HE240010

1. Verfahren

Mit Eingabe vom 2. Februar 2024 stellte die Gesuchstellerin das genannte Rechts- begehren (act. 1). Mit Verfügung vom 5. Februar 2024 setzte das Gericht ihr Frist zur Leistung eines Kostenvorschusses von CHF 7'500.– und der Gesuchsgegnerin Frist zur schriftlichen Stellungnahme an (act. 4). Die Gesuchstellerin leistete den Kostenvorschuss innert Frist (act. 6). Mit Eingabe vom 29. Februar 2024 reichte Rechtsanwalt Y._____ namens der Gesuchsgegnerin eine Stellungnahme innert Frist ein (act. 7+8), woraufhin das Gericht ihm mit Verfügung vom 1. März 2024 Nachfrist zur Einreichung einer gehörigen Vollmacht ansetzte (act. 10). Mit Eingabe vom 11. März 2024 (Datum Poststempel) reichte Rechtsanwalt Y._____ eine gültig unterzeichnete Vollmacht fristgerecht nach (act. 12+13). Das Verfahren erweist sich als spruchreif.

2. Zuständigkeit

Die örtliche und sachliche Zuständigkeit des Einzelgerichts am Handelsgericht des Kantons Zürich ist gegeben (Art. 29 Abs. 1 lit. a ZPO; Art. 6 Abs. 2 ZPO i.V.m. § 44 lit. b und § 45 lit. d GOG).

3. Voraussetzungen des Rechtsschutzes in klaren Fällen

Das Gericht gewährt gemäss Art. 257 Abs. 1 ZPO Rechtsschutz im summari- schen Verfahren, wenn der Sachverhalt unbestritten oder sofort beweisbar ist (lit. a) und die Rechtslage klar ist (lit. b). Die Rechtslage ist klar, wenn sich die Rechtsfolge bei der Anwendung des Gesetzes unter Berücksichtigung der Lehre und Rechtsprechung ohne Weiteres eindeutig ergibt. Dagegen ist die Rechtslage nicht klar, wenn die Anwendung einer Norm einen Ermessens- oder Billigkeitsent- scheid des Gerichts mit wertender Berücksichtigung der gesamten Umstände er- fordert (BGE 144 III 462 E. 3.1 = Pra 2019 Nr. 41).

3.1 Sachverhalt

3.1.1 Die Sachdarstellung im Gesuch gilt als unbestritten, zumal die pauschalen Bestreitungen der anwaltlich vertretenen Gesuchsgegnerin (act. 7 S. 2 f.) den An- forderungen an die Substantiierung nicht genügen (vgl. BSK ZPO-HOFMANN, Art. 257 N 10) oder nicht den Sachverhalt, sondern die Rechtslage betreffen (siehe E. 3.2.1.2).

3.1.2 Demnach ist die Gesuchstellerin seit 5. April 2023 im Grundbuch als Eigen- tümerin der im Rechtsbegehren genannten Liegenschaft eingetragen (act. 1 Rz. 11 und act. 3/III). Zuvor schloss die Pensionskasse E._____ als Rechtsvor- gängerin der Gesuchstellerin mit der F._____ AG (damals firmierend als G._____ AG) am 6. Mai 2021 und 14. September 2021 Mietverträge über die im Rechtsbe- gehren genannten Räumlichkeiten und Flächen ab (act. 1 Rz. 8 f. und act. 3/1–5). Mit Entscheid des Kantonsgerichts Zug vom 18. Oktober 2023 wurde über die F._____ AG der Konkurs eröffnet (act. 1 Rz. 10+12 und act. 3/6+7). In der Folge teilte das Konkursamt des Kantons Zug (als zuständige Konkursverwaltung) mit Schreiben vom 8. November 2023 mit, dass die Konkursmasse nicht in das beste- hende Mietverhältnis eintrete. Mit Schreiben vom 6. Dezember 2023 teilte die Konkursverwaltung der Gesuchstellerin ferner mit, dass sie über die streitgegen- ständlichen Objekte verfügen könne, und ermächtigte sie, die Schlüssel beim Konkursamt Wallisellen erhältlich zu machen (act. 1 Rz. 14 und act. 3/10). Mit Vereinbarung vom 24. Januar 2024 hielten die F._____ AG in Liquidation und die

Gesuchstellerin fest, dass das Mietverhältnis mit Wirkung auf den 8. November 2023 beendet wurde (act. 1 Rz. 13 und act. 3/8+9). In der Zwischenzeit belegte jedoch die Gesuchsgegnerin die streitgegenständlichen Objekte (act. 1 Rz. 15). Sie schloss mit der F._____ AG in Liquidation ohne Mitwirkung der Konkursver- waltung rückwirkend per 1. Oktober 2023 einen Untermietvertrag ab (act. 1 Rz. 16 und act. 3/11; s.a. act. 7 Rz. 27 und act. 9/4).

3.2 Rechtslage

3.2.1 Parteistandpunkte

3.2.1.1 Die Gesuchstellerin stellt sich auf den Standpunkt, der Untermietvertrag zwischen der Gesuchsgegnerin und der F._____ AG in Liquidation sei nichtig (act. 1 Rz. 16 und act. 3/11). Zudem sei das Hauptmietverhältnis zwischen letzte- rer und der Gesuchstellerin ohnehin per 8. November 2023 aufgelöst worden. Folglich nutze die Gesuchsgegnerin die streitgegenständlichen Räume und Flä- chen rechtswidrig (act. 1 Rz. 18). Ihren Räumungs- und Rückgabeanspruch stützt die Gesuchstellerin (mangels einer vertraglichen Beziehung zur Gesuchsgegne- rin) auf Art. 641 ZGB (act. 1 Rz. 20).

3.2.1.2 Die Gesuchsgegnerin entgegnet dem, sie habe mit der F._____ AG in Li- quidation am 1. Oktober 2023 mündlich einen Untermietvertrag geschlossen und diesen in einen (nicht datierten) schriftlichen Untermietvertrag überführt (act. 9/4). Dieser sei gültig und nicht gekündigt worden. Ferner sei sie bis zum Zeitpunkt der Einleitung des vorliegenden Verfahrens nicht ausdrücklich darauf hingewiesen worden, dass der Hauptmietvertrag aufgelöst worden sei. Überdies zeige die Ver- einbarung vom 24. Januar 2024, dass die Rechtslage bis zu diesem Zeitpunkt kei- neswegs klar gewesen sei. Jedenfalls bedeute die Beendigung des Hauptmietver- trages nicht, dass auch der Untermietvertrag automatisch aufgelöst worden sei. Entsprechende Verträge bestünden vielmehr unabhängig voneinander und müss- ten separat gekündigt werden. Zwar werde in Ziff. 4.2 des Untermietvertrages festgehalten, dass das Untermietverhältnis in jedem Fall mit der Beendigung des Hauptmietvertrages ende. Allerdings sei die Absicht der Parteien diesbezüglich unklar, zumal in derselben Vertragsziffer auch vorgesehen sei, dass es sich beim

Untermietvertrag um einen befristeten Vertrag mit einer festen Laufzeit bis zum 31. März 2024 mit Verlängerungsoption handle. Schliesslich sei der Untermietver- trag von der Absicht getragen, die finanzielle Belastung der F._____ AG in Liqui- dation zu verringern, und die Zustimmung der Gesuchstellerin zur Untermiete sei insofern irrelevant, als keine Gründe für deren Verweigerung vorlägen. Ohnehin sei die Feststellung darüber, ob die Vorgaben von Art. 262 OR im vorliegenden Fall als erfüllt zu erachten seien, dem Rechtsschutz in klaren Fällen nicht zugäng- lich. Vor diesem Hintergrund sei die Gesuchsgegnerin berechtigt, die Räume und Flächen weiterhin zu benutzen (zum Ganzen act. 7 Rz. 24–36 und S. 5 f.).

3.2.2 Würdigung

Selbst wenn man mit der Gesuchsgegnerin davon ausginge, dass der Untermiet- vertrag zwischen ihr und der F._____ AG in Liquidation am 1. Oktober 2023 gültig geschlossen worden sei, vermag sie mit ihren Einwendungen das Ausweisungs- gesuch nicht zu Fall zu bringen. Denn ein Untermietvertrag begründet nur ein Nut- zungsrecht gegenüber der Mieterin; im Verhältnis zwischen der Vermieterin und der Untermieterin besteht kein Vertragsverhältnis (BSK OR I-WEBER, Art. 262 N 10). Zudem hätte die Gesuchsgegnerin mit der unstrittigen Auflösung des Hauptmietverhältnisses ohnehin das Recht verloren, die Mietsachen zu gebrau- chen, weil ein Untermietverhältnis entgegen ihrer Auffassung klarerweise ein Hauptmietverhältnis voraussetzt und mit der Auflösung desselben ebenfalls endet (BGE 139 III 353 E. 2.1.2. = Pra 2014 Nr. 38). Die Gesuchstellerin ist Eigentüme- rin des Mietobjekts und hat in einem solchen Fall das Recht, dieses gestützt auf Art. 641 Abs. 2 ZGB von jedem, der es ihr vorenthält, herauszuverlangen und jede ungerechtfertigte Einwirkung auf dieses abzuwehren. Mit welchen Absichten der Untermietvertrag geschlossen worden ist, erweist sich vor diesem Hintergrund als redundant, und ebenso wenig stellt sich mangels Vorliegens einer Hauptmiete überhaupt die Frage, ob die Vermieterin gemäss Art. 262 OR ihre Zustimmung zur Untermiete hätte verweigern dürfen (was im Übrigen voraussetzte, dass sie überhaupt um ihre Zustimmung ersucht worden wäre, was nicht der Fall ist). Nach dem Gesagten liegt insofern eine liquide Rechtslage vor, als die Gesuchsgegnerin die im Rechtsbegehren genannten Objekte ohne Berechtigung belegt und diese der Gesuchstellerin deshalb zurückzugeben hat.

3.3 Fazit

Damit ist der rechtlich relevante Sachverhalt erstellt und die Rechtslage klar. Dem Ausweisungsantrag der Gesuchstellerin ist daher stattzugeben.

4. Direkte Vollstreckung

Das erkennende Gericht kann konkrete Vollstreckungsmassnahmen anordnen, soweit die obsiegende Partei wie im vorliegenden Fall einen entsprechenden An- trag gestellt hat (Art. 337 Abs. 1 und Art. 236 Abs. 3 i.V.m. Art. 219 ZPO). Hier er- scheint eine Zwangsmassnahme i.S.v. Art. 343 Abs. 1 lit. d ZPO als angemessen. Auch dem Vollstreckungsantrag der Gesuchstellerin ist folglich zu entsprechen.

5. Streitwert und Prozesskosten

5.1 Für die Bemessung des Streitwerts ist praxisgemäss von sechs Bruttomo- natsmietzinsen auszugehen. Der monatliche Bruttomietzins des Hauptmietverhält- nisses lag bei insgesamt CHF 22'250.35 (act. 3/1–5), womit ein Streitwert von CHF 133'502.10 resultiert.

5.2 Die Entscheidgebühr ist auf CHF 7'500.– festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 8 Abs. 1 GebV OG) und bei diesem Ausgang des Verfahrens der Ge- suchsgegnerin aufzuerlegen (Art. 106 Abs. 1 ZPO). Sie ist aus dem von der Ge- suchstellerin geleisteten Kostenvorschuss zu beziehen, ihr aber von der Gesuchs- gegnerin zu ersetzen (Art. 111 ZPO). Ferner ist die Gesuchsgegnerin antragsge- mäss zu verpflichten, der Gesuchstellerin eine Parteientschädigung zu bezahlen. Sie ist auf CHF 8'000.– festzusetzen (§ 4 Abs. 1 und 2 i.V.m. § 9 AnwGebV) und mangels Darlegung der fehlenden Berechtigung zum Vorsteuerabzug praxisge- mäss ohne Mehrwertsteuerzuschlag zuzusprechen (vgl. BGer 4A_552/2015 vom 25. Mai 2016, E. 4.5).