Se i tassi ipotecari diminuiscono, le pigioni devono essere ridotte in proporzione?

1. Come ha rilevato il convenuto, la richiesta formulata dall’attore per la prima volta con la lettera del 9 marzo 2020 […] dev’essere scomposta in due distinte rivendicazioni: la prima verteva sul calo recente (ovvero successivo all’inizio della sua locazione) del tasso ipotecario di riferimento; la seconda, sulla fissazione del canone iniziale, a suo dire abusivo. A ben vedere, su quest’ultimo punto l’attore ha imbastito un ragionamento che, per quanto caratterizzato da una certa logica, non trova nessun appiglio nel paradigma legislativo. In sintesi sostiene che il locatore avrebbe dovuto adeguare spontaneamente e sistematicamente il canone corrisposto dalla precedente inquilina al calo del tasso ipotecario di riferimento, approdando ad un importo oltre il quale non avrebbe potuto e dovuto negoziare il canone con il nuovo conduttore (ovvero con l’attore). Il ragionamento dell’attore è tuttavia errato sotto due punti di vista:
- in primo luogo, confonde una facoltà dell’inquilino con un presunto (e inesistente) obbligo del locatore di monitorare l’evoluzione dei tassi ipotecari e di ridurre quindi a proprio sfavore il canone alla prima occasione, in contrasto con la previsione dell’art. 270a CO;
- in secondo luogo, mira ad impedire al locatore di fissare liberamente, con una nuova locazione, l’ammontare del canone benché in linea con quelli applicati nella zona (o con le altre ipotesi enumerate all’art. 269a CO), pregiudicando così il principio della libertà contrattuale sancito dall’art. 19 cpv. 1 CO.

Ne consegue che la richiesta di restringere, anche retroattivamente, il canone alla cifra di fr. 1’156.10 (oltre, dunque, la riduzione chiesta per il calo del tasso intervenuto in corso di locazione) può essere tutt’al più inquadrata nell’art. 270 CO.

2. Se il conduttore ritiene che il canone da lui pattuito con il locatore sia sin dall’inizio eccessivo, come pretende l’attore, deve rivolgersi entro 30 giorni dalla consegna della cosa all’autorità di conciliazione (art. 270 cpv. 1 CO). Se non lo fa, il conduttore non può più impugnare il canone iniziale. Si tratta infatti di un termine di perenzione (DTF 131 III 566, consid. 3.2). Detto altrimenti, dopo 30 giorni dalla consegna il conduttore non può più reclamare una riduzione fondandosi su circostanze riconducibili al periodo antecedente alla conclusione del contratto. Ne consegue che l’attore, il quale non ha agito tempestivamente per contestare il canone iniziale, non può prevalersi in questa sede delle diminuzioni del tasso ipotecario di riferimento registrate prima del 25 settembre 2016.

3. La diminuzione fatta valere in corso di locazione secondo l’art. 270a CO si fonda sul metodo relativo, nel senso che il conduttore può invocare unicamente i fattori di riduzione intervenuti dopo l’ultima fissazione del canone locativo. Il motivo più frequente scaturisce dalla variazione dei costi secondo l’art. 269a lit. b CO, per cui il calo del tasso ipotecario di riferimento gioca un ruolo di prim’ordine, anche se non necessariamente esclusivo (DTF 133 III 61, consid. 3.2.2.2). Secondo l’art. 13 cpv. 1 OLAL, un calo tasso dello 0.25 % autorizza il conduttore a domandare un riduzione proporzionale del corrispettivo, a meno che la differenza non sia compensata da un rincaro simultaneo. La diminuzione può essere reclamata per la prossima scadenza di disdetta (art. 270a cpv. 1 CO).

4. Il 25 settembre 2016, giorno in cui fu sottoscritto il contratto di locazione, il tasso di riferimento si attestava all’1,75 % (l’evoluzione del tasso è consultabile sul sito www.bwo.admin.ch/bwo/it/home/mietrecht/referenzzinssatz.html). Il 9 marzo 2020, giorno della prima richiesta avanzata dall’attore, il tasso era calato all’1,25 %. Ne consegue che l’attore avrebbe potuto invocare la differenza dello 0,5 % per ottenere una riduzione del corrispettivo secondo l’art. 13 cpv. 1 lit. c OLAL (applicato per analogia) pari al:
(1 – 100/106) * 100 = 5.66 %

5. Nella sua prima lettera indirizzata al convenuto […] l’attore evidenziò il calo dello 0,25 %, allora da poco annunciato dall’Ufficio federale dell’alloggio, trascurando che il dato si basava sull’ultima rilevazione statistica (successiva alla conclusione del contratto di locazione) e senza sapere che già in precedenza il tasso di riferimento era diminuito di un primo 0,25 % (per un complessivo 0,5 %). Di conseguenza, si è limitato a reclamare una riduzione pari al:
(1 – 100/103) * 100 = 2.91 %
da lui quantificata in fr. 43.65 mensili, che il locatore ha accettato (quantunque “in via bonale”), concedendo una diminuzione arrotondata a fr. 44.— mensili dalla prossima scadenza contrattuale. Dopo questo primo scambio l’attore non si è rivolto all’Ufficio di conciliazione, ma ha iniziato dal 1. ottobre 2020 ha decurtare dai suoi versamenti mensili l’importo di fr. 45.—.

6. Nel suo successivo scritto del 18 dicembre 2020 […], l’attore è tornato a rivendicare una diminuzione complessiva del canone a fr. 1’157.27, appellandosi a ritroso al tasso in vigore già nel 2008. Per contro non ha (più) accennato al calo registrato durante la locazione, tanto meno allo 0,25 % aggiuntivo che non aveva considerato nel suo precedente calcolo […]. Un riferimento al tasso del 1,75 % compare per la prima volta nell’istanza del 10 febbraio 2021 all’Ufficio di conciliazione […], senza però una precisa collocazione temporale o tematica, e senza che l’attore ne abbia tratto una rivendicazione ben definita.

7. Il giudice non è autorizzato ad adattare un canone di locazione di sua iniziativa oltrepassando quanto richiesto da una parte contrattuale o concordato da entrambe (DTF 122 III 20, consid. 4d). Questo principio si applica evidentemente già alla fase codificata dall’art. 270a cpv. 2 CO, nella quale il conduttore presenta per scritto la sua richiesta al locatore. Ora, per le variazioni del tasso in corso di locazione, non risulta che ci siano state finora delle richieste dell’attore disattese dal convenuto. Anzi. Quest’ultimo, come detto, ha accettato di fissare dal 1. ottobre 2020 un canone ridotto di fr. 44.—. Nessuna richiesta aggiuntiva (sempre per le variazioni del tasso in corso di locazione) è stata formulata con lo scritto […]. Ne consegue che la pretesa dell’attore – tardiva per quanto concerne il periodo precedente la stipula del contratto […] – non può essere accolta neppure in minima parte.
Per inciso, è utile precisare che con il secondo scritto del 18 dicembre 2020 […] l’attore non avrebbe comunque più potuto riscattare il calo aggiuntivo dello 0,25 % trascurato nella sua prima richiesta indirizzata al convenuto. Dal 1. ottobre 2020 fu infatti stabilita, per consenso e adesione delle parti, una nuova pigione. Pertanto, solo fattori intervenuti dopo quella data (ovvero dall’ultima fissazione del canone) avrebbero potuto giustificare un ulteriore adeguamento del corrispettivo secondo l’art. 270a CO (DTF 133 III 61, consid. 3.2.2.2). Se non che dopo il 1. ottobre 2020 il tasso ipotecario di riferimento è rimasto invariato all’1,25 %.