent la valeur exceptionnelle de cet ensemble.

Le jardin est en relation étroite avec la maison de maître et conserve toute sa dimension et sa substance d'origine. Il possède une évidente valeur historique et des qualités paysagères qui justifient la mise sous protection de l'ensemble de la propriété. À partir de 1929, la conception du parc intégrant l'œuvre de von der Mühll est confiée à l'architecte-paysagiste lausannois Charles Lardet. La précision et la qualité de son projet (conforme au parc actuel) témoignent d'un grand professionnalisme en matière d'architecture des jardins. Il traduit la volonté du maître d'œuvre de réaliser un parc digne des œuvres du passé, intégrant à la fois les principes du jardin géométrique et régulier, et un traitement plus libre pour la partie périphérique. Les œuvres sculptées de Milo Martin et Raymond Rivoire complètent la composition; indissociables des éléments construits du jardin, elles participent de l'idéal de l'œuvre intégrale, tant recherchée par les créateurs de l'époque, dans une volonté de mêler art, design, maison, jardin et paysage.

Ainsi, la propriété K.________ constitue un jalon important de l'histoire de la construction romande dans l'entre-deux guerres et son jardin peut être considéré comme unique en Suisse et rare dans son genre en Europe."

Dans une décision datée du même jour, le DFIRE a en outre levé les oppositions des propriétaires. En substance et après avoir refusé la mesure d'instruction des recourants tendant à ce qu'un "brouillon" préparatoire du rapport S.________, ainsi que les courriers échangés dans ce cadre soient versés à la procédure, la décision constatait l'existence d'un intérêt patrimonial important au classement de la villa et de son parc aménagé, menacés par les projets de valorisation des parcelles envisagés par les successeurs de feue L.________. Contrairement à l'avis des opposants, la villa et le parc formaient un ensemble indissociable. Aux dires des experts, le jardin avait lui-même été pensé sur la base d'un plan d'ensemble encore bien préservé à l'heure actuelle et ne pouvait être partiellement amputé de l'un ou l'autre des éléments qui le composent. Sous l'angle du principe de proportionnalité enfin, l'atteinte portée au droit de propriété des intéressés s'avérait raisonnable et admissible. C'était du reste précisément en application de ce principe que la partie sud-est de la parcelle no 3061, qui jouxte la parcelle no 3062, avait été exclue du classement et pourrait être valorisée par les intéressés. Enfin, l'argument des propriétaires selon lequel le classement équivalait à une expropriation matérielle puisqu'il les privait d'une grande partie du potentiel constructible existant, il était écarté au motif qu'en l'état de la planification communale, leurs droits à bâtir étaient douteux.

M. Par acte du 10 avril 2018, les propriétaires (ci-après: les propriétaires recourants) ont recouru contre les deux décisions précitées auprès de la Cour de droit administratif et public du Tribunal cantonal (CDAP), concluant principalement à leur annulation ainsi qu'à l'admission de leurs opposition et, subsidiairement, à leur réforme en ce sens que le classement "est prononcé pour un périmètre dont les limites seront précisées en cours de procédure". Plus subsidiairement encore, ils sollicitent le renvoi du dossier au DFIRE (ci-après: l'autorité intimée) pour nouvelle décision dans le sens des considérants. Le recours a été enregistré sous la référence AC.2018.0115.

A l'appui de leur recours, les propriétaires recourants invoquent une violation de leur droit d'être entendus, motif pris que l'autorité intimée n'aurait pas statué sur leur requête de suspension de la procédure. Sur le fond, ils contestent que les conditions justifiant un classement soient réunies s'agissant du parc aménagé, ce qu'ils admettent en revanche concernant la villa. La pesée des intérêts à effectuer dans une procédure de classement aurait dû, en l'espèce, conduire l'autorité intimée à faire prévaloir leurs intérêts privés très importants à l'utilisation du potentiel constructible extrêmement élevé de leur parcelle, sur les intérêts publics "variables", voire faibles, présentement en jeu. A titre subsidiaire, soulignent les intéressés, le périmètre de classement s'avèrerait disproportionné puisque les décisions tendraient à une protection maximale du site, sans avoir procédé à une analyse détaillée des différentes surfaces en cause, dont certaines ne présenteraient pas ou plus d'intérêt patrimonial. De surcroît, elles feraient fi de la proposition de la municipalité de coordonner la décision de classement avec l'élaboration d'un plan de quartier pour ces parcelles, processus pourtant de nature à tenir compte au mieux de l'intérêt public à la préservation du lieu mais également de leurs intérêts privés à la valorisation des terrains. Enfin, le classement excessif tel que décidé ne permettrait pas d'entretenir convenablement les lieux en raison des frais insupportables qui en résulteraient. Situation qui, in fine, irait à l'encontre du but de conservation recherché.

Au titre de mesures d'instruction, les propriétaires recourants ont une nouvelle fois sollicité la production des échanges intervenus entre S.________ et l'administration cantonale, la mise en œuvre d'une inspection locale, ainsi que la réalisation d'une expertise actualisée.

N. Le 11 avril 2018, la municipalité (ci-après: la municipalité recourante) a également recouru contre les décisions de l'autorité intimée, concluant à leur annulation et à ce qu'aucune mesure de classement ne soit prise. Elle invoque le caractère prématuré des décisions incriminées qui ne devraient intervenir qu'au terme d'une réflexion plus générale concernant le développement du site. De même critique-t-elle le caractère excessif de la mesure, notamment quant à son étendue, qu'elle attribue à une pesée des intérêts inadéquate. Ce recours a été enregistré sous la référence AC.2018.0116.

O. La jonction des causes AC.2018.0115 et AC.2018.0116 a été ordonnée le 1er mai 2018 par le juge instructeur.

L'autorité intimée a déposé un mémoire de réponse le 11 juillet 2018, aux termes duquel elle conclut au rejet des recours et à la confirmation des décisions entreprises. Contestant toute violation du droit d'être entendu, l'autorité intimée soutient que la nécessité d'une mesure de classement serait avérée et que le périmètre arrêté en l'espèce l'aurait été conformément au principe de proportionnalité.

P. Le 18 septembre 2018, les propriétaires recourants ont déposé un mémoire complémentaire, dans le cadre duquel ils ont étayé leur argumentation et persisté dans leurs conclusions. S'agissant des mesures d'instruction, ils ont réitéré leur demande d'expertise, qu'ils souhaitaient cependant ne pas voir confiée à une autorité publique dont la mission serait la protection du patrimoine, soit en particulier la Commission fédérale des monuments historiques (CFMH). Seul un expert neutre, impartial et domicilié hors du canton pourrait, ajoutaient les recourants, être désigné en qualité d'expert. La municipalité recourante ne s'est pour sa part pas déterminée à l'occasion du second échange d'écritures.

Q. Suite à la consultation des parties, le juge instructeur a, le 17 décembre 2018, confié à la CFMH le mandat de réaliser une expertise qui devrait essentiellement porter sur les qualités du parc, le principe du classement de la villa n'étant pas remis en cause. La CFMH a également été invitée à préciser tout autre élément permettant de circonscrire l'intérêt patrimonial des objets examinés. Ce choix du juge instructeur était motivé par le fait que la CFMH était l'organe le plus approprié "compte tenu en particulier de ses compétences et des ressources à sa disposition. A priori, les experts privés proposés [par les parties] ne paraiss[aient] en effet pas en mesure de regrouper l'ensemble des compétences nécessaires pour répondre aux questions qui se pos[aient] en l'espèce et qui touch[aient] plusieurs domaines (art, histoire, protection des monuments, connaissance des parcs, jardins et leur aménagement, ainsi que végétaux)." L'impartialité et l'indépendance de la CFMH militaient également en sa faveur.

Une visite des lieux a été diligentée par la CFMH le 15 mai 2019, en présence des propriétaires recourants ainsi que des représentants de la municipalité recourante et du DFIRE.

R. L'expertise de la CFMH est datée du 17 octobre 2019 (ci-après: l'expertise CFMH). On en extrait ce qui suit:

" 3 Historique et description de la Villa K.________ et de son parc

La commune de Pully se compose d'un centre villageois remontant aux époques romaine et médiévale. Dès la fin du XIXe siècle, ce noyau a été peu à peu cerné par une vaste zone urbanisée, occupée dans un premier temps par des villas (1870-1940), puis par des immeubles croissant dans leur gabarit (dès 1930 surtout). Cette mixité confère à cette zone un caractère à la fois dense et vert, les édifices étant presque systématiquement environnés d'un parc ou au moins d'un jardin arborisé.

La Villa K.________ est construite à la frontière ouest de la commune, dans un quartier à l'origine dévolu à des villas de standing, partagé entre les communes de Lausanne (Val-Vert, Fauvette) et Pully (Chamblandes). La propriété est circonscrite à l'ouest par le ruisseau arboré Le Riolet, au sud par le Boulevard de la Forêt, à l'est par le Chemin de la Bruyère et au nord par des parcelles bâties.

La densification galopante de Pully a valu à la commune d'être déclassée en 2014 dans l'Inventaire fédéral des sites construits d'importance nationale à protéger en Suisse (ISOS); elle est passée de village urbanisé d'intérêt national (2006) à village urbanisé d'intérêt régional (2014).

3.1 Histoire de la commande et acteurs de l'aménagement

La Villa K.________ (du nom du célèbre ingénieur et architecte grec auteur d'un aqueduc décrit et vanté par Hérodote) est l'une des plus ambitieuses résidences privées de Pully, en particulier pour la période de l'entre-deux-Guerres durant laquelle la construction de villas est assez modeste en Suisse romande et tout particulièrement dans le canton de Vaud en raison de circonstances économiques défavorables. La villa est commandée par une figure encore méconnue mais tout à fait prégnante, l'amateur d'art et artiste Charles Stern (1886-1940). Né à Paris, fils de Charles, banquier, et de Ernesta Hierschel de Minerbi, femme de lettres proche de Marcel Proust, Gabriel Fauré, Camille Flammarion et Anne de Noailles entre autres, il grandit dans une famille fortunée, s'adonnant à la collection d'art. A Paris, son hôtel particulier est décoré par le peintre Maurice Denis; en effet, Stern est très tôt mécène d'une forme d'art moderne qui sera nommée Art Déco après l'exposition éponyme de 1925. C'est dans ce cadre artistique et stylistique que se situe la maison qu'il fait construire à Pully en 1927-1933, à la fois classique et moderne, actualisant la tradition française classique aux besoins de confort et d'hygiène caractéristiques de cette époque. Le jardin se situe dans la même mouvance.

On ignore pourquoi Stern s'établit en Suisse, mais il a des amis à Lausanne, notamment l'architecte Henri-Robert [V]on der Mühll (1898-1980). Les plans de mise à l'enquête de la maison sont signés par Emile Colia, qui n'est pas un acteur majeur de la scène architecturale locale; il est fils d'un entrepreneur et dirige dès 1931 l'entreprise générale et de maçonnerie fondée par son père. Ses plans sont établis à partir de croquis préparatoires dus à Stern lui-même. Von der Mühll, formé à l'EPF de Zurich, mais aussi à Paris et à Berlin, sera chargé de l'aménagement d'une partie de l'intérieur (salon, salle à manger, chambre de Stern) et du dessin du mobilier. De cet aménagement, il ne subsiste aujourd'hui que les lambris Art Déco de la salle à manger et quelques éléments isolés (cheminée du salon, trumeau, etc.), en mauvais état de conservation suite à de récents dégâts d'eau. Le mobilier a disparu et les derniers éléments subsistants ont été vendus aux enchères en 2016.

Le jardin est prévu dès l'origine du projet. Il s'étend sur la parcelle 3060 et la parcelle 3061 dont la partie sud a été annexée à la propriété vers 1933 et ne fait pas partie du jardin historique. Les premières esquisses sont dues à Von der Mühll, qui fixe les grandes parties de sa composition. C'est toutefois le Lausannois Charles Lardet (1891-1955) qui le réalise. Formé à l'Ecole d'horticulture de Châtelaine-Genève et chez les frères Mertens à Zurich, il est le plus important paysagiste de son temps à Lausanne, chez qui se forment de nombreux autres acteurs du renouveau des jardins de l'après-Guerre comme Jean-Pierre Desarzens. Il travaille fréquemment avec Alphonse Laverrière, notamment au Jardin botanique de Lausanne. Avant de fonder sa propre entreprise à Lausanne en 1924, il avait travaillé à la restauration des prestigieux jardins du château de Villandry avec l'entreprise Decorges.

On le constate, il n'est pas possible de séparer l'analyse de la demeure de celle du jardin; tous deux sont le fait d'un commanditaire de premier ordre, riche et cultivé, qui s'entoure d'artistes jeunes et ouverts tant à la tradition classique qu'à la modernité et dont l'un d'eux, Von der Mühll, s'intéresse autant à la maison qu'à son parc. Il s'agit pour cette époque d'un cas unique dans l'arc lémanique – et sans doute en Suisse romande – d'une commande de prestige, située sur un terrain très vaste (2 hectares) et mettant en oeuvre avec autant de soin l'architecture de la maison que celle du jardin. On doit le comparer à des ensembles prestigieux un peu plus anciens comme notamment la Villa Karma à Montreux (1907-1912), due à Adolf Loos et dont le jardin est signé par Carl Gustav Svensson, de Vienne.

3.2 Description succincte de la maison

La maison formant le centre de la composition du jardin, elle doit donc être succinctement décrite. Construite au sommet du terrain, légèrement surélevée, elle forme un petit bloc de trois niveaux, à toiture presque plate, d'architecture néoclassique. Elle compte trois travées de fenêtres par façade, ponctuées par les oculi qui forment comme une frise sous la corniche. Les deux façades principales sont celles qui ont le lien le plus étroit avec le parc. Au nord, une place semi-circulaire devance le porche d'entrée (remanié vers 1980); au sud, le portique donne sur l'escalier d'eau qui commande le jardin. L'intérieur, autrefois remarquable grâce à son décor dû à Von der Mühll, a été remanié; ne subsistent que quelques éléments d'origine dont la remarquable salle à manger, hélas en très mauvais état.

3.3 Description du jardin

Le parc a été conservé dans ses dimensions d'origine jusqu'à aujourd'hui et est demeuré jusqu'à il y a une dizaine d'années en très bon état grâce à un entretien professionnel régulier; depuis le décès de la dernière propriétaire, seul un entretien minimum est assuré.

Il se développe en quatre parties à partir de la villa plateau supérieur avec la cour d'entrée, la villa et la première terrasse au sud; un escalier d'eau mène à une autre terrasse occupée par un bassin ovale servant de promenade, latéralement occupée par des pergolas dont l'une mène, à l'ouest, en direction du jardin des roses; enfin, en contrebas, une placette ovale donnant sur deux chemins parallèles marque le haut de la prairie qui occupe le bas du jardin, terminée par un rideau d'arbres cintré. Le parc est clairement délimité à l'est par un rideau d'arbres le long du Chemin de la Bruyère, à l'ouest par le cours arboré du ruisseau (Le Riolet) et à l'arrière par un mur du jardin. La partie inférieure du parc est également fermée au sud par une rangée d'arbres et d'arbustes, qui dissimulent la parcelle marquant l'angle entre le Boulevard de la Forêt et le Chemin de la Bruyère. Le point de départ de la composition est la villa, construite sur la partie la plus élevée du terrain, à partir de laquelle l'ensemble du complexe s'aligne axialement ou latéralement. Son avant-cour est marquée par deux puissants cèdres de l'Atlas et des thuyas qui lui confèrent un aspect méridional. A mesure que l'on s'éloigne d'elle, le jardin architecturé fait place à un parc paysager d'aspect plus 'naturel'. La situation spécifique du terrain formant un coteau avec un point de vue largement ouvert sur le panorama lacustre a été prise en compte de manière magistrale dans la conception du parc et elle a été accentuée par les plantations effectuées. L'articulation de l'ensemble du complexe selon deux axes, le principal nord-sud et le second est-ouest, crée différents espaces dans le jardin, tous spécifiques, séparés par les terrasses et les cheminements. Le domaine est clos par un mur dont les piliers de béton servent à fixer des barrières de bois, remplacées vers 1990. Un grand portail marqué par des piles supportant des vases fleuris en pierre s'ouvre sur un chemin qui donne accès à la cour au nord de la maison. Le jardin se déploie au sud de la maison, avec un développement particulier vers l'ouest.

Le premier projet de jardin, dû sans doute à Von der Mühll, prévoyait un axe devant la demeure, découpant le terrain irrégulier en deux moitiés à peu près égales. Le projet réalisé, retouché par Lardet, est un peu différent. La maison a été tournée un peu plus vers le sud et, par conséquent, l'axe de composition n'est plus central. Cela a permis de créer dans la partie la plus occidentale de la parcelle un court de tennis qui ne vient pas déranger l'organisation stricte du jardin frontal mais au contraire s'intègre harmonieusement à la composition. Comme il a déjà été noté, celle-ci est pensée à partir de la demeure. Tout d'abord, une terrasse aux angles coupés donne sur un escalier formé à la fois de bassins, au centre, autrefois en béton apparent et recouverts depuis plusieurs décennies de petits carreaux de faïence bleue, et de deux rampes de marches latérales, le tout encadré par des cyprès en colonne, dont le volume a considérablement augmenté et qui empêchent presque la vision sur la façade sud de la villa. Cette composition monumentale donne accès en contrebas à une place occupée par un bassin ovale. Des sculptures signées par le sculpteur lausannois Milo Martin (1893-1970) ponctuent cette partie du jardin. Une haie de buis semi-circulaire sépare cette terrasse de la prairie qui continue de marquer cet axe central plus bas; il s'agit d'un vaste rectangle de pelouse encadré par deux chemins et par des buis en boule – on y trouvait autrefois des peupliers – qui en soulignent la symétrie; une sculpture, tout en bas de l'axe, termine la composition. Autour, un parc paysager formé d'arbres indigènes et exotiques forme le cadre pittoresque de la composition régulière et rigoureuse de l'axe central et de ses niveaux successifs.

Latéralement à la terrasse intermédiaire, on trouve à l'est une petite placette ornée d'une sculpture en bronze du sculpteur français Raymond Rivoire (1884-1966) ainsi qu'une tonnelle cintrée, autrefois couverte de rosiers. A l'ouest, passé une même tonnelle, on accède à une roseraie structurée par des buis. Cette partie apparaît dans le second projet, celui de Lardet, qui s'est sans aucun doute inspiré des jardins de Villandry qu'il connaissait parfaitement. A l'ouest, une paroi formant comme un écran porte une mosaïque, anonyme. Elle montre des animaux fuyant devant l'arrivée d'un homme, le tout traité dans un style néo-antique inspiré peut-être par les mosaïques de la Maison des Laberii à Oudna (aujourd'hui au Musée du Bardo à Tunis); elle pourrait être une oeuvre – non signée – de Von der Mühll, passionné par la Grèce antique (il sera secrétaire des Amitiés Gréco-Suisses de 1959 à 1978). Stern, intéressé lui aussi par l'Antiquité, aura aussi pu jouer un rôle dans la conception de cette œuvre unique en son genre.

En contrebas, autre apport de Lardet, le court de tennis est cerné d'arbres qui le rendent aujourd'hui invisible depuis la villa; à l'origine, il était en revanche tout à fait perceptible et participait à l'impression de luxe donnée par le parc dans son ensemble. Il témoigne de l'intérêt grandissant depuis la première Guerre mondiale pour les aménagements sportifs en plein air pour lesquels la lumière, l'air et le soleil apparaissent comme indispensables. Un tel aménagement privé témoigne de la fortune du propriétaire, comme tout le jardin d'ailleurs.

La plupart des arbres et arbustes datent de la plantation initiale et reflètent encore aujourd'hui l'intention des concepteurs: l'arborisation du parc est dominée par les conifères, complétés par des arbres à feuilles caduques. Elle est distribuée en groupes et en bosquets selon des critères esthétiques tels que la couleur et la forme de la couronne, la forme de la pousse et l'écorce des troncs. Il est à noter que différentes espèces du même genre ont été plantées, l'on peut par conséquent parler d'une véritable collection d'arbres (différentes espèces d'érables, de chênes, de hêtres, de sapins Douglas, de pins, etc.). Les arbres caractéristiques de l'époque, tels que le cèdre de l'Atlas, le tulipier et le cyprès, sont plantés à des endroits centraux bien en vue, complétés par des espèces exotiques comme le ginko et l'arbre à caramel (Cercidiphyllum japonicum). Tandis que les haies et les cyprès dominent dans les chambres de verdure près de la maison, on trouve une plus grande variété d'espèces dans les espaces plus éloignés de la maison avec des arbres à feuilles caduques colorés, qui contrastent avec l'alignement presque en colonnade des rangées de peupliers, qui ont probablement été complétées plus tard par des topiaires de buis. Le long des limites de la propriété, on trouve des groupes de feuillus et de conifères, dont la variété de couleurs et de formes signale tout le soin apporté à la conception du jardin. La bordure végétale du court de tennis avec ses pins, ses faux cyprès et l'érable à éventail montre également une arborisation très soignée. Les rhododendrons, que l'on trouve dans plusieurs parties du jardin près de la maison et qui apportent une touche florale au parc, sont vraisemblablement un ajout plus récent.

Ce jardin est caractéristique de son temps et témoigne de l'apprentissage de Lardet à Genève et chez les frères Mertens. De l'école de Châtelaine, il conserve un goût très marqué pour la botanique et l'horticulture, qu'il avait pu aussi développer à Villandry. Des Zurichois, il aura sans doute appris la composition mixte de l'ensemble: autour de la maison, un jardin régulier et architecturé (bassins, escaliers, arborisation 'géométrique'); puis la roseraie et la prairie, qui ménagent la transition vers le parc proprement dit, animé par des essences souvent rares; enfin, l'intégration d'un élément fonctionnel, le court de tennis, qui remplace le jardin potager fréquent autour de 1910 dans ce type de jardin. Cette répartition à la fois claire et harmonieuse des parties, soumises aux axes de composition donnés par l'architecture de la demeure, se voit valorisée par l'arborisation soignée mais aussi par les oeuvres d'art qui s'égrènent dans le parc et rappellent au visiteur que nature et culture sont ici indissociables.

3.4 Contexte général

Le tournant du XXe siècle est associé à de grands bouleversements culturels qui ont touché de nombreux domaines de la société et de l'art, et qui, sous le slogan de réforme, ont détaché la conception traditionnelle vers une conception consciente et fonctionnelle de tous les aspects de la vie quotidienne. Le Heimatschutz (association de défense du patrimoine) et le Werkbund (alliance des architectes et des artistes en vue de la création d'un art industriel) sont alors fondés et donnent une impulsion décisive dans le développement d'une construction moderne. Dans son ouvrage programmatique, Befreites Wohnen, Siegfried Giedion met en relation la vie moderne des humains avec la lumière, l'air et une grande ouverture de l'habitat sur son environnement.

L'architecture s'est vu attribuer un rôle central dans cette refonte des habitudes de vie. Le jardin paysager traditionnel est alors de plus en plus perçu comme un modèle vide de sens. Dès le début du XXe siècle, le principe du Werkbund, qui consiste à créer l'ordre par la forme, est adopté pour l'aménagement moderne des jardins. Reprenant en partie des conceptions héritées de l'Ancien régime, le jardin est pensé comme une extension de la maison et il doit remplir des conditions à la fois esthétiques et pratiques comme nouvel espace de vie. Il est divisé en différents espaces tels que le potager et le verger, les parterres de fleurs, les bassins et les fontaines, les lieux d'isolement ainsi que des aires de sport et de jeux. La conception du jardin est de plus en plus considérée comme une tâche architecturale, et les architectes ont alors une forte influence sur le développement de la conception des jardins souvent décrits comme des jardins architecturés (Architekturgarten).

Cette référence formelle liée à l'architecture nécessitait un nouveau système d'espaces verts, de nouveaux moyens de délimitation et de différenciation. Il s'agit notamment de terrasses et d'escaliers pour relier la maison et son jardin, de murs d'enceinte clairement dessinés, de pergolas, de treillis, de haies taillées, de ceinture boisée, d'un système de chemins orthogonaux ainsi que de sculptures et de vases ornementaux. Ce nouveau style architectural de jardin a été décrit comme un art d'aménager l'espace en plein air (Raumkunst im Freien).

Ce sont avant tout les riches industriels qui se sont fait aménager ce type de jardins lors de la construction de leur demeure. A Winterthour, les jardins des villas de la société Froebel, ceux de la Villa Müller-Renner (1907) et de la Villa Tôssertobel (1908), à Riehen le jardin du Wenkenhof (1918) par les frères Mertens, paysagistes à Zurich, ont posé les jalons de ce genre en Suisse; ils sont suivis par le parc de la Villa Castelen à Augst par Max Alioth (1918), le jardin Schoeller à Zurich par Gustav Ammann (1916), le jardin de la Villa Baur à Pregny-Chambésy par Georges Dumarest (1921) et le parc de Villa Bomonti par les frères Mertens à Berne (1923).

Cependant, la conception architecturale claire et la structure fonctionnelle de cette formalisation des espaces extérieurs recherchée par les paysagistes n'ont pas rencontré un enthousiasme inconditionnel chez leurs contemporains et notamment chez leur clientèle. Le développement du jardin architecturé a donc pris des chemins différents à partir des années 1920. Pour la liaison formelle entre la maison et le jardin, on va très souvent reprendre des principes de conception hérités des jardins anciens. C'est ainsi que des jardins néo-historiques sont recréés afin de répondre au mieux aux besoins de représentation des clients. Leurs souhaits personnels et leurs idées ont toujours contribué à déterminer l'exécution, que ce soit dans le style néo-baroque comme dans le deuxième jardin de la Villa Boveri à Baden ou dans une réinterprétation radicale allant dans le sens d'une modernité certaine comme à la Villa K.________.

3.5 Reconnaissance du parc de la Villa K.________

En observant le corpus des jardins architecturés en Suisse, on constate que seuls quelques rares représentants de cette tendance majeure du début du XXe siècle existent encore aujourd'hui. Le jardin architecturé est l'une des expressions majeures de la Lebensreform autour de 1900, mouvement de rénovation culturelle très important et innovant dont les fondements façonnent encore aujourd'hui notre vie et notre perception sociétale. Le parc de la Villa K.________ est unique en Suisse par sa taille, la qualité de sa conception et la variété des essences plantées, et il mérite une protection particulière. Grâce aux compétences artistiques et à la fortune du commanditaire, un ensemble unique a pu être réalisé sur le versant ensoleillé de La Rosiaz près de Pully, qui présente de manière paradigmatique tous les éléments artistiques d'un jardin architecturé, à la fois dans leur simplicité mais aussi dans leur fonctionnalité. Grâce à l'entretien assuré avec grand soin par les propriétaires successifs, l'ensemble de la villa et du jardin a été conservé de manière tout à fait exceptionnelle; par conséquent, cet ensemble apparaît comme particulièrement représentatif d'un point de vue historique et paysager, et d'une authenticité unique.

4 Le projet

[…] Selon l''étude de faisabilité et plan d'affectation' de novembre 2016, la 'propriété représente un important enjeu pour le développement de la commune de Pully en tant que réserve à bâtir avec un potentiel de 488 habitants et emplois'.

La commission prend note des différentes variantes et propositions d'implantation pour aménager les deux parcelles 3060 et 3061. Le projet propose des volumes à 5 niveaux avec des façades de préférence ouvertes et transparentes et des toitures végétalisées ainsi que des éléments végétaux et paysagers autour des immeubles, un dégagement visuel et un espace de rencontre.

• La variante 1 prévoit un nouveau volume sur la parcelle 3980 et quatre nouvelles constructions déployées autour d'un espace de rencontre semi-collectif sur la partie sud de la parcelle 3061.

• La variante 2 ajoute à la variante 1 un immeuble longitudinal et orienté vers la villa à l'emplacement du terrain de tennis sur la parcelle 3061.

• La variante 3 prévoit sur la parcelle 3061 la construction de plusieurs barres de logements qui s'adaptent à la pente du site; cette variante vise à obtenir une densification proche des valeurs selon le PGA.

• La variante 4 conçoit la parcelle 3061 comme un parc public dans lequel s'intègrent plusieurs volumes compacts.

• Selon le 'rapport provisoire, Etude de potentialité des parcelles 3060 et 3061' du 8 mars 2016, deux immeubles ponctuels peuvent être érigés à l'emplacement du terrain de tennis sur la parcelle 3061 au lieu d'un immeuble longitudinal et orienté vers la villa (voir variante 2).

Pour préserver au maximum le site, le stationnement des véhicules motorisés est prévu en souterrain, au sud de la parcelle 3061, l'entrée serait placée sur le Chemin de la Bruyère. A l'intérieur de la propriété une mobilité douce est favorisée.

5.1 Objectifs de protection et déontologie

Principes pour la conservation du patrimoine culturel bâti en Suisse

Dans les 'Principes pour la conservation du patrimoine culturel bâti en Suisse' publiés en 2007, la CFMH a formulé les principes qu'elle représente et applique dans le cadre des expertises qu'elle établit en tant que commission indépendante d'experts. Les directives représentent l'état actuel des connaissances techniques et scientifiques dans le domaine de la préservation des monuments historiques; elles sont également basées sur des chartes et des conventions internationales, qui sont contraignante[s] en tant qu'accord intergouvernemental pour la protection et la conservation du patrimoine culturel en Suisse. La Commission a également traité de la reconstitution, de la reconstruction et de la densification dans ses directives.

La [CFMH] définit dans les 'Principes pour la conservation du patrimoine culturel bâti en Suisse' que '[o]nt valeur de patrimoine culturel les objets qui présentent de l'importance comme témoins du passé. Ces objets peuvent témoigner de l'activité humaine sous différentes formes, d'événements ou d'évolutions historiques, de créations artistiques, d'institutions sociales ou de conquêtes techniques.' (§ 1.2) C'est sur cette définition que la Commission s'oriente dans l'évaluation et l'appréciation des caractéristiques patrimoniales de la Villa K.________ et de son parc. La Commission reconnaît que la valeur de témoignage d'un objet peut être évaluée selon différents points de vue: 'sa signification culturelle, sa destination historique, son lien avec des individus, des collectivités, sa qualité architecturale ou esthétique, sa position dans un ensemble bâti ou un paysage. Des objets d'un passé proche peuvent présenter une valeur patrimoniale équivalente à celle reconnue à des objets anciens. Les parties les plus anciennes d'un objet n'ont pas, a priori, plus de valeur que les parties récentes. Même les résultats de restaurations antérieures peuvent constituer des témoignages historiques importants; ils doivent, le cas échéant, être reconnus comme tels et traités en conséquence. Une valeur patrimoniale peut être reconnue même à des objets qui n'ont pas été relevés dans des inventaires ou des travaux scientifiques.' (§ 1.4) De même la CFMH accorde de l'importance à la matérialité du monument; 'Le patrimoine cultuel est caractérisé par la matière des objets qui le composent; celle-ci constitue son authenticité. [...] Pour que notre génération et les suivantes puissent comprendre et interpréter le patrimoine dans toute sa complexité, il est nécessaire de conserver l'authenticité des objets qui le composent, c'est-à-dire l'intégralité de leur substance et toutes les empreintes du temps. La conservation de l'authenticité des objets est la condition d'une compréhension sans cesse approfondie et renouvelée du patrimoine.

L'interprétation du patrimoine comme expression de circonstances historiques particulières et la vérification de cette interprétation ne sont possibles que dans la mesure où les objets n'ont pas été altérés dans leur substance historiquement significative.' (§ 1.3) Le patrimoine culturel bâti constitue notre environnement et détermine la culture contemporaine. 'La conservation, la restauration et la transformation d'objets du patrimoine relèvent de la culture contemporaine. Dans ce sens, le patrimoine est une production contemporaine qui témoigne de la société actuelle et de ses mutations.' (§ 2.2)

Dans sa directive sur la 'Reconstitution et reconstruction', la Commission souligne que 'les jardins sont des monuments particulièrement vulnérables. Les éléments végétaux, contrairement au bâti, se reproduisent, croissent et meurent. Les jardins sont fortement soumis aux changements imposés par la nature et aux transformations que les hommes peuvent facilement leur faire subir. [...] Si par manque d'entretien ou à la suite de la dégradation naturelle des matériaux et de la mort des végétaux, un jardin se trouve dans un tel état de ruine ou a tellement perdu de substance qu'il ne laisse plus voir que des vestiges d'aménagement, il faut protéger ces traces au titre de témoins authentiques et les intégrer dans le développement futur du jardin.' Il est important de noter que l'état de conservation n'est pas un facteur déterminant de la valeur patrimoniale que peut présenter ce type d'objet. (Principes § 1.4)

La Commission s'est penchée longuement sur les 'lieux de densification'. Chaque site se caractérise par des qualités spécifiques et est toujours replacé dans un contexte plus large. L'examen du site révèle quels aspects de la conservation des monuments doivent être pris en compte. 'Afin de préserver et de développer soigneusement la forme, la valeur et le caractère patrimoniaux particuliers de chaque site, il est nécessaire d'analyser et de comprendre ses aspects visuels, fonctionnels et structurels et de connaître son histoire.' Dans son document de base, la Commission souligne que 'la densification n'est pas possible partout. Elle a ses limites, car elle représente notamment une menace pour la diversité du patrimoine architectural de la Suisse. En avoir conscience, c'est favoriser la qualité.'

5.2 Considérants

La Villa K.________ et son parc sont une oeuvre d'art totale formant un tout inséparable, qui répond aux souhaits et aux idées du maître d'ouvrage, le mécène français Charles Stern, et dont la conception et la réalisation ont été confiées à d'importants artistes de l'époque, dont l'architecte Henri-Robert [V]on der Mühll ou l'architecte-paysagiste Charles Lardet. L'ensemble du parc et de la villa qu'il abrite est un témoin rare du bâti de l'entre-deux-guerres, qui se distingue par le soin égal porté à la mise en œuvre de l'architecture de la demeure et du parc. De conception harmonieuse, ce dernier s'articule autour de l'axe donné par la villa en conjuguant de manière originale architecture, art et nature. L'ensemble du site a une très grande valeur historique et artistique, à laquelle l'arborisation et la végétation existantes contribuent grandement. La Commission en arrive à la conclusion que la Villa K.________ et son parc, y compris le court de tennis, doivent être préservés dans leur intégralité et qu'il faut renoncer à toute mesure qui pourrait en altérer l'aspect et l'impact visuel ou en brouiller la lisibilité historique.

Le parc a été préservé dans sa forme originale jusqu'à ce jour et la plupart des arbres et des arbustes sont d'origine et reflètent toujours l'intention des concepteurs. Bien que la substance ait souffert dans un passé récent, les soins réguliers et professionnels dont le parc avait fait l'objet jusqu'à ces dernières années ont permis de le maintenir dans un bon état de conservation; le manque d'entretien récent n'en a pas altéré la valeur patrimoniale; enfin, le parc de la Villa K.________ est, de par sa taille, par la qualité de sa conception et par la variété des plantes qui le composent, un objet d'une grande rareté à l'échelle suisse. Le sens artistique du donneur d'ouvrage et sa fortune ont permis la réalisation d'une oeuvre d'art unique en son genre, qui mérite une protection particulière et intégrale.

La Commission n'est pas fondamentalement opposée à la construction de la partie sud de la parcelle 3061, qui a été annexée à la propriété dans les années 1930. Dans tous les cas, il est important de conserver intacte la population d'arbres historiques située à l'extrémité sud du parc, qui fait partie intégrante de l'oeuvre d'art totale, ainsi que les arbres qui bordent la parcelle au sud le long du Boulevard de la Forêt, et d'éviter de les exposer à la concurrence de nouveaux bâtiments. Tout nouveau bâtiment doit se subordonner à l'environnement de la Villa K.________, y compris la végétation de son jardin. Les documents disponibles ne permettent pas de savoir pourquoi cette partie sud de la parcelle n'a été annexée qu'après coup au domaine. Peut-être pour éviter qu'une construction nouvelle ne vienne obstruer la vue, mais ce n'est là qu'une supposition. Ce qui importe ici, c'est que la vue qu'on a depuis la Villa K.________ et les différentes terrasses du jardin revêt elle aussi en tant que telle une valeur importante du point de vue de la conservation des monuments historiques. Après l'achèvement de la Villa K.________, Charles Stern profitait d'une vue dégagée sur le lac, mais peut-être son souhait était-il aussi d'embrasser du regard, depuis la villa, un magnifique jardin planté de grands arbres. La CFMH considère qu'il est d'autant plus important que les volumes des nouveaux bâtiments et parkings présentent des dimensions qui respectent l'oeuvre d'art totale, ne la concurrencent en rien ni ne la détruisent. La Commission est opposée à toute implantation de construction dans le jardin historique, y compris sur le court de tennis. S'il n'existe pour l'heure aucune classification historico-culturelle des courts de tennis dans les parcs et jardins de villas, on peut toutefois supposer que ces terrains occupaient dans les premières décennies du XXe siècle une place de choix dans les grands jardins des personnes fortunées. Le court de tennis de la Villa K.________ ne fait pas seulement partie intégrante de l'oeuvre d'art totale, il est aussi un important témoin historico-culturel de cet environnement fastueux. En outre, le court de tennis s'intègre harmonieusement dans le jardin et est aujourd'hui entouré d'un important ensemble d'arbres.

6 Conclusion

Sur la base de la documentation transmise, de documents complémentaires et de la visite des lieux, la Commission parvient à la conclusion suivante:

L'ensemble formé par la Villa K.________ et son parc présente une très haute valeur culturelle et historique et il doit être considéré comme un monument d'importance nationale. La commission confirme que le classement de la villa et son parc comme monument historique est absolument justifié et que l'ensemble mérite d'être réévalué en note *2* [sic].

Cet ensemble doit être protégé intégralement. Le parc (parcelle n° 3060 et parcelle n° 3061) doit en particulier être préservé et protégé dans son ensemble en tant que témoin unique de son temps, par son adéquation à la topographie formalisée par les éléments tels que chemins, murs d'enceinte, pergolas, escaliers, cascades, bassins, bancs, etc. ainsi que le terrain de tennis, qui fait partie intégrante du concept de jardin architecturé, par sa dimension sportive et hygiénique. Toutes les sculptures et oeuvres d'art exposées dans le parc doivent également être conservées et sécurisées in situ. L'arborisation (y compris les haies taillées, les arbustes tels que rhododendrons, rosiers, etc.) doit également être préservée, sécurisée et entretenue dans son intégralité comme partie fondamentalement constitutive du parc.

Tout nouveau bâtiment dans la partie sud de la parcelle 3061, laquelle ne faisait à l'origine pas partie du jardin historique, doit être subordonné à l'oeuvre d'art totale adjacente et s'insérer harmonieusement dans l'environnement; un parking souterrain doit également respecter la population historique d'arbres et ne doit en aucune façon mettre celle-ci en danger. La Commission est totalement défavorable à la construction de nouveaux bâtiments dans le jardin historique […], car cela détruirait irrémédiablement l'oeuvre d'art totale que constituent la villa et son parc.

[…]."

S. Les parties ont été invitées à se déterminer sur le contenu de cette expertise.

Le 14 novembre 2019, la municipalité recourante a maintenu son opposition "nonobstant ledit rapport" de la CFMH au classement entrepris qui n'aurait pas recherché d'"équilibre entre les surfaces qui peuvent et doivent rester constructibles et la protection de la villa". Pourtant indispensable, cet équilibre ne pourrait être atteint, selon elle, que par une réflexion approfondie, menée dans le cadre de l'élaboration d'un plan d'affectation guidé par deux principes: la protection de la villa et de son jardin géométrique au sud; le maintien en zone constructible du périmètre accueillant le tennis, de la partie ouest du jardin, voire de la zone arrière de la villa. Ce procédé serait au reste conforme à la position de la CFMH qui aurait indiqué dans son expertise ne pas être "fondamentalement opposée à la construction de la partie sud de la parcelle 3061" pour autant que "tout nouveau bâtiment [soit] subordonn[é] à l'environnement de la Villa K.________ ", condition aisément réalisable dans le cadre de la planification précitée.

Le lendemain, l'autorité intimée a indiqué que l'expertise confirmait son appréciation de la valeur patrimoniale du parc de la villa et le bien-fondé de son classement.

Le 30 janvier 2020, les propriétaires recourants ont informé le tribunal que D.________ était décédée et ont requis la suspension de la procédure jusqu'à droit connu sur l'identité de ses héritiers, respectivement la prolongation du délai qui leur était imparti pour se déterminer sur le contenu de l'expertise. La requête de suspension a été rejetée par le juge instructeur le 3 février 2020 qui a fait droit à la demande de prolongation de délai. Par courrier du 17 mars 2020, les précités ont critiqué l'expertise CFMH, motif pris qu'elle aurait certes procédé à une analyse des différentes parties du jardin, sans toutefois établir de distinctions entre leurs besoins de protection respectifs, contrairement d'ailleurs aux principes édictés par ses soins "en matière de protection des abords des monuments". Aussi les différentes zones (plateau supérieur, escalier d'eau et parties latérales, prairie au sud) auraient-elles été identifiées correctement. En revanche, le besoin de protection de la prairie sud n'aurait pas été distingué de celui des autres parties, lors même qu'elle ne revêtirait pas la même importance dans la composition de l'ensemble. Il en irait de même s'agissant du court de tennis. Pour ces motifs, les propriétaires recourants ont sollicité un complément d'expertise afin que la CFMH classe les quatre zones du jardin en fonction de leur intérêt à la conservation et expose de plus les éléments sur lesquels elle se fonde pour considérer que les courts de tennis occupaient une place de choix dans les grands jardins des personnes fortunées dans les premières décennies du XXème siècle. En outre, se réservaient-ils de requérir une seconde expertise et déclaraient adhérer à la position de la municipalité selon laquelle seule l'adoption d'un plan d'affectation sur mesure constituerait une solution adéquate.

Par courrier du 26 mars 2020, la municipalité recourante s'est spontanément déterminée, se réjouissant de l'adhésion des propriétaires à l'élaboration d'un plan d'affectation localisé et adhérant, quant à elle, à la requête de procéder à un complément d'expertise formulée par ceux-ci.

T. Le 27 avril 2020, ces courriers ont été transmis aux autres parties et la suite de l'instruction expressément réservée.

Le 30 avril 2020, l'autorité intimée s'est spontanément opposée au complément d'expertise sollicité après avoir souligné que le parc était une œuvre d'art totale formant un tout inséparable, de sorte qu'il n'y avait pas à "échelonner" la valeur de ses différentes zones, ni leur attribuer des degrés de protection distincts. A son sens, les recourants confondaient de surcroît les éléments justifiant un classement et ceux à prendre en considération, le cas échéant, pour un projet de construction. Ce courrier a été transmis aux autres parties.

U. Les arguments des parties seront repris ci-dessous dans la mesure utile.

V. Le tribunal a statué par voie de circulation.