Notice D

1.1 Généralités

Selon la systématique de la loi fiscale, les «autres éléments de la fortune commerciale» englobent tous les éléments de la fortune commerciale, exception faite des éléments agricoles (voir Notice C).

L’imposition du gain immobilier est différée en cas d’aliénation de tout ou partie d’un immeuble faisant partie des immobilisa- tions de l’entreprise si les conditions suivantes sont remplies cumulativement: –– le ou la propriétaire de l’immeuble aliéné et le ou la propriétaire de l’immeuble de remplacement sont une seule et même personne (unicité du sujet fiscal); –– l’immeuble aliéné (bien aliéné) faisait partie des immobilisations de l’entreprise de la personne contribuable; –– le produit est utilisé pour l’acquisition d’un immeuble de remplacement (réinvestissement);

Notice D / Gain immobilier / valable dès 2021

1.2 Unicité du sujet fiscal

L’unicité du sujet fiscal, c’est-à-dire le fait que le ou la propriétaire de l’immeuble aliéné et l’acquéreur ou l’acquéreuse du bien de remplacement sont une seule et même personne découle de l’énoncé des faits caractérisant le remploi (propriétaires iden- tiques lors de l’aliénation et du remploi).

Exemple 1 Un actionnaire unique vend un immeuble lui appartenant en faisant valoir le remploi. L’immeuble de remplacement est cependant acquis par la SA qu’il détient.

Appréciation: la condition d’unicité du sujet fiscal imposée par la loi n’est pas remplie. Il n’y a donc pas remploi au sens de la loi sur les impôts.

1/3

1.3 Bien aliéné

La nouvelle réglementation légale n’exige plus que le bien aliéné soit indispensable à l’exploitation. Il suffit que celui-ci ait fait partie des immobilisations de l’entreprise de la personne contribuable (fortune commerciale). Seul l’immeuble de remplacement doit en- core faire partie des immobilisations indispensables à l’exploita- tion (voir chiffre 1.4).

1.4 Nécessité de l’immeuble de remplacement

pour l’exploitation (réinvestissement) Seuls les immeubles servant directement ou indirectement à l’ac- tivité de l’entreprise sont considérés comme nécessaires à l’exploitation. Les immeubles qui ne sont utiles à l’entreprise que par leur valeur de placement ou de rendement, notamment ceux qui sont mis en location ou affermés, ne sont pas néces- saires à l’exploitation.

Le remploi est également admis lorsque la personne contribuable réinvestit le produit de la vente dans des impenses augmen- tant la valeur d’un immeuble nécessaire à l’exploitation de son entreprise. Le catalogue de répartition figurant dans le guide Gain immobilier s’applique en matière de distinction des im- penses induisant une plus-value et des frais d’entretien.

Si l’immeuble de remplacement n’est que partiellement né- cessaire à l’activité de l’entreprise, seul le produit réinvesti dans la partie indispensable à l’exploitation est considéré comme un réinvestissement.

Exemple 2

1.4.1 Principe de l’évaluation ­globale

Pour imposer le gain immobilier, le fisc bernois évalue globale- ment le terrain et les bâtiments, c’est-à-dire qu’il se fonde sur le droit civil, qui considère le terrain et les bâtiments comme une unité. Dans cette optique, peu lui importe que la plus-value déga- gée par l’aliénation provienne du bâtiment ou du bien-fonds. De même, peu importe que le produit de la vente soit réinvesti à la fois dans un terrain et un bâtiment ou seulement dans un bâti- ment (construit sur le terrain de la personne contribuable ou bâti- ment de la personne contribuable en droit de superficie).

1.4.2 Amortissements récupérés

L’impôt sur les amortissements récupérés grâce à l’aliénation est aussi différé par analogie (art. 133, al. 2 LI).

1.4.3 Report partiel de l’impôt

Si le produit de la vente n’est que partiellement réinvesti, la part non réinvestie est imposée au titre de gain brut (art. 135, al. 2 LI). L’impôt n’est pas reporté si le réinvestissement est inférieur aux dépenses d’investissement de l’immeuble aliéné (art. 135, al. 1 LI). Il n’y a pas de réinvestissement proportionnel de la plus-value (voir exemple 2).

1.5 Conditions de délai

Le report de l’impôt suppose un lien direct entre le remploi et son financement au moyen du produit de la vente de l’immeuble. Il suppose également que le remploi intervienne dans un délai rai- sonnable avant ou après l’aliénation de l’immeuble remplacé. La norme est généralement de deux ans.

Lorsque le remploi intervient après l’aliénation, le délai raison- nable peut s’étendre de deux à quatre ans au plus dans des cir- constances spéciales attestant du rapport étroit existant entre l’aliénation et le réinvestissement du produit de la vente (pour tenir compte de la lenteur de la procédure visant à l’obtention du per- mis de construire). Dans ces cas, la personne contribuable doit prouver les motifs et les circonstances spéciales justifiant le dé- passement du délai de deux ans normalement accordé.

Lorsque le remploi intervient avant l’aliénation, l’appréciation retiendra par contre un délai plus court, de deux ans au maxi- mum.

1.6 Preuve de comptabilisation

En cas de remploi, les réserves latentes réalisées lors de l’aliéna- tion doivent être reportées sur le bien de remplacement néces- saire à l’exploitation. Si le remploi n’est pas effectué pendant le même exercice, une provision correspondant aux réserves latentes doit être constituée. Cette provision doit être utilisée dans un délai raisonnable pour l’amortissement du bien de remplace- ment. Pour le remploi des biens meubles, cette règle est établie explicitement aux articles 23, alinéa 2 LI (personnes physiques) et 89, alinéa 3 LI (personnes morales). Pour ce qui est des conséquences comptables du remploi, veuillez consulter la pratique publiée par l’Intendance des impôts (NStP 49 [1995] p. 2 ss.).

2 Restructurations (art. 133, al. 1, lit. b et c LI)

2.1 Généralités

En cas de restructuration, il n’y a pas exonération de l’impôt, mais report de l’imposition. L’imposition ultérieure de la plus-value dé- gagée (réserves latentes) par l’immeuble jusqu’à la restructuration est assurée lors de la détermination du prix d’acquisition lors de la revente. Le ou la cessionnaire reprend les obligations fiscales de son prédécesseur juridique (voir chiffre 3.2 ci-après).

Même si la personne contribuable estime remplir les conditions autorisant un report de l’impôt pour restructuration, elle doit dé- poser une déclaration d’impôt Gain immobilier. Dans ce cas, elle se contentera d’y déclarer l’intégralité des dépenses d’investisse- ment de l’immeuble transféré et d’y joindre les moyens de preuve attestant du fait que les conditions du report de l’impôt sont rem- plies.

2.2 Entreprises de personnes et personnes morales

L’imposition d’un éventuel gain immobilier est également reportée (art. 133, al. 1, lit. b LI) si la restructuration réunit les conditions de report d’imposition des revenus ou des bénéfices (art. 22 et art. 88 LI). Cette règle s’applique en cas de transfert d’immeubles comme en cas de transfert de participations majoritaires déte- nues dans des sociétés immobilières (art. 130, al. 2, lit. a LI).

Intendance des impôts du canton de Berne Impôt sur les gains immobiliers Brünnenstrasse 66, case postale, 3001 Berne Téléphone +41 31 633 60 18 ou +41 31 633 60 01 gg.sv@be.ch, www.taxme.ch

Notice D / Gain immobilier / valable dès 2021

2.3 Institutions de prévoyance

Selon la loi fédérale sur la prévoyance professionnelle vieillesse, survivants et invalidité (LPP, RS 831.40), les institutions de pré- voyance ne sont pas imposées en cas de fusion ou de scission. L’octroi du report de l’impôt en cas de transfert d’immeuble dans ce contexte tient compte de cette norme du droit fédéral.

3 Revente (art. 140 et 144 LI)

3.1 Remploi d’autres éléments de la fortune

commerciale En cas de revente consécutive à un report de l’impôt (remploi), le prix d’acquisition équivaut au coût d’investissement de l’im- meuble de remplacement diminué du gain brut pour lequel l’impôt a été reporté (art. 140, lit. c et f LI). Cette réduction du coût d’in- vestissement garantit l’imposition après coup du gain brut non taxé précédemment.

Pour calculer la déduction pour durée de possession, le gain est fractionné. La déduction sur le gain brut ayant fait l’objet d’un report d’impôt lors de la dernière aliénation est calculée à partir de la dernière aliénation imposée ou du dernier transfert de pro- priété à titre onéreux sans gain. La déduction sur la part du gain correspondant à l’immeuble de remplacement est calculée à compter de la date de son acquisition (art. 144, al. 3 LI).

3.2 Restructurations

En cas de revente, le prix d’acquisition équivaut au prix d’ac- quisition de l’immeuble avant les restructurations (art. 140, lit. d LI). La déduction pour durée de possession se calcule à par- tir de la dernière aliénation imposée ou du dernier transfert de propriété à titre onéreux sans gain (art. 144, al. 2 LI). En cas d’ac- quisition suite à une restructuration, le prix d’acquisition et la du- rée de possession sont ceux du prédécesseur ou de la prédéces- seuse juridiques.

3/3