2.1 Lebenshaltungskosten

Von den abzugsfähigen Unterhaltskosten sind die nicht abzugsfähigen Lebenshaltungskosten zu unter- scheiden. Bei vermieteten Grundstücken liegen abzugsfähige Kosten grundsätzlich dann vor, wenn der Eigentümer solche Kosten ohne Überwälzung auf die Mieter selber trägt (bsp. keine Nebenkostenver- rechnung). Bei selbstgenutzten Liegenschaften sind nur diejenigen Unterhaltskosten abziehbar, die mit dem steuerbaren Eigenmietwert in unmittelbarem Zusammenhang stehen. Das sind diejenigen Kosten, die der Eigentümer bei der Drittvermietung selber tragen müsste; andere Kosten sind Lebenshaltungs- kosten. Kosten, die mit dem Konsum von Gütern in Zusammenhang stehen und die ganz oder teilweise verbrauchsabhängig in Rechnung gestellt werden, stellen nicht abzugsfähige Lebenshaltungskosten dar, da sie nicht besitzbedingt sondern nutzungsbedingt anfallen. Beispiele für Lebenshaltungskosten sind die Betriebs- bzw. Energiekosten wie Heizöl, Strom, Wasser usw., Fernseh- und Radiogebühren, Kehrichtsackgebühren, Telefon- und Internetgebühren usw. Auch unter die Lebenshaltungskosten fallen die Kosten für Bauprojekte, die nicht ausgeführt wurden. Aufwendungen, die einzig in den persönlichen Bedürfnissen und Neigungen einer steuerpflichtigen Person liegen wie Farbtonänderungen einer neu- wertigen Bemalung, luxuriöse Anlagen, Ersatz von Installationen kurz nach deren Investition usw. stel- len ebenfalls nicht abzugsfähige Lebenshaltungskosten dar.

2.2 Werterhaltende Aufwendungen

Abziehbar sind Aufwendungen, welche der Erhaltung der Liegenschaft in dem Zustand dienen, in dem sie die steuerpflichtige Person erworben hat. Dazu gehören die an Dritte bezahlten Verwaltungskosten, die Betriebskosten und Abgaben, die laufenden Instandhaltungskosten und Aufwendungen zur Beseiti- gung von Beschädigungen oder Abnützungen, die seit dem Erwerb durch die steuerpflichtige Person eingetreten sind. Ferner sind abziehbar die sogenannten Instandstellungskosten. Es sind dies Aufwen- dungen für die von Zeit zu Zeit und in grösseren Abständen erforderlichen Renovationen und für den zeitgemässen, gleichwertigen und gleichen Komfort bietenden Ersatz von unbrauchbar gewordenen, mit dem Gebäude verbundenen Einrichtungen. Leistungen Dritter, insbesondere jene von Versicherungen, sind von den Aufwendungen abzuziehen.

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2.3 Investitionen und wertvermehrende Aufwendungen

Werden im Zuge von Instandstellungsarbeiten oder auch bei anderer Gelegenheit Verbesserungen an einer Liegenschaft vorgenommen oder werden alte Einrichtungen durch solche mit vergleichsweise hö- herem Komfort oder grösserer Leistungsfähigkeit ersetzt, so können nicht die gesamten Auslagen als Unterhaltskosten behandelt werden; ein durch Schätzung zu ermittelnder Teil davon hat wertvermeh- renden bzw. Investitionscharakter und ist nicht abzugsfähig. Im Anhang werden tabellarisch Richtwerte wiedergegeben, nach denen solche Abgrenzungen grundsätzlich vorgenommen werden können.

Kosten für den Erwerb von Bauten und Einrichtungen sowie für bauliche Veränderungen (Um-, Ein- und Ausbauten) sind Investitionen und nicht abzugsfähig.

Wertvermehrende Aufwendungen sind grundsätzlich bei der Grundstückgewinnsteuer als Anlagekosten in Anrechnung zu bringen.

Als Anlagekosten gelten auch die Kosten bei einem Neubau oder einer Totalsanierung, welche einem Neubau gleichkommen.

2.4 Energiesparende und umweltgerechte Massnahmen

Den Unterhaltskosten sind die Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen, gleichgestellt. Gestützt auf Art. 32 Abs. 2 DBG hat der Bundesrat die Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der Direkten Bundessteuer vom 9. März 2018 (SR 642.116) und das Eidg. Finanzdepartement die Verordnung über die Massnahmen zur rationellen Ener- gieverwendung und zur Nutzung erneuerbarer Energien vom 24. August 1992 (SR 642.116.1) erlassen, welche die entsprechenden Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen näher umschreiben. Nach diesen Verordnungen fallen darunter:

• Massnahmen zur rationellen Energieverwendung

• Massnahmen zur Nutzung erneuerbarer Energien

• Massnahmen zur rationellen Energienutzung bei haustechnischen Anlagen

• Kosten für energietechnische Analysen und Konzepte

• Kosten für den Ersatz von Haushaltgeräten mit grossem Stromverbrauch

Energie- und Umweltschutzinvestitionen in Neubauten einschliesslich der Aushöhlung von Altliegen- schaften gelten hingegen vollumfänglich als Anlagekosten. Als Anlagekosten gelten auch die Massnah- men zur Nutzung von erneuerbaren Energien innerhalb von fünf Jahren nach Fertigstellung des Neu- baus (bsp. Photovoltaikanlagen).

Auf kantonaler Ebene gelten dieselben Kosten wie bei der direkten Bundessteuer als abzugsfähige Un- terhaltskosten.

2.5 Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau

Ab der Steuerperiode 2020 angefallene Rückbaukosten im Hinblick auf den Ersatzneubau sind den Un- terhaltskosten gleichgestellt und somit als Liegenschaftsunterhalt abziehbar. Die Verordnung über den Abzug der Kosten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer vom 9. März

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2018 (SR; 642.116) resp. die Erläuterungen zur Totalrevision der Verordnung über den Abzug der Kos- ten von Liegenschaften des Privatvermögens bei der direkten Bundessteuer sind sinngemäss anwend- bar.

Der Ersatzneubau muss

• durch dieselbe steuerpflichtige Person vorgenommen werden wie der Rückbau,

• auf dem gleichen Grundstück errichtet werden, wie das vorbestehende Gebäude,

• eine gleichartige Nutzung aufweisen, wie das vorbestehende Gebäude und

• innert angemessener Frist erfolgen (i.d.R. zwei Jahre).

Als Rückbaukosten gelten die Aufwendungen für:

• die Demontage von Installationen (insbesondere Lüftungs-, Heizungsinstallationen sowie Sanitär- und Elektroanlagen),

• den Abbruch des vorbestehenden Gebäudes,

• sowie den Abtransport und die Entsorgung des durch den Rückbau zurückzuführenden Bauabfalls.

Nicht abziehbar sind insbesondere die Kosten von

• Altlastensanierungen des Bodens,

• Geländeverschiebungen,

• Rodungen

• Planierungsarbeiten,

• Sowie Aushubarbeiten im Hinblick auf den Ersatzneubau

Die steuerpflichtige Person hat die abziehbaren Kosten, gegliedert nach Demontage-, Abbruch-, Ab- transport- und Entsorgungskosten, in einer separaten Abrechnung auszuweisen und der Kantonalen Steuerverwaltung einzureichen (vgl. Baukostenplan "BKP SN 506 500" der schweizerischen Zentralstel- le für Baurationalisierung [CRB]).

Können Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau in der Steuerperiode, in welcher die Auf- wendungen angefallen sind, steuerlich nicht vollständig berücksichtigt werden (negatives Reineinkom- men), sind die nicht berücksichtigten Kosten grundsätzlich in den zwei nachfolgenden Steuerperioden abziehbar.

Werden Kosten auf eine folgende Steuerperiode übertragen, so kann auch in dieser Steuerperiode kein Pauschalabzug geltend gemacht werden.

2.6 Behebung von Baumängeln (Konstruktionsfehler und verborgene Mängel)

Aufwendungen zur Behebung konstruktiver Mängel sind nicht Unterhaltskosten, sondern Investitionen. Ebenfalls gelten Aufwendungen für die Behebung von verborgenen Mängeln, d.h. erst nach Erwerb ent- deckte Mängel, nicht als Unterhaltskosten.

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Hingegen sind Kosten für die Behebung von Folgeschäden, die auf Konstruktionsfehler zurückzuführen sind, abzugsfähig.

Die Merkmale eines Folgeschadens bestehen gemäss der für das Werkvertragsrecht massgebenden Lehrmeinung darin, dass seine Ursache zwar in einem Werkmangel des abgelieferten Werks liegt, er je- doch nicht im Mangel selbst begründet ist, sondern als weitere Folge hinzutritt.