Notice B
Steuern Impôts Notice B: Gain immobilier valable dès 2021 Transferts de propriété à titre gratuit – Report de l’impôt Art. 131 LI 1 L’imposition du gain immobilier est différée en cas de transfert de propriété par donation, succession (dévolution de l’hérédité, partage successoral, legs) ou avancement d’hoirie. 2 Les acquéreurs ou les acquéreuses reprennent les obliga- tions fiscales de leurs prédécesseurs juridiques pour l’en- semble des charges fiscales latentes. Les charges fiscales latentes résultent du report de l’imposition de tous les gains réalisés sur l’immeuble. 3 L’avancement d’hoirie est également considéré comme gratuit, lorsque la prestation du ou de la cessionnaire consiste exclusivement a en la reprise d’une charge constituée de créances hypo- thécaires en faveur de tiers; b en la constitution d’un entretien viager en faveur du cédant ou de la cédante ou c en l’engagement de verser des compensations aux cohé- ritiers et cohéritières. 4 Lorsque les prestations fournies vont au-delà des excep- tions énumérées au 3e alinéa, l’ensemble de l’acte juri- dique n’est plus considéré comme gratuit. 1 Généralités En tant que transfert de propriété à titre gratuit, le transfert de patrimoine par donation, succession (dévolution de l’hérédité, partage successoral, legs) ou avance d’héritage (cession à titre d’avancement d’hoirie) constitue un motif de report de l’impôt au sens de l’article 131, alinéa 1 LI. Un tel motif de report de l’impôt a des conséquences sur la déter- mination du prix d’acquisition. En effet, la personne qui revend un immeuble qu’elle a acquis à titre gratuit par donation, succession ou avancement d’hoirie pourra en principe faire valoir au titre de prix d’acquisition la valeur officielle de l’immeuble à la date de l’acquisition ou les frais d’investissement assumés par le ou la propriétaire précédente s’ils sont supérieurs à cette va- leur (art. 140, lit. a LI). Notice B / Gain immobilier / valable dès 2021 | L’acquéreur ou l’acquéreuse d’un immeuble par partage succes- soral ou par avancement d’hoirie reprend en particulier la charge fiscale latente, pour autant que la valeur d’imputation soit su- périeure à la valeur officielle. En cas de revente de l’immeuble, les compensations versées aux héritières et héritières ne sont pas considérées comme des frais d’investissement pas plus qu’elles ne sont déductibles du produit de la vente. C’est pourquoi il im- porte de tenir compte des impôts latents pour fixer les valeurs des biens partagés entre les parties et les valeurs d’imputation lors du partage successoral ou de l’avancement d’hoirie. De surcroît, l’acquéreur ou l’acquéreuse reprend l’ensemble des charges fiscales latentes du ou de la propriétaire précédente qui résultent du report de l’imposition des gains réalisés (par exemple, en cas de remploi). Par voie de conséquence, le gain brut pour lequel le ou la propriétaire précédente a bénéficié d’un report de l’impôt est imposé en cas de revente à moins qu’il y ait à nouveau un motif de report de l’impôt (art. 131, al. 2 en relation avec l’art. 136 LI). Les transferts de propriété à titre gratuit n’interrompent pas la durée de possession (art. 144, al. 2 LI). 2 Avance d’héritage Les personnes bénéficiaires d’un avancement d’hoirie sont des héritiers légaux ou institués. Les avancements d’hoirie sont considérés comme gratuits à condition que le cédant ou la cédante ne reçoive aucune contre-partie financière. Selon l’article 131, alinéa 3 LI, les avancements d’hoirie sont tout de même considérés comme gratuits si la prestation du ou de la cessionnaire consiste exclusivement –– en la reprise d’une charge constituée de créances hypothécaires en faveur de tiers, –– en la constitution d’un entretien viager en faveur du cédant ou de la cédante, –– en l’engagement de verser des compensations aux cohéritiers et cohéritières. 1/2 |
De même, les avancements d’hoirie effectués avec réserve d’usufruit, de droit d’habitation ou de droit de jouissance selon l’article 781 CCS en faveur du cédant ou de la cédante (ou de l’époux de la cédante / de l’épouse du cédant) sont fiscalement considérés comme gratuits pour autant qu’ils soient inscrits de manière permanente au registre foncier. Une valeur d’imputation peut être fixée en vue du partage suc- cessoral ultérieur et une hypothèque peut être constituée en fa- veur des cohéritiers et cohéritières pour la garantir (art. 824 CCS). Du point de vue du report de l’impôt, les cédules hypothécaires ne peuvent pas servir de sûretés. Les cédules au porteur n’ayant pas fait l’objet d’une mise en gage doivent être inscrites non gre- vées au nom du ou de la cessionnaire. La gratuité d’un transfert se détermine non pas en fonction de la dénomination donnée au contrat par les parties contractantes, mais en fonction de son contenu. Les conditions régissant les avancements d’hoirie valent égale- ment pour les donations faites à des héritiers et héritières légaux ou institués. Les conditions énumérées à l’article 131, alinéa 3 LI ne sont en particulier pas remplies lorsque –– le cédant ou la cédante et le ou la cessionnaire n’ont pas de vocation héréditaire; –– il y a fixation d’un prix de cession, le cédant ou la cédante acquérant de la sorte un droit de son vivant; –– le ou la cessionnaire s’engage à reprendre à sa charge d’autre dettes (exemple: prêts) que les hypothèques en faveur de tiers; –– la valeur d’imputation est garantie par des cédules hypothécaires en faveur du cédant ou de la cédante; –– le ou la cessionnaire s’engage à verser une rente ou une autre prestation périodique au cédant ou à la cédante; –– le cédant ou la cédante augmente les dettes hypothécaires juste avant la cession et dispose librement des liquidités dégagées de la sorte; –– il y a compensation d’une créance détenue par le ou la cessionnaire envers le cédant ou la cédante. Lorsque le ou la cessionnaire s’engage à fournir de telles presta- tions, l’ensemble de l’acte juridique n’est plus considéré comme gratuit (art. 131, al. 4 LI). Pour les donataires qui n’ont pas qualité d’héritier ou d’héritière, l’impôt sur la donation ne peut être reporté qu’à la condition qu’ils n’aient fourni absolument aucune contre-presta- tion au donateur ou à la donatrice (pures donations). Intendance des impôts du canton de Berne Impôt sur les gains immobiliers Brünnenstrasse 66, case postale, 3001 Berne Téléphone +41 31 633 60 18 ou +41 31 633 60 01 gg.sv@be.ch, www.taxme.ch Notice B / Gain immobilier / valable dès 2021 | NT B 3 Procédure de taxation Lorsqu’une procédure de taxation a été introduite par l’envoi d’une déclaration d’impôt Gain immobilier et que la personne contribuable estime réunir les conditions lui permettant de béné- ficier d’un report de l’impôt au sens de l’article 131 LI, elle peut recourir à la procédure simplifiée suivante: Elle déposera dans le délai imparti sa déclaration d’impôt Gain immobilier datée et signée en y joignant une copie du contrat de donation ou de cession ou du contrat concerné auprès de l’Intendance des im- pôts du canton de Berne, Impôt sur les gains immobiliers. L’Intendance des impôts se réserve expressément le droit de ré- clamer tout autre document, si nécessaire. 2/2 |