Notice C

1.1 Généralités

L’imposition du gain immobilier est différée en cas d’aliénation to- tale ou partielle d’un immeuble agricole ou sylvicole exploi- té si les conditions suivantes sont remplies cumulativement: –– le ou la propriétaire de l’immeuble aliéné et le ou la propriétaire de l’immeuble de remplacement sont une seule et même personne (unicité du sujet fiscal); –– l’immeuble aliéné (bien aliéné) était utilisé à des fins agricoles ou sylvicoles; –– le produit est utilisé pour l’acquisition d’un immeuble de remplacement (réinvestissement); –– l’immeuble de remplacement est exploité par la personne contribuable elle-même dans le cadre d’une exploitation agricole ou sylvicole; –– le remploi doit intervenir dans un délai raisonnable, c’est-à-dire dans les deux ans suivant l’aliénation; –– le remploi n’est possible que sur le territoire suisse.

Notice C / Gain immobilier / valable dès 2021

1.2 Unicité du sujet fiscal

L’unicité du sujet fiscal, c’est-à-dire le fait que le ou la propriétaire de l’immeuble aliéné et l’acquéreur ou l’acquéreuse du bien de remplacement sont une seule et même personne découle de l’énoncé des faits caractérisant le remploi (propriétaires iden- tiques lors de l’aliénation et du remploi).

Exemple 1 Un couple marié gère une exploitation agricole que l’épouse a achetée à sa mère. L’épouse aliène un immeuble agricole. L’époux achète un immeuble de rempla-cement pour l’ex- ploitation agricole.

Appréciation: même si la loi fédérale sur le droit foncier ru- ral considère qu’un domaine agricole exploité par des époux constitue une unité, la condition de l’unicité du sujet fiscal n’est pas remplie puisque l’épouse venderesse et l’époux ac- quéreur ne sont pas une seule et même personne. Dans ce cas précis, il n’y a donc pas remploi au sens de la loi sur les impôts.

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1.3 Bien aliéné

La nouvelle réglementation légale n’impose plus à la personne contribuable d’avoir exploité elle-même le bien aliéné. Il suffit que celui-ci ait été exploité à des fins agricoles ou sylvicoles (exemple: par un fermier ou une fermière).

1.4 Exploitation de l’immeuble de remplacement

par la personne contribuable elle-même (réinvestissement)

1.4.2 Principe de l’évaluation globale

Pour imposer le gain immobilier, le fisc bernois évalue globale- ment le terrain et les bâtiments, c’est-à-dire qu’il se fonde sur le droit civil, qui considère le terrain et les bâtiments comme une unité. Dans cette optique, peu lui importe que la plus-value déga- gée par l’aliénation provienne du bâtiment ou du bien-fonds. De même, peu importe que le produit de la vente soit réinvesti à la fois dans un terrain et un bâtiment ou seulement dans un bâti- ment (construit sur le terrain de la personne contribuable ou bâti- ment de la personne contribuable en droit de superficie).

1.4.3 Amortissements récupérés

L’impôt sur les amortissements récupérés grâce à l’aliénation est aussi différé par analogie (art. 132, al. 2 LI).

1.4.4 Report partiel de l’impôt

Si le produit de la vente n’est que partiellement réinvesti, la part non réinvestie est imposée au titre de gain brut (art. 135, al. 2 LI). L’impôt n’est pas reporté si le réinvestissement est inférieur aux dépenses d’investissement de l’immeuble aliéné (art. 135, al. 1 LI). Il n’y a pas de réinvestissement proportionnel de la plus-value (voir exemple 3).

CHF 700 000 CHF 500 000 CHF 200 000

1.5 Conditions de délai

Le report de l’impôt suppose un lien direct entre le remploi et son financement au moyen du produit de la vente de l’immeuble. Il suppose également que le remploi intervienne dans un délai rai- sonnable avant ou après l’aliénation de l’immeuble rempla- cé. La norme est en général de deux ans.

Lorsque le remploi intervient après l’aliénation, le délai raison- nable peut s’étendre de deux à quatre ans au plus dans des cir- constances spéciales attestant du rapport étroit existant entre l’aliénation et le réinvestissement du produit de la vente (pour te- nir compte de la lenteur de la procédure visant à l’obtention du permis de construire). Dans ces cas, la personne contribuable doit prouver les motifs et les circonstances spéciales justifiant le dépassement du délai de deux ans normalement accordé.

Lorsque le remploi intervient avant l’aliénation, l’appréciation retiendra par contre un délai plus court, de deux ans au maxi- mum.

1.6 Preuve de comptabilisation

En cas de remploi, les réserves latentes réalisées lors de l’aliéna- tion doivent être reportées sur le bien de remplacement exploité personnellement par la personne contribuable. Si le remploi n’est pas effectué pendant le même exercice, une provision cor- respondant aux réserves latentes doit être constituée. Cette pro- vision doit être utilisée dans un délai raisonnable pour l’amortisse- ment du bien de remplacement. Pour le remploi des biens meubles, cette règle est établie explicitement aux articles 23, ali- néa 2 LI (personnes physiques) et 89, alinéa 3 LI (personnes mo- rales). Pour ce qui est des conséquences comptables du remploi, veuillez consulter la pratique publiée par l’Intendance des impôts (NStP 49 [1995] p. 2 ss.).

2 Remembrement (art. 132, al. 1, lit. b LI)

2.1 Généralités

L’imposition du gain immobilier est différée en cas de remem- brement opéré soit en vue d’un remaniement parcellaire, de l’établissement d’un plan de quartier, de rectifications de limites ou d’arrondissement d’une aire agricole, soit dans le cadre d’une procédure d’expropriation ou en raison d’une expropriation immi- nente.

Le report de l’impôt a une incidence sur la détermination du prix d’acquisition de l’immeuble de remplacement attribué. En cas de revente de l’immeuble de remplacement, le prix d’acquisition déterminant équivaut aux dépenses d’investissement de l’im- meuble cédé (voir chiffre 3.2 ci-après). Les conditions autorisant un report de l’impôt (art. 132, al. 1, lit. b LI) ne sont en particulier pas remplies lorsque –– la personne contribuable vend un immeuble à une tierce personne, qui intègre elle-même cet immeuble dans un remembrement; –– la personne contribuable reçoit dans le cadre d’un remembrement une contribution en lieu et place d’un immeuble de remplacement (remplacement réel).

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2.3 Remembrements opérés en vue

de l’arrondissement d’une aire agricole Par arrondissement d’une aire agricole, on entend les amé- liorations favorisant la gestion rationnelle d’une exploitation agri- cole.

L’imposition de tous les contribuables participant à l’arrondisse- ment est différée même si l’arrondissement ne permet qu’à un seul d’entre eux de gérer plus rationnellement son exploitation agricole. Les échanges en vue de l’arrondissement d’une aire agricole peuvent s’effectuer entre deux propriétaires fonciers ou plus. L’imposition des soultes est réservée (voir chiffre 2.1).

3 Revente (art. 140 et 144 LI)

3.1 Remploi dans l’agriculture

En cas de revente consécutive à un report de l’impôt (remploi), le prix d’acquisition équivaut au coût d’investissement de l’im- meuble de remplacement diminué du gain brut pour lequel l’impôt a été reporté (art. 140, lit. c et f LI). Cette réduction du coût d’in- vestissement garantit l’imposition après coup du gain brut non taxé précédemment.

Pour calculer la déduction pour durée de possession, le gain est fractionné. La déduction sur le gain brut ayant fait l’objet d’un report d’impôt lors de la dernière aliénation est calculée à partir de la dernière aliénation imposée ou du dernier transfert de pro- priété à titre onéreux sans gain. La déduction sur la part du gain correspondant à l’immeuble de remplacement est calculée à compter de la date de son acquisition (art. 144, al. 3 LI).

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