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Vollziehungsverordnung zum Gesetz über die amtliche Schatzung des unbeweglichen Vermögens
vom 24.07.1967 (Stand 01.06.2015)
Der Regierungsrat des Kantons Luzern,
gestützt auf § 9 Absatz 2, § 16 Absatz 3, § 28 Absatz 1 und § 30 Absatz 3 des Gesetzes über die amtliche Schatzung des unbeweglichen Vermögens (Schatzungsgesetz) vom 27. Juni 1961,
auf Antrag des Justizdepartementes,
beschliesst:
1 Katasterschatzung
1.1 Schatzungsgegenstand
Art. 1 Bauten und Naturvorteile auf fremdem Boden
Dauerbauten sowie Wasserkräfte und Naturvorteile, die auf fremdem Boden gestützt auf selbständige und dauernde, als Grundstücke eingetragene Bau- und Quellenrechte errichtet oder genutzt werden, sind als selbständige Grundstücke zu schätzen.
Beruhen solche Dauerbauten, Wasserkräfte und Naturvorteile auf Grunddienstbarkeiten (Überbau usw.), so sind sie in die Schatzung der berechtigten Grundstücke einzubeziehen.
Als selbständige Gegenstände sind sie zu schätzen, wenn sie sich auf persönliche, nicht als Grundstücke eingetragene Dienstbarkeiten oder auf obligatorische Vereinbarungen (§ 4 Abs. 2 SchG) abstützen. Kleinbauten werden nur auf Antrag als selbständige Gegenstände geschätzt.
Art. 2 Rechte und Lasten
Rechte und Lasten aufgrund des zivilen und öffentlichen Rechtes sind unter Vorbehalt von Absatz 2 nur zu berücksichtigen, wenn sie für den Wert der Grundstücke von Bedeutung sind.
Nicht zu berücksichtigen sind:
Personaldienstbarkeiten und -grundlasten wie Nutzniessungs-, Wohn- und Schleissrechte,
im Grundbuch vorgemerkte persönliche Rechte (Art. 959 ZGB),
Grundpfandrechte.
1.2 Revisionsschatzung
Art. 3 Voraussetzungen der Revisionsschatzung
Revisionsgründe gemäss § 9 Absatz 1 des Schatzungsgesetzes sind insbesondere:
Meliorationen, Güterzusammenlegungen, Entwässerungen, Aufforstungen, Rodungen, Verbauungen, natürliche Erdbewegungen,
Errichtung, Ausbau, Umbau oder Abbruch von Dauerbauten,
Änderung der Erschliessung durch Strassen, Kanalisationen und Leitungen,
Handänderungen von landwirtschaftlichen Grundstücken gemäss § 14 des Schatzungsgesetzes zu einem nicht durch die landwirtschaftliche Nutzung bestimmten Erwerbspreis oder Anrechnungswert,
Aufgabe der land- oder forstwirtschaftlichen Nutzung; wird die landwirtschaftliche Nutzung weniger als sechs Jahre unterbrochen, ist kein Revisionsgrund gegeben,
Teilung oder Vereinigung von Grundstücken, sofern diese dadurch in ihrer Gesamtheit eine Wertveränderung erfahren,
Aufnahme der Ausbeutung von Naturvorteilen, Errichtung von Deponien, Rekultivierungen,
Begründung oder Aufhebung von Baurechten, Stockwerkeigentum oder selbständigem Miteigentum.
Hat sich der Real- oder der Ertragswert um weniger als 5 Prozent verändert, ist in der Regel keine Revisionsschatzung vorzunehmen.
Art. 4 Umfang der Schatzung
Bei der Revisionsschatzung ist der Katasterwert in der Regel von Grund auf neu zu ermitteln.
Bei nichtlandwirtschaftlichen Schatzungsgegenständen sind Wertfaktoren aus früheren Schatzungen soweit als möglich zu übernehmen, wenn sich der Real- oder der Ertragswert um weniger als 30 Prozent verändert hat, die bisherige Nutzungsart beibehalten wird und die letzte umfassende Neu- oder Revisionsschatzung weniger als acht Jahre zurückliegt.
Bei landwirtschaftlichen Schatzungsgegenständen sind Wertfaktoren aus früheren Schatzungen soweit als möglich zu übernehmen, wenn sich der Ertragswert des Betriebs, zu dem sie gehören, durch den Revisionsgrund um weniger als 30 Prozent verändert hat, die bisherige Nutzungsart beibehalten wird und die letzte umfassende Neu- oder Revisionsschatzung weniger als acht Jahre zurückliegt.
Bei Revisionsschatzungen gemäss den Absätzen 2 und 3 beginnt die Frist von § 8 Absatz 2 SchG nicht neu zu laufen.
1.3 Bewertung
Art. 5 Stichtag
Massgebend für die Bewertung sind die Verhältnisse (Zustand, Nutzung usw.) im Zeitpunkt, auf den der neue Katasterwert in Kraft zu setzen ist (§ 8 Abs. 3, § 9 Abs. 3, § 10 Abs. 2 SchG).
Art.
6 Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke
a. Schatzungsgrundsätze
Der Katasterwert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke wird nach den anerkannten Regeln der Schatzungstechnik unter Verwendung von pauschalen Bewertungsansätzen aus Real- und Ertragswert ermittelt.
Unüberbaute Grundstücke oder Grundstücke mit öffentlichen, gewerblichen oder industriellen Bauten, deren Ertragswert nicht zuverlässig ermittelt werden kann, sind auf der Grundlage des Realwertes zu schätzen.
Dabei sind die Weisungen der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern, die vom Finanzdepartement zu genehmigen sind, zu beachten.
Art. 7 b. Verkehrswert des Bodens
Der Verkehrswert nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke ohne Bauten ist aufgrund von Vergleichspreisen und -werten der letzten fünf Jahre vor dem Stichtag (§ 5) unter Berücksichtigung der Ortsplanung festzulegen.
Der Verkehrswert des Bodens nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke mit Bauten wird sinngemäss nach Absatz 1 geschätzt. Fehlen vergleichbare Preise und Werte, wird der Bodenwert nach der Lageklassenmethode ermittelt.
Steht der nach Absatz 2 festgestellte Bodenwert in einem offenbaren Missverhältnis zum Verkehrswert des Bodens, den das Grundstück in unüberbautem Zustand aufweisen würde (z. B. Abbruchobjekt), ist der Bodenwert nach Absatz 1 zu ermitteln, wobei die Abbruchkosten von Bauten in Abzug zu bringen sind.
Art. 8 c. Kleinbauten unter Fr. 5000.–
Bei der Bewertung nichtlandwirtschaftlicher Grundstücke (§§ 17–20 SchG) fallen Kleinbauten, deren Neubauwert gemäss Gebäudeschatzung gesamthaft weniger als Fr. 5000.– beträgt, ausser Betracht.
Art. 9 d. Kleinbauten von Fr. 5000.– bis Fr. 50 000.–
Nichtlandwirtschaftliche Grundstücke mit Kleinbauten, deren Neubauwert gemäss Gebäudeschatzung gesamthaft Fr. 5000.– bis Fr. 50 000.– beträgt, sind in der Regel nach dem Realwert (§ 19 SchG) zu schätzen.
Art. 9bis …
Art. 10 Land- und forstwirtschaftliche Grundstücke
Der Ertragswert land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke (§§ 15 und 16 SchG) wird gemäss der Verordnung des Bundesrates über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1993 und der dazugehörigen Schätzungsanleitung des Bundesrates in der jeweils geltenden Fassung ermittelt.
Bei der Ermittlung des Ertragswertes forstwirtschaftlicher Grundstücke, die im Eigentum juristischer Personen stehen, ist zusätzlich deren Verwaltungsaufwand zu berücksichtigen; der Mindestertragswert pro Hektare beträgt Fr. 100.–.
Art. 11 Bauten auf fremdem Boden
Dauerbauten auf fremdem Boden (§ 1) sind ohne den Wert des von ihnen beanspruchten Bodens nach der auf sie anwendbaren Bewertungsvorschrift (§ 15 oder § 17 SchG) zu schätzen.
Der Wert des beanspruchten Bodens ist nach § 7 Absatz 1 dieser Verordnung zu schätzen.
1.4 …
Art. 11bis …
2 Organisation
Art. 12 Schatzungskreise
Jede Gemeinde bildet einen Schatzungskreis (§ 30 Abs. 1 SchG).
Art. 13 Erstinstanzliche Schatzungsbehörden
Erstinstanzliche Schatzungsbehörden für die Ermittlung der im Schatzungsgesetz vorgesehenen Werte sind:
die Schätzer,
die Schatzungsobmänner,
die Schatzungskommissionen,
die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern.
Art. 14 Sachverständige der Gemeinden
Jede Gemeinde ernennt für die landwirtschaftlichen und die nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke mindestens je einen Sachverständigen (§ 30 Abs. 2 SchG).
Art.
15 Schätzer
a. Ernennung, Zuteilung
Die Schätzer werden vom Regierungsrat für die Amtsdauer der administrativen Behörden ernannt.
Die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern teilt jedem Schatzungskreis (§ 12) die für die Schatzung der landwirtschaftlichen und nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke notwendigen Schätzer zu.
Bei der Zuteilung ist eine gleichmässige Belastung und ein rationeller Einsatz der Schätzer anzustreben.
Art. 16 b. Zuständigkeit
Der Schätzer ist zuständig für die Ermittlung des Katasterwertes bei Neuschatzungen (§ 1 Ziff. 1, § 8 SchG) und Revisionsschatzungen (§ 9 SchG), sofern nicht die Schatzungskommission oder die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern zuständig sind.
Dem Schätzer steht bei den Schatzungen ein Sachverständiger der Gemeinde (§ 14) beratend zur Seite.
Art. 16bis Schatzungsobmänner
Das Finanzdepartement ernennt aus dem Kreis der Schätzer die Schatzungsobmänner.
Die Schatzungsobmänner koordinieren zusätzlich die Katasterschatzungen in den ihnen zugeteilten Kreisen und erledigen die ihnen von der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern zugewiesenen Aufgaben.
Art.
17 Schatzungskommissionen
a. Zusammensetzung
Die Schatzungskommissionen werden von der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern von Fall zu Fall zusammengesetzt.
In der Regel bestehen die Schatzungskommissionen aus einem Beamten der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern oder einem Schatzungsobmann als Präsident sowie einem Schätzer und einem Gemeindesachverständigen als Mitgliedern.
Art. 18 b. Zuständigkeit
Die Schatzungskommission ist zuständig für die Ermittlung:
a. des für die Erbteilung massgebenden Anrechnungswertes der Grundstücke (§ 1 Ziff. 3a SchG),
b. der Grundstückwerte und Anrechnungswerte des Betriebsinventars (§ 1 Ziff. 2 SchG) gemäss dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht vom 4. Oktober 1991,
c. des durchschnittlichen Jahresertrags eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks bei Bildung einer Ertragsgemeinderschaft (§ 1 Ziff. 3c SchG).
d . …
Die Schatzungskommission kann ferner im Einzelfall von der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern für die Ermittlung des Katasterwertes eingesetzt werden, wenn besondere Fachkenntnisse erforderlich oder Gegenstände von ausserordentlich hohem Wert zu schätzen sind.
Art. 19 Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern
Die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern ist gemäss § 30 Absatz 3 des Schatzungsgesetzes zuständig für die Ermittlung:
a. des Katasterwertes im beschleunigten Verfahren (§ 47 Abs. 2b SchG),
b. des Katasterwertes bei Neu- und Revisionsschatzungen, sofern sich der neue Katasterwert aufgrund der Akten feststellen lässt,
c. des Katasterwertes bei Berichtigungen (§ 10 SchG),
d . …
e. der Belastungsgrenze für die Errichtung von Gülten (§ 1 Ziff. 3b SchG),
Die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern kann auch Katasterwerte im ordentlichen Verfahren ermitteln.
Der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern steht bei der Durchführung eines Augenscheins ein Sachverständiger der Gemeinde beratend zur Seite.
Art. 20 …
Art. 21 Ausstand, Stellvertretung
Schätzer, Schatzungsobmänner, Mitglieder von Schatzungskommissionen, Angestellte der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern, Gemeindesachverständige sowie andere zu den Schatzungen beigezogene Sachverständige haben nach den Bestimmungen des Gesetzes über die Verwaltungsrechtspflege vom 3. Juli 1972 in Ausstand zu treten.
Bei Ausstand oder Verhinderung ordnet die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern oder der Schatzungsobmann die notwendige Stellvertretung an.
Art. 22 Schweigepflicht
Alle Personen, die in amtlicher Eigenschaft an Schatzungen teilnehmen, haben über die dabei gemachten Wahrnehmungen gegenüber Dritter Stillschweigen zu bewahren.
Art. 23 …
3 Verfahren bei der Katasterschatzung
Art. 24 Eröffnung des Schatzungsverfahrens
Die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern eröffnet das Schatzungsverfahren durch Zustellung des Schatzungsauftrags an die Schatzungsbehörde und die Parteien.
Art. 25 Schatzungsauftrag
Im Schatzungsauftrag sind anzugeben:
die Art der vorzunehmenden Schatzung (Neuschatzung, Revisionsschatzung, Berichtigung),
der Schatzungsgegenstand,
die beauftragte Schatzungsbehörde unter Hinweis auf das Recht, innert fünf Tagen seit Zustellung des Schatzungsauftrags der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern Ausstands- oder Ablehnungsgründe gemäss § 21 Absatz 1 zu melden,
der Zeitpunkt, auf den der neue Katasterwert in Kraft tritt (§§ 8–10 SchG).
Art. 26 Augenschein
Die Schatzungsbehörde, bei Kommissionen deren Präsident, hat den Zeitpunkt eines Augenscheins den Parteien rechtzeitig mitzuteilen unter Hinweis auf ihr Recht, daran teilzunehmen.
…
Art. 27 Protokoll
Die Schatzungsbehörde hat über die Schatzung auf amtlichem Formular ein Protokoll aufzunehmen, das die Nachprüfung des Schatzungsergebnisses erlaubt.
Das Protokoll ist mit den übrigen Akten unverzüglich der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern zuzustellen, sofern diese nicht selbst die Schatzung vorgenommen hat.
Art. 28 Schatzungsentscheid
Die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern eröffnet den Parteien und der Gemeinde das Ergebnis der Schatzung in einem schriftlichen Entscheid.
Der Entscheid enthält den Katasterwert, das Datum seiner Inkraftsetzung, den Grund seiner Änderung, das Datum des Entscheids und seines Versands sowie eine Rechtsmittelbelehrung. Zudem ist auf das Recht zur Akteneinsicht gemäss § 32 hinzuweisen.
Art. 29 Einsprache
Die Einsprache ist schriftlich, begründet und mit einem Antrag versehen bei der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern einzureichen.
Sofern die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern nicht selbst die Schatzung vorgenommen hat, übermittelt sie die Einsprache der zuständigen Schatzungsbehörde zur Behandlung.
Art. 30 Einspracheverfahren
Bei der Behandlung der Einsprache wirkt ein Angestellter der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern oder ein Schatzungsobmann beratend mit.
Im übrigen gelten die gleichen Bestimmungen wie für das Schatzungsverfahren (§§ 26 und 27).
Art. 31 Eröffnung des Einspracheentscheids
Die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern eröffnet den Parteien und der Gemeinde den Einspracheentscheid der Schatzungsbehörde.
Im Entscheid ist auf das Recht zur Akteneinsicht (§ 32) und das Beschwerderecht hinzuweisen.
Wenn der Einsprecher die angefochtene Schatzung unterschriftlich anerkennt, erklärt die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern die Einsprache als erledigt und macht hievon den Parteien und der Gemeinde Mitteilung.
Art. 32 Akteneinsicht
Die Parteien können bei der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern die Schatzungsakten jederzeit einsehen oder Kopien derselben verlangen.
…
Art. 33 Zustellung an die Parteien
Für die Zustellung von Schatzungsaufträgen, Mitteilungen und Entscheiden an die Parteien kann die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern die Mithilfe der Gemeinden in Anspruch nehmen.
Art. 34 Beschleunigte Revisionsschatzung
Die Parteien können bei der Anzeige eines Revisionsgrunds (§ 36 Abs. 1 SchG) die Revisionsschatzung im beschleunigten Verfahren verlangen (§ 47 Abs. 2b SchG).
Die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern erledigt solche Schatzungen unter Zuerkennung zeitlicher Priorität.
Art. 35 …
4 Nachführung der Katasterschatzungsakten
Art.
36 Meldung
a. Mutationen
Die Grundbuchämter melden der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern auf amtlichem Formular alle eingetragenen Handänderungen und Änderungen von Grundstücksgrenzen sowie die Begründung und Aufhebung von Baurechten, Stockwerkeigentum und selbständigem Miteigentum.
Die Nachführungsgeometer haben der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern auf Kosten des Auftraggebers ein Doppel der Mutationspläne unter Angabe der Kulturarten und ihrer Masse zuzustellen.
Art. 37 …
Art. 38 b. Schatzungsentscheide
Die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern meldet den Grundbuchämtern die rechtskräftigen Schatzungsentscheide von Neu- und Revisionsschatzungen, von Berichtigungen sowie von Schatzungen nach dem Bundesgesetz über das bäuerliche Bodenrecht.
Art. 39 c. Schatzungsaufteilungen
Die Gemeinden melden den Grundbuchämtern die gemäss § 45 SchG vorgenommenen Schatzungsaufteilungen.
Soweit diese Aufgabe der Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern übertragen worden ist (§ 45 Abs. 3 SchG), obliegt dieser die Meldepflicht.
Art. 40 Aufbewahren der Schatzungsakten
Die Abteilung Immobilienbewertung der Dienststelle Steuern bewahrt sämtliche Schatzungsakten auf.
Die Gemeinden haben für ihre Gemeinde die in Kraft stehenden Schatzungsentscheide und -verteilungen in übersichtlicher Anordnung aufzubewahren.
5 Schlussbestimmungen
Art. 41 Aufhebung bisherigen Rechts
Mit dem Inkrafttreten dieser Verordnung werden alle widersprechenden Bestimmungen aufgehoben, insbesondere:
Verordnung über die Neuschatzung der Grundstücke vom 16. Juli 1953,
Verordnung über die Revisionsschatzung der Grundstücke vom 21. Juni 1957,
Verordnung über die amtliche Schätzung für die Errichtung von Gülten vom 20. Mai 1947,
Verordnung über die Abänderung der Katasterwerte nach § 50 des Schatzungsgesetzes vom 12. Oktober 1961,
Beschluss betreffend die Vornahme der Kataster-Revisionsschatzungen und die Aufteilung der Katasterschatzungen bei Handänderungen nach Inkrafttreten der Verordnung über die Neuschatzung der Grundstücke vom 16. Juli 1953, vom 30. Oktober 1953,
Beschluss über die Organisation des Schatzungswesens vom 4. Januar 1962,
Beschluss über die Schatzung von Fahrnis- und Reversbauten vom 20. Oktober 1958.
Art. 42 Inkrafttreten
Diese Verordnung tritt am 1. August 1967 in Kraft. Sie ist zu veröffentlichen.
V XVII 384