21. Mai 2000)

1. Rechtliche Grundlagen

Art. 24 StG

2 Als Eigenmietwert gilt der Betrag, den die steuerpflichtige Person bei der Vermietung ihres Grund- stücks als Miete erzielen könnte. Er ist auch dann voll steuerbar, wenn das Grundstück zu einem tieferen Miet- oder Pachtzins einer nahestehenden Person überlassen wird.

Art. 11 StV

1 Als erzielbar gilt diejenige Miete, die für ein gleichwertiges Grundstück an gleicher Lage einer Drittperson bezahlt werden müsste.

2 Der Mietwert von Liegenschaften, welche die steuerpflichtigen Personen an ihrem Wohnsitz dauernd selbst bewohnen, wird um 10 Prozent herabgesetzt.

3 Der Mietwert von landwirtschaftlichen Liegenschaften und von Zweit- und Ferienwohnungen wird nicht herabgesetzt.

2. Allgemeines

Der Mietwert selbstgenutzter Liegenschaften bestimmt sich nach den tatsächlich bezahlten Mieterträgen vergleichbarer Objekte in gleicher Lage. Die Vergleichsmethode dürfte am ehesten für Eigentums- wohnungen und Reiheneinfamilienhäuser Anwendung finden. Eine einzige Liegenschaft kann für den Nachweis eines marktgemässen Mietwertes noch nicht herangezogen werden.

3. Berechnung

Vor allem bei Einfamilienhäusern fehlen in der Regel Vergleichsobjekte. In diesen Fällen beträgt die Eigenmiete in der Regel zwischen 3.5% bis 5.0% der amtlichen Verkehrswertschätzung. Sofern in der Beilage zum Schätzungsprotokoll unter dem Titel Verkehrswert ein Wert für die Eigenmietwert- berechnung aufgeführt ist, ist dieser massgebend. Für Neu- und Anbauten oder für andere wertvermehrende Investitionen, die noch nicht in einer amtlichen Verkehrswertschätzung erfasst sind, erfolgt ein angemessener Zuschlag zum geltenden amtlichen Verkehrswert von 40% bis 80% der Aufwendungen.

Der Bruttomietwert (gemessen am massgebenden Verkehrswert) ist im Einzelnen wie folgt anzu-

nehmen:

Amtlicher Verkehrswert von rund Fr. 250'000 (4.5% - 5%)

Bei einem amtlichen Verkehrswert von weniger als Fr. 250'000 beträgt die Eigenmiete maximal Fr. 11'875. Dieser Betrag ist bei einem Wert ab Fr. 237'500 erreicht.

Bei einem amtlichen Verkehrswert von über Fr. 250'000 beträgt die Eigenmiete mindestens Fr. 11'875. Der genaue prozentuale Wert von 4.5% kommt somit ab einem amtlichen Verkehrswert von Fr. 263'888

zum Tragen.

Amtlicher Verkehrswert von rund Fr. 500'000 (4% - 4.5%)

Bei einem amtlichen Verkehrswert von weniger als Fr. 500'000 beträgt die Eigenmiete höchstens Fr. 21'250. Dieser Betrag ist bei einem Wert ab Fr. 472'222 erreicht.

Bei einem amtlichen Verkehrswert von über Fr. 500'000 beträgt die Eigenmiete mindestens Fr. 21’250.

Amtlicher Verkehrswert von rund Fr. 750'000 (3.5% - 4%)

Bei einem amtlichen Verkehrswert von weniger als Fr. 750'000 beträgt die Eigenmiete höchstens Fr. 28’125. Dieser Betrag ist bei einem Wert von Fr. 703'125 erreicht.

Bei einem amtlichen Verkehrswert von über Fr. 750'000 beträgt der Eigenmiete mindestens Fr. 28’125. Der genaue prozentuale Wert von 3.5% kommt somit ab einem amtlichen Verkehrswert von Fr. 803'571

zum Tragen.

abweichen. Damit soll den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles angemessen Rechnung getragen

Diese schematische Berechnung der Bruttomietwerte gilt bis zu einem amtlichen Verkehrswert der

Der Abzug von 10% gemäss Art. 11 StV für die am Wohnsitz dauernd selbst bewohnte Liegenschaft ist im Formular 7 der Steuererklärung geltend zu machen. Er kann von den Eigentümern einer Liegenschaft, die ihre Liegenschaft selbst bewohnen, sowie von Nutzniessungsberechtigten in Abzug gebracht werden. Bei einer wohnrechtsberechtigten Person liegt im Gegensatz dazu kein selbstgenutztes Wohneigentum vor, womit der Einschlag von 10% nicht geltend gemacht werden kann.

Die Weisung gilt ab der Steuerperiode 2008. Sie ersetzt die diesbezügliche Weisung vom 21. Januar 2008.