Festsetzung der Mietwerte von selbstgenutzten Liegenschaften (Eigenmietwert bis 2007) (pdf)
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Staatssteuerkommission
Festsetzung der Mietwerte für selbstgenutzte Liegenschaften (Eigenmietwert)
(Weisung der Staatssteuerkommission vom 21. Januar 2008, gestützt auf Art. 24 Abs. 3 des Steuergesetzes
vom 21. Mai 2000)
1. Rechtliche Grundlagen
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Als Eigenmietwert gilt der Betrag, den die steuerpflichtige Person bei der Vermietung ihres Grund-
stücks als Miete erzielen | könnte. Er ist auch dann voll steuerbar, wenn das Grundstück zu einem | |
tieferen Miet- oder Pachtzins einer nahestehenden Person überlassen wird.
Als erzielbar gilt diejenige Miete, die für ein gleichwertiges | Grundstück an gleicher Lage einer | |
Drittperson bezahlt werden müsste. | ||
2. Allgemeines
Der Mietwert selbstgenutzter Liegenschaften bestimmt sich nach | den tatsächlich bezahlten Mieterträgen | |
vergleichbarer Objekte in | gleicher Lage. Die Vergleichsmethode | dürfte am ehesten für Eigentums- |
wohnungen und Reiheneinfamilienhäuser Anwendung finden. Eine einzige Liegenschaft kann für den Nachweis eines marktgemässen Mietwertes noch nicht herangezogen werden.
3. Berechnung
Vor allem bei Einfamilienhäusern fehlen in der Regel Vergleichsobjekte. In diesen Fällen beträgt die Eigenmiete in der Regel zwischen 3.5% bis 5.0% der amtlichen Verkehrswertschätzung. Sofern in der Beilage zum Schätzungsprotokoll unter dem Titel Verkehrswert ein Wert für die Eigenmietwert-
berechnung aufgeführt ist, ist dieser massgebend. Für Neu- und | Anbauten oder für andere | |
wertvermehrende Investitionen, die noch nicht in einer amtlichen Verkehrswertschätzung erfasst sind, erfolgt ein angemessener Zuschlag zum geltenden amtlichen Verkehrswert von 40% bis 80% der
Aufwendungen.
Der Bruttomietwert (gemessen am massgebenden Verkehrswert) ist | im Einzelnen wie folgt anzu- | |
nehmen: | ||
Steuerwert bis | Fr. 250'000 | 5.0% |
Steuerwert von | Fr. 250'001 bis 500’000 | 4.5% |
Steuerwert von | Fr. 500'001 bis 750'000 | 4.0% |
Steuerwert ab | Fr. 750’001 | 3.5% |
Seite 1 /1, Weisung Eigenmietwert 21.01.08
Amtlicher Verkehrswert von rund Fr. 250'000 (4.5% - 5%)
Bei einem amtlichen Verkehrswert von weniger als Fr. 250'000 beträgt die Eigenmiete maximal Fr. 11'875. Dieser Betrag ist bei einem Wert ab Fr. 237'500 erreicht.
Bei einem amtlichen Verkehrswert von über Fr. 250'000 beträgt die Eigenmiete mindestens Fr. 11'875. Der genaue prozentuale Wert von 4.5% kommt somit ab einem amtlichen Verkehrswert von Fr. 263'888 zum Tragen.
Amtlicher Verkehrswert von rund Fr. 500'000 (4% - 4.5%)
Bei einem amtlichen Verkehrswert von weniger als Fr. 500'000 beträgt die Eigenmiete höchstens Fr. 21'250. Dieser Betrag ist bei einem Wert ab Fr. 472'222 erreicht.
Bei einem amtlichen Verkehrswert von über Fr. 500'000 beträgt die Eigenmiete mindestens Fr. 21’250. Der genaue prozentuale Wert von 4% kommt somit ab einem amtlichen Verkehrswert von Fr. 531'250 zum Tragen.
Amtlicher Verkehrswert von rund Fr. 750'000 (3.5% - 4%)
Bei einem amtlichen Verkehrswert von weniger als Fr. 750'000 beträgt die Eigenmiete höchstens Fr. 28’125. Dieser Betrag ist bei einem Wert von Fr. 703'125 erreicht.
Bei einem amtlichen Verkehrswert von über Fr. 750'000 beträgt der Eigenmiete mindestens Fr. 28’125. Der genaue prozentuale Wert von 3.5% kommt somit ab einem amtlichen Verkehrswert von Fr. 803'571 zum Tragen.
Von diesen Mittelwerten kann die Veranlagungsbehörde um bis zu 0.5% nach oben und nach unten abweichen. Damit soll den besonderen Verhältnissen des Einzelfalles angemessen Rechnung getragen werden können (Alter der Schätzung; örtliche Verhältnisse; Alter, Ausstattung und Zustand der Liegen- schaft, sofern diese in der Steuerschätzung nicht schon angemessen berücksichtigt worden sind).
Diese schematische Berechnung der Bruttomietwerte gilt bis zu einem amtlichen Verkehrswert der Liegenschaft von Fr. 1'200'000. Bei Luxusobjekten mit einem höheren Verkehrswert ist der Eigen- mietwert im Einzelfall festzulegen.
Da es sich vorliegend um eine Praxisänderung handelt, ist diese Weisung auf alle noch offenen Veranlagungen ab sofort anzuwenden. Sie ersetzt die diesbezügliche Weisung vom 31. März 2004.
Seite 2 /2, Weisung Eigenmietwert 21.01.08