Quartierplan

1.

Das Verwaltungsgericht ist nach § 41 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) in Verbindung mit § 329 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) zur Behandlung der vorliegenden, einen kommunalen Nutzungsplan betreffenden Beschwerde zuständig.

2.

2.1

Nach Art. 3 Abs. 3 des Bundesgesetzes vom 22. Juni 1979 über die Raumplanung (RPG) sind die Siedlungen nach den Bedürfnissen der Bevölkerung zu gestalten und in ihrer Ausdehnung zu begrenzen. Siedlungen sollen viele Grünflächen und Bäume enthalten (Art. 3 Abs. 3 lit. e RPG). Aus dem erwähnten Planungsgrundsatz lassen sich zwar keine quantitativen Vorgaben ableiten, doch verlangt das Bundesrecht, dass möglichst viele Grünflächen innerhalb der Siedlungsräume geschaffen werden und erhalten bleiben. Dies kann unter anderem geschehen durch deren Zuordnung zu bestimmten Zonen (etwa Grünzonen oder Freihaltezonen; vgl. §§ 39 und 61 Abs. 1 PBG), durch Unterteilung der Bauzonen oder mittels Gestaltungsplänen (Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz, Bern 2006, Art. 3 Rz. 48).

2.2

Mit Gestaltungsplänen werden für bestimmt umgrenzte Gebiete Zahl, Lage, äussere Abmessungen sowie die Nutzweise und Zweckbestimmung der Bauten bindend festgelegt. Dabei darf von den Bestimmungen über die Regelbauweise und von den kantonalen Mindestabständen abgewichen werden (§ 83 Abs. 1 PBG). Der Gestaltungsplan hat auch die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu ordnen, soweit sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind; er kann Festlegungen über die weitere Umgebungsgestaltung enthalten (Abs. 3).

2.3

Der Quartierplan ermöglicht demgegenüber im erfassten Gebiet eine der planungs- und baurechtlichen Ordnung entsprechende Nutzung und enthält die dafür nötigen Anordnungen (§ 123 Abs. 1 PBG). Wo ein Bedürfnis hiefür besteht, sollen Flächen ausgeschieden werden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen; die privatrechtlichen Rechtsverhältnisse hieran sind mit dem Quartierplan zu regeln (§ 126 Abs. 3 PBG). Alle Grundstücke innerhalb des Quartierplangebiets müssen durch den Quartierplan erschlossen werden und an gegebenenfalls erforderlichen gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilhaben. Erschliessungsanlagen sowie gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen sind so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen (§ 128 Abs. 1 und 2 PBG). Erschlossen ist ein Grundstück, wenn es für die darauf vorgesehenen Bauten und Anlagen genügend zugänglich ist, wenn diese ausreichend mit Wasser und Energie versorgt werden können und wenn die einwandfreie Behandlung von Abwässern, Abfallstoffen und Altlasten gewährleistet ist (§ 236 Abs. 1 PBG; Art. 19 Abs. 1 RPG). Genügende Zugänglichkeit bedingt in tatsächlicher Hinsicht eine der Art, Lage und Zweckbestimmung der Bauten oder Anlagen entsprechende Zufahrt für die Fahrzeuge der öffentlichen Dienste und der Benützer (§ 237 Abs. 1 Satz 1 PBG). Zufahrten sollen für jedermann verkehrssicher sein. Der Regierungsrat erlässt über die Anforderungen Normalien (§ 237 Abs. 2 PBG).

2.4

Bei der Planfestsetzung kommt der Quartierplanbehörde ein erhebliches prospektiv-technisches Ermessen zu, das von der Rekursbehörde nur mit Zurückhaltung zu überprüfen ist. Wenn sich der festgesetzte Plan mit vernünftigen Gründen halten lässt, setzt die Rekurskommission ihr Ermessen nicht an die Stelle desjenigen der Gemeindeorgane, dies auch dann nicht, wenn andere Planvarianten möglich und auch vertretbar wären (RB 1971 Nr. 53 = ZBl 73/1972 S. 148 = ZR 70 Nr. 41; RB 1973 Nr. 9 = ZBl 74/1973 S. 414 = ZR 72 Nr. 99; RB 1989 Nr. 63). Im Quartierplan müssen die Interessen der einzelnen Grundeigentümer abgewogen, möglichst ausgeglichen und mit den öffentlichen Interessen in Einklang gebracht werden. Eine auf dieser Grundlage gefundene Lösung soll im Rekurs­verfahren nur dann wieder geändert werden, wenn sich bei Abwägung aller Vor- und Nach­teile der Schluss aufdrängt, dass die von den Rekurrierenden verfochtene Variante jener ge­mäss festgesetztem Quartierplan klar überlegen ist. Die Baurekurskommission entscheidet im Rahmen der Überprüfung von Quartierplänen nur dann frei, wenn es um die Beurteilung reiner Rechtsfragen geht (VGr, 10. Juni 2004, VB.2003.00408, E. 3, www.vgrzh.ch).

2.5

Das Verwaltungsgericht überprüft den angefochtenen Entscheid lediglich auf Rechts­verletzungen hin. Eine Ermessensüberprüfung steht ihm ausser bei Ermessensmissbrauch und Ermessensüberschreitung nicht zu (§ 50 Abs. 1 und 2 VRG). Ermessensmissbrauch ist ein qualifizierter Ermessensfehler, der als Rechtsverletzung gilt. Die Ermessensbetätigung muss in jedem Fall pflichtgemäss sein und darf nicht von sachfremden Motiven geleitet werden. Ausserdem hat sie sich an den allgemeinen Rechtsgrundsätzen, den verwaltungsrechtlichen Grundprinzipien und den verfassungsrechtlichen Schranken zu orientieren, so insbesondere am Willkürverbot und am Grundsatz der Notwendigkeit und Verhältnismässigkeit staatlicher Massnahmen (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 50 N. 80). Bei der Überprüfung von Rekursentscheiden, mit welchen kommunale Planfestsetzungen aufgehoben worden sind, hat das Verwaltungsgericht im Rahmen der ihm zustehenden Rechtskontrolle auch zu prüfen, ob die Baurekurskommission in rechtsverletzender Weise die kommunale Planungsautonomie missachtet habe.

3.

3.1

Das Quartierplangebiet wurde vorliegend folgenden Zonen zugeschlagen: Der Teil östlich der Hochbordstrasse mit Ausnahme des Grundstücks Kat.-Nr. 05 (neu Kat.-Nr. 06) sowie das Gebiet westlich der Hochbordstrasse oberhalb Kat.-Nr. 09 (neu Kat.-Nr. 07) und Kat.-Nr. 08 (neu Kat.-Nr. 01) bis zur nördlichen Begrenzung wurden der Industrie- und Gewerbezone 3 (IG3) zugeteilt. Diese lässt gemäss der Bauordnung der Stadt Dübendorf vom 18. März 1996 (BZO) höchstens mässig störende Betriebe, Handels- und Dienstleistungsbetriebe zu; eine Wohnnutzung ist nicht vorgesehen, hingegen eine Freiflächenziffer von 20 %, damit nicht alle unüberbaubaren Flächen für Zufahrten, Parkplätze und Lager verwendet werden (Art. 23 BZO). Das Gebiet westlich der Hochbordstrasse ab Kat.-Nr. 09 und 08 bis zur südlichen Grenze (Zürichstrasse) sowie das Grundstück Kat.-Nr. 06 (P Erben) wurden der Zentrumszone Z4 zugeteilt. In der Zentrumszone Z4 sind Wohnungen, Büros, Ateliers, Praxen sowie mässig störende Gewerbe zulässig; ein minimaler Wohnanteil ist jedoch nicht vorgeschrieben (Art. 6, 17 BZO). Dessen ungeachtet schätzte der Erläuternde Bericht das Einwohnerpotenzial in der Zone Z4 auf 720 Einwohner (zuzüglich zu den seit 1997 bestehenden ca. 200 Einwohnern, total 920 Einwohner), das Arbeitsplatzpotenzial auf zusätzliche 3'630 Arbeitsplätze (zu den bestehenden ca. 2'000 Arbeitsplätzen) und in der Zone IG3 auf 4'310 Arbeitsplätze. Im Übrigen sind die Zonen IG3 und Z4 bezüglich ihrer baulichen Ausnützung weitgehend identisch.

3.2

Gemäss dem Technischen Bericht ist eine mit Wegen durchzogene Platz- und Grünfläche von 3’608 m2 auf dem Grundstück neu Kat.-Nr. 01 (ehemals Kat.-Nr. 08) der Erben K (westlich der Hochbordstrasse) für die Erholung von Arbeitnehmern und Bevölkerung im Quartierplangebiet vorgesehen. Die bauliche Ausnützung sowie das Recht zur Anrechnung dieser Fläche an der Freiflächenziffer wird auf alle innerhalb des Quartierplans liegenden Grundstücke der Zentrumszone Z4 im Verhältnis der einzelnen Grundstücksflächen zum Total der beteiligten Grundstücke übertragen. Diese lei­sten daran einen Beitrag von Fr. 1'265'000.-. Die Stadt Dübendorf übernimmt den Unterhalt des Platzes und dessen spätere Sanierung.

Vorgesehen ist sodann eine an die Parkanlage anschliessende alleeartige Verbreiterung der Hochbordstrasse zwischen Sonnental- und Lagerstrasse von insgesamt 1’721 m². Damit soll das Quartier eine Identität als urbanes Arbeits- und Mischgebiet erhalten und die Hochbordstrasse als markante städtische Achse mit besonderen Freiraumqualitäten aufgewertet und auf 16 m Breite ausgebaut werden (Fahrbahn 6 m, Geh- und Radwege 10 m). Vorgesehen sind hochwertige öffentliche Freiräume mit angenehmer Aufenthaltsqualität und publikumsorientierter Erdgeschossnutzung. Den daran angrenzenden Grundstücken wird die Pflicht auferlegt, auf ihren Vorplätzen die Gestaltung der gemeinschaftlichen Ausstattung weiterzuführen. Die Fläche des Grundstücks neu Kat.-Nr. 10 wird in Form von Miteigentumsanteilen im Verhältnis zu den Neuzuteilungsflächen auf die Grundstücke der Zone Z4 verteilt und mit diesen subjektiv-dinglich verknüpft. Das Grundstück neu Kat.-Nr. 11 wird in derselben Weise an die Grundstücke der Zone IG3 gebunden. Die hierfür von den Quartierplangenossen zu tragenden Kosten belaufen sich auf Fr. 1'315'000.-.

Schliesslich sollen Baumalleen entlang der verschiedenen Quartierstrassen erstellt werden. Die Trottoirs wurden mit einer Breite von bis zu 4.3 m geplant. Der zusätzliche Landverbrauch und die Erstellungskosten für diese Alleen werden entsprechend dem Erschliessungsgrad und dem Strassenkostenverleger auf die Quartierplangenossen verteilt.

4.

4.1

Die Rekursinstanz hielt im angefochtenen Entscheid fest, dass im Quartierplanverfahren ausser den Strassen gegebenenfalls auch alle andern, zur Erreichung der Quartierplanziele erforderlichen, gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen festzulegen seien. In der Praxis würden allerdings kleinere gemeinschaftliche Anlagen, deren Notwendigkeit von allen Betroffenen grundsätzlich anerkannt werde, häufig nicht im dafür vorgesehenen Verfahren (etwa Sonderbauvorschriften, Gestaltungsplan) festgelegt, sondern in ein anderes, ohnehin durchzuführendes Planungsverfahren integriert. In diesem Sinne gälten als mögliche Quartierplananlagen auch Nebeneinrichtungen zu Bauten und Anlagen wie etwa Spielplätze, Parkplätze sowie technische Einrichtungen von Bauten und Anlagen (Christoph Fritzsche/Peter Bösch, Zürcher Planungs- und Baurecht, 4. A., Zürich 2006, S. 4–22). Für die Erstellung und Finanzierung aller andern, für die Erschliessung nicht notwendigen Anlagen, Ausstattungen und Ausrüstungen, insbesondere wenn sie nicht mehr als untergeordnet bezeichnet werden könnten, müsse ausserhalb des Quartierplanrechts eine ausreichende Rechtsgrundlage gefunden werden, beispielsweise in Form eines Gestaltungsplanverfahrens. Die Realisierung solcher Anlagen könne aber wiederum mit der Umsetzung des Quartierplans erfolgen. Die Erstellung eines Parks und einer Flaniermeile, womit städtebauliche Ziele verfolgt würden, habe nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle somit nicht zum durch einen Quartierplan geregelten Aufgabenbereich. Die betroffene Fläche von insgesamt 5’329 m2 und die Kosten von gesamthaft Fr. 2'580'000.- (Park und Allee Hochbordstrasse; vorn E. 3.2) bildeten keine kleineren gemeinschaftlichen Anlagen. Zudem fehle es am Einverständnis der Betroffenen. Das Quartierplanverfahren bilde daher keine Rechtsgrundlage für die zwangsweise Festlegung und Finanzierungsregelung der von der Beschwerdeführerin ins Auge gefassten Ausstattungselemente; diese hätten vorzugsweise in einem Gestaltungsplanverfahren festgelegt werden müssen.

4.2

Demgegenüber hält die Beschwerdeführerin den vorinstanzlichen Entscheid im angefochtenen Bereich für rechtlich unhaltbar und für einen unzulässigen Eingriff in ihre Planungsautonomie. Die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen seien von der Vorinstanz nicht berücksichtigt worden. Zu bedenken sei, dass im Endausbau in diesem Gebiet rund 10'000 Arbeitsplätze bestehen und rund 900 Einwohner wohnen würden. Die Beschwerdeschrift verweist sodann auf das Minderheitsvotum der Referentin im vorinstanzlichen Verfahren. Diese hatte darauf hingewiesen, dass der ganze Quartierplanperimeter zum Gebiet mit erhöhtem Gestaltungsanspruch erklärt worden sei, wozu auch gestaltete Aussenräume und minimale Flächen für die Erholung gehörten. Die rechtliche Grundlage für die Ausscheidung von Flächen für gemeinschaftliche Ausstattungen erkannte die vorinstanzliche Referentin in § 126 Abs. 3 PBG. An solchen gemeinschaftlichen Ausstattungen bestehe sowohl ein öffentliches als auch ein privates Interesse der Quartierplangenossen. Angesichts der künftig in diesem Gebiet arbeitenden und wohnenden Menschen überwiege das öffentliche das private Interesse. Es könne nicht angehen, dass ein solches Entwicklungsgebiet mit einer gesichtslosen, völlig unstrukturierten Anhäufung von banalen Büro- und Handelsgebäuden "verscherbelt werde". Die Beschwerdegegnerin hält die Ausführungen im Minderheitsvotum gerade für nicht zutreffend.

4.3

Vorweg ist auf die zutreffenden Ausführungen im angefochtenen Entscheid zu verweisen (§ 70 in Verbindung mit § 28 Abs. 1 VRG). Entgegen der Ansicht der Beschwerdeführerin trifft es nicht zu, dass die in Art. 3 RPG für alle Planungen geltenden Qualitätsanforderungen darin nicht berücksichtigt worden wären. Die Vorinstanz anerkannte solche, prüfte aber, wie weit sie im Quartierplanverfahren erfüllt werden konnten (dazu vorne E. 2.1, 2.3). Dabei kann der Quartierplan Hochbord seinen Zweck, ein unüberbautes Gebiet überbaubar zu machen und attraktiv zu gestalten, ohnehin nur beschränkt erfüllen. Dem von der Beschwerdeführerin angesteuerten Ziel, wonach die für das Quartierplangebiet angestrebte städtebauliche Qualität mit qualifizierten Wohn- und Arbeitsbedingungen die Konkurrenzfähigkeit des Standortes stärken und diesem eine nachhaltige Wertschöpfung sichern soll, steht entgegen, dass der Quartierplan mindestens in der Zone IG3 ein mit Zweckbauten weitgehend überbautes Gebiet betrifft, welche die angestrebte städtebauliche Raffinesse und Anziehungskraft grösstenteils vermissen lassen. Selbst die geplante Parkanlage und die alleeartige Erweiterung der Hochbordstrasse vermöchten an den bestehenden Verhältnissen aufgrund ihrer westlich zentrierten Lage im Quartierplangebiet höchstens partiell etwas zu ändern. Soweit die Beschwerdeführerin dazu ausführt, mittels zentraler Grünanlagen und der damit entstehenden "urbanen Qualität" werde – im Unterschied zu Grünanlagen in einzelnen Vorgärten oder Umschwüngen – ein unabschätzbarer Mehrwert geschaffen und das Hochbordgebiet vom "08/15-Siedlungsbrei" abgehoben, lässt sich dies demnach nicht generell auf das Quartierplangebiet umsetzen. Schliesslich steht nicht fest, dass von 900 künftigen Einwohnern ausgegangen werden kann, da die Zone Z4 keine Mindest-Wohnnutzung vorschreibt und deshalb ungewiss ist, wie weit die noch nicht überbauten Grundstücke in der Zone Z4 eine Wohnnutzung enthalten (vorn E. 3.1). So findet sich etwa auf neu Kat.-Nr. 12 (ehemals 13) zwischen Hochbordstrasse und "Am Stadtrand" im südlichen Teil des Quartierplangebiets bereits eine grossräumige Büronutzung, was für eine reine Wohnnutzung in unmittelbarer Nachbarschaft nicht besonders attraktiv erscheint. Die teilweise seit Jahren vorhandenen Dienstleistungsbetriebe und wenigen Wohneinheiten werden sich zudem seit ihrer Entstehung soweit organisiert haben, dass sie ihren Angestellten Ruhe- und Aufenthaltsräume bzw. den Bewohnern angemessene Freiräume bieten können und auf die geplanten Anlagen nicht angewiesen sind. Schon unter diesen tatsächlichen Gegebenheiten erscheint die Erforderlichkeit der geplanten Ausstattungen daher sehr fraglich.

4.4

Umstritten ist die Frage, ob die rechtlichen Grundlagen des Quartierplanverfahrens öffentliche Parkanlagen und Flaniermeilen als gemeinschaftliche Ausstattungen zulassen.

Die Beschwerdeführerin hält dafür, dass die Platz- und Grünfläche sowie die Ausweitung des mittleren Teils der Hochbordstrasse als gemeinschaftliche Ausstattungen behandelt und dementsprechend in das Miteigentum der beteiligten Grundeigentümer mit besonderer Regelung für die Baukosten und den Unterhalt verwiesen werden müssten. Bereits nach dem Antrag des Regierungsrats vom 5. Dezember 1973 zum neuen Planungs- und Baugesetz seien in den allgemeinen Grundsätzen zum Quartierplan – neben den zweckmässigen Parzellenformen und den gesetzlichen Erschliessungsanlagen – Flächen auszuscheiden gewesen, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienten, wie Parkplätze, Fahrzeugeinstellhallen, Sport-, Spiel- und Ruheplätze, Lärmschutzanlagen (ABl 1973/II S. 1671, 1829 zum damaligen § 95 PBG, heute § 126 PBG mit identischem Wortlaut). Schon der historische Gesetzgeber sei demnach über die restriktiven Vorstellungen der Rekursinstanz hinausgegangen. Die Beschwerdegegnerin hält dafür, dass die vorinstanzlichen Ausführungen weder den Gesetzesmaterialien noch der bisherigen Rechtsprechung widersprächen.

4.4.1

Gemäss § 126 Abs. 3 PBG sind Flächen auszuscheiden, die gemeinschaftlichen Ausstattungen des Quartiers oder einer Mehrzahl von Grundstücken dienen. Allerdings konnte schon früher eine Ausscheidung solcher Flächen nicht unbeschränkt erfolgen. § 96 Abs. 1 des Entwurfs zum PBG begrenzte wie der aktuelle § 128 Abs. 1 PBG die durch den Quartierplan erschlossenen Grundstücke darauf, nur an "gegebenenfalls erforderlichen" gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen teilzuhaben, wozu eine Flaniermeile und eine Parkanlage unter dem Gesichtspunkt der Erschliessung nicht gehören. Selbst wenn es sich aber gegenteilig verhielte, stellte sich doch die Frage, welches Ausmass solche haben dürfen. Nach § 128 Abs. 2 PBG sind gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen so festzulegen, dass sie bei vollständiger Nutzung der erfassten Grundstücke genügen. Darin liegt zwar kein Verbot, dass gemeinschaftliche Ausstattungen nicht auch über das blosse Genügen hinausgehen dürften. In diesem Zusammenhang ist jedoch wiederum auf § 126 Abs. 3 PBG zu verweisen, wonach ein "Bedürfnis" für die ausgeschiedenen Flächen zugunsten gemeinschaftlicher Ausstattungen bestehen muss. Damit werden solche Flächen grundsätzlich auf das notwendige Mass beschränkt, was vorliegend schon deswegen gerechtfertigt erscheint, weil die Quartierplangenossen in erheblichem Umfang für die geplanten Anlagen aufzukommen hätten. Die Beschwerdeführerin legte jedoch ein sich aus dem Zweck des Quartierplans (vorn E. 2.3) ergebendes Bedürfnis weder für eine Parkanlage von rund 3’600 m2 noch für eine auf 16 m Breite ausgebaute Allee von insgesamt rund 1'700 m2 dar. Auch die von der Baudirektion beanstandete Fahrbahnbreite von bloss 6 m (vorn III.) rechtfertigte eine Gesamtbreite der Allee Hochbord von 16 m nicht (vorn E. 3.2). Insbesondere die nahe der Ring- und Neugutstrasse sowie die jeweils am Rande des Quartierplangebiets gelegenen Liegenschaften würden vom beabsichtigten grossstädtischen Flair einer Flaniermeile und einer Parkanlage an der entfernt liegenden Hochbordstrasse kaum profitieren, was weiter gegen deren Erforderlichkeit spricht. Inwiefern sich das Gebiet Hochbord ohne die im Streit liegenden Massnahmen zu einem vorstädtischen "Siedlungsbrei mit ungelösten Verkehrsproblemen" zu entwickeln drohe, geht aus der Beschwerde nicht schlüssig hervor. Weder als Anlagen noch im geplanten Ausmass lassen sich die projektierten Ausstattungen daher auf die erwähnten Gesetzesbestimmungen stützen. Gestalterische und nutzungsmässige Festlegungen in Abweichung von der Bau- und Zonenordnung kann der Quartierplan aber von Gesetzes wegen nicht selber treffen (Stephan Eschmann, Der Gestaltungsplan nach zürcherischem Recht, Diss. Zürich 1985, S. 221).

4.4.2

Daran ändert sich nichts durch den Verweis der Beschwerdeführerin auf einen Entscheid des Zürcher Verwaltungsgerichts vom 24. Januar 2001 zur Ausstattung von Quartierplangebieten mit Fusswegnetzen, die nicht der baurechtlichen Grundstückerschliessung, sondern dem Komfort der künftigen Bewohner dienten. In diesem Urteil hielt das Gericht fest, bei der Planung und Festlegung von Fusswegen habe sich die Quartierplanbehörde nicht zwingend auf das Minimum, das für eine hinreichende Erschliessung absolut erforderlich sei, zu beschränken. Dogmatisch gesehen seien solche Fusswege, die in erster Linie dem Komfort und nicht der Erschliessung dienten, eher als gemeinschaftliche Ausstattungen und Ausrüstungen denn als eigentliche Erschliessungsanlagen zu betrachten. Der in jenem Fall strittige zusätzliche Weg verkürzte die Wegstrecke ins Dorfzentrum für Bewohner des östlichen Teils des Quartiers um rund 150 m und ermöglichte, dass ein Naherholungsraum vermehrt erlebbar gemacht wurde. Auch wenn sich der fragliche Weg als für die Erschliessung nicht absolut notwendig erwies, so bewirkte dessen Erstellung doch gewisse Vorteile und Erleichterungen für die Quartierbewohner und liess sich insofern einem weiter gefassten Erschliessungszweck zuordnen. Aus diesem Entscheid kann daher nicht abgeleitet werden, es könnten gemeinschaftliche Ausstattungen jeden Ausmasses grundsätzlich unabhängig vom Erschliessungszweck im Quartierplan als solche vorgesehen werden (vgl. dazu vorn E. 2.1 in fine).

4.4.3

Entgegen dem Dafürhalten der Beschwerdeführerin bildet auch die im Gebiet Hochbord geltende Gestaltungsplanpflicht keine eigene Rechtsgrundlage für die Ausscheidung der öffentlichen Parkanlage und der Flaniermeile. Gemäss § 48 Abs. 3 PBG kann mit der Zonenzuweisung festgelegt werden, dass für bestimmte Teilbereiche ein Gestaltungsplan aufgestellt werden muss, wenn dafür ein wesentliches öffentliches Interesse, beispielsweise des Ortsbild- und Landschaftsschutzes, des Aussichtsschutzes, des Immissionsschutzes oder ein solches an einer differenzierten baulichen Verdichtung besteht. Gestützt darauf hat die Beschwerdeführerin § 39a BZO erlassen, welcher im Hochbord sowie auch in zwei weiteren Gebieten eine Gestaltungsplanpflicht statuiert. Gemäss dem zuhanden der Gemeindeversammlung verfassten Kommentar zu dieser Bestimmung liegt der Grund für diese Festlegung in der Lärmbelastung der Gebiete und im Bedürfnis, die nach der Bauordnung zulässige hohe Dichte gut zu gestalten. Dazu wurde im Bericht der Beschwerdeführerin zur Ortsplanungsrevision vom 25. November 1999 (verabschiedet am 25. Oktober 1999) verdeutlicht, nur mit einem Gestaltungsplan könnten gewisse Nutzungsbeschränkungen und Vorschriften zur Stellung der Bauten und Anordnung von lärmempfindlichen Räumen erlassen werden, damit die Lärmgrenzwerte im Gebiet überhaupt eingehalten werden könnten. Die derart motivierte Gestaltungsplanpflicht wurde von der Beschwerdeführerin bisher denn auch so verstanden, dass die Eigentümer jeweils parzellenbezogen private Gestaltungspläne zu erstellen hatten, was auch bereits vereinzelt geschehen ist. Aus der so verstandenen und auf die Lärmproblematik ausgerichteten Gestaltungsplanpflicht lässt sich daher nicht die Pflicht ableiten, im grundstückübergreifenden Quartierinteresse und gegen den Willen der Grundeigentümer eine gemeinsame Parkanlage oder Flaniermeile zu erstellen.

Zwischen dem Zweck eines Quartierplans und demjenigen eines Ge­staltungsplans ist sodann auch grundsätzlich zu unterscheiden: Während der Quartierplan ein Gebiet überbaubar machen und die erforderliche Infrastruktur zu dessen Erschliessung bereitstellen soll, ermöglicht der Gestaltungsplan darüber hinausgehende Eingriffe in gestalterischer Hinsicht (vorn E. 2.2, 2.3). Dementsprechend hat der Gestaltungsplan die Erschliessung sowie die gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen gemäss § 83 Abs. 3 PBG auch nur soweit zu ordnen, als sie nicht schon durch einen Quartierplan geregelt sind. Anwendungsbereiche des Gestaltungsplans im überbauten Gebiet sind neben anderem Quartier- und Ortsbildpflege (Eschmann, S. 150). Mit dem Gestaltungsplan wird eine städtebaulich, architektonisch und wohnhygienisch einwandfreie Gesamtüberbauung angestrebt (Walter Haller/Peter Karlen, Raumplanungs-, Bau- und Umweltrecht, 3. A., Zürich 1999, Rz. 318). Entsprechend der umfassenderen eigentumsbeschränkenden Möglichkeiten im Gestaltungsplan erfordert dessen Erlass entweder ein wesentliches öffentliches Interesse (§ 84 für öffentliche Gestaltungspläne) oder die Zustimmung aller bzw. einer qualitativen Mehrheit der Grundeigentümer (§ 85 PBG für den privaten Gestaltungsplan). Im Gegensatz zum Quartierplan, welcher stets durch den Gemeinderat als Exekutive festgesetzt wird (§ 158 Abs. 1 PBG), bedürfen öffentliche Gestaltungspläne der Zustimmung des für den Erlass der Bau- und Zonenordnung zuständigen Legislativorgans (§ 88 Abs. 1 PBG).

Insgesamt besehen fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage, die geplante Flaniermeile an der Hochbordstrasse und die Parkanlage im Rahmen des Quartierplans erstellen zu lassen.

4.5

Die Beschwerdeführerin lässt sodann geltend machen, die Grundeigentümer von Mehrfamilienhäusern in der Zone Z4 seien ohnehin verpflichtet, Kinderspielplätze sowie Freizeit- und Pflanzgärten zur Verfügung zu stellen. Zudem sei der Nachweis zu erbringen, dass die in der Zone Z4 möglichen Wohnnutzungen städtebaulich und wohnhygienisch befriedigend integriert werden könnten. Die streitigen gemeinschaftlichen Anlagen verpflichteten die beteiligten Grundeigentümer somit zu nichts, was nicht auch individuell von ihnen im Gestaltungsplan- oder im Baubewilligungsverfahren verlangt werden könnte. Nur sollten diese sonst individuell zu erbringenden Leistungen besser und wirksamer über gemeinsame Anlagen erfüllt werden. Dem hält die Beschwerdegegnerin entgegen, dass die Beschwerdeführerin mit den in Frage stehenden Anlagen eine Aufwertung des Stadtgebiets auf Kosten der Quartierplangenossen beabsichtige, wofür der Quartierplan nicht das richtige Mittel sei und woran die Quartierplangenossen kein Interesse hätten.

4.5.1

Weder aus dem Technischen Bericht noch aus dem Erläuternden Bericht geht mit hinreichender Klarheit hervor, dass die Beteiligung an den Kosten der vorgesehenen Parkanlage und der Flaniermeile Hochbordstrasse die Quartierplangenossen ihrer Pflicht entheben würde, im Rahmen des jeweils individuellen Gestaltungsplan- oder Baubewilligungsverfahrens Kinderspielplätze, Pflanz- und Freizeitgärten zu erstellen, wie das etwa Art. 37 BZO in Ausführung von § 248 Abs. 1 PBG vorsieht. Soweit dies allenfalls aus der Übertragbarkeit der baulichen Ausnützung und der Freiflächenqualität von Park und Flaniermeile auf alle Quartierplangrundstücke der Zone Z4 abgeleitet werden kann, bezweifelt die Beschwerdegegnerin zu Recht einen daraus resultierenden "unschätzbaren Mehrwert". Die Vorinstanz wies sodann richtigerweise darauf hin, dass das Quartierplanrecht keine gesetzliche Grundlage für die zwangsweise Bildung von Miteigentum an Anlagen biete, die der Allgemeinheit dienten. Solche Anlagen habe vielmehr die Gemeinde zu übernehmen. Zudem gebe es keine Norm, die einen Grundeigentümer verpflichten könnte, die Ausnützung von einem anderen Grundstück zu übernehmen. Damit erscheint das Vorgehen der Beschwerdeführerin aus rechtlicher Sicht nicht nachvollziehbar, woran ihre Ausführungen nichts ändern.

4.5.2

Tatsächlich erscheint die auf 16 m Breite ausgeweitete Flaniermeile und "markante städtische Achse" weder als Spielplatz noch für aktive Freizeitgestaltung (Freizeit- und Pflanzgärten) geeignet, umso weniger, als darauf der Bus im Viertelstundentakt verkehren soll. Was die Parkanlage anbelangt, soll diese nach dem Technischen Bericht als eine mit Wegen durchzogene, gestaltete Platz- und Grünfläche der Erholung von Arbeitenden und der Bevölkerung im Quartierplangebiet dienen. Als Gebäude seien nur eine WC-Anlage oder ein Kiosk zulässig. Das Bebauungs- und Freiraumkonzept nennt einen grosszügigen öffentlichen Park mit Wiese, Bäumen und Wegen, der besonders wertvoll für die mögliche Wohnnutzung in der Zone Z4 sei. Das Herzstück bestehe aus einer Wasserfläche, deren Ränder mit Beton umfasst seien und eine Vielzahl von Sitzgelegenheiten böten. Es ergebe sich ein vielfältig nutzbarer, urbaner Grünraum mit hoher Aufenthaltsqualität. Allerdings vermag demnach auch die geplante Parkanlage einen Kinderspielplatz oder Gartenaktivitäten nicht zu ersetzen; dem steht neben dem erwähnten Aufenthaltszweck schon die geometrisch angerichtete, urban-elegante Gestaltung entgegen. Zudem ist die Parkanlage mit Ausnahme der unmittelbar daran angrenzenden Liegenschaften mit möglicher Wohnnutzung von den übrigen Parzellen mit möglicher Wohnnutzung so weit entfernt bzw. durch die Hochbordstrasse getrennt (so etwa neu Kat.-Nrn. 06, 14, 12, 15), dass verantwortungsbewusste Eltern ihre Kinder kaum allein dorthin entlassen würden. Ein Nutzen für die Beschwerdegegnerin ist sodann nicht erkennbar, nachdem auf ihrem Grundstück bereits ein grosszügiger begehbarer Freiraum mit Bauminseln und einem Restaurant/Dancing besteht. Es ist daher nicht davon auszugehen, dass die gemeinschaftlichen Ausstattungen, wie sie die Beschwerdeführerin plant, die Quartierplangenossen von der Pflicht entheben würden, entsprechende individuelle Lasten zu tragen. Damit wird der behauptete, durch die zentralen Grünanlagen entstehende "unschätzbare Mehrwert" durchaus relativiert. Die Vorbringen der Beschwerdeführerin vermögen daher nicht darüber hinwegzutäuschen, dass diese Anlagen weit über den Zweck hinausgehen, der im Quartierplanverfahren mit gemeinschaftlichen Anlagen erfüllt werden sollte, und primär der städtebaulichen Aufwertung des Quartierplangebiets dienen, wofür eine gesetzliche Grundlage indessen fehlt.

4.5.3

Somit würden die Quartierplangenossen einerseits als Kostenbeteiligte für die geplanten Ausstattungen, andererseits wegen der Erstellung individueller Freizeitanlagen auf ihren Liegenschaften im Rahmen der parzellenbezogenen Gestaltungsplanpflicht beansprucht, was sich als unverhältnismässig erweist. Hierin liegt ein Ermessensmissbrauch durch die Beschwerdeführerin. Ein allfälliges öffentliches Interesse an der geplanten Parkanlage und der Flaniermeile lässt diese keineswegs als eine für das Quartier notwendige und den Quartierplangrundstücken dienende Ausstattung erscheinen, zumal die Flaniermeile trotz ihrer üppigen Ausmasse den ihr zugedachten Zweck als Frei- und Erholungsraum nicht überzeugend zu erfüllen vermag. In diesem Zusammenhang ist weiter zu bedenken, dass die geplante Flaniermeile westlich und östlich der Hochbordstrasse je etwa zur Hälfte von bestehenden Bauten gesäumt wird, welche eine publikumswirksame Erdgeschossnutzung nicht ohne Weiteres zulassen und bei denen sich die private Gestaltungsplanpflicht erst im Zeitpunkt einer baulichen Veränderung durchsetzen liesse.

4.5.4

Unzutreffend ist sodann, dass die in der IG3 bestehende Freiflächenziffer von 20 % für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten nach § 257 PBG zur Verfügung gestellt werden muss. Denn § 257 Abs. 1 PBG, der sich auf die Anrechenbarkeit der Freiflächen bezieht (vgl. Ingress zu § 255 PBG), statuiert bloss, dass bei der Freiflächenziffer offene Flächen für dauernde Spiel- und Ruheplätze sowie Gärten anrechenbar seien.

Entsprechend ist die Beschwerde in diesem Punkt abzuweisen.

5.

5.1

Die Vorinstanz führte aus, das Anlegen von Alleen auf den Quartierstrassen habe offensichtlich nichts mit der Schaffung überbaubarer Parzellen und deren Erschliessung zu tun und zähle nicht zum Aufgabenbereich eines Quartierplans. Städtebauliche Ziele, die damit verfolgt würden, seien über einen Gestaltungsplan festzulegen.

Dem widerspricht die Beschwerdeführerin. Die partiell vorgesehenen Verbreiterungen von Gehwegen an Quartierstrassen und deren Bepflanzung mit Alleebäumen seien als Ausstattungen von quartierplanlichen Verkehrserschliessungsanlagen zu betrachten. Berücksichtige man die grosse Arbeitsplatzzahl im Hochbordgebiet, seien morgens und abends in den Stosszeiten sowohl Richtung Bahnhof Stettbach (S-Bahn-, Bus- und Tramanschluss) als auch Richtung Ringstrasse (Haltestelle Glattalbahn) Fussgängerströme zu bewältigen, welche das Mass einer üblichen Quartiererschliessungs- oder Sammelstrasse in einem Wohnquartier weit überträfen. Im Übrigen hätten sich auch quartierplanliche Anlagen in die bauliche und landschaftliche Umgebung einzufügen (§ 238 PBG), weshalb für sie, wo gerechtfertigt, Bepflanzungen verlangt werden könnten. Die Beschwerdegegnerin macht demgegenüber geltend, dass die Verbreiterung der Gehwege allein der Bepflanzung mit Alleebäumen und nicht der Bewältigung besonders hoher Fussgängerströme diene.

5.2

Die Anforderungen an die Zugänglichkeit zu den im Quartierplangebiet liegenden Liegenschaften werden durch die Zugangsnormalien vom 9. Dezember 1987 mit richtunggebender Bedeutung geregelt (vorn E. 2.3). Der Umstand, dass nach Ansicht der Beschwerdeführerin das Ausmass des Fussgängerverkehrs zu den Stosszeiten das Mass einer quartierüblichen Sammel- oder Quartiererschliessungsstrasse übertrifft, sticht schon deswegen nicht, weil sich im Quartierplangebiet viele Betriebe befinden, die sich nicht nach den üblichen Arbeitszeiten richten. So sind etwa Carpetland, Lumimart, B und interio regelmässig bis 20.00 Uhr, Office World bis 18.30 Uhr geöffnet, Dancings und Restaurants noch weit länger. Angesichts der vielerorts geltenden gleitenden Arbeitszeit ist auch bei Dienstleistungsbetrieben wie der ZKB oder der Helsana nicht anzunehmen, dass sich deren Gebäude zu einer bestimmten Minute vollständig entleeren. Ausserdem werden Mitarbeitende der an der und nahe der Ring-, Zürich- oder Neugutstrasse gelegenen Betriebe schon aus Distanzgründen vorwiegend die Glattalbahn benützen, sofern sie nicht ohnehin über einen Parkplatz verfügen, was ebenfalls gegen kaum zu bewältigende Fussgängerströme etwa Richtung Hochbordstrasse und Bahnhof Stettbach zu den Stosszeiten spricht. Schliesslich wird die Überbreite der geplanten Gehsteige durch die Baumbuchten weitgehend kompensiert, wie etwa die Beispiele Löwenstrasse oder Bahnhofstrasse in Zürich zeigen, sodass sich kaum eine wirklich nutzbare Kapazitätserweiterung ergibt. Daraus lässt sich jedenfalls eine sachlich begründete Abweichung von den Zugangsnormalien nicht ableiten (dazu RB 1984 Nr. 100).

5.3

Die Zugangsnormalien sehen für Fusswege als ergänzende Anlagen eine Breite von 2 bis 2.5 m vor. Kommt zur Abgrenzung von der Fahrbahn allenfalls noch ein Bankett hinzu, ergäbe sich eine Breite von maximal 2.8 m. Dem entspricht die geplante Breite der Fusswege im Quartierplangebiet in weiten Teilen nicht, die sich mit den Baumbuchten zwischen 3.5 und 4 m bewegt. Damit gehen auch die geplanten Gehsteige weit über das zur Erschliessung notwendige Mass hinaus, ohne dass dafür eine Erforderlichkeit bestünde. Auch aus Komfortgründen drängt sich die beabsichtigte Verbreiterung nicht auf (vorn E. 4.4.2). Insofern fehlt es demnach an einer rechtlichen Grundlage für die geplante Gestaltung der Quartierstrassen im Quartierplanverfahren. Daran ändert die Berufung auf § 238 PBG nichts.

Im Übrigen gilt auch in diesem Zusammenhang, dass nicht alle in einem öffentlichen Ge­staltungsplan allenfalls möglichen Ausstattungen und Gestaltungselemente im Quartierplan zulasten der Quartierplanbeteiligten verwirklicht werden dürfen (vgl. E. 4.4.3 vorstehend).

Die Beschwerde ist demnach insofern ebenfalls abzuweisen.

6.

6.1

Die Vorinstanz wies darauf hin, dass keinem Grundstück der Erschliessungsgrad 100 % zugestanden worden sei. Der höchste Erschliessungsgrad von 70 % komme denjenigen Grundstücken zu, die zwar im Nahbereich (60 m Bautiefe) keine neuen oder ausgebauten Strassenerschliessungsanlagen benötigten, aber von der weiteren Quartierplanerschliessung profitierten. Flächen, für welche die Strassenerschliessung heute noch fehle bzw. die hinter einer Bautiefe von 60 m liegen, würden mit einem Erschliessungsgrad von 0 % belegt. Der für die Ermittlung des Landabzugs massgebende Erschliessungsgrad hänge davon ab, ob ein Grundstück erstmals mit einer Strasse erschlossen werde oder ob und in welchem Ausbauzustand eine Strasse samt Strassenanschluss bereits bestehe. Die Beschwerdeführerin habe mit dieser Festlegung schematischer Belastungstiefen ein Kriterium gewählt, das mit dem Äquivalenzprinzip nicht vereinbar sei. So sei das Grundstück der Beschwerdegegnerin heute als Ganzes über das zonenplangemässe Regelmass hinaus überbaut und erschlossen. Das gelte ebenso für den hinteren Bereich wie in der ersten Bautiefe. Es sei somit ein einheitlicher Erschliessungsgrad für das gesamte Grundstück Kat.-Nr. 02 festzusetzen.

Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die öffentliche Groberschliessungspflicht für Anschlüsse von Quartierplanstrassen an das übergeordnete Strassennetz sei als Erschliessungsverbesserung auf 30 % geschätzt und von der Vorinstanz nirgends beanstandet worden. Mit der vorinstanzlichen Anordnung, dass allen Grundstücken ein einheitlicher Erschliessungsgrad zuerkannt werden müsse, werde der Erschliessungsgrad der einzelnen Grundstücke im Altbestand ohne Bezug auf das Erschliessungssystem im Neubestand bewertet und undifferenziert über denselben Leisten geschlagen. Die Beschwerdegegnerin verweist darauf, dass beim Landabzug nach § 138 Abs. 4 PBG grundsätzlich von einem prozentual gleichmässigen Abzug auszugehen sei. Davon ausgenommen sei einzig die Entlastung von im Altbestand ganz oder teilweise erschlossenen Grundstücken nach dem Verhältnis ihres Erschliessungsgrades zwischen Alt- und Neubestand. In der Vernehmlassung vom 24. September 2008 hielt die Vorinstanz an ihrem Standpunkt fest. Nach § 138 Abs. 4 PBG sei eine prozentuale Abstufung nur nach dem Erschliessungsgrad und nicht nach willkürlich ausgeschiedenen Bautiefen zulässig. Wenn grosse Grundstücke über die gesamte Fläche einen hohen Erschliessungsgrad aufwiesen, sei es auch richtig, dass sie vom Landabzug gesamthaft entlastet würden, denn die Erschliessung bringe für die gesamte Fläche nur einen Teilnutzen. Gerade beim Grundstück der Beschwerdegegnerin sei der Erschliessungsgrad auch im Neubestand relativ hoch. Es sei auf die neu geschaffene Zufahrt von der Überlandstrasse her nicht zwingend angewiesen.

6.2

Nach § 138 Abs. 4 PBG sind bei der Umlegung nach Flächen die Abzüge für die Erschliessungsanlagen und für die öffentlichen Verkehrswege und Versorgungsanlagen den Grundstücken des Altbestands prozentual gleichmässig zu belasten. Dies bedeutet, dass jeder Eigentümer eines abzugspflichtigen Grundstücks letztlich einen proportional gleichmässigen Landabzug für die quartierplanlichen Erschliessungsanlagen hinzunehmen hat. Es verstiesse aber gegen die Eigentumsgarantie und das Äquivalenzprinzip, wenn ein Grundeigentümer, der aus den neuen Erschliessungsanlagen keinen oder einen merklich geringeren Nutzen ziehen kann, verhältnismässig gleich viel Land zur Verfügung zu stellen hätte wie die Eigentümer von bis anhin vollständig unerschlossenem Land. Der rein proportionale Flächenabzug erfährt daher einen bedeutenden Eingriff durch die Berücksichtigung des bestehenden Erschliessungsgrades. Bereits im Altbestand ganz oder teilweise erschlossene Grundstücke sind nach dem Verhältnis ihres Erschliessungsgrades zwischen Alt- und Neubestand vom prozentualen Abzug zu entlasten (§ 9 der Quartierplanverordnung vom 18. Januar 1978, QPV). Das Mass des Landabzugs steht daher in direktem Verhältnis zur Erschliessungsverbesserung, die das betreffende Grundstück durch den Quartierplan erfährt, insbesondere zur strassenmässigen Verbesserung (Peter Kleb, Kosten und Entschädigungen im zürcherischen Quartierplanverfahren, Zürich etc. 2004, S. 37–39). Zu berücksichtigen ist dabei nicht nur der Strassenanstoss als solcher, sondern auch das Genügen der bisherigen Zufahrt in tatsächlicher oder rechtlicher Beziehung. Dabei wird auch bei einer an sich hinreichenden Erschliessung eines anstossenden Grundstücks nur eine Bautiefe als erschlossen betrachtet werden können, da andernfalls die Belastung der übrigen Grundstücke zu hoch würde (Peter Müller/Peter Rosenstock/Peter Wipfli/Werner Zuppinger, Kommentar zum Zürcher Planungs- und Baugesetz vom 7. September 1975, Wädenswil 1985, § 138 N. 7a; nach Kleb, S. 40 Fn. 97, besteht für die im erwähnten Kommentar geäusserte Ansicht keine gefestigte Praxis).

6.2.1

Auf dem Grundstück der Beschwerdegegnerin finden sich insgesamt drei Verkaufsgeschäfte, nämlich B, Q und R, die einen Freiraum umgeben (vorn E. 4.5.2). Die Autos werden im am südlichen Rand des Grundstücks bestehenden zentralen Parkhaus abgestellt. Die Verkaufsgeschäfte werden zu Fuss erreicht; etwa in der Mitte des Grundstücks angeordnet ist ein Restaurant/Dancing. Abholer fahren unterirdisch zu den Ausgaberampen der Geschäfte. Das Parkhaus wird neu über einen Abzweiger am ersten Kreisel (Hochbordstrasse/Lagerstrasse) direkt erreicht. Die Strasse D führt ebenfalls von diesem Kreisel aus entlang der südlichen Parzellengrenze am Parkhaus vorbei und endet dahinter in einem Kehrplatz. Von hier aus wäre eine Erschliessung des hinteren Teils der Parzelle der Beschwerdegegnerin in der zweiten Bautiefe bei Bedarf ohne Weiteres möglich.

6.2.2

Das Grundstück der Beschwerdegegnerin wurde bisher von der Ringstrasse her über die Neugutstrasse und die Hochbordstrasse erreicht. Neu ist die Einfahrt in die Neugutstrasse von der Ringstrasse her nur noch aus Norden möglich (bisher auch von Süden her). Zudem ist die Neugutstrasse vom Privatverkehr nicht mehr durchgehend bis zur Hochbordstrasse befahrbar. Die Zufahrt zur Liegenschaft der Beschwerdegegnerin erfolgt über die Neugutstrasse neu zur Verbindungsstrasse C, Lagerstrasse und zum Kreisel Lager-/ Hochbordstrasse. Andererseits führt eine neue Zufahrt von der Überland- in die Hochbordstrasse und über den Kreisel Nord direkt und kurz zur Liegenschaft der Beschwerdegegnerin und nicht wie bisher an der Konkurrenz an der Neugutstrasse vorbei (Ligne Roset, Diga Möbel, interio). Auch besteht die Ausfahrtmöglichkeit wiederum über den Kreisel Nord und die Hochbordstrasse direkt in die Überlandstrasse, und zwar in beide Richtungen (Zürich bzw. Dübendorf). Dies stellt entgegen der Ansicht der Vorinstanz erschliessungsmässig zweifellos eine markante Verbesserung gegenüber dem Altbestand dar; der Kreisel Nord wurde denn auch absichtlich so gelegt, um diese Zufahrt zu ermöglichen. So bestanden nach der bisherigen Erschliessung oft Stausituationen schon auf der Überlandstrasse bei der Abzweigung in die Ringstrasse (erstes Verkehrslicht) und auf der Ringstrasse bei der Abzweigung Neugutstrasse (zweites Verkehrslicht), welche das Einfahren in die Neugut- oder in die Industriestrasse für die Zufahrt zur Beschwerdegegnerin erschwerten. Auf der Neugutstrasse stockte der Verkehr oftmals wegen der Benützung des Parkhauses interio oder Coop Baucenter. Neu wird der Verkehr über nur ein Verkehrslicht von der Überland- direkt in die Hochbordstrasse geleitet. Eine weitere – etwas umständlichere – Zufahrtsmöglichkeit besteht von Süden her über den Knoten Zürich/Hochbordstrasse, Sonnental- und Verbindungsstrasse A in die Industriestrasse, über die Verbindungsstrasse B wiederum in die Lagerstrasse und den Kreisel Nord.

6.3

Der Technische Bericht mass dem überwiegenden Teil des Grundstücks der Beschwerdegegnerin hinter der ersten Bautiefe einen Erschliessungsgrad im alten Bestand von 0 % zu. Gemäss der Stellungnahme des beratenden Ingenieurs vom 20. Juni 2008, eingelegt mit der Beschwerdebegründung, führte die Annahme eines einheitlichen Erschliessungsgrades von 70 % auf dem ganzen Grundstück zu schlechteren Lösungen als im Quartierplan vorgesehen. Das Vorgehen der Vorinstanz lasse ausser Acht, dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin von einer massiven Erschliessungsverbesserung im neuen Bestand durch die Strasse D profitiere. Diese Erschliessungsverbesserung werde durch die Einführung einer Bautiefe für den Erschliessungsgrad berücksichtigt.

6.3.1

Die Beschwerdeführerin geht offenkundig davon aus, dass das Grundstück der Beschwerdegegnerin sowohl von der Hochbordstrasse aus (Kreisel Hochbord-/Lagerstrasse) als auch über die neu erstellte Strasse D (in die zweite Bautiefe) erschlossen werde. Das ist grundsätzlich richtig. Erfährt ein Grundstück neben dem bestehenden Anschluss einen Zweitanschluss, kommt es für die Festsetzung des Erschliessungsgrades aber darauf an, ob sich die zusätzliche Anschlussmöglichkeit in erschliessungsmässiger Hinsicht als notwendig erweist. Dies trifft in der Regel nur bei einem Grundstück mit mehr als einer Bautiefe zu. Der an die bestehende Strasse anstossende Grundstücksteil wird dann als ganz oder teilweise erschlossen, der andere Teil als unerschlossen gewertet. Bei der Zuweisung der Teilflächen kommt der Quartierplanbehörde ein erheblicher Ermessensspielraum zu. In zulässiger Vereinfachung wird bisweilen eine hälftige Teilung vorgenommen. Ob für den rückwärtigen Teil Erschliessungsbedarf besteht, beurteilt sich nach den allgemeinen objektiven Kriterien; auf die konkreten Nutzungsabsichten des Grundeigentümers kommt es grundsätzlich nicht an. Bei Gewerbebetrieben, welche die baurechtlich zulässigen Überbauungsmöglichkeiten nicht voll ausschöpfen, kann sich im Lichte der Eigentumsgarantie allerdings ausnahmsweise die Prüfung der Verhältnismässigkeit unter Berücksichtigung betrieblicher Momente bzw. der subjektiven Situation des Grundeigentümers aufdrängen. Wenn sich eine intensivere Überbauung rechtlich und technisch zwar als möglich, für den Betrieb jedoch als unnötig und wirtschaftlich weder sinnvoll noch tragbar erweist, stellt der zusätzliche Strassenanschluss einen bloss hypothetischen Vorteil dar. Auf den generellen Landabzug wäre zumindest dann zu verzichten, wenn dadurch die Betriebsführung verunmöglicht oder stark eingeschränkt würde. Behindert der Flächenabzug den Betrieb hingegen nicht, ist er auch dann geschuldet, wenn sich der durch den zusätzlichen Strassenanschluss geschaffene Vorteil vorderhand nicht realisieren lässt (Kleb, S. 39 f., S. 178).

6.3.2

Zwar erscheint in der gegenwärtigen Nutzung der Parzelle der Beschwerdegegnerin eine zweite Zufahrt zur Erschliessung in Form der Strasse D einstweilen nicht als notwendig. Darauf kommt es in erster Linie aber nicht an. Von einem Landabzug könnte nach dem Ausgeführten nämlich nur dann abgesehen werden, wenn die subjektive Situation der Beschwerdegegnerin einen solchen aus betrieblichen Gründen nicht zuliesse. Dazu äussert sich die Beschwerdegegnerin nicht. Anhaltspunkte dafür, dass der vorgesehene Flächenabzug sie in ihrer Betriebsführung oder in der Weiterführung ihres Betriebs einschränken würde, bestehen keine. Daran ändert sich auch nichts dadurch, dass das Verkaufsgeschäft R, ursprünglich als günstige Möbel-Linie von der Beschwerdegegnerin eingeführt, schon seit längerem zur Coop-Gruppe gehört. Angesichts des Zeitablaufs seit jenem Verkauf verbieten sich Rückschlüsse auf die wirtschaftliche Situation der Beschwerdegegnerin. Vielmehr ist davon auszugehen, dass die gemeinhin unter "Wohnland" figurierende Parzelle der Beschwerdegegnerin erfolgreich von ihr bewirtschaftet wird.

6.3.3

Auf dem Areal der Beschwerdegegnerin lastete ein privater Gestaltungsplan, den der Gemeinderat Dübendorf am 4. April 2005 festsetzte. Damit sollten die aufgrund der BZO-Revision rechtswidrig gewordenen Gebäude legalisiert und die Nutzung der offenen Flächen erleichtert werden. Im Quartierplan wird dagegen diese Parzelle in die Zone IG3 umgezont (vorn E. 3.1). Ob dadurch bauliche Erweiterungen möglich würden (zum Beispiel im Bereich der Gebäudehöhe bis 20 m und der freien Anzahl Vollgeschosse), kann dahingestellt bleiben, denn auch im Umfang der bestehenden Bauten wäre eine Nutzungsänderung denkbar. Selbst wenn eine solche im gegenwärtigen Zeitpunkt nicht als aktuell erscheint und sich der durch den zusätzlichen Strassenanschluss geschaffene Vorteil vorderhand somit nicht realisieren lässt, ist sie in Zukunft keineswegs ausgeschlossen. Je nach Art der künftigen Nutzung dürfte aber die Parzelle der Beschwerdegegnerin gerade ab der zweiten Bautiefe auf eine zusätzliche Erschliessungsmöglichkeit angewiesen sein und liegt eine solche deshalb auch in ihrem Interesse. Dabei ist zu bedenken, dass von Landabzügen vollständig befreit nur Grundstücke sind, die neben dem bestehenden Anschluss keinen weiteren bzw. lediglich einen verzichtbaren Neuanschluss erhalten und auch sonst durch den Ausbau des Strassennetzes keinerlei Verbesserung ihres Erschliessungsgrades erlangen (Kleb, S. 40). Eine solche Situation liegt hier nicht vor.

Entsprechend ist der Erschliessungsgrad des Altbestands wie von der Beschwerdeführerin vorgenommen zu belassen und insofern deren Beschwerde gutzuheissen.

7.

Die Beschwerdeführerin anerkennt, dass in der Auflistung des Technischen Berichts auch im öffentlichen Verfahren erstellte und rechtskräftig abgerechnete Erschliessungsanlagen zu Unrecht aufgenommen und zulasten der Quartierplangenossen in die Vorteilsanrechnung übernommen worden seien. Solche Bauvorhaben betreffen das Strassenstück Hochbordstrasse Nord, soweit ihm keine Groberschliessungsfunktion zukommt, und verschiedene Kanalisationsanlagen. In Ergänzung der Auflistung in den Ziffern 12.1 und 12.3 des Technischen Berichts gesteht die Beschwerdeführerin folgende Korrekturen zu, die im Kostenverteiler zu berücksichtigen sein werden: Ziffer 12.1 des Technischen Berichts (Kostenverteiler für Strassen und Wege) wird in eine Ziffer 12.1.1 und 12.1.2 aufgeteilt. Ziffer 12.1.1 zählt unverändert die Groberschliessungen im Umfang von Fr. 1'930'000.- auf. Ziffer 12.1.2 ergänzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Anlagen mit dem im öffentlichen Verfahren gebauten Teil der Hochbordstrasse Nord um Fr. 810'000.-. Ziffer 11.2.2 des Technischen Berichts bleibt betragsmässig unverändert, enthält aber jeweils Hinweise auf die Anteile der im öffentlichen Verfahren gebauten Kanalisationsanlagen, die neu nun in Ziffer 12.3.2 des Technischen Berichts aufgeführt werden. Bezüglich der kanalisationsmässigen Erschliessung zählt Ziffer 12.3.1 wie bisher die zur Groberschliessung zählenden Anlagen auf. Ziffer 12.3.2 ergänzt die nicht dem Quartierplan zu belastenden Kosten um insgesamt Fr. 1'515'000.- an im öffentlichen Verfahren gebauten Kanälen in diversen Strassen. Alle diese zusätzlichen, den Quartierplangenossen nicht zu belastenden Kosten sind im Quartierplan vorzumerken. Insofern verbietet sich eine Änderung von Dispositiv-Ziffer II Abs. 5 des angefochtenen Entscheids.

8.

8.1

Das Quartierplangebiet Hochbord zeichnet sich dadurch aus, dass sich darin Parzellen mit sehr unterschiedlichem Erschliessungsgrad befinden, die im Rahmen des Quartierplans entsprechend unterschiedliche Erschliessungsbedürfnisse aufweisen. Die Vorinstanz hielt fest, für die Gewichtung des Interesses der Quartierplangenossen an den neuen Quartiererschliessungsanlagen sei einzig massgebend, ob und in welchem Mass ein Grundstück im Altbestand durch bestehende Anlagen erschlossen sei und (kumulativ) ob die Berechtigung bestehe, diese zu benützen. Deshalb spielten die von den Grundeigentümern erbrachten Vorleistungen in diesem Zusammenhang keine Rolle. Denn die Vorleistungen beträfen die Erstellung oder Mitfinanzierung der bereits bei der Einleitung des Quartierplans vorhandenen Erschliessungsanlagen und hingen deshalb einzig mit der Entstehung dieser Anlagen zusammen. Somit seien Vorleistungen nicht beim Kostenverleger, sondern bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu berücksichtigen. Der Quartierplan gehe in den Kostenverlegern aber grundsätzlich von einem 100-%-Ansatz in der ersten Belastungstiefe aus. Als Korrektiv werde die Anrechnung erbrachter Vorleistungen in Aussicht gestellt, was bedinge, dass die Erstellungskosten der vorbestehenden Anlagen in die Kostenrechnung aufgenommen würden. Das Abstellen auf Vorleistungen werde der in § 146 PBG enthaltenen Anforderung in keiner Weise gerecht. Mit der Anrechnung von Vorleistungen lasse sich das Erschliessungsinteresse nicht differenzieren, sondern nur der Einkauf oder die Übernahme von bisher noch nicht öffentlichen Erschliessungsanlagen regeln. Die Parzelle der Beschwerdegegnerin erweise sich als "hochgradig teilerschlossen" und dürfe deshalb nicht gleich behandelt werden wie eine solche, die über keine Zufahrt verfüge. Die Korrektur habe aber nicht über die Anrechnung von Vorleistungen, sondern mittels einer von der Beschwerdeführerin vorzunehmenden Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger zu erfolgen.

8.1.1

Dem hält die Beschwerdeführerin entgegen, die vorinstanzliche Argumentation beruhe auf reiner Scheinlogik. Das erarbeitete Verkehrskonzept könne im Endausbau nur funktionieren, wenn es in allen Teilen verwirklicht worden sei. Die Anforderungshöhe an die Erschliessung bemesse sich nicht nach den Bedürfnissen einzelner Grundstücke, sondern des Quartierplangebiets im Endausbau. An einer quartierplangerechten Erschliessung müssten aber alle Quartierplangenossen, deren Grundstücke noch nicht entsprechend erschlossen seien, interessiert sein. Deshalb hätten sich alle Eigentümer von Grundstücken, deren quartierplangerechte Erschliessung noch herbeizuführen sei, grundsätzlich in gleicher Weise an den Kosten der quartierplanlich gebotenen Gebietserschliessung zu beteiligen, auch diejenigen, die vorzeitig gebaut hätten. Denn die Vorleistungsregelung beruhe nicht auf der Fiktion eines Erwerbs vorbestandener Erschliessungsanlagen, sondern es gelte, die Kostenersparnisse, die dem Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen erwachsen seien, zurückzuerstatten. Diese Vorinvestitionen würden nur soweit abgegolten, als sie im streitigen Quartierplan weiter verwendet werden könnten und zu Kostenersparnissen führten. Diese Grundsätze setze der Quartierplan konsequent um. Es bestehe kein Anlass, die Eigentümer von vorzeitig überbauten Grundstücken aufgrund der Erschliessung im Altbestand mit einer reduzierten Quotenbelastung zu bevorzugen, wie dies die Vorinstanz mache.

8.1.2

Die Beschwerdegegnerin wiederholt, dass sie einzig ein Interesse an der Hochbordstrasse Nord sowie zu einem untergeordneten Teil an der Strasse D habe. Sämtliche übrigen Strassen nützten ihr nichts. Im Übrigen hält sie die Begründung der Vorinstanz im Zusammenhang mit der Verlegung der Strassenbaukosten für „überraschend“, im Resultat aber für überzeugend.

8.2

Nach § 146 Abs. 1 PBG bestimmt der Quartierplan, wie die Erstellungskosten von Erschliessungsanlagen sowie von gemeinschaftlichen Ausstattungen und Ausrüstungen zu tragen sind. Massgebend ist dabei in erster Linie das Interesse an den betreffenden Anlagen (Abs. 2). Im Unterschied zu § 138 Abs. 4 PBG nimmt § 146 PBG keinen Bezug zur Erschliessung im Alt- und im Neubestand. Der Technische Bericht geht wie die Beschwerdeführerin davon aus, Vorleistungen bzw. Vorinvestitionen in Quartiererschliessungsanlagen grundsätzlich als Bauvorleistung bei der Abrechnung der Erstellungskosten zu behandeln und nicht als Reduktion der Beteiligungsquote gutzuschreiben.

8.2.1

Grundsätzlich hat sich ein überbautes Grundstück am Quartierplan zu beteiligen, wie wenn es nicht überbaut wäre, wobei früher geleistete Baubeiträge (nicht Anschlussgebühren) für Anlagen berücksichtigt werden, die weiter verwendbar sind. Denn überbaute Grundstücke, deren Erschliessung noch nicht den heutigen Anforderungen entspricht, haben während all den Jahren [vor dem Quartierplan] davon profitiert, dass sie im Zeitpunkt ihres Baus die an sich zu leistenden Erschliessungsbeiträge nicht bezahlen mussten (Peter Oesch/Alwin Suter/Peter von Känel, Werkbuch für den Quartierplaner, Zürich 2000, S. 94). Wird die ungenügende Erschliessung eines Quartiers kraft geltenden Rechts behoben, haben demnach sämtliche Grundeigentümer, die vom Ausbau profitieren, an die Kosten beizutragen. Die Kostenbeteiligungspflicht besteht, sobald das Grundstück durch den Quartierplan eine erschliessungsmässige Aufwertung erfährt.

8.2.2

Gemäss § 146 Abs. 2 PBG ist für die Verteilung der Erstellungskosten das objektive Interesse des einzelnen Grundeigentümers an der betreffenden Erschliessung, Ausstattung und Ausrüstung massgebend. Ein Interesse besteht dabei nicht nur an den direkt benützten Zugängen, Zufahrten und Leitungen, sondern auch an solchen Erschliessungen, welche die Verkehrs- oder Erschliessungsverhältnisse im Quartier allgemein verbessern oder Immissionen aus dem Strassenverkehr reduzieren (Sammelstrassen, Sammelparkplätze, Fussgängerwegnetz, Sammelleitungen usw.). Eine Kostenbelastung ist insbesondere auch dann möglich, wenn das Grundstück bereits erschlossen war, aber durch den Quartierplan aufgewertet wird (Müller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N 3b).

8.3

Dem Quartierplanzweck entsprechend müssen alle Grundstücke des Quartierplangebiets erschlossen werden, worunter im Wesentlichen ein bei vollständiger Nutzung des Grundstücks ausreichender Zugang sowie die kanalisationsmässige Erschliessung zu verstehen ist (vorn E. 2.3). Allerdings hat sich die ursprünglich auf das einzelne Grundstück bezogene Erschliessung in die genügende Erschliessung des Quartierplangebiets einzuordnen. In aller Regel ergeben sich bei der Erschliessung des Quartierplangebiets wie etwa vorliegend erhebliche Änderungen oder Ergänzungen gegenüber einer vorbestandenen Erschliessung. Das Erschliessungsinteresse des einzelnen Grundstücks kann sich deshalb nicht daran bemessen, ob Art und Ausmass der bisherigen Erschliessungsanlagen für das einzelne Grundstück genügten und ob sie weiterverwendbar sind. Vielmehr ist zu berücksichtigen, inwieweit sich die verschiedenen Erschliessungsanlagen innerhalb des Quartierplangebiets (aufwertend) auf das einzelne Grundstück auswirken (vorn E. 8.2.1).

8.3.1

Das Vorgehen der Vorinstanz zur Bemessung und Festlegung des Erschliessungsinteresses allein auf Basis der ursprünglichen Erschliessung und deren Weiterverwendbarkeit im Quartierplangebiet lässt den Blick auf die erschliessungsmässige Aufwertung eines Grundstücks im Quartierplangebiet ausser Acht und steht nicht in Einklang mit § 146 Abs. 1 und 2 PBG. Denn offensichtlich lässt sich das Erschliessungsinteresse des Grundstücks der Beschwerdegegnerin nicht allein auf die Zufahrt über die Neugutstrasse beschränken, nachdem der Zugang von der Ringstrasse her eingeschränkt wurde und keine direkte Verbindung mehr zur Hochbordstrasse besteht. Die Beschwerdegegnerin profitiert aber wie dargelegt insofern von der neuen strassenmässigen Erschliessung, als eine wesentlich verbesserte direkte Zu- und Ausfahrt zu bzw. von ihrem Parkhaus ab der bzw. zur Überlandstrasse besteht (vorn E. 6.2.2) und es auch von Süden her erreichbar ist. Ferner lässt sich ihr Grundstück neu über Rad- und Fusswege aus dem Quartierplangebiet, insbesondere auch über die Verbindung der Strasse "Am Stadtrand" zur Strasse D, sowie durch die Anbindung an den öffentlichen Verkehr (Bushaltestelle beim Kreisel Nord) für nicht motorisierte Besucher erreichen. Eine Aufwertung durch die strassenmässige Erschliessung ist daher nicht zu verkennen.

8.3.2

Die Vorinstanz hielt dafür, das Erschliessungsinteresse der Beschwerdegegnerin sei nicht so erheblich, dass sich eine volle Belastung mit Erstellungskosten rechtfertigen liesse. Sie erachtete das Grundstück der Beschwerdegegnerin als "hochgradig teilerschlossen", da es – aus der Sicht vor der Erschliessung durch den Quartierplan – durch die voll ausgebaute Neugutstrasse erschlossen sei. Die Anbindung an das übergeordnete Strassennetz bei der Ringstrasse müsse jedoch noch ausgebaut und teilweise neu geordnet werden. Die Korrektur müsse durch eine Reduktion des prozentualen Ansatzes im Kostenverleger erfolgen, die von der Beschwerdeführerin vorzunehmen sei. Die Vorinstanz legte jedoch nicht dar, nach welchen Bemessungsgrundsätzen die prozentuale Kostenbelastung der Beschwerdegegnerin reduziert oder der Grad der noch ungenügenden Erschliessung bei einer als "hochgradig teilerschlossen" beurteilten Liegenschaft festgelegt werden muss. Nach Ansicht der Vorinstanz darf die quartierplanliche Erschliessung dazu nicht berücksichtigt werden. Es besteht daher eine erhebliche Gefahr von willkürlichen Korrekturen des Erschliessungsinteresses.

8.4

Aufgrund des Äquivalenzprinzips drängt sich aber eine Reduktion der Kostenbeteiligung auf, sobald die bisherige Erschliessung zumindest für einen Teil des Grundstücks auch nach der Quartierplanfestsetzung von gewissem Nutzen sein wird. Der Kostenverleger bestimmt nicht die definitive frankenmässige Belastung, mit welcher jeder Grundeigentümer zu den Kosten der Erschliessungen, Ausstattungen und Ausrüstungen beitragen muss, sondern stets nur das Verhältnis der von den einzelnen Beteiligten zu erbringenden Anteile. Verbindlich aufzulisten hat der Quartierplan zwar die zu erstellenden Quartierplananlagen. Die dafür aufgeführten Kosten beruhen aber auf blossen Schätzungen. Diese Kostenschätzungen müssen auf die effektiven Kosten der betreffenden Erschliessungen, Ausstattungen oder Ausrüstungen noch umgerechnet werden, was endgültig erst bei der Schlussrechnung geschehen kann (§ 175 PBG; Müller/Rosenstock/Wipfli/Zuppinger, § 146 N. 3 f.; Kleb, S. 174). Demgegenüber ist die vorzeitige Berücksichtigung von Vorleistungen bei der Kostenbelastung systematisch inkorrekt und führt in der Regel zu ungenauen Ergebnissen (Kleb, S. 183).

8.5

Die Bemessung des prozentualen Erschliessungsgrades auf wenig verlässlicher Basis im Festsetzungsbeschluss würde dessen Anfechtung durch betroffene Grundeigentümer gerade provozieren und zu unnötigen zeitlichen Verzögerungen führen. Zudem beruhen die Kosten der neu zu erstellenden Quartierplananlagen zur Erschliessung im Zeitpunkt des Festsetzungsbeschlusses erst auf Schätzungen. Diese vorerst geschätzten Kosten können sich im Laufe des Quartierplanvollzugs durchaus ändern, etwa aus konjunkturellen Gründen oder auch als Folge unvorhergesehener Umstände, welche sich auf den Umfang baulicher Massnahmen oder das Ausmass der Weiterverwertung bestehender Anlagen auswirken. Es rechtfertigt sich deshalb, die erbrachten Vorleistungen als eine feste Grösse erst dann den Kosten der zu erstellenden Erschliessungsanlagen gegenüberzustellen, wenn diese ebenfalls zuverlässig feststehen. Diese definitive Abrechnung erfolgt mit der verbindlichen Schlussabrechnung. Den Quartierplangenossen steht dann die Möglichkeit offen, sich gegen ihre konkret und zahlenmässig feststehende Belastung zu wehren, was den Vollzug des Quartierplanverfahrens entlastet. Das Vorgehen der Vorinstanz erweist sich damit auch als unzweckmässig.

8.6

Die Beschwerdeführerin weist sodann zu Recht darauf hin, dass die Berücksichtigung von Vorleistungen einzelner Grundeigentümer im Quartierplangebiet dazu diene, Kostenersparnisse zurückzuerstatten, die dem Quartierplanunternehmen aus dem Vorbestand solcher Anlagen entstanden. Damit wird für die Gleichbehandlung der bereits überbauten und/oder teilweise erschlossenen mit unüberbauten und unerschlossenen Parzellen ein angemessener und vor allem kontrollierbarer Ausgleich geschaffen, indem konkrete Zahlen gegeneinander verrechnet werden, ohne dass ein Erschliessungsinteresse dafür quantifiziert werden müsste. Zum Schutz der Quartierplangenossen vor übermässiger Entschädigung eines Grundeigentümers als auch zum Schutz eines Grundeigentümers vor zu geringer Berücksichtigung seiner Vorleistungen werden Rückerstattungen sodann durch das Ausmass von deren weiteren Verwendbarkeit limitiert. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass Eigentümer bereits überbauter Grundstücke in den Jahren vor dem Quartierplan davon profitierten, dass sie im Zeitpunkt ihres Baus die an sich zu leistenden Erschliessungsbeiträge nicht bezahlen mussten (vorn E. 8.1.1). Gerade dieses Element lässt die Vorinstanz ausser Acht, wenn solche Bauherren von einer Reduktion des Erschliessungsinteresses auf ungewisser Basis profitieren sollen. Das lässt sich nicht rechtfertigen. Es besteht daher kein Anlass, vom bisher bewährten Vorgehen wie im Quartierplan vorgesehen abzuweichen. Die Beschwerdegegnerin äussert sich im Detail dazu nicht.

Insofern ist die Beschwerde daher gutzuheissen und von einer Neufestsetzung des Kostenverlegers der Strassen und Wege bezüglich des Grundstücks der Beschwerdegegnerin abzusehen.

9.

9.1

Demnach ist die Beschwerde der Beschwerdeführerin gegen den Entscheid der BRK III vom 22. Mai 2008 insofern abzuweisen, als sie sich gegen die Aufhebung der zentralen Parkanlage, der "Flaniermeile" Hochbord und die verbreiterten, mit Bäumen versehenen alleeartigen Quartierstrassen wehrte (vorn E. 4 und 5; Dispositiv-Ziffer II Abs. 2). Die Beschwerde ist dagegen soweit gutzuheissen, als sie sich gegen den einheitlichen Erschliessungsgrad der Parzelle der Beschwerdegegnerin richtet (vorn E. 6 und Dispositiv-Ziffer II Abs. 3) und soweit der Kostenverteiler für das Strassen- und Wegnetz aufgehoben wurde (vorn E. 8; Dispositiv-Ziffer II Abs. 4). Allerdings hat die Beschwerdeführerin anerkannt, dass im öffentlichen Verfahren gebaute Anlagen nicht in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufzunehmen sind, und sie hat diese Anlagen auch betragsmässig spezifiziert. Dispositiv-Ziffer II Abs. 4 ist deshalb neu so zu fassen, dass das im Quartierplan festgesetzte Kostenverlegungssystem bestätigt wird, soweit es im Sinne der Erwägungen (vorn E. 7) keine im öffentlichen Verfahren gebauten Anlagen in die quartierplanliche Bau- und Kostentragungspflicht aufnimmt.

9.2

Bei diesem Ausgang halten sich Obsiegen und Unterliegen etwa die Waage und haben die Parteien je die Hälfte der Gerichtskosten zu tragen (§ 70 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 VRG). Eine Parteientschädigung ist nicht zuzusprechen (§ 17 Abs. 2 VRG).