Merkblatt H

1.1 Allgemeines

Die Veräusserung von Beteiligungspapieren an einer Immobilien- gesellschaft oder -genossenschaft unterliegt als wirtschaft- liche Handänderung der Grundstückgewinnsteuer, wenn eine Mehrheitsbeteiligung veräussert wird (Art. 130 Abs. 2 Bst. a StG).

Dabei spielt es keine Rolle, ob sich die Beteiligungspapiere im Privat- oder Geschäftsvermögen der veräussernden Person be- finden.

Es wird lediglich die (wirtschaftliche) Verfügungsgewalt über ein Grundstück vom bisherigen auf einen andern Rechtsträger über- tragen, ohne dass damit ein zivilrechtlicher Eigen­tumswechsel am Immobilienportefeuille der betroffenen Immobiliengesellschaft verbunden wäre.

Der Gewinn bei der veräussernden Person ist so zu berechnen, als ob der Grundbesitz der Immobiliengesellschaft als solcher veräussert worden wäre.

Als Zeitpunkt der Gewinnrealisierung gilt der Übergang der Ver- fügungsgewalt. Auf eine Immobiliengesellschaft bezogen bedeu- tet dies, dass der Grundstückgewinn realisiert wird, sobald die Beteiligungsrechte auf die erwerbenden Personen rechtsgültig übertragen werden.

Merkblatt H / Grundstückgewinn / ab 2021

1.2 Begriff der Immobiliengesellschaft

Als Immobiliengesellschaft gilt eine Aktiengesellschaft, Genossen-

schaft, GmbH oder Kommandit-AG, deren Tätigkeit sich haupt-

sächlich auf die Überbauung, den Erwerb, die Verwaltung und Nutzung oder die Veräusserung von Liegenschaften erstreckt.

Drei Ansatzpunkte führen zur Qualifikation als Immobilienge- sellschaft: –– die Aktivität und der statutarische oder tatsächliche Zweck der Unternehmung, –– die Umsatz- und Gewinnstruktur –– sowie die Zusammensetzung der Bilanz.

Keiner dieser Ansatzpunkte umschreibt für sich allein die Immobi- liengesellschaft. Für die Beurteilung ist der Zeitpunkt unmittelbar vor der Veräusserung der Mehrheitsbeteiligung massgebend.

Unternehmen der Immobilienbranche, die ausschliesslich oder hauptsächlich Grundstückhandel betreiben und deren Zweck ein- zig oder hauptsächlich auf die Nutzbarmachung der Wertsteige- rung abzielt, ohne dass damit wertvermehrende Leistungen ver- bunden sind, erfüllen die Kriterien einer Immobiliengesellschaft. Generalunternehmen, die ihr Eigentum an Grund und Boden vor allem dazu benützen, den Werkvertrag zu sichern, stellen in der Regel keine reinen Immobiliengesellschaften dar.

Werden die Aktien einer Holdinggesellschaft veräussert, deren Tochtergesellschaften steuerlich als Immobiliengesellschaften qualifiziert werden, gilt dies als wirtschaftliche Handänderung an den Grundstücken der Tochtergesellschaften. Die Holdinggesell- schaft gilt in diesen Fällen auch als Immobiliengesellschaft. Han- delt es sich bei der Muttergesellschaft jedoch um eine Betriebs- gesellschaft, welche die Grundstücke der Tochtergesellschaft als Immobiliengesellschaft betrieblich nutzt, liegt keine wirtschaftli- che Handänderung vor.

Dient der Grundbesitz hauptsächlich als Grundlage eines Fabrik- ations-, Handels- oder sonstigen Geschäftsbetriebes, liegt in der Regel eine Betriebsgesellschaft und keine Immobiliengesell- schaft vor. Unternehmen der Immobilienbranche, die neben dem Handel noch andere Tätigkeiten, wie die Verwaltung fremder Lie- genschaften, Maklertätigkeiten, Erwerb von Grundstücken zwecks Renovation oder Überbauung mit anschliessendem Ver- kauf, Generalunternehmertätigkeiten usw. ausüben, gelten als Betriebsgesellschaften.

1/4

1.3 Veräusserung der Mehrheitsbeteiligung

an einer Immobiliengesellschaft Nur die Veräusserung einer Mehrheitsbeteiligung (mehr als 50 Prozent) an der Immobiliengesellschaft erfüllt die Voraus- setzungen einer wirtschaftlichen Handänderung. Der Veräusse- rung einer Mehrheitsbeteiligung werden gleichgestellt, –– die Veräusserung von Stimmrechtsaktien, mit denen die Stimmrechtsmehrheit an der Generalversammlung verbunden ist; –– die aufeinander abgestimmte Übertragung der Verfügungs- gewalt durch Veräusserung verschiedener Minderheits- beteiligungen, die zusammen eine Mehrheitsbeteiligung ergeben; –– die Veräusserung eines Minderheitsanteils, der ausschlies- slich mit einem Sondernutzungsrecht an einem Grund- stück (z. B. Stockwerkeigentumseinheit) verbunden ist.

Eine wirtschaftliche Handänderung liegt jeweils nur dann vor, wenn die Verfügungsgewalt über die Grundstücke der betreffenden Gesellschaft auf die erwerbenden Perso­nen übergeht.

1.4 Gewinnberechnung

1.4.2 Aufwendungen

Als Aufwendungen nach Art. 142 StG gelten die während der Be- sitzesdauer der Beteiligungsrechte in der Immobilien­gesellschaft verbuchten, d. h. auf dem Liegenschaftskonto aktivierten Ausla- gen und wertvermehrenden Aufwendungen sowie die mit dem Beteiligungskauf und -verkauf untrennbar verbundenen Auslagen der veräussernden Person.

1.4.3 Kongruente Verhältnisse

Kommt es während der Besitzesdauer von Beteiligungsrechten an einer Immobiliengesellschaft auf Stufe der Immobiliengesell- schaft zu Veränderungen im Immobilienportfolio (d. h. Zu- oder Abgänge von einzelnen Liegenschaften) müssen diese bei der Veräusserung der Beteiligungsrechte durch Herstellung kongru- enter Verhältnisse berücksichtigt werden. Dabei werden grund- sätzlich zwei Vorgänge unterschieden: –– Handelt es sich um Veräusserungen von Grund- stücken (Abgänge aus dem Liegenschaftsportfolio) durch die Immobiliengesellschaft sind diese über eine Erwerbs- ­preiskürzung (Kürzung des früheren Kaufpreises der Beteiligungen) zu berücksichtigen. –– Gleichermassen werden Grundstückserwerbungen (Zugänge zum Liegenschaftsportfolio) durch die Immo- ­biliengesellschaft nach dem Beteilungserwerb als Aufwen- dungen berücksichtigt (siehe Ziffer 1.4.2). Als Aufwendungen gelten dabei die in der Immobiliengesellschaft verbuchten Anlagekosten (d. h. der Buchwert im Zeitpunkt des Beteiligungs- verkaufs zuzüglich Abschreibungen abzüglich steuerlich unzulässiger Aufwertungen).

1.4.4 Rohgewinn

Die Differenz zwischen dem Erlös und den Anlagekosten ergibt den Rohgewinn. Wurde bloss ein Teil der Beteiligungsrechte veräussert, ist der Rohgewinn auf den veräusserten Anteil um- zurechnen.

1.4.5 Besitzesdauer

Der Besitzesdauerabzug nach Art. 144 StG berechnet sich nach der Eigentumsdauer des Beteiligungsbesitzes. Bei unentgeltli- chem Erwerb bleibt die Anrechnung der Besitzesdauer der Rechts- vorgängerin oder des Rechtsvorgängers vorbehalten (Art. 144 Abs. 2 StG).

Wurden mehrere Minderheitspakete erworben, bestimmt sich der Besitzesdauerabzug anteilsmässig nach den verschie­denen

Erwerbszeitpunkten.

Wurde das mit dem Beteiligungsverkauf veräusserte Grundstück

aber nach dem Beteiligungserwerb durch die Immobilienge- sellschaft erworben, so ist zur Berechnung des Besitzesdauerab- zuges der Grundbucheintrag des Grundstückerwerbes massge- bend.

1.4.6 Verlust

Ein Verlust aus einer wirtschaftlichen Handänderung ist dem Grundstücksverlust gleichgestellt. Der veräussernden Person stehen die Verrechnungsmöglichkeiten von Art. 143 Abs. 1 StG zu. Ein Grundstücksverlust aus wirtschaftlicher Handänderung kann jedoch nicht in der Immobiliengesellschaft zur Verrechnung gebracht werden. Ein Wechsel des Steuersubjektes ist diesbe- züglich nicht zulässig.

1.5 Weiterveräusserung

durch die Immobiliengesellschaft Bei einem zivilrechtlichen Verkauf des Grundstücks durch die

Immobiliengesellschaft gehören deren Erwerbspreis, deren Auf- wendungen sowie die anlässlich der wirtschaftlichen Handän- derung besteuerten Rohgewinne zu den Anlagekosten (Art. 142 Abs. 2 Bst. g StG).

Die Anrechnung des bei der wirtschaftlichen Handänderung be- steuerten Rohgewinnes findet nur auf die Kantonssteuer, nicht aber auf die direkte Bundessteuer Anwendung. Eine erfolgsneu- trale Aufwertung bzw. Offenlegung des besteuer­ten Rohgewin- nes ist damit nur in der Steuerbilanz der Kantonssteuer möglich.

Mit der Besteuerung einer wirtschaftlichen Handänderung wird die Besitzesdauer in der Immobiliengesellschaft nicht unterbro- chen. Der Besitzesdauerabzug berechnet sich nach der zivilrecht- lichen Eigentumsdauer der Immobiliengesellschaft.

Merkblatt H / Grundstückgewinn / ab 2021