A1 23 183

A. Le 13 avril 2006, X _________ a déposé une demande d’autorisation de construire pour la rénovation de la bâtisse sise sur la parcelle n° xxx1, plan n° yyy1, au lieu dit « A _________ », sur commune Y _________, et dont il est propriétaire depuis le 9 juillet 2004 (PJ n° xx-xx1). Le plan d’affectation des zones (PAZ) et le règlement des constructions et des zones (RCCZ), homologués par le Conseil d’Etat le 2 mai 2012, rangent ce bien-fonds en zone des villages.

Cette parcelle supporte actuellement une construction aux multiples dénominations (« maisonnette », « mazot », « chalet », selon le recourant ; « raccard », « atelier » selon l’autorité intimée). Lors du dépôt de la demande de bâtir, le constructeur a mentionné l’existence d’un « chalet construit en 1940 comprenant au rez un local avec fenêtre côté sud et deux autres petites fenêtres côté est. Ier – grande chambre avec deux fenêtres et une porte balcon vitrée. Sur le côté sud existe un balcon sur la totalité de la façade. Galetas avec plancher massif et poutres de toiture apparentes. Couverture en tôles sur lambris partiel ». L’installation d’électricité était réalisée jusqu’au 1er étage.

Sous l’onglet « descriptif de rénovation » de la requête à bâtir, il y est fait mention de :

• « [t]oiture à refaire […]. Aucune sur-élevation et la surface reste inchangée »,

• « [s]oubassement : il n’est pas possible de rejointoyer correctement le soubassement […]. La solution est de dégarnir certains joints, ne pas entamer la terre qui apparaît […] il faut remettre de la pierraille à l’intérieur des aspérités creuses, mettre ensuite un crépi à la chaux hydraulique […] »

• « façades – 2 possibilités […] »

• « partie galetas. Pose sur cette partie d’un vitrage à l’intérieur avec maintien des poutres existantes. Il n’est plus possible de laisser ce vide. La structure toiture doit être protégée […] Constat actuel de vermines dans certaines poutres […] ».

Sous le chapitre « décisions », l’intéressé conclut sa requête de la sorte : « demande à l’approbation du Conseil communal et attente de décision sur cette restauration. Demande d’autorisation pour un début rapide des travaux pour la toiture. Ensemble de ces travaux en vue d’habiter dans les années futures. Amélioration par l’amenée d’eau et raccordement à l’égout des eaux usées et eaux pluviales. Demande d’un permis d’habitabilité »

B. Par courrier du 24 avril 2006, le Conseil communal Y _________ (ci-après : le Conseil communal) a informé le constructeur que la rénovation envisagée n’engendrait aucune « augmentation de cube, ni de modification de façades significative, ni de changement d’affectation » si bien qu’elle n’était « pas soumise à procédure en demande d’autorisation de construire ». Cela étant, il a indiqué « autoriser les travaux idoines aux conditions suivantes émises par la commission d’édilité : les lames de façades devront être posées verticalement, les pignons devront être complètement vitrés, les tablettes de fenêtres devront être conservées en pierre ». Finalement, l’intéressé a été félicité « d’entreprendre ces travaux de rénovation en respectant l’esthétique de cette construction d’importance pour le site […] ».

Une note manuscrite, non signée, du 18 septembre 2006, et dont le contenu est contesté par le recourant, précise ce qui suit « visite de X _________. Il a pris les documents d’enquête publique pour la transformation du mazot en petit appartement » (dos. comm. pièce n° 3).

C. Le 10 avril 2018, X _________ s’est adressé au Conseil communal pour savoir si l’inscription au cadastre de la nature de l’immeuble en tant que « raccard – place-jardin » était une « erreur technique d’enregistrement, d’appréciation ou d’inscription ».

Le 4 mai 2018, le Service technique (ST) s’est référé à une entrevue du 18 septembre 2006 et lui a rappelé que le courrier communal du 24 avril 2006 indiquait une absence de changement d’affectation. Cela étant, ce service lui a transmis les documents utiles et a précisé que « [d]ès que la procédure liée à ce changement d’affectation aura abouti, les modifications administratives qui en découlent pourront être menées ».

Le 14 mai 2018, X _________ s’est plaint d’absence de réponse à ses interrogations du 10 avril 2018.

Le 18 juin 2018, le Conseil communal a répondu que, quand bien même la bâtisse avait pu servir d’atelier, un changement d’affectation en appartement nécessitait une enquête publique. A cet égard, la construction concernée se heurtait à diverses législations (RCCZ, règlement tarifaire eau-égout, législation sur la protection incendie, législation sur la protection civile, législation sur l’énergie). Par conséquent, il a invité l’intéressé à requérir une régularisation de la situation dans les 30 jours, faute de quoi une procédure de remise en état des lieux serait entamée.

Le 4 juillet 2018, le constructeur a adressé des documents pour une « mise à jour du dossier ». A l’entendre, la bâtisse avait été réalisée dans les années 30 et avait servi d’habitat complémentaire. Il a ensuite précisé avoir entrepris les travaux suivants : « réaménagement intérieur, réfection de la toiture en éternit (avant en tôles), pose de nouvelles lames en mélèze pour les façades, volets en bois (sans aucune peinture) ».

Le 19 juillet 2018, B _________, teneur du cadastre Y _________, a informé le constructeur que la nature de l’immeuble « Atelier » datait d’avant 1948.

Le 24 juillet 2018, le Conseil communal a retourné le dossier qu’il estimait incomplet en se référant à sa correspondance du 18 juin 2018.

Le 27 juillet 2018, X _________ s’est plaint que son locataire ne pouvait pas déposer ses papiers, alors que sa locataire précédente avait pu le faire (du 01.06.2017 au 31.06.2018) et a contesté la dénomination de « grenier-raccard ».

Le 9 août 2018, l’intéressé s’est adressé au ST pour savoir comment une maisonnette habitable avait pu être transformée en raccard.

Le 27 août 2018, le Conseil communal a maintenu sa position et a invité son administré à déposer une demande d’autorisation de bâtir, faute de quoi une remise en état des lieux serait décidée. Quant au fait que la bâtisse ait pu être habitée au préalable, cela relevait de la « méconnaissance d[u service du contrôle de l’habitant] de la situation délictueuse engendrée [par le constructeur] ».

Le 27 septembre 2018, l’intéressé a envoyé au ST une demande d’autorisation de bâtir pour un « aménagement intérieur et changement toiture tôles en toiture éternit » datée du 4 juin 2018 avec comme indication des délais prévus « début des travaux 2007, fin des travaux juin 2016 ». Ce faisant, il a invité ce service à régulariser la situation dans les registres.

Le 5 octobre 2018, le ST a invité C _________ (recte X _________) à lui adresser un dossier « complet et conforme » et s’est référé à la fiche technique communale pour les documents à fournir.

Le 12 octobre suivant, l’intéressé s’est à nouveau adressé au ST en demandant où se trouvait « l’illégalité dans l’aménagement intérieur de cette maisonnette » et comment une « maisonnette » avait pu devenir un « raccard ». Au surplus, il a requis qu’on lui indique les documents encore manquants. Il a relancé ce service le 6 novembre suivant.

Le 27 février 2019, X _________ s’est plaint de ne pas avoir pu consulter le dossier déposé le 13 avril 2006.

En séance du 4 mars 2019, la commission d’édilité a proposé au Conseil communal de « lancer la procédure de régularisation en ordonnant le dépôt d’une demande d’autorisation dans un délai de 60 jours ».

D. Le 12 mars 2019, X _________ a requis, par la plume de son mandataire, qu’une décision soit prise par rapport à « l’affectation de l’habitation construite sur la parcelle n° xxx1 ». A cette occasion, il a déposé plusieurs documents dont un acte notarié du 5 août 1940 relatif à une « maisonnette avec places attigues, selon extrait de cadastre produit : Commune de Y _________ : - Chapitre de A _________ de D _________ – Folio du plan yyy2, A _________, atelier I, taxé 360 frs ». A le suivre, la cadastration comme atelier était toutefois erronée dès lors que la bâtisse avait exclusivement servi à l’habitation.

Le 2 juillet 2019, le Conseil communal s’est référé à une séance tenue le 27 juin 2019 pour fixer un délai de 30 jours à X _________ afin qu’il apporte toutes explications ou tous renseignements utiles et pertinents sur les travaux effectués, en particulier sur la transformation, en parties habitables, du local situé au sous-sol et du galetas, ainsi que par rapport à la pose d’une installation de chauffage électrique avec boiler (art. 57 al. 1 LC).

Dans le délai prolongé, X _________ s’est, le 23 août 2019, étonné de l’absence de photographies originales de l’intérieur de la construction déposées en 2006. Il s’est ensuite fondé sur diverses pièces, dont le courrier du Conseil communal du 24 avril 2006, lesquelles indiquent l’existence d’un « mazot ». Quant au mobilier de cette bâtisse, il a indiqué qu’au sous-sol se trouvait une ancienne couleuse utilisée pour la cuisson de la lessive et qu’un poêle à bois se trouvait au premier étage. En outre, il a indiqué que « l’habitation servait également pour des activités artisanales, d’où sa désignation d’atelier, à son rez-de-chaussée » ; des opérations de boucherie y avaient notamment été effectuées. Enfin, à le suivre, d’éventuelles irrégularités étaient prescrites. Au demeurant, aucun intérêt public ou privé prépondérant ne commandait une remise en état de lieux. Par conséquent, il a requis que la maison soit considérée comme une habitation et à ce qu’un permis d’habiter lui soit délivré.

Le 6 décembre 2019 s’est tenue une inspection des lieux dont le procès-verbal a été notifié le 19 décembre suivant et duquel il ressort la composition de chacun des trois niveaux de la bâtisse, une liste des installations techniques existantes et des travaux effectués quant à l’enveloppe thermique et quant à l’installation technique.

E. Le 8 mai 2020, E _________, collaborateur scientifique auprès du Service de l’énergie et des forces hydrauliques (SEFH) a rendu un rapport duquel il ressort que l’objet ne répond ni aux exigences énergétiques de l’ordonnance sur l’utilisation rationnelle de l'énergie dans les constructions et les installations (OURE ; RS/VS 730.100) de 2004 ni à celles de 2011.

Le 20 mai 2020, le SEFH a adressé au Conseil communal une copie de divers documents déposés par le constructeur auprès de ce service dont notamment des plans du bâtiment, signés par le bureau d’architecture F _________ SA, ainsi qu’un descriptif des travaux effectués rédigé par le constructeur accompagné de photographies et de factures.

Le 22 juin 2020, le Conseil communal a invité l’intéressé à se déterminer sur le rapport du SEFH. De plus, il l’a invité à permettre à son chargé de sécurité d’effectuer une visite sur place, ce qui lui avait été refusé préalablement.

Le 7 juillet 2020, X _________ a transmis une facture datée du 2 juillet 2015 relative aux installations électriques faites sur la parcelle n° xxx1, ainsi qu’un rapport de sécurité de l’installation électrique selon l’OIBT.

Le 23 juillet 2020, une séance s’est tenue sur place en présence du chargé de sécurité. Ce dernier a rédigé un rapport interne le 30 juillet suivant. Le 3 août 2020, le Conseil communal a invité le constructeur à se déterminer à son égard et lui a enjoint de lui faire parvenir certaines pièces préalablement requises. Le 14 août 2020, X _________ y a donné suite en déposant notamment des documents relatifs à l’entrée d’eau. En sus, il en a profité pour requérir un « historique des cadastrations [de son] bâtiment ».

Le 13 octobre 2020, G _________, architecte, a indiqué au Conseil communal avoir recensé la construction de H _________ dans la fiche xx (parcelle n° xxx1) de l’inventaire du patrimoine bâti de la commune en grenier (fonction initiale) et dépôt (fonction actuelle) à la suite d’une vision extérieure du bâtiment, sans en avoir visité l’intérieur et sans que ces informations aient été vérifiées par le SIP (section patrimoine), car le dossier était resté en attente à la commune.

F. Le 29 octobre 2020, la teneur du cadastre a conclu, après consultation de ses dossiers et des renseignements obtenus auprès du bureau du registre foncier, de l’Office de la géomatique et du bureau de géomètres I _________, ce qui suit :

• « 1) Le bâtiment de l’actuelle parcelle xxx1 a été l’objet exclusivement de deux désignations au cadastre Y _________, l’une en Atelier et l’autre en Raccard.

• 2) La désignation du bâtiment de l’actuelle parcelle xxx1 en Atelier provient probablement du teneur des registres de l’époque ;

• 3) La désignation de ce même bâtiment en Raccard provient du géomètre chargé de l’introduction de la mensuration cadastrale, faite en août 1997 ;

• 4) Ni le teneur du cadastre, ni une autre personne, n’est habilitée à modifier la désignation d’une construction au cadastre ou au registre foncier ; seul le géomètre a cette compétence ».

En sus, elle a indiqué que, lors de la procédure d’introduction de la mensuration cadastrale (MC), aucun recours n’avait été déposé par son propriétaire, J _________. De surcroît, ce dernier avait donné procuration à son fils, H _________, pour reconnaitre les parcelles des lots 3 à 7 de la MC, le 6 août 1997. Celui-ci avait alors apposé sa signature à la rubrique « Observations » et sous le mot Raccard.

G. Par décision du 13 novembre 2020, notifiée le 23 novembre suivant, le Conseil communal a refusé de délivrer un permis d’habiter à X _________ dès lors que sa bâtisse ne pouvait pas être assimilée à une habitation. Il a ensuite déclaré irrecevable, faute de compétence, la requête tendant à obtenir de la commune une modification de la désignation actuelle de l’objet. Puis, il a ordonné une remise en état des lieux au sens de l’article 57 al. 3 LC (suppression du boiler, de tous les éléments du chauffage électrique ainsi que de l’escalier supérieur) dans un délai de trois mois, sous réserves du dépôt, dans le même délai, d’une demande d’autorisation de construire avec changement d’affectation.

H. Le 24 décembre 2020, H _________ a interjeté un recours administratif à l’encontre de cette décision.

Le 5 mars 2021, le Conseil communal a déposé le dossier de la cause, s’est déterminé sur le recours et a proposé de le rejeter sous suite de frais et de dépens.

Le 15 mars 2021, X _________ a informé le Conseil communal, avec copie au Service des affaires intérieures et communales (SAIC), qu’il avait mis en conformité trois éléments de sécurité (fenêtres, escalier intérieur, balustrade).

Le 15 avril 2021, à la suite de pourparlers, le constructeur a requis la suspension de la procédure jusqu’au 30 juin suivant au motif qu’il existait « des solutions qui se dérouleront dans le cadre d’une procédure de mise à l’enquête publique ». Le 22 juin 2021, X _________ a demandé la prolongation de la suspension jusqu’au 30 septembre 2021, ce à quoi le Conseil communal s’est opposé le 5 juillet 2021. L’instruction de la cause a ainsi été reprise le 8 juillet suivant.

Le 20 août 2021, le Conseil communal a demandé la mise en œuvre des moyens de preuve requis. Il a réitéré sa requête le 1er septembre suivant.

Le 16 septembre 2021, X _________ a présenté ses observations. Il s’est plaint de l’acharnement dont la commune faisait preuve à son égard et a estimé qu’il n’existait aucun intérêt public prépondérant à lui « faire la peau ». A le suivre, la « panade absolument inextricable » dans laquelle il se trouvait était imputable à la commune.

I. Par ordonnance du 5 octobre 2021, l’échange d’écritures a été clos.

Le 18 octobre 2021, le Conseil communal s’est déterminé sur l’écriture précitée en retenant notamment que le bâtiment, lequel n’était pas classé comme digne de protection, n’avait jamais été affecté à l’habitation et, qu’au surplus, les travaux effectués n’avaient pas été autorisés. Le 17 décembre suivant, il a requis qu’il soit donné suite à l’administration des moyens de preuve.

Les 23 décembre 2021 et 17 novembre 2022, le constructeur s’est exprimé à son tour. Il a critiqué la gestion du dossier opérée par la commune et a requis l’avancement de la cause.

Le 13 décembre 2022, le SAIC a transmis les pièces justificatives obtenues du registre foncier et a invité les parties à lui fournir des documents et renseignements. Le constructeur y a donné suite le 27 janvier 2023 et le Conseil communal le 28 février suivant.

Le 6 avril 2023, le Conseil communal a apporté les précisions requises par le SAIC quant à l’escalier présent dans la bâtisse.

Le lendemain, X _________ s’est déterminé à son tour. À le suivre, l’escalier était dorénavant conforme à la législation topique, tout comme les garde-corps de l’escalier supérieur. Ensuite, la cadastration erronée de l’immeuble n’était pas pertinente dans le présent cas vu que l’intéressé avait décrit l’affectation de chaque pièce en 2006 sans que le Conseil communal fasse d’objection. S’agissant du rapport E _________, celui-ci avait été établi plus de 10 ans après les travaux exécutés. En sus, l’on ne pas pouvait imputer à l’administré l’absence de facture de l’administration communal quant à l’utilisation d’un compteur d’eau remis par l’un de ses agents. Il a ensuite réfuté que la discussion tenue le 18 septembre 2006 portait sur la possibilité de rendre la bâtisse habitable. A l’entendre, l’entrevue se rapportait au traitement d’un dossier dont l’intéressé avait la charge en sa qualité de membre de « la justice communale ». De plus, il a contesté avoir agi en évitant les responsables communaux, ce d’autant plus qu’il avait mandaté l’entreprise du président du Conseil général et de l’exécutif communal pour poser les échafaudages autour de la construction. Enfin, il a estimé que la situation actuelle n’aurait pas pu se produire si la commune avait exigé des plans, conformes à la loi, en 2006.

Le 20 avril 2023, X _________ a informé le SAIC des travaux effectués sur l’escalier et le garde-corps. Il a également demandé s’il n’était pas possible de régler ce dossier à l’amiable dès lors que seul le problème du chauffage était encore pendant. A cet égard, il a proposé la pose de panneaux solaires pour liquider le cas.

Le 6 avril 2023 (recte 24 avril 2023), le Conseil communal a fait part de ses remarques. En particulier, il a relevé que le rapport E _________ gardait toute sa pertinence. De plus, X _________ avait été vice-juge de commune de 1993 à 1996 si bien que le 18 septembre 2006, il ne pouvait pas avoir consulté le ST en cette qualité. Enfin, la pose d’un échafaudage, par l’entreprise du président de l’époque, ne permettait nullement d’en déduire que celui-ci avait avalisés implicitement les travaux effectués.

Le 25 avril 2023, le SAIC a requis des précisions de la part du constructeur, à savoir si la « cage » en liteaux verticaux s’étendait jusqu’au sommet de la main courante et si l’intéressé envisageait de supprimer le boiler et les éléments de chauffage électrique.

Le 4 mai 2023, X _________ a indiqué avoir été membre du tribunal de police lors de son entrevue du 18 septembre 2006. Il a ensuite joint des photos de la cage d’escalier. S’agissant de l’installation électrique, il a indiqué que la pose de panneaux solaires ne permettait pas de régulariser la situation selon le SEFH, ce dernier préconisant la pose d’un poêle à bois hydraulique. Par conséquent, le constructeur a requis une prolongation de délai de 30 jours pour fournir au SAIC une solution technique à ce sujet.

Le 31 mai 2023, le Conseil communal a estimé que l’escalier au sommet de l’étage n’était pas conforme au droit. Au surplus, il a maintenu ses conclusions.

Le 9 juin 2023, le constructeur a requis la mise en place d’une inspection des lieux afin de faire constater la licéité de l’escalier. Il a ensuite expliqué que la pose d’un fourneau à pellets était impossible en raison de l’absence de place (au sous-sol) et de sécurité à l’étage (pièce en bois). De plus, le percement de façades et la pose d’une cheminée n’étaient pas acquis en raison de la protection patrimoniale du bâtiment, tout comme la construction d’une annexe pour l’entreposage des pellets. Ainsi, d’après l’une des entreprises d’électricité consultée, il convenait de remplacer le chauffage électrique par des radiateurs mobiles. Selon une autre, la pose d’un fourneau impliquait la construction d’un gainage de la cheminée, d’une conduite de cheminée en façade et la destruction du parquet. A cet égard, les caractéristiques liées à la cheminée ne réglaient pas la problématique de l’implantation du fourneau. X _________ en a conclu que la seule solution raisonnable consistait à poser des panneaux solaires, lesquels n’étaient pas soumis à autorisation.

Le 13 juin 2023, le SAIC a interpellé le Conseil communal pour qu’il lui fournisse des précisions. Le 26 juin 2023, le Conseil communal a confirmé que l’escalier n’était pas conforme et que le bâtiment n’était pas classé comme d’importance communale. S’agissant du système de chauffage, il a estimé que le constructeur ne souhaitait pas se conformer au droit en raison des coûts qu’une modification (changement de la distribution intérieure du chauffage et de l’eau également) engendrerait. Pour le surplus, il a maintenu ses conclusions.

J. Le 29 juin 2023, le SAIC s’est adressé au SEFH pour obtenir des précisions.

Le 4 juillet 2023, le Conseil communal s’est déterminé spontanément. Il a contesté la nécessité d’interpeller le SEFH dès lors que ce service avait déjà fourni les réponses aux questions posées le 15 avril 2019, tout comme l’avait également fait l’un de leurs collaborateurs scientifiques, le 8 mai 2020.

Le 19 juillet 2023, le SAIC a maintenu sa demande.

Le 8 août 2023, le SEFH a indiqué que le chauffage du bâtiment, tout comme la production d’eau chaude, exclusivement au moyen d’un chauffage électrique fixe à résistance, se heurtait à l’OURE. En outre, un autre système de chauffage était techniquement possible notamment par la pose d’une pompe à chaleur extérieure ou des installations de combustion avec l’option de stockage souterrain du combustible. Il en allait de même pour la production d’eau chaude. S’agissant de la solution proposée par le constructeur, à savoir la pose de panneaux solaires en complément au chauffage électrique, celle-ci ne respectait pas la législation topique et ne permettait pas davantage d’obtenir une dérogation. Par ailleurs, l’ensemble des murs et des sols du bâtiment ne répondaient pas aux exigences légales en matière de protection thermique pour l’hiver. Ce service en a conclu que les besoins énergétiques étaient trop élevés en raison d’une isolation insuffisante, que le chauffage électrique fixe à résistance consommait 3 à 4 fois plus d’électricité qu’un chauffage avec une pompe à chaleur et qu’en définitive, le bâtiment, le système de chauffage ainsi que la production d’eau chaude ne remplissaient pas les objectifs de la loi cantonale sur l’énergie si bien qu’aucune dérogation n’était envisageable.

Le 4 septembre 2023, le Conseil communal a maintenu ses conclusions. Le même jour, le constructeur s’est interrogé sur les solutions techniquement possibles au vu de l’exiguïté de la parcelle pour remplacer ou adapter la production d’eau chaude. Pour le surplus, il a soutenu que l’illicéité de l’installation était imputable à l’autorité communale qui n’avait pas correctement analysé le dossier en 2006. Il a indiqué qu’il allait faire étudier la possibilité de conformer la bâtisse aux prescriptions énergétiques. Enfin, il a soutenu qu’une vitre feuilletée avait été installée au sommet de l’escalier.

K. Le 20 septembre 2023, le Conseil d’Etat a décidé ce qui suit :

1. Le recours est très partiellement admis s’agissant de l’escalier et rejeté pour le surplus.

2. Le dispositif attaqué est modifié pour l’escalier menant du 1 er étage aux combles comme suit : « La trappe permettant de relier le 1er étage et l’étage sous-chevrons doit être fermée dans les 5 jours dès l’entrée en force de la présente décision et demeurer en l’état tant que le garde-corps au dernier étage n’aura pas été sécurisé et que la commune n’aura pas formellement attesté de la conformité de l’aménagement. »

3. La requête d’octroi de l’effet suspensif est classée.

4. Les frais, y compris le droit de timbre, par Fr. 1'608.-, sont mis à la charge de X _________, sont compensés avec l’avance de frais, le solde devant être facturé en sus.

5. La remise en état des lieux conforme au droit s’agissant du boiler et de tous les éléments du chauffage électrique doit intervenir dans les trois mois dès l’entrée en force de décision.

En substance, le Conseil d’Etat a renvoyé à la décision attaquée s’agissant de la problématique de la désignation de la bâtisse au cadastre tout en précisant que l’affectation d’une construction, sous l’angle du droit des constructions, devait être examinée à l’aune des dispositions topiques en la matière. Le Conseil d’Etat a analysé la nature des travaux autorisés en 2006, ainsi que le caractère habitable ou non de cette bâtisse avant cette date. Il en a déduit que, bien que la désignation de la bâtisse dans le cadastre dès 1948 comme atelier, puis, comme raccard, ainsi que le montant de la taxe cadastrale n’étaient pas directement déterminants, il s’agissait d’indices tendant à démontrer que la construction n’était pas une habitation, ce d’autant plus que l’autorisation de construire n’avait pas pu être trouvée si bien que son affectation originelle ne pouvait pas être vérifiée. De plus, le prix de vente de 1000 fr., en 1963, apparaissait également dérisoire pour une habitation. En outre, des dires du recourant, le sous-sol et les combles n’avaient jamais été affectés à l’habitation (lessive, bricolage, boucherie, fabrique d’échalas, respectivement galetas). A cela s’ajoutait que, vu l’état de délabrement de celle-ci en 2006 (toiture à refaire, façade très endommagée au niveau des soubassements tout comme la boiserie), la reprise d’une utilisation abandonnée de manière définitive devait de toute manière faire l’objet d’une nouvelle demande d’autorisation. Ensuite, se fondant sur la requête déposée le 13 avril 2006 et de la description relativement détaillée des travaux envisagés sur les façades et la toiture, ainsi que sur l’état délabré de la bâtisse, le Conseil d’Etat n’a pas jugé illégal que la commune ait interprété ces travaux comme les seuls envisagés. Il s’est rallié à l’avis de l’autorité communale selon lequel la seule évocation d’une amélioration par le biais d’un raccordement futur à l’eau potable et aux eaux usées n’en faisait pas une demande formelle, tout comme l’occupation et le permis d’« habitabilité » qualifiés comme étapes ultérieures à entreprendre. De surcroît, le permis d’habiter n’étant délivré qu’à l’issue des travaux, l’intéressé n’avait aucun intérêt à le requérir lors de la demande de bâtir. Au demeurant, le Conseil communal avait expressément noté dans son courrier du 24 avril

2006 que les travaux envisagés n’engendraient aucun changement d’affectation. A cet égard, cette autorité ne pouvait, pour les motifs déjà évoqués, retenir que les trois étages servaient déjà à l’habitation L’interprétation opérée par le recourant, aux termes de laquelle aucune autorisation n’était nécessaire pour habiter les lieux ne pouvait être suivie et faisait apparaître sa mauvaise foi. De surcroît ce n’était qu’en 2019, lorsque des irrégularités lui avaient été rapportées et qu’il n’avait plus été en mesure de louer l’appartement que le recourant avait requis formellement l’octroi d’un permis d’habiter. Enfin, le Conseil d’Etat a estimé que les autres griefs (location de la bâtisse, retrait du numéro de la maison, visite par K _________ d’un poulailler sur la parcelle voisine) ne permettaient pas de remettre en cause la bonne foi du Conseil communal.

Il a ensuite examiné le bien-fondé du recours s’agissant de l’ordre de démolition de l’escalier supérieur. A cet égard, il a considéré que l’intéressé s’était contenté de substituer son opinion à celle de la commune, dont rien au dossier ne permettait de retenir qu’elle aurait procédé à une constatation incorrecte des faits. En sus, vu que l’intéressé avait entrepris des travaux, il avait tacitement admis que l’autorité attaquée avait correctement constaté les faits en appliquant la norme SIA 358. S’agissant de la proportionnalité de la mesure, le Conseil d’Etat a retenu que la sécurité des personnes répondait à un intérêt public évident. Néanmoins, il a estimé qu’il existait une mesure moins incisive, vu que l’escalier avait été corrigé. Ainsi, la seule fermeture et condamnation de l’accès étaient suffisantes tant que le garde-corps au dernier étage n’avait pas été sécurisé si bien qu’il a modifié le prononcé attaqué dans ce sens.

En ce qui a trait à la suppression du boiler et du chauffage électrique, le Conseil d’Etat a retenu que ces installations étaient formellement illégales dès lors qu’elles n’avaient jamais été autorisées. Elles l’étaient tout autant matériellement vu qu’il ressortait des rapports du SEFH que tant le chauffage électrique décentralisé à résistance fixe que le chauffe-eau électrique se heurtaient à l’OURE. Par ailleurs, de l’avis du SEFH, aucune dérogation ne pouvait avoir lieu dans le présent cas dès lors que d’autres solutions techniques étaient envisageables. Partant, le Conseil d’Etat a confirmé que la décision querellée sur ce point.

S’agissant d’une éventuelle prescription, le Conseil d’Etat a retenu que les travaux litigieux s’étaient étalés sur plusieurs années. En particulier, les radiateurs électriques et le boiler avaient été installés en 2015 si bien que, même dans l’hypothèse où l’état de fait contraire au droit aurait déjà été reconnaissable à cette date, ce qui n’avait pas été démontré, la prescription décennale n’était pas encore acquise. Le Conseil d’Etat a ensuite estimé que l’intéressé ne pouvait se prévaloir du principe de bonne foi dans la mesure où il n’avait reçu aucune promesse du Conseil communal quant à l’aménagement des combles, d’une salle d’eau, d’une cuisine ou encore l’installation d’un chauffage et d’un boiler. Le fait que des raccordements avaient été effectués n’y changeait rien vu qu’il n’avait été procédé à aucun examen préalable de la conformité de la construction au droit des constructions. De plus, l’intéressé avait tenté de plaider le caractère habitable de la bâtisse bien avant 2006, tout en alléguant que « la Commune par son erreur de 2006 ne peut plus demander de mise à l’enquête publique complémentaire à X _________ du fait du principe de sa bonne foi », ce qui démontrait également son absence de bonne foi. Puis, le Conseil d’Etat a nié la possibilité de l’intéressé d’exciper de la situation acquise dès lors qu’il n’était en possession d’aucune autorisation de bâtir relative à un changement d’affectation ou encore traitant du système de chauffage installé.

L. Le 23 octobre 2023, X _________ a formé céans un recours de droit administratif contre ce prononcé, en prenant les conclusions suivantes :

1. En préambule, il est demandé en tant que besoin que l’effet suspensif soit octroyé à la décision prise par le Conseil d’Etat.

2. Le recours est admis et la décision prise le 20 septembre 2023 par le Conseil d’Etat est annulée.

3. Il est constaté que la bonne foi de l’administré est protégée dans le fait qu’il a été constaté par courrier du 24.4.2006 de la Commune Y _________ qu’un changement d’affectation du bâtiment en habitation n’avait pas besoin d’être autorisé.

4. Le dossier est renvoyé à la Commune Y _________ pour nouvel examen de la situation à l’aune de la nouvelle décision rendue par le Tribunal cantonal et régularisation des travaux effectués de bonne foi par l’administré.

5. Les frais de justice sont mis à la charge de la Commune Y _________.

6. Le recourant est mis au bénéfice d’une indemnité équitable et suffisante destinée à couvrir les dépens.

Le 17 novembre 2023, le Conseil d’Etat a déposé son dossier et proposé le rejet du recours.

Le 27 novembre 2023, le Conseil communal a, sous suite de frais, conclu au rejet du recours. A l’entendre, les conclusions nos 3 et 4 étaient irrecevables dès lors qu’elles s’écartaient de celles formulées devant le Conseil d’Etat. Pour le surplus, il s’est fondé sur la décision querellée pour nier la bonne foi de l’intéressé. En effet, ce dernier, inspecteur de sinistres durant des décennies, avait également été actif pendant 24 ans dans des commissions communales si bien qu’il ne pouvait méconnaître les lois.

Le 8 janvier 2024, X _________ s’est déterminé tout en maintenant ses conclusions. Il a argué que la bâtisse avait servi à l’habitation et que la commune ne pouvait pas ignorer les travaux qui s’y étaient déroulés dès 2006. Par ailleurs, il s’est plaint d’une mauvaise instruction du dossier par le Conseil communal, lequel aurait dû le rendre attentif aux exigences de l’OURE. Il a précisé s’être fié aux indications communales et s’est prévalu de sa bonne foi.

Le 22 janvier 2024, le Conseil communal a présenté ses observations. Il a maintenu que la bâtisse n’avait pas eu vocation à l’habitat. Il s’est référé à la dénomination de raccard, à laquelle X _________ avait souscrit en qualité de représentant de son père lors de l’introduction de la mensuration cadastrale. Il a ensuite rappelé que l’intéressé n’avait jamais déposé de demande écrite pour obtenir un compteur d’eau, ce contrairement aux exigences du règlement communal pour l’eau potable.