1C_252/2014

1.

Dirigé contre l'arrêt du 12 février 2014, soit une décision prise en dernière instance cantonale (art. 86 al. 1 let. d LTF) dans le domaine du droit public des constructions (art. 82 let. a LTF), le recours est en principe recevable comme recours en matière de droit public selon les art. 82 ss LTF, aucune des exceptions prévues à l'art. 83 LTF n'étant réalisée.

1.1

En tant que copropriétaires directement voisins, les recourants sont particulièrement touchés par l'octroi du permis de construire qu'ils contestent. Ils peuvent ainsi se prévaloir d'un intérêt personnel et digne de protection à l'annulation de l'arrêt attaqué et ont dès lors qualité pour agir au sens de l'art. 89 al. 1 LTF.

1.2

Dès lors que les griefs des recourants portent exclusivement sur les motifs retenus dans l'arrêt incident du 12 février 2014, et non sur les modifications apportées ultérieurement selon l'autorisation délivrée par la commune le 14 avril 2014, les recourants sont habilités à reprendre, au travers d'un recours dirigé directement contre cette dernière, les critiques formulées contre l'arrêt cantonal (arrêt du 27 mars, consid. 2 in fine).

2.

Les recourants invoquent l'art. 962 CC et se plaignent d'une application arbitraire des art. 83 et 134 de la loi vaudoise sur l'aménagement du territoire et les constructions (LCAT). Selon eux, l'art. 83 LCAT s'appliquerait aux modifications de limites rendant une construction réglementaire, mais non, comme en l'espèce, à une rectification de limites dans le but d'un transfert de CUS, ni à une cession supplémentaire. Faute de base légale, le transfert de CUS ne pouvait faire l'objet d'une mention au sens de l'art. 962 CC, une telle mention n'ayant au surplus pas les mêmes effets qu'une servitude de non-bâtir. Au surplus, la mention portée au registre foncier ne serait pas valable car elle ne repose pas sur un plan coté et ne précise pas la portée de la restriction. Les recourants estiment par ailleurs qu'un transfert d'indice serait possible sans base légale, mais moyennant l'inscription d'une servitude de non-bâtir, ce qui ne serait pas le cas en l'espèce.

2.1

L'arbitraire, prohibé par l'art. 9 Cst., ne résulte pas du seul fait qu'une autre solution pourrait entrer en considération ou même qu'elle serait préférable; le Tribunal fédéral ne s'écarte de la solution retenue en dernière instance cantonale que si elle est manifestement insoutenable, méconnaît gravement une norme ou un principe juridique clair et indiscuté ou si elle heurte de manière choquante le sentiment de la justice ou de l'équité. Il faut encore que cette solution soit insoutenable non seulement dans sa motivation, mais aussi dans son résultat (ATF 138 I 305 consid. 4.3 p. 319; 137 I 58 consid. 4.1.2 p. 62).

2.2

L'art. 83 LATC interdit les fractionnements de parcelles ayant pour objet de rendre non conformes les constructions existantes (arrêt 1C_161/2010 du 21 octobre 2010, consid. 4.2). Il ne dit rien en revanche sur la possibilité de changement de limites afin d'améliorer la constructibilité d'une parcelle. Comme l'admettent les recourants, ce silence ne rend pas pour autant illicite ce procédé, qui relève pour l'essentiel du droit privé. Il en va de même du transfert des possibilités de bâtir, pour autant qu'il s'effectue entre deux parcelles contiguës et que la surface mise à contribution pour le calcul de la surface constructible ne puisse plus servir ultérieurement à un tel calcul (même arrêt). Cela peut intervenir par l'inscription d'une servitude de non-bâtir en faveur de la commune ou de toute autre restriction de droit public susceptible de prévenir une utilisation excessive du bien-fonds. Contrairement à ce que soutiennent les recourants, la mention au registre foncier du transfert de surface de plancher habitable constitue un instrument admissible; dans sa teneur au 1er janvier 2012, l'art. 962 CC impose en effet à la collectivité publique de faire mentionner les restrictions de droit public à la propriété qu'elle a décidées et qui ont pour effet d'entraver durablement le pouvoir du propriétaire d'en disposer ou de créer une obligation déterminée durable à sa charge en relation avec l'immeuble (al. 1). La mention apparaît en outre comme une mesure suffisante dès lors qu'elle est opposable à tout tiers et permet d'assurer une publicité suffisante, en particulier à l'égard d'un acquéreur ultérieur (arrêt 1C_750/2013 du 28 avril 2014 consid. 4.2). Dans son résultat tout au moins, l'arrêt attaqué n'a rien d'arbitraire sur ce point.

3.

Les recourants se plaignent ensuite d'une application arbitraire des art. 19 et 133 du règlement communal sur les constructions et l'aménagement du territoire (RCAT). Ils estiment que la hauteur de la façade (11 m) devrait se mesurer depuis le point le plus bas entre le terrain naturel et le terrain aménagé, en l'espèce, la surface aménagée en remblai devant le parking, la façade formant visuellement un tout depuis cette hauteur, et non depuis la dalle supérieure de l'avant-corps englobant l'entrée du parking,

3.1

Selon l'art. 19 RCAT, les bâtiments doivent s'inscrire dans un espace d'une hauteur constante (H) soit par rapport au niveau du terrain naturel, soit par rapport au niveau du terrain aménagé si celui-ci est au-dessous du terrain naturel.

3.2

La cour cantonale a considéré que le but de cette disposition était de garantir un effet visuel correspondant à une hauteur de 11 m. Compte tenu du texte de la disposition, cette appréciation ne saurait être qualifiée d'arbitraire; les recourants ne la contestent d'ailleurs pas puisqu'ils se fondent eux aussi sur l'impression d'une personne observant la façade est du bâtiment. De ce point de vue, il n'est pas arbitraire non plus de considérer que la base de la façade est constituée par le socle sur lequel repose l'ensemble du bâtiment, dès lors que la rampe d'accès au garage est, conformément à la pratique communale, partiellement recouverte d'une dalle qui permet d'accentuer l'aspect souterrain du parking. Le grief doit dès lors être écarté.

4.

Les recourants se plaignent enfin d'une constatation inexacte des faits et d'une application arbitraire des art. 9 et 135 RCAT. Ils estiment que la distance à la limite de propriété devrait être de 8 m (et de 7 m pour la distance oblique) dès lors que la hauteur de la façade est serait de plus de 11 m. Les recourants contestent également que l'entrée du garage puisse être considérée comme une construction souterraine dès lors en particulier que du côté sud, la hauteur de la construction dépasserait de plus d'un mètre le niveau du terrain naturel.

4.1

Les considérations qui précèdent conduisent au rejet de ces griefs: mesurée depuis la terrasse, la façade est mesure moins de 11 m, ce qui justifie des distances à la limite de 7 m, respectivement 6 m, conformément à l'art. 135 RCAT. Les recourants relèvent en vain que la hauteur au faîte serait supérieure à 12 m; en effet, l'art. 19 al. 1 RCAT admet que le faîte du toit puisse dépasser de 1 m la hauteur (H) admissible; ce dépassement n'est pas pris en compte dans la hauteur (H) telle que définie à l'art. 135 RCAT.

L'appréciation de la cour cantonale relative au caractère souterrain de l'avant-corps constitué par l'entrée du garage, résiste elle aussi au grief d'arbitraire, à tout le moins dans son résultat. Selon l'art. 9 RCAT, sont considérées comme souterraines les constructions dont la hauteur maximum ne dépasse pas de plus de 1 mètre le niveau du terrain naturel et qui ne présentent pas plus d'une façade entièrement dégagée. En l'occurrence, la dalle supérieure du parking est située à la cote 579.45, alors que le terrain naturel, en pente, se situe à 578.70 au nord de l'accès parking, et à 578.25 au sud. Compte tenu de la déclivité du terrain naturel, il n'apparaît pas insoutenable de se fonder sur une altitude moyenne (578.475), laquelle serait en l'occurrence moins d'un mètre inférieure à celle de la hauteur de la dalle. Dans ces conditions, le grief doit lui aussi être rejeté.

5.

Sur le vu de ce qui précède, le recours doit être rejeté. Conformément aux art. 66 al. 1 et 68 al. 2 LTF, les frais judiciaires sont mis à la charge des recourants, de même qu'une indemnité de dépens allouée aux intimés, qui obtiennent gain de cause avec l'assistance d'un avocat.