Verordnung über die amtliche Schätzung der Grundstücke und das Grundpfandrecht

Diese Verordnung findet Anwendung auf die Grundstückschätzungen für die Errichtung von Grundpfandrechten, auf die Schätzung von Grundstücken und Anlagen bei Flur- und Wuhrgenossenschaften, für die Feststellung des Anrechnungswerts bei einer Erbteilung sowie auf die Schätzungen im Auftragsverhältnis für Dritte.

Auf die Schätzungen nach Steuerrecht² findet sie Anwendung, soweit nicht besondere Vorschriften³ entgegenstehen.

Nach Massgabe dieser Verordnung werden mit ihren Bestandteilen die Grundstücke gemäss Art. 655 des Schweizerischen Zivilgesetzbuches (ZGB)⁴ geschätzt.

Die mit den Grundstücken oder Anlagen verbundenen Rechte und Lasten sind bei der Bewertung zu berücksichtigen.

Als landwirtschaftlich gilt ein Grundstück, das gemäss Landwirtschaftsgesetzgebung für die landwirtschaftliche oder gartenbauliche Nutzung geeignet ist.

Bei landwirtschaftlichen Grundstücken sind je nach Auftrag zu ermitteln:

1. der Ertrags- bzw. der Steuerwert⁵;

2. der Grundpfandschätzungswert (Belastungsgrenze) für die Errichtung des Grundpfands gemäss Art. 793 ff. ZGB⁶;

3. der Verkehrswert;

4. der Mietwert der Wohnungen.

Der Ertrags- bzw. der Steuerwert und der Grundpfandschätzungswert (Belastungsgrenze) werden nach den Bestimmungen des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht⁷ und den dazu erlassenen Ausführungsbestimmungen ermittelt.

Der Ertragswert ist zugleich der Steuerwert.

Als Grundpfandschätzungswert (Belastungsgrenze) gilt der Schätzungswert im Sinne des Bundesgesetzes über das bäuerliche Bodenrecht⁸.

Bei Wäldern gilt ein bestimmter Ansatz je Quadratmeter, der vom kantonalen Amt für Wald und Raumentwicklung festzulegen ist.

Als nichtlandwirtschaftliche Grundstücke gelten jene, die nicht der landwirtschaftlichen Nutzung gemäss Landwirtschaftsgesetzgebung dienen. Als nichtlandwirtschaftliche Grundstücke werden auch landwirtschaftliche Grundstücke behandelt, die zum Zwecke der Spekulation oder der Kapitalanlage erworben wurden und offensichtlich diesen Zwecken dienen.

Grundstücke, die ausschliesslich oder vorwiegend für gewerbliche oder industrielle Tierhaltungen, Gärtnereien, Baumschulen oder ähnliche Betriebe dienen, werden als nichtlandwirtschaftliche Grundstücke behandelt.

Bei nichtlandwirtschaftlichen Grundstücken sind je nach Auftrag zu ermitteln:

• a. der Verkehrswert;

• b. der Steuerwert⁹.

• c.–d. …

Als Grundlage für die Berechnung des Steuerwerts der nichtlandwirtschaftlichen Grundstücke dient der durch die Steuerverwaltung ermittelte Realwert oder Ertragswert.

Der Verkehrswert entspricht dem unter normalen Verhältnissen und ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse erzielbaren Verkaufspreis am Stichtag. Der Begriff Verkehrswert ist dem ebenfalls verwendeten Begriff Marktwert gleichzusetzen.

Preise, die zufolge persönlicher oder sonst im Einzelfall ungewöhnlicher Verhältnisse erzielt werden, wie Preise unter Verwandten, Liebhaber- und Spekulationspreise, sind nicht zu berücksichtigen.

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Bauland sind insbesondere die örtlichen Verhältnisse, die Lage, die Überbauungswahrscheinlichkeit sowie der Erschliessungsgrad angemessen zu berücksichtigen.

Bei der Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken, die ausschliesslich oder vorwiegend gewerblichen oder industriellen Zwecken dienen, sind insbesondere die technische Entwertung und die Zweckmässigkeit der Anlagen, die Nutzungsmöglichkeiten sowie die Möglichkeiten des Grundstückverkaufs angemessen zu berücksichtigen.

Der Realwert eines Grundstücks setzt sich zusammen aus der Summe des Landwerts und des Zeitwerts der Bauten.

Als Landwert gilt der Wert, den Land im Baugebiet in ähnlicher Lage erreicht hat und der voraussichtlich während einer längeren Zeitspanne erreicht werden kann.

Der Landwert soll in einem angemessenen Verhältnis zur Nutzung und zum Gesamtanlagewert des Grundstücks stehen (Lageklassen).

Der Zeitwert der Bauten entspricht dem Neuwert, abzüglich der dem Alter der Bauten entsprechenden Altersentwertung.

Der Ertragswert eines Grundstücks entspricht dem kapitalisierten Miet- bzw. Pachtwert des Grundstücks zu einem Satz, der nebst einer angemessenen Verzinsung des investierten Kapitals die bei der Bewirtschaftung des Grundstücks entstehenden Unkosten berücksichtigt.

Zum Ertrag gehören auch die dem Eigenbedarf des Eigentümers oder der Eigentümerin dienenden Nutzungen des Grundstücks.

Der Ertragswert von Waldungen wird nach der durch den Wirtschaftsplan geregelten Nutzung oder nach der bei nachhaltiger Bewirtschaftung zulässigen Nutzung berechnet, wenn kein Wirtschaftsplan besteht. Wurde eine Waldung nicht genutzt, so wird auf den nach örtlichen Verhältnissen zu erwartenden jährlichen Holzzuwachs abgestellt.