Baubewilligung / Natur- und Landschaftschutz

1.1

Zum Rekurs und zur Beschwerde ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) berechtigt, wer durch die angefochtene Anordnung berührt ist und ein schutzwürdiges Interesse an ihrer Aufhebung oder Änderung hat. Die Rechtsmittelbefugnis des Nachbarn ist gegeben, wenn für ihn einerseits eine hinreichend enge nachbarliche Raumbeziehung zum Baugrundstück besteht, er andererseits durch das Bauvorhaben mehr als irgendein Dritter oder die Allgemeinheit in eigenen qualifizierten (tatsächlichen oder rechtlichen) Interessen betroffen ist und er Mängel rügt, deren Behebung diese Betroffenheit zu beseitigen vermag (Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 21 und 34 ff.). Dabei muss das vorgebrachte Interesse nicht unter den Schutzzweck einer als verletzt gerügten Rechtsnorm fallen.

Die Legitimationsvoraussetzungen sind nicht schon dann erfüllt, wenn irgendwelche negativen Folgen des Bauvorhabens möglich und erkennbar sind. Ein schutzwürdiges Anfechtungsinteresse hat der Einsprecher nur dann, wenn die Auswirkungen auf seine Liegenschaft nach Art und Intensität so beschaffen sind, dass sie auch bei objektivierter Betrachtungsweise als Nachteil empfunden werden müssen; eine besondere (subjektive) Empfindlichkeit des Betroffenen verdient keinen Rechtsschutz (VGr, 17. November 2010, VB.2010.00184, E. 1.1 mit Hinweisen).

1.2

Die enge nachbarliche Raumbeziehung ist vorliegend unbestritten. Der Beschwerdeführer ist durch das Bauprojekt auf dem Nachbargrundstück offenkundig mehr als ein beliebiger Dritter betroffen und deshalb gemäss § 338a Abs. 1 PBG zur Anfechtung befugt. Er ist deshalb zu allen Rügen berechtigt, die im Ergebnis zur Aufhebung der angefochtenen Bewilligung führen können. Dazu gehört insbesondere auch der Einwand, dass die Bewilligung nicht erteilt werden dürfe, bevor geklärt sei, ob und inwieweit das Inventarobjekt unter Schutz zu stellen ist (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 2 mit Hinweisen).

1.3

Der private Beschwerdegegner macht geltend, die Argumente des Beschwerdeführers würden nicht zur Aufhebung der Baubewilligung führen. Die fragliche Wiesenfläche werde in keinem erheblichen Ausmass tangiert. Details könnten durch eine Nebenbestimmung bereinigt werden.

Dies trifft nicht zu. Ob die Vorinstanzen vorliegend zu Recht davon ausgingen, eine Beeinträchtigung des inventarisierten Landschaftsschutzobjekts könne von vornherein ausgeschlossen werden, bildet Gegenstand der materiellen Beurteilung. Ergibt diese, dass eine Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden kann, so mangelt es an einem vorab von der Gemeinde zu treffenden Schutzentscheid. Dabei handelt es sich nicht um einen untergeordneten Mangel, welcher mit einer Nebenbestimmung behoben werden könnte. Vielmehr wäre die Baubewilligung aufzuheben.

Auf den vom privaten Beschwerdegegner angerufenen Entscheid der Baurekurskommission I vom 5. April 2002 (BEZ 2002 Nr. 41) kann nicht abgestellt werden. Die diesem zugrunde liegende Rechtsauffassung wurde vom Verwaltungsgericht als mit dessen Rechtsprechung nicht vereinbar bezeichnet (VGr, 2. September 2002, VB.2002.00172, E. 1b).

1.4

Der Beschwerdeführer ist nach dem Gesagten zur Erhebung der Beschwerde gegen den Entscheid der Vorinstanz, mit welchem seine Rekurse abgewiesen wurden, legitimiert. Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Der Beschwerdeführer macht geltend, die Baubewilligung hätte ohne einen vorgängigen Entscheid des Gemeinderats über Schutzmassnahmen oder eine Inventarentlassung nicht erteilt werden dürfen. Da innerhalb des Inventarperimeters gebaut werden solle, könne nicht behauptet werden, eine Gefährdung des durch den Inventarplan räumlich genau definierten Inventarobjekts sei ausgeschlossen.

2.1

Gemäss § 203 Abs. 2 PBG erstellen die für Schutzmassnahmen zuständigen Behörden Inventare. Diese sollen eine Bestandesaufnahme der in Betracht fallenden Schutzobjekte ermöglichen. Die Erstellung der Inventare bzw. die Inventaraufnahme als solche bewirkt (noch) keinen Schutz (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen). Soll ein inventarisiertes Objekt dauernd geschützt werden, bedarf es der Umsetzung in verbindliche Schutzmassnahmen.

Das Inventar begründet die Vermutung der Schutzwürdigkeit der verzeichneten Objekte und die zuständige Behörde ist verpflichtet, sich mit dieser Vermutung auseinander zu setzen. Diese Auseinandersetzung erfolgt beim Entscheid darüber, ob eine dauernde Schutzmassnahme anzuordnen sei. Dabei kann dieser Entscheid entweder in einer definitiven Unterschutzstellung, womit die durch das Inventar begründete Vermutung in eine definitive Schutzmassnahme umgesetzt wird, oder in einer Entlassung aus dem Inventar bestehen (RB 1990 Nr. 13; VGr, 19. Mai 2010, VB.2009.00662, E. 3.3). Der dauernde Schutz von Objekten des Natur- und Heimatschutzes erfolgt kraft § 205 PBG durch Massnahmen des Planungsrechts (lit. a), durch Verordnung (lit. b), Verfügung (lit. c) oder Vertrag (lit. d). Laut § 207 Abs. 1 PBG verhindern Schutzmassnahmen Beeinträchtigungen der Schutzobjekte, stellen deren Pflege und Unterhalt sicher und ordnen nötigenfalls die Restaurierung an; ihr Umfang ist jeweils örtlich und sachlich genau zu umschreiben.

Gefährdet ein Bauprojekt ein inventarisiertes Objekt, so hat das Gemeinwesen vorab einen Schutzentscheid zu treffen, das heisst Schutzmassnahmen anzuordnen oder ganz oder teilweise darauf zu verzichten. Nur wenn eine Gefährdung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben von vornherein ausgeschlossen werden kann, besteht für das Gemeinwesen keine Veranlassung, über die Schutzwürdigkeit und den Schutzumfang des Inventarobjekts zu entscheiden (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen).

Zuständig für den Erlass von Schutzmassnahmen für Objekte von kommunaler Bedeutung ist nach § 211 Abs. 2 PBG der Gemeinderat (Exekutive). Die Baubehörden sind somit nicht befugt, im Rahmen eines Baubewilligungsverfahrens vorfrageweise einen materiellen Schutzentscheid zu treffen. Kann eine Beeinträchtigung eines inventarisierten Objekts durch ein Bauvorhaben nicht ausgeschlossen werden, so ist entweder das Baubewilligungsverfahren zu sistieren, bis der Schutzentscheid des Gemeinderats vorliegt, oder aber die beiden Verfahren sind koordiniert zu entscheiden (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.1 mit Hinweisen).

2.2

Zwar steht den kommunalen Behörden bei der Frage, ob ein Bauvorhaben ein Schutzobjekt zu beeinträchtigen vermag oder nicht, ein gewisses Beurteilungsermessen zu (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.2), dieses ist mit jenem bei der Beurteilung der Schutzwürdigkeit hingegen nicht gleichzusetzen, besteht doch wegen des Inventareintrags die Vermutung der Schutzwürdigkeit, mit welcher sich die Behörden gerade nicht auseinandersetzen wollen. Der entsprechenden Erwägung der Vorinstanz (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.2 in fine) kann daher nicht vorbehaltlos zugestimmt werden. Der Spielraum der Gemeinde wird vorliegend durch die im PBG begründete Regelung, wie mit inventarisierten Objekten zu verfahren ist (vgl. E. 2.1), beschränkt.

2.3

Festzuhalten ist zunächst, dass der Beschluss des Gemeinderats Kilchberg vom 13. Juli 2010 keinen koordiniert mit dem Bauentscheid ergangenen Schutzentscheid darstellt. Insbesondere wurde damit nicht entschieden, ob und wie das Baugrundstück bezüglich Grüngürtel unter Schutz steht und inwiefern dieser in Abwägung der im Spiel stehenden Interessen beeinträchtigt werden darf (durch die Häuser selber, durch direkte Zugänge zum Perron, durch Mauern, durch Aufschüttung, durch Bauarbeiten usw.) bzw. wieder herzustellen ist oder welche Ersatzmassnahmen erforderlich sind. Vielmehr haben die Beschwerdegegner 2 und 3 im Ergebnis festgestellt, sie müssten sich mit der Vermutung der Schutzwürdigkeit nicht auseinandersetzen, weil eine Beeinträchtigung des inventarisierten Landschaftsschutzobjekts von vornherein ausgeschlossen werden könne.

Die Vorinstanz schützte diese Beurteilung. Es sei nur ein sehr schmaler Streifen des Baugrundstücks selbst vom Inventar erfasst. Sodann stelle die entlang der östlichen Grenze des Baugrundstücks im inventarisierten Bereich geplante Mauer keine das potenzielle Schutzobjekt bedrohende bauliche Massnahme dar. Die Mauer diene nicht nur der Sicherung des steil abfallenden Geländes, sie halte vielmehr Flora und Fauna von der technisierten Umwelt fern und schaffe damit eine klar definierte (gar notwendige) Abgrenzung zum Bahnareal. Auch stelle sie optisch eine Fortsetzung der im Norden und im Süden bergseits der Bahnlinie bereits bestehenden Mauern dar. Eine Gefährdung des inventarisierten Grünstreifens erfolge auch nicht durch die geplanten direkten Zugänge zum Bahnperron. Im abgeänderten Projekt sei die Öffnung zum Bahnareal auf das Minimalste reduziert worden: Neu dürften nur noch zwei je 1,2 m breite Direktzugänge zum 2. Untergeschoss der Gebäude erstellt werden. Darüber hinaus müsse gemäss angefochtenem Beschluss vom 20. September 2010 für die beanspruchte Wiesenfläche ein gleichwertiger Ersatz im östlichen Gartenbereich angelegt werden. Die vorgesehene Ersatzwiese übersteige flächenmässig bei Weitem die Fläche des beanspruchten potenziellen Schutzobjekts; damit werde das in der Erhaltung des vielfältigen Vegetationsmosaiks und des Lebensraums als solches bestehende Schutzziel nicht infrage gestellt (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.4).

2.4

Diesen vorinstanzlichen Erwägungen kann nicht gefolgt werden.

2.4.1

Zunächst ist nicht nachvollziehbar, worauf die Vorinstanz ihre Feststellung stützt, es sei nur ein schmaler Streifen (0,5 m) des Baugrundstücks betroffen. Dies ist offensichtlich aktenwidrig, erstreckt sich das Baugrundstück doch bis an den Rand des SBB-Perrons. Die entsprechenden Ausführungen des Beschwerdeführers (Beschwerdeschrift, Rz. 9.2) werden von der Beschwerdegegnerschaft denn auch nicht substanziiert bestritten. Es ist nicht etwa allein auf das ehemalige Grundstück Kat.-Nr. 01 abzustellen. Bereits das Stammbaugesuch betraf das Grundstück "Kat.-Nr. 01 in Mutation", welches mit dem neuen Grundstück Kat.-Nr. 07 identisch ist.

Aufgrund des Inventareintrags erstreckt sich die vermutete Schutzwürdigkeit auf das gesamte inventarisierte Objekt. Soweit die Vorinstanz davon ausgeht, wenn nur ein schmaler Streifen des Baugrundstücks betroffen sei, könne eine Beeinträchtigung des Schutzobjekts von vornherein ausgeschlossen werden, legt sie damit im Ergebnis den Schutzumfang anders fest, als er nach dem Inventareintrag vermutungsweise besteht. Dafür wäre jedoch ein Schutzentscheid erforderlich.

2.4.2

Ebenfalls nicht nachvollziehbar ist, weshalb die Vorinstanz davon ausgeht, die vorgesehene Ersatzwiese übersteige flächenmässig bei Weitem die Fläche des beanspruchten potenziellen Schutzobjekts. Aus dem massgeblichen Schemaplan ergibt sich ohne Weiteres, dass die Flächen praktisch identisch sind. Die "neue Fläche des Landschaftsschutzobjekts" soll 240,8 m2 aufweisen, während die aktuelle Fläche 239,2 m2 beträgt. Etwas anderes wurde auch von den Parteien nicht geltend gemacht.

2.4.3

Wenn die Vorinstanz sodann ausführt, das in der Erhaltung des vielfältigen Vegetationsmosaiks und des Lebensraums als solches bestehende Schutzziel werde nicht infrage gestellt (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.4), ist zunächst festzuhalten, dass Schutzobjekt und Schutzziel nicht gleichbedeutend sind. Das Schutzobjekt, dessen Beeinträchtigung ausgeschlossen sein soll, ist planlich klar definiert. Werden diesbezüglich Eingriffe zugelassen, welche mittels Ersatzflächen kompensiert werden sollen, kommt dies einer Änderung des vermutungsweise bestehenden Schutzumfangs gleich. Dies muss jedoch im Rahmen eines Schutzentscheids geschehen. Aus dem Entscheid des Verwaltungsgerichts vom 12. Juli 2007, VB.2007.00126, auf den sich die Beschwerdegegnerschaft beruft, ergibt sich nichts anderes. Dieser betraf einen Fall, in welchem die Inventarentlassung durch die kommunalen Behörden zu beurteilen war. Ein solcher Entscheid erfolgte im vorliegenden Fall aber gerade nicht.

Im Übrigen haben weder die Gemeindebehörden noch die Vorinstanz begründet, warum die Ersatzflächen sicherstellen sollen, dass das Schutzziel nicht infrage gestellt wird. Der Entscheid der Vorinstanz basiert diesbezüglich – wie erwähnt (E. 2.4.2) – auf der falschen Annahme, die Wiesenfläche werde erheblich vergrössert. Angesichts der Form der neuen Fläche ist zudem keineswegs zweifelsfrei klar, dass die neue Wiese im Vergleich zur bestehenden Situation gleichwertig wäre. So besteht die Ersatzfläche zum Teil aus schmalen, entlang der nördlichen und südlichen Grundstücksgrenze verlaufenden Streifen (rund 0,5 m im Süden, rund 2 m im Norden). Ob der Wiese unter diesen Umständen weiterhin der – aufgrund des Inventareintrags vermutete – Wert als artenreicher grosser Lebensraum mit seltenen Arten und als wichtiges Vernetzungselement zukommt, auf welchen die Beschwerdegegner 2 und 3 hinweisen (Beschwerdeantwort, S. 4), erscheint zumindest fraglich und hätte daher nicht ungeprüft bleiben dürfen.

Im Ergebnis haben die Gemeindebehörden nach dem Gesagten nicht geprüft, ob das inventarisierte Objekt beeinträchtigt werden könnte. Vielmehr nahmen sie eine summarische Beurteilung der Schutzwürdigkeit desselben vor und stellten fest, dass einer allfälligen Schutzwürdigkeit durch die angeordnete Ersatzmassnahme hinreichend Rechnung getragen werde. Dies ist nicht zulässig. Die Reduktion des Schutzumfangs und Anordnung einer Ersatzmassnahme muss im Rahmen eines Schutzentscheids erfolgen (VGr, 19. August 2005, VB.2005.00242, E. 4.2).

2.4.4

Bezüglich der entlang der Grundstücksgrenze (Perronrand) verlaufenden geplanten Stützmauer ist darauf hinzuweisen, dass diese eine Höhe von ca. 1,8 m erreichen soll. Warum die damit einhergehende flachere Gestaltung der Magerwiese im Sinn des Schutzes derselben sein soll, wie dies die private Beschwerdegegnerschaft behauptet, ist nicht ersichtlich, zumal es sich beim inventarisierten Objekt um eine Böschung handelt. Hinzu kommt, dass die Fläche der Wiese bei einer flacheren Gestaltung verkleinert wird. Der Zweck der Mauer spielt bei der Beurteilung, ob eine Beeinträchtigung des potenziellen Schutzobjekts von vornherein ausgeschlossen sei, im Übrigen keine Rolle.

2.4.5

Warum die geplanten direkten Zugänge zum Bahnperron keine Gefährdung des inventarisierten Grünstreifens darstellen sollen, wurde von der Vorinstanz sodann nicht begründet. Allein der Umstand, dass ein erstes Projekt weitergehend in den inventarisierten Bereich eingegriffen hätte, taugt dazu jedenfalls nicht.

2.4.6

Von der Vorinstanz gar nicht thematisiert werden die vorgesehenen Lärmschutzwände. Diese erreichen zusammen immerhin eine Länge von über 31,5 m (der Schemaplan Umgebung vom 3. August 2010 stimmt diesbezüglich nicht mit den gleich datierten Abänderungsplänen überein), erstrecken sich also über rund zwei Drittel der Länge des Baugrundstücks. Warum diese ungefähr in der Mitte zwischen Perronrand und Baukörpern verlaufenden Mauern "die Wiesenfläche in keiner Weise" stören sollen, wie dies die private Beschwerdegegnerschaft behauptet, ist nicht ersichtlich.

2.5

Die private Beschwerdegegnerschaft führt aus, im fraglichen Bereich könne vom Objektbeschrieb kaum mehr etwas erkannt werden. Von einem "intakten Inventarobjekt" könne schon gar keine Rede mehr sein.

Damit wird implizit geltend gemacht, die Magerwiese sei im fraglichen Bereich nicht schutzwürdig. Einen solchen Entscheid hat der Gemeinderat Kilchberg jedoch gerade nicht für notwendig erachtet und entsprechend auch nicht die entsprechenden Abklärungen getroffen. Vielmehr ist aufgrund des Inventareintrags bis zu einem anderslautenden Schutzentscheid zu vermuten, dass die Beurteilung gemäss Inventareintrag, wonach es sich um ein sehr wertvolles Objekt handle, auch für den fraglichen Teil des Inventarobjekts zutreffend ist.

Zudem kann die private Beschwerdegegnerschaft aus der Ausdehnung und der Erscheinung der Wiesenfläche vor der Liegenschaft Kat.-Nr. 09 nichts zu ihren Gunsten ableiten. Dieser Teil der Magerwiese ist vorliegend nicht von Belang. Eine allfällige Feststellung der fehlenden Schutzwürdigkeit müsste im dafür vorgesehenen Verfahren erfolgen. Gleiches gilt für die behauptete übermässige Bewirtschaftung des Wiesenbords vor der Liegenschaft des Beschwerdeführers (Kat.-Nr. 10).

2.6

Es ist nach dem Gesagten nicht nachvollziehbar, dass die Vorinstanz mit den Beschwerdegegnern 2 und 3 davon ausging, eine Beeinträchtigung der inventarisierten Magerwiese sei von vornherein auszuschliessen. Diese Einschätzung stimmt auch nicht mit dem Auszug aus dem Protokoll des Gemeinderats vom 13. Juli 2010 überein, aus welchem sich unter dem Titel "Stellungnahme des Hochbauamts" der Hinweis entnehmen lässt, es sei ein Entscheid des Gemeinderats einzuholen, da "eine Beeinträchtigung der inventarisierten Wiese durch das Bauvorhaben im vorliegenden Fall nicht ausgeschlossen werden" könne.

Vorliegend ist somit von einer Beeinträchtigung der inventarisierten Magerwiese auszugehen. Ein förmlicher Schutzentscheid ist daher unverzichtbar. Wie die Vorinstanz zutreffend dargelegt hat (Entscheid der Vorinstanz, E. 7.2), dürfte ein solcher nicht einmal in einem Zweifelsfall unterbleiben.

3.

3.1

Die Beschwerde erweist sich als begründet und ist gutzuheissen. Demgemäss sind Disp.-Ziff. II des Entscheids des Baurekursgerichts vom 17. Mai 2011, der Beschluss des Gemeinderats Kilchberg vom 13. Juli 2010 sowie die Beschlüsse der Baukommission Kilchberg vom 8. März 2010 und vom 20. September 2010 aufzuheben, und die Sache ist zu neuem Entscheid im Sinn der Erwägungen an die Baukommission Kilchberg zurückzuweisen. Diese wird einen Schutzentscheid des Gemeinderats betreffend die Wiesenböschung Natur- und Landschaftsschutzobjekt Inv.-Nr. 08 im Bereich des Baugrundstücks einzuholen haben, oder die beiden Verfahren sind koordiniert zu entscheiden.

3.2

Ausgangsgemäss sind die Kosten dieses Verfahrens zu einem Drittel dem privaten Beschwerdegegner und je zu einem Drittel den Beschwerdegegnern 2 und 3 aufzuerlegen (§ 13 Abs. 2 Satz 1 in Verbindung mit § 65a Abs. 2 VRG). Der private Beschwerdegegner ist überdies zu einer angemessenen Umtriebsentschädigung an den Beschwerdeführer zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a und Abs. 3 VRG). Für das Beschwerdeverfahren erweist sich eine Entschädigung von Fr. 1'000.- als angemessen.

3.3

Die vom Beschwerdeführer geleistete Kaution von Fr. 10'000.- ist diesem zurückzubezahlen.

3.4

Die Kostenverteilung der Vorinstanz ist entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen. Dabei ist jedoch nur jener Teil der Kosten neu zu verlegen, welcher auf den Beschwerdeführer entfiel. Da G und H nicht Beschwerde erhoben, ist auf die ihnen auferlegten Kosten nicht zurückzukommen. Nicht neu zu verlegen sind auch die Kosten, welche infolge Abschreibung wegen Projektänderungen dem privaten Beschwerdegegner auferlegt worden waren. Die Kosten des Rekursverfahrens sind demnach zu 5/20 dem privaten Beschwerdegegner, zu je 3/20 den Beschwerdegegnern 2 und 3 und – unverändert – zu je 9/40, unter solidarischer Haftung für 9/20, G und H aufzuerlegen.

3.5

Nach den gleichen Grundsätzen sind die von der Vorinstanz zugesprochenen Umtriebsentschädigungen anzupassen. Die vorinstanzliche Regelung ist nur soweit aufzuheben, als sie die am vorliegenden Beschwerdeverfahren Beteiligten betrifft. Der Beschwerdegegner 1 ist zu verpflichten, dem Beschwerdeführer für das Rekursverfahren eine Parteientschädigung von Fr. 1'500.- zu bezahlen.