3-RV.2005.50180 - Spezialverwaltungsgericht / Abteilung Steuern - 2007-01-24

3. 3.1. 3.1.1. Gewinne aus der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken oder Anteilen an solchen unterliegen der Grundstückgewinnsteuer (§ 95 Abs. 1 StG). Der Grundstückgewinn ist der Betrag, um den der Erlös die Anlagekosten übersteigt (§ 101 StG). Als Erlös gilt der Verkaufspreis mit allen weiteren Leistungen der erwerbenden Person (§ 102 Abs. 1 StG). Unter die Anlagekosten fallen der Erwerbspreis (§ 103 StG) und die anrechenbaren Aufwendungen (§ 104 StG). Der Erwerbspreis entspricht grundsätzlich dem öffentlich beurkundeten Kaufpreis mit "allen weiteren Leistungen" (§ 103 Abs. 1 StG). 3.1.2. Wird ein Grundstück in verschiedenen Teilen (Parzellen, Miteigentumsanteile usw.) veräussert, ist der Erwerbspreis nach dem Wertverhältnis im Zeitpunkt des massgebenden Erwerbes auf die einzelnen Teile anzurechnen (§ 108 Abs. 1 StG; Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, 2. Auflage, Muri-Bern 2004, § 103 StG N 11 mit Hinweis, § 108 StG N 2). Eine Teilveräusserung liegt insbesondere dann vor, wenn ein Stammgrundstück in verschiedene Parzellen

aufgeteilt wird und die Parzellen nacheinander verkauft werden (Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 108 StG N 1). Zur Ermittlung des Erwerbspreises der veräusserten Parzelle ist der seinerzeitige Gesamterwerbspreis des Stammgrundstückes auf Grund der Verhältnisse im Zeitpunkt des Erwerbes nach objektiven Grundsätzen auf die veräusserte Parzelle einerseits und das zurückbehaltene Grundstück andererseits aufzuteilen. Der Verkehrswert der veräusserten Parzelle und derjenige des zurückbehaltenen Grundstückes ist gesondert zu schätzen. Hierauf ist der Gesamterwerbspreis im Verhältnis der Verkehrswerte aufzuteilen. Massgeblich ist das objektive Wertverhältnis der Parzellen zum Gesamtgrundstück im Zeitpunkt des Erwerbes (RGE vom 3. Februar 2000 in Sachen E.H.). Der Gesamterwerbspreis kann nur dort flächenmässig aufgeteilt werden, wo die Wertgleichheit der Gesamtfläche in allen Teilen feststeht (zum Ganzen vgl. Kommentar zum Aargauer Steuergesetz, a.a.O., § 108 StG N 3 f. mit Hinweisen). Massgebend ist also grundsätzlich das Verhältnis der Verkehrswerte der fraglichen Parzellen im Zeitpunkt des Erwerbes, d.h. im März 2001. 3.2. (…) 3.3. 3.3.1. Wie ausgeführt (Erw. 3.1 hievor) ist der für das Stammgrundstück im März 2001 bezahlte Erwerbspreis von Fr. 410'000.-- im Verhältnis der Verkehrswerte der verkauften Parzelle Nr. 1252 und der zurückbehaltenen Parzelle Nr. 4147 aufzuteilen. Stellt man auf die mit Verfügung vom 25. August 2003 eröffneten steuerlichen Verkehrswerte ab, entfallen 43 % des gesamten steuerlichen Verkehrswertes auf die Parzelle Nr. 1252 (Fr. 233'824.-- entsprechen 43 % von Fr. 542'744.--). Dementsprechend ist der anteilige Erwerbspreis der Parzelle Nr. 1252 mit Fr. 176'300.-- (43 % von Fr. 410'000.--) festzulegen. 3.3.2. Die Rekurrenten haben aus dem Verkauf der Parzelle Nr. 1252 im September 2002 Fr. 255'000.-- erzielt, was rund 57 % am Gesamterlös von Fr. 446'400.-- (Fr. 255'000.-- plus Fr. 191'400.-- aus dem Verkauf der Parzelle Nr. 4147) ausmacht. Angesichts der Tatsache, dass die Parzelle Nr. 4147 erst rund drei Jahre später und

nach längeren erfolglosen Versuchen seitens der Rekurrenten hatte verkauft werden können, zeigt das Wertverhältnis zwischen den Verkaufserlösen kein gänzlich vom Wertverhältnis zwischen den steuerlichen Verkehrswerten abweichendes Bild. Hingegen ist die von der Vorinstanz vorgenommene Verteilung der Anlagekosten auch aufgrund dieses Vergleiches nicht haltbar.