Unterschutzstellung

1.1

Das Verwaltungsgericht ist gemäss § 41 Abs. 1 in Verbindung mit § 19 Abs. 1 des Verwaltungsrechtspflegegesetzes vom 24. Mai 1959 (VRG) für die Behandlung der vorliegenden Beschwerde gegen den Rekursentscheid des Baurekursgerichts vom 4. Mai 2012 zuständig.

1.2

Die Beschwerdeführerin hat die streitbetroffene Liegenschaft am 30. April 2012 erworben und mit der fristgerechten Beschwerdeerhebung gleichzeitig auch den Eintritt ins laufende Verfahren erklärt.

Ein Parteiwechsel wird in der Regel dann als zulässig betrachtet, wenn das schutzwürdige Interesse wegen des Übergangs eines Rechts oder der Änderung tatsächlicher Verhältnisse auf einen Dritten übergegangen ist. Veräussert beispielsweise ein Grundeigentümer das Bau- oder Bewilligungsobjekt während der Hängigkeit des Bewilligungsverfahrens, kann der Erwerber in das Verfahren eintreten (RB 1981 Nr. 16, 1983 Nr. 11; Alfred Kölz/Jürg Bosshart/Martin Röhl, Kommentar zum Verwaltungsrechtspflegegesetz des Kantons Zürich, 2. A., Zürich 1999, § 21 N. 106). Gleiches gilt bei der Veräusserung des streitbezogenen Objekts während des Unterschutzstellungsverfahrens. Das Eintreten der A AG in das Rechtsmittelverfahren erweist sich somit als zulässig.

1.3

Die Beschwerdeführerin ist gemäss § 338a Abs. 1 des Planungs- und Baugesetzes vom 7. September 1975 (PBG) ohne Weiteres zur Anfechtung des Rekursentscheids befugt, mit dem der Rekurs gegen die Unterschutzstellung abgewiesen wurde (Kölz/Bosshart/Röhl, § 21 N. 21). Da auch die übrigen Prozessvoraussetzungen erfüllt sind, ist auf die Beschwerde einzutreten.

2.

Die teilweise Unterschutzstellung der Gartenanlage, soweit sie die strassenseitige Einfriedung bestehend aus Sockelmauer und Staketenzaun betrifft, ist im vorliegenden Verfahren nicht mehr umstritten. Bereits im Unterschutzstellungsbeschluss wurde zum Schutzumfang folgende Einschränkung statuiert: "Eine zusätzliche Öffnung zur Erschliessung des Grundstücks ist möglich." Anlässlich des vorinstanzlichen Augenscheins wurde der Eigentümerschaft überdies zugestanden, für ein allfälliges Bauvorhaben auf dem Grundstück dürfe der Zaun samt Sockelmauer vorübergehend entfernt werden. Die Vorinstanz hat von dieser teilweisen Anerkennung der Rekursbegehren durch den Beschwerdegegner formell Vormerk genommen, wobei sie festhält, der Sockel müsse nach Beendigung der Bauarbeiten "in den gleichen Dimensionen neu erstellt werden" (Entscheid der Vorinstanz, Disp.-Ziff. I Abs. 2).

Die Beschwerdeführerin beantragt, dass diese Vormerknahme um den ursprünglichen Zusatz zu ergänzen sei, wonach "eine zusätzliche Öffnung zur Erschliessung des Grundstücks möglich" sei.

Die uneingeschränkte Feststellung, dass die Rekonstruktion der Einfriedung "in den gleichen Dimensionen" zu erfolgen habe, steht im Widerspruch zur bereits im Unterschutzstellungsbeschluss vorgesehenen Möglichkeit der Öffnung. Der Antrag der Beschwerdeführerin ist daher gutzuheissen und die Vormerknahme entsprechend zu ergänzen. Die beantragte Klarstellung wir im Übrigen auch vom Beschwerdegegner nicht substanziiert infrage gestellt.

3.

Nach wie vor im Streit liegt die uneingeschränkte Unterschutzstellung der beiden Eiben an der Westseite des Grundstücks zwischen dem Wohnhaus und den Bahngleisen.

Mit Beschluss vom 5. Oktober 2011 qualifizierte der Beschwerdegegner die beiden Eiben als Schutzobjekt im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PBG. Zur Begründung führte er Folgendes aus:

"Die zwei Eiben hinter dem Haus, vermutlich um 1875 gepflanzt als Schutz gegen das nahe Bahntrassee, werden im Baumgutachten, das ergänzend zur Schutzabklärung verfasst wurde, aufgrund ihrer Grösse, ihres Alters, des guten Gesundheitszustandes und der noch langfristigen Lebenserwartung als zu erhaltende Besonderheit gewürdigt. Sie prägen das Quartierbild von Westen her. Ihre Fällung würde eine empfindliche Lücke verursachen. Zudem sind sie von hohem ökologischem Wert."

Die Vorinstanz schloss sich dieser Beurteilung an. Überdies würdigte sie die getroffene Schutzmassnahme auch als verhältnismässig, zumal die Gutachterin anlässlich des Lokaltermins ausgeführt habe, dass die Eiben trotz der Unterschutzstellung zurückgeschnitten werden könnten, wodurch die Belichtung der erheblich beschatteten Wohnräume verbessert würde. Auch lasse das dichte und regenerationsfähige Wurzelwerk der Eiben den Abbruch des Wohnhauses sowie dessen uneingeschränkte Neuerstellung ohne Weiteres zu. Soweit der Rekurrent schliesslich eine Einschränkung der Überbaubarkeit des Grundstücks rüge, so sei ein solches finanzielles Interesse, auch unter Berücksichtigung der eingeschränkten Belichtung der Wohnräume, weniger stark zu gewichten als das erhebliche öffentliche Interesse an der Unterschutzstellung.

4.

Schutzobjekte im Sinn von § 203 Abs. 1 lit. f PGB sind wertvolle Park- und Gartenanlagen, Bäume, Baumbestände, Feldgehölze und Hecken. Der Begriff "wertvoll" umfasst dabei nicht nur den biologischen oder ökologischen Wert (als besonders seltene Gattung oder als biotopischer Lebensraum), sondern auch den gestalterisch-ästhetischen Wert, der einem Baum in überbautem Gebiet im Hinblick auf seine Umgebung, also für das Quartier- und Strassenbild, zukommt (RB 1990 Nr. 71; VGr, 26. September 2012, VB.2012.00333, E. 5.1). Bei der Beantwortung der Frage, was unter einem biologisch oder ökologisch wertvollen Baum bzw. Baumbestand zu verstehen ist, steht den kommunalen Behörden kein besonderer Beurteilungsspielraum zu; insofern hat das Baurekursgericht volle Kognition (Kölz/Bosshart/Röhl, § 20 N. 19; VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 4.1). In gestalterisch-ästhetischer Hinsicht verfügen sie dagegen, insbesondere bei der vorzunehmenden Würdigung örtlicher Verhältnisse, über eine besondere Entscheidungsfreiheit im Grenzbereich zwischen Rechtsanwendung und Ermessensbetätigung (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3; VGr, 8. Februar 2012, VB.2010.00359, E. 4.2 mit Hinweisen), deren Handhabung die Rechtsmittelinstanzen nicht frei überprüfen können (RB 1982 Nr. 37). Das Verwaltungsgericht mit seiner gemäss § 50 Abs. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 1 lit. a und b VRG von vornherein auf Rechtskontrolle beschränkten Überprüfungsbefugnis hat den Entscheidungsspielraum beider Vorinstanzen zu beachten. Es hat in erster Linie zu prüfen, ob die für die Unterschutzstellung zuständige Verwaltungsbehörde alle wesentlichen Gesichtspunkte vollständig und gewissenhaft untersucht und gewürdigt hat (vgl. BGE 115 Ib 131 E. 3).

4.1

Mit Bezug auf den biologischen und/oder ökologischen Wert der streitbetroffenen Eiben stützt sich der Stadtrat auf das Gutachten der Unternehmung E vom 5. September 2011. Diesem kann entnommen werden, früher hätten sich in der Nähe der Bäume noch mindestens sechs weitere Eiben befunden, welche – vor allem aus Sicherheitsgründen im Zusammenhang mit dem Bahnverkehr – gefällt worden seien. Die beiden verbleibenden Eiben seien etwa 14–15 m hoch, hätten einen Kronendurchmesser von 10–11 m und befänden sich beide in einem guten Zustand. Das Alter der Bäume sei zwar nur schwer zu schätzen, dürfte aber aufgrund der Stammstärken und des Habitus im Bereich von 100–120 Jahren liegen. Unabhängig von ihrem genauen Alter würden die beiden Exemplare indes aufgrund ihrer Grösse in jedem Fall etwas Besonderes darstellen, da derartig grosse Eiben im Zürcher Stadtgebiet nur noch selten anzutreffen seien.

4.1.1

Die von den Gutachtern getroffenen Feststellungen zum Gesundheitszustand der Eiben beruhen auf einer äusseren Beurteilung von Erscheinung und Wuchs sowie auf einer im unteren Stammbereich durchgeführten Klangprobe mittels Gummihammer. Die Vorinstanz hat sich mit der Tauglichkeit dieser Beurteilungsmethode und der Plausibilität der Bewertung auseinandergesetzt und sich den Feststellungen der Gutachter angeschlossen. Die von der Beschwerdeführerin dagegen erhobenen Einwände beschränken sich auf eine Wiederholung des gegenteiligen Standpunkts und sind nicht geeignet, die vorinstanzliche Würdigung substanziiert infrage zu stellen. Wie die Beschwerdeführerin indes zutreffend bemerkt, war der gute Gesundheitszustand der Eiben vorliegend nicht allein entscheidend für die Schutzanordnung. Ihr biologischer Wert wird vorab damit begründet, dass sie aufgrund ihrer Grösse in jedem Fall etwas Besonderes darstellten, weil "derart grosse Eiben nur noch selten im Zürcher Stadtgebiet anzutreffen" seien.

Die Vorinstanz erwog hierzu, Sinn und Zweck von § 203 Abs. 1 lit. f PBG sei es nicht, "schöne und grosse Bäume" pauschal unter Schutz zu stellen. Vielmehr gelte es, differenziert Bäume zu schützen, die unter anderem als stattliche Exemplare ihrer Art bezeichnet werden müssten. Diese Voraussetzung sei vorliegend erfüllt. Eiben würden in Mitteleuropa nur selten Wuchshöhen über 15 Metern erreichen. Demnach müsse bereits aufgrund der von den streitbetroffenen Exemplaren erreichten Höhe von 14–15 m geschlossen werden, dass "allenfalls nur eine geringe Anzahl von vergleichbaren Bäumen im Stadtgebiet vorhanden sein" könne.

Dieser Argumentation kann nicht gefolgt werden. Nicht stichhaltig ist die Schlussfolgerung, ausgewachsene Eiben seien im Stadtgebiet selten anzutreffen und daher per se biologisch wertvoll. Eine einzig an Alter und Grösse anknüpfende Seltenheit ist nur eine relative und dementsprechend auch kein nur auf Eiben beschränktes Phänomen. Alte, grosse Solitäre sind im baulich verdichteten Stadtgebiet generell etwas Besonders bzw. Seltenes, ohne dass sie deshalb allesamt schutzwürdig wären. Hinzu kommt, dass die relative Seltenheit ausgewachsener Eiben vorliegend nicht belegt wurde; Aussagen wie "allenfalls" und "kann sein" vermögen keinen Eingriff in die Eigentumsfreiheit zu begründen. Darüber hinaus sind die zitierten Höhenangaben von 14–15 m zu relativieren. Wie am Augenschein ausgeführt, basieren diese Angaben nicht auf einer exakten Messung, sondern auf einer Schätzung. Geschätzt wurde mittels Bezugsgrössen wie insbesondere Geschosszahlen benachbarter Gebäude, wobei pro Geschoss von einer Referenzhöhe von 3 m auszugehen sei. Die angebliche Baumhöhe von 14–15 m würde demnach in etwa der Zahl von 5 Geschossen entsprechen. Die von den Baumwipfeln erreichte bzw. unwesentlich überragte Firsthöhe (vgl. Fotos Nrn. 7 u. 8, S. 12) des streitbetroffenen Wohnhauses entspricht zwar grundsätzlich dieser Referenzgrösse (vgl. Foto Nr. 6, S. 11). Wie die Beschwerdeführerin indes zu Recht einwendet, weisen die Eiben einen gegenüber dem Gebäude um rund ein Geschoss höher gelegenen Standort auf (vgl. Fotos Nrn. 2 u. 5, S. 7 u. 10), woraus eine Baumhöhe von 12 m resultiert.

Selbst wenn ein Baum die maximale Wuchshöhe erreicht hat, qualifiziert ihn das zudem nicht automatisch auch als schutzwürdiges, weil "stattliches Exemplar seiner Art". Prädikate wie "ansehnlich" oder "stattlich" sind keine reinen Grössenangaben, sondern beschreiben darüber hinaus eine optische Wirkung, die zu einem wesentlichen Teil auch standortabhängig ist. Auf die Frage, ob die streitigen Eiben vorliegend eine solche Wirkung entfalten, ist im Rahmen der ästhetischen Würdigung zurückzukommen (E. 4.2).

4.1.2

Weiter heisst es im Gutachten der Firma E, den Eiben könne auch ein hoher ökologischer Wert attestiert werden. So stelle der Arillus, die rote Samenhülle der Früchte, welche den einzigen ungiftigen Teil der Pflanze bilde, wertvolles Futter für einheimische Vogelarten dar und die Bäume würden zudem in dem schmalen Grünstreifen zwischen Bahngleisen und der C-Strasse wichtige Nistplätze bieten.

Diese Ausführungen sind nicht geeignet, eine besondere ökologische Bedeutung der streitbetroffenen Eiben zu begründen. Insbesondere wird nicht dargelegt, die Eiben würden seltenen oder bedrohten Tierarten als Futterquelle oder Lebensraum dienen. Dass die Bäume beliebigen einheimischen Vogelarten als Lebensraum dienen können, reicht für die Begründung der Schutzqualität nicht aus. Nistplätze bieten auch andere Baumarten oder Gehölze und ihre Funktion als Nahrungsgrundlage erfüllen Eiben auch in der weitverbreiteten Form als Formschnittgehölze bzw. Heckenpflanzungen. Mithin sind keine speziellen Umstände ersichtlich, welche die streitigen Eiben an ihrem Standort für die Vogelwelt als besonders wertvoll erscheinen lassen (vgl. VGr, 26. September 2012, VB.2012.00333, E. 6.2.1).

4.2

Nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts (RB 1990 Nr. 71) können Bäume und Baumgruppen – obgleich primär Objekte des Landschafts- oder Naturschutzes – unter Umständen wegen ihrer prägenden Wirkung für ein Quartier- oder Strassenbild unter Schutz gestellt werden. Dabei sind allerdings strenge Massstäbe anzulegen, da Bäume und Baumgruppen in dicht besiedelten Gebieten nicht generell besonderen Schutz geniessen. Bäume bzw. Baumgruppen sind nur dann schutzwürdig, wenn sie aufgrund des Standortes und ihrer Erscheinung in markanter Weise einen dominierenden, aussergewöhnlichen Akzent setzen und damit das Quartier- oder Strassenbild wesentlich mitprägen (RB 1990 Nr. 71; Christoph Fritzsche/Peter Bösch/Thomas Wipf, Zürcher Planungs- und Baurecht, Bd. 1, 5. A., Zürich 2011, S. 204).

Im Unterschutzstellungsbeschluss heisst es hierzu, die beiden Eiben würden das Quartierbild von Westen her prägen. Ihre Fällung würde eine empfindliche Lücke verursachen.

Wie auch die benachbarten Liegenschaften ist auch die streitbetroffene zur C-Strasse und zum See hin ausgerichtet. Bei der Westseite der streitigen Liegenschaft handelt es sich dagegen um den davon abgewandten, rückwärtigen Gartenbereich, der auf der gesamten Länge ans Bahntrassee anschliesst. In diesem rund 14 m breiten Streifen stehen die beiden Eiben mit ihren Kronendurchmessern von 10–11 m, zwischen Wohnhaus und Bahntrassee. An besagtem Standort treten sie von der das Quartierbild bestimmenden Strassenseite her lediglich als grösstenteils verdeckter, dunkler Hintergrund des Wohnhauses in Erscheinung. Dass insofern nicht von einer prägenden Wirkung gesprochen werden kann, ist unbestritten. Eine solche sehen die Vorinstanzen jedoch mit Bezug auf die Rückansicht der Liegenschaft von Westen her. Jenseits des Bahntrassees, an leicht erhöhter Lage verlaufe dort auf einer Länge von rund 100 m ein Fussweg. Wie die Vorinstanz ausführt, können die Eiben von dort – anders als bei einem verborgenen Garten – mit ihrer ganzen Höhe wahrgenommen werden.

Dass der rückwärtige Standort der Eiben stellenweise überhaupt einsehbar ist, heisst indes noch nicht, dass ihre dortige Erscheinung auch in markanter Weise einen dominierenden, aussergewöhnlichen Akzent setzt und damit das Quartierbild wesentlich mitprägt. Die Vorinstanzen sehen eine solche Wirkung darin, dass die Bäume an diesem Standort einen willkommenen Kontrast bilden, namentlich gegenüber den Infrastrukturanlagen der SBB. Dem hält die Beschwerdeführerin zutreffend entgegen, dass ein "willkommener Kontrast" noch keinen ausreichenden Grund für eine Unterschutzstellung darstellt. Ein hinreichender Unterschutzstellungsgrund ist vorliegend aber auch anderweitig nicht ersichtlich. Die Kontrastwirkung der Bäume zu ihrem Umfeld wird durch die bei den Akten liegenden Bilder zwar anschaulich belegt. Ausschlaggebend für diese Wirkung ist aber in erster Linie das durch die Bahnanlage dominierte, urbane Umfeld. Der Beschwerdeführerin ist beizupflichten, dass im Verhältnis dazu jeder einigermassen gefälligen Hintergrundbepflanzung eine gleichermassen willkommene Kontrastwirkung zu attestieren wäre. Die Eiben kommen an diesem Standort jedenfalls nicht hinreichend zur Geltung, oder anders gesagt, der Standort ist einer allfälligen Schutzobjektqualität der Eiben sogar abträglich. Die Bäume werden eher als viel zu nah am Wohnhaus stehende grüne Wand, denn als "stattliche Exemplare ihrer Art" wahrgenommen. Dass sie das konkrete bauliche Umfeld dennoch aufwerten, reicht objektiv nicht aus, um die Schutzwürdigkeit der Eiben zu begründen.

Mithin ist festzustellen, dass die Vorinstanzen bei der Beurteilung der gestalterisch-ästhetischen Wirkung der beiden Eiben nicht von den Massstäben ausgegangen sind, die bei der Unterschutzstellung von Bäumen im Interesse des Quartier- und Strassenbilds anzuwenden sind. Die Unterschutzstellung der Eiben erweist sich somit bereits aus diesem Grund als rechtsverletzend und ist aufzuheben.

Selbst wenn die zwei Eiben grundsätzlich als Schutzobjekte zu qualifizieren wären, wäre das öffentliche Interesse an deren Erhaltung im Übrigen nicht gleich hoch zu werten wie entgegenstehende öffentliche und private Interessen (sogleich, E. 5).

5.

Die Qualifikation eines Objekts als "wertvoller Baum" oder "wesentlich mitprägendes Element" für die Umgebung führt nach der Rechtsprechung des Verwaltungsgerichts nicht zwingend zur Anordnung von Schutzmassnahmen im Sinn von § 205 und 207 PBG, sondern nur dann, wenn das öffentliche Interesse an der Erhaltung des Schutzobjekts höher zu werten ist als entgegenstehende öffentliche und private Interessen (RB 1992 Nr. 62). Eine solche Interessenabwägung ist zwar ebenfalls grundsätzlich eine vom Verwaltungsgericht überprüfbare Rechtsfrage. Bei der Gewichtung der sich gegenüberstehenden Interessen bestehen jedoch in verschiedener Hinsicht Beurteilungsspielräume, welche in erster Linie von den Verwaltungsbehörden auszufüllen sind; auch insofern steht ihnen eine von den Rechtsmittelinstanzen zu beachtende besondere Entscheidungsfreiheit zu (RB 1982 Nr. 37).

5.1

Die Vorinstanzen erachteten das öffentliche Interesse an einer Unterschutzstellung als gross. Diese Würdigung ist indes nach dem Gesagten (E. 4.1 und 4.2) in jedem Fall stark zu relativieren. Aber selbst wenn der "willkommene Kontrast", den die Bäume gegenüber der Bahnanlage bilden, beschränkt anerkannt wird, ist auf der andern Seite dem von der Beschwerdeführerin angeführten Interesse an einer wohnhygienisch einwandfreien Belichtungssituation der angrenzenden Wohnräume angemessen Rechnung zu tragen. Im Gutachten zur Abklärung der Schutzwürdigkeit heisst es hierzu, die beiden Eiben würden das bestehende Wohnhaus in hohem Mass beschatten und auch die Vorinstanz geht in ihrem Entscheid von einer erheblichen Beschattung aus (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.3). Dieser Eindruck wird durch die Bildaufnahmen aus dem Innern der Wohnräume bestätigt. Wenn der Beschwerdegegner nun unter Verweis auf das als Beilage zur Beschwerdeantwort eingereichte Foto geltend macht, die Beschattung sei nicht als gravierend anzusehen, so ist dies – insbesondere auch anhand dieses Fotos und des am Augenschein gewonnenen Eindrucks – nicht nachvollziehbar. Vielmehr ist die Beeinträchtigung von Wohnhygiene und Wohnqualität offenkundig. Entgegen dem beschwerdegegnerischen Dafürhalten ist dies nicht erst dann der Fall, wenn sich Schimmelpilz an den Wänden bildet. Dass die festgestellte Beeinträchtigung laut dem Beschwerdegegner durch "den Vorteil einer Abschirmung zum Bahntrassee" überwogen werde, ist sodann ebenfalls nicht stichhaltig. Der Beschwerdegegner stützt sich bei dieser Aussage auf einen entsprechenden Passus im Baumgutachten, wobei auch dort nicht gesagt wird, was für eine Art von Abschirmung gemeint ist. Eine Lärmschutzdämmung kann jedenfalls von vornherein ausgeschlossen werden und auch als Sichtschutz gäbe es tauglichere Mittel, ohne entsprechende Einschränkung der Belichtungssituation.

Angesichts des festgestellten Ausmasses der Beeinträchtigung ist auch die Vorinstanz zum Schluss gelangt, unter dem Gesichtspunkt der Verhältnismässigkeit müsse trotz Schutzanordnung eine Verbesserung der Belichtungssituation gewährleistet bleiben. Unter Verweis auf die von der Gutachterin erwähnte Möglichkeit von Schnittmassnahmen, geht sie in der Folge davon aus, diese Forderung sei vorliegend hinlänglich erfüllt. Im Gutachten heisst es dazu:

"Zur Verbesserung der Lichtsituation im Wohnhaus kann ein vorsichtiger Rückschnitt entlang der Fassade sowie auch eine leichte Auslichtung der Kronen erfolgen. Der Habitus und die Wirkung der Bäume werden hierdurch nicht beeinträchtigt."

In Anbetracht der starken Beschattung der Wohnräume versprechen diese äusserst zurückhaltend formulierten Schnittmöglichkeiten indes keine entscheidende Verbesserung. Ferner erscheint es auch als zweifelhaft, ob ein Auslichten der Baumkronen überhaupt als taugliche Massnahme zur Verbesserung der Wohnhygiene in den dahinterliegenden Wohnräumen zu werten ist. Beim Rück- und/oder Belichtungsschnitt an Eiben ist zu berücksichtigen, dass sich diese Baumart durch ein "hohes Ausschlagsvermögen" auszeichnet, insbesondere auch am alten, kahlen Holzbestand (Stockausschlagsfähigkeit). Dies wird auch seitens des Beschwerdegegners bestätigt, wenn sowohl anlässlich des verwaltungsgerichtlichen Augenscheins als auch in Ziff. 11 der Beschwerdeantwort mit Bezug auf die nicht unter Schutz stehenden Eiben des angrenzenden F-Areals ausführt wird, diese würden nun geschnitten, "um die lockeren Kronen durch bessere Belichtung wieder anzuregen, damit sie im Endeffekt wieder kompakter werden […]". Bezogen auf die streitigen Eiben wäre der Auslichtungsschnitt somit wohl nicht nur eine Daueraufgabe, sondern auch kontraproduktiv, weil die Bäume darauf immer wieder mit einem verdichtenden Neuaustrieb reagieren.

Um die Belichtungssituation in den nach Südwesten ausgerichteten Wohnräumen entscheidend zu verbessern, bedürfte es offenkundig eines deutlich grösseren Eingriffs in die Baumsubstanz. Ein solcher wäre mit dem Zweck der Schutzmassnahme, nämlich der Erhaltung der Bäume wegen ihrer angeblich seltenen Grösse, aber klarerweise nicht vereinbar.

Bereits aus diesem Grund ist – entgegen der Auffassung der Vorinstanz – sowohl das öffentliche als auch das private Interesse der Beschwerdeführerin an einer gehörigen Belichtung der Wohnräume unter den gegebenen Umständen höher zu gewichten, als das aufgrund des unglücklichen Standorts höchstens geringe öffentliche Interesse an der Erhaltung der Eiben.

5.2

Die Beschwerdeführerin führt darüber hinaus aber noch weitere private Interessen gegen die Unterschutzstellung an. So macht sie geltend, die Baumöglichkeiten, einschliesslich der Realisierung von Abstellplätzen, seien auf dem Grundstück durch den Bestand der Eiben massiv eingeschränkt. Es sei zu bezweifeln, dass das bestehende Gebäude ohne unzulässige Verletzung des Wurzelwerks abgebrochen werden könnte. Vor allem aber müsste ein Neubauvorhaben wegen der dafür nötigen Baugrube beträchtlich von der südwestlichen Flucht des bestehenden Gebäudes und dem Wurzelbereich abgerückt werden.

5.2.1

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichts vermögen finanzielle Interessen der Eigentümer an einer möglichst gewinnbringenden Ausnützung ihrer Liegenschaften das öffentliche Interesse an einer Schutzmassnahme grundsätzlich nicht zu überwiegen (BGE 126 I 219 E. 2c mit Hinweisen; BGr, 13. September 2005,1P.79/2005, E. 4.8 = ZBl 108/2007, S. 83 ff., 90). Die Vorinstanz hat allerdings zutreffend darauf hingewiesen, dass eine Gewichtung der entgegenstehenden Interessen vorzunehmen ist (Entscheid der Vorinstanz, E. 6.1). Je grösser die Schutzwürdigkeit eines Schutzobjekts ist, desto weniger können private Interessen ins Gewicht fallen und umgekehrt (BGE 126 I 219 E. 2c).

5.2.2

Da – wie erwähnt – jedenfalls nicht von einem erheblichen öffentlichen Interesse an der Unterschutzstellung der Eiben auszugehen ist, sind auch die finanziellen Interessen der Beschwerdeführerin nicht von vornherein unbeachtlich, zumal sie nicht unbegründet erscheinen. Der Beschwerdegegner macht zwar geltend, das dichte und regenerationsfähige Wurzelwerk der Eiben lasse den Abbruch des Wohnhauses sowie dessen uneingeschränkte Neuerstellung ohne Weiteres zu. Wie die Beschwerdeführerin zutreffend bemerkt, ragt die Baugrube für einen Neubau "an gleicher Stelle" jedoch über letztere hinaus. Ob die Bäume einen derartigen Eingriff auf der gesamten Länge ihres Wurzelbereichs unbeschadet überstehen würden, erscheint zumindest fraglich. Ein Neubau müsste sodann den vorstehend beschriebenen Auswirkungen der Eiben auf die Wohnhygiene entsprechend Rechnung tragen. Erschwerend dürfte hierbei ins Gewicht fallen, dass bei einem Neubauvorhaben darüber hinaus noch weitere nutzungsrelevante Auflagen anfallen dürften. So hat die Beschwerdeführerin am Augenschein unwidersprochen ausgeführt, aufgrund der lärmschutzrechtlichen Einstufung der C-Strasse, müssten Schlafräume zwingend im rückwärtigen Gebäudebereich erstellt werden. Nachdem dieser auf der gesamten Länge der Westfassade durch die beiden Eiben beschattet ist, bleibt diesbezüglich aber nicht mehr viel Anordnungsspielraum. Ob die "uneingeschränkte Neuerstellung" des Wohnhauses "ohne Weiteres" möglich ist, muss unter diesen Umständen bezweifelt werden.

5.2.3

Was das gesamte Ausmass der durch den Bestand der Eiben bedingten Baubeschränkung betrifft, hat die Beschwerdeführerin ihre Sachdarstellung am Augenschein nachträglich konkretisiert. Sie stützt sich dabei auf eine mit den SBB erzielte Vereinbarung vom 13. Dezember 2012. Nachdem diese nachträglich eingetretene Sachlage nicht früher geltend gemacht werden konnte, erfolgt die Berufung darauf nicht verspätet (Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 13). Der Beschwerdegegner hat keine Einwände gegen die Zulassung dieser neuen tatsächlichen Behauptungen erhoben. Aus prozessökonomischen Gründen ist sie daher zu berücksichtigen, zumal der Streitgegenstand dadurch nicht verändert wird und auch keine neuen Ermessensfragen aufgeworfen werden (vgl. Kölz/Bosshart/Röhl, § 52 N. 17).

Gemäss Vereinbarung vom 13. Dezember 2012 wird der Beschwerdeführerin ein Näherbaurecht bis auf eine Distanz von 8,5 m zur Achse der Fahrleitung eingeräumt. Wie aus der zugehörigen Plandarstellung hervorgeht, resultiert damit angrenzend an die Westfassade des bestehenden Wohnhauses eine Baufläche von rund 150 m², deren Nutzung durch den Baumschutz verhindert würde. Diese Darstellung blieb seitens des Beschwerdegegners unbestritten. Er hat indes bereits in der Beschwerdeantwort eingewendet, dass entsprechende Nachteile zweifellos bei der Festsetzung des Kaufpreises abgegolten worden seien. Dies wird von der Beschwerdeführerin bestritten. Dass eine gewisse Risikokompensation in die Preisbildung eingeflossen ist, erscheint tatsächlich wahrscheinlich. Dabei dürfte es sich jedoch kaum um eine volle Kompensation gehandelt haben, waren die Anfechtungschancen zum Zeitpunkt der Handänderung doch nach wie vor intakt. Dass auch die auf dem Näherbaurecht vom 13. Dezember 2012 resultierenden Baumöglichkeiten mit dem Kaufpreis abgegolten worden wären, kann sodann mit Verweis auf die Chronologie der Abläufe ausgeschlossen werden. Auch wenn die Bedeutung der geltend gemachten finanzielle Interessen der Beschwerdeführerin entsprechend relativiert wird, sind sie dennoch geeignet, das ohnehin überwiegende, wohnhygienisch begründete Interesse an der Aufhebung der Schutzanordnung noch zusätzlich zu untermauern.

5.3

Zusammenfassend erweist sich die Unterschutzstellung der beiden Eiben somit letztlich auch als unzumutbar und dementsprechend als unverhältnismässig. Die Beschwerde ist somit auch aus diesem Grund gutzuheissen und die Schutzanordnung betreffend die beiden Eiben auf der Westseite der Liegenschaft C-Strasse 02 aufzuheben.

6.

Ausgangsgemäss sind die Kosten dieses Verfahrens dem Beschwerdegegner aufzuerlegen (§ 65a Abs. 2 in Verbindung mit § 13 Abs. 2 Satz 1 VRG). Dieser ist überdies zu einer angemessenen Parteientschädigung an die Beschwerdeführerin zu verpflichten (§ 17 Abs. 2 lit. a VRG). Für das Beschwerdeverfahren erweist sich eine Entschädigung von Fr. 1'800.- als angemessen.

Sodann ist auch die Kostenverteilung der Vorinstanz entsprechend dem Ausgang des Beschwerdeverfahrens anzupassen. In Abänderung von Disp.-Ziff. II des Rekursentscheids sind die Rekurskosten von Fr. 5'600.- zu einem Fünftel dem Rekurrenten und zu vier Fünfteln dem Rekursgegner aufzuerlegen. In Abänderung von Disp.-Ziff. III des Rekursentscheids ist der Rekursgegner überdies zur Bezahlung einer Parteientschädigung an den Rekurrenten zu verpflichten.