Reglement zur Volksinitiative zur Erhaltung preisgünstiger Wohnungen

Die Stadt St.Gallen unterstützt das Angebot an preisgünstigem Wohnraum für finanzschwächere Mieterinnen und Mieter, indem sie geeignete Wohnliegenschaften erwirbt und zu vergünstigten Bedingungen im Baurecht oder zur Miete an gemeinnützige Wohnbauträger abgibt.

Ausnahmsweise können auch geeignete Liegenschaften, die sich bereits im Besitz der Stadt befinden, für diesen Zweck verwendet werden.

Voraussetzungen für eine vergünstigte Abgabe sind im wesentlichen:

1. Der Wohnbauträger hat gemeinnützigen Charakter und bietet Gewähr für eine soziale Vermietungspolitik;

2. Die Mieterinnen und Mieter der Liegenschaft dürfen während der Dauer der städtischen Leistungen die in Art. 10 erwähnten Einkommens- und Vermögensgrenzen nicht überschreiten.

Die Verbilligung erfolgt, indem

1. bei der Abgabe im Baurecht die Differenz zwischen marktmässigen Baurechtszinsen und reduzierten Baurechtszinsen durch städtische Zuschüsse ausgeglichen wird;

2. bei der Abgabe im Mietverhältnis die Differenz zwischen marktmässigem Mietwert und reduzierter Miete durch städtische Zuschüsse ausgeglichen wird.

Die Stadt erwirbt auf dem freien Markt in St.Gallen Wohnliegenschaften in das Finanzvermögen, die folgende Eigenschaften aufweisen:

1. Wohnungen mit einfachem bis durchschnittlichem Standard;

2. Familienwohnungen (mindestens drei Zimmer) oder Kleinwohnungen für finanzschwächere Alleinstehende.

Die Wohnbauten müssen nötigenfalls mit einer einfachen Sanierung in einen genügenden Zustand gebracht werden können.

Die Beschlussfassung über den Erwerb richtet sich nach den Bestimmungen der Gemeindeordnung über den Erwerb von Liegenschaften in das Finanzvermögen.

Die Stadt St.Gallen entrichtet für den Erwerb der Liegenschaften marktübliche Preise.

Die Verzinsung des Kaufpreises und allenfalls der Renovationskosten muss (unverbilligte) Mieten ergeben, die höchstens dem oberen Bereich der für solche Wohnungen im freien Markt erhobenen Mietzinsen entsprechen.

Vom Erwerb von überteuerten oder überschuldeten Liegenschaften ist abzusehen.

Die in das Finanzvermögen erworbenen Liegenschaften werden durch die Stadt nötigenfalls einfach renoviert, sofern dies nicht durch die künftigen Baurechtnehmer oder Mieterinnen und Mieter selbst erfolgt.

Die Renovation beschränkt sich auf

1. die zur Bestandessicherung des Gebäudes notwendigen Massnahmen;

2. die für einfachen bis durchschnittlichen Wohnstandard nötigen Massnahmen;

3. die im Interesse des Ortsbildes oder der Denkmalpflege unerlässlichen Massnahmen.

Ist eine Liegenschaft für die Abgabe im Baurecht vorgesehen, so ist anzustreben, die Renovation durch den Baurechtnehmer durchführen zu lassen, sofern er für die Einhaltung der obigen Grundsätze Gewähr bietet.

Die Erteilung der Verpflichtungskredite für Renovationen durch die Stadt richtet sich nach den Kompetenzbestimmungen der Gemeindeordnung.

Als Baurechtnehmer oder langjährige Mieterinnen und Mieter kommen bei der Abgabe zu verbilligten Bedingungen Personen oder Organisationen in Betracht, die Gewähr für eine soziale Miete, Vermietung oder Weitervermietung bieten, namentlich

1. Mietergemeinschaften;

2. Vereine, Genossenschaften oder Stiftungen;

3. soziale Institutionen.

Die Baurechtnehmer oder die Mieterinnen und Mieter müssen sich zur Berücksichtigung von Personengruppen bei der Weitervermietung verpflichten, welche die Einkommens- und die Vermögensgrenzen gemäss Art. 10 erfüllen.

Die Abgabe im Baurecht oder zur Miete erfolgt, sofern die nachstehenden Voraussetzungen erfüllt sind, zu verbilligten Bedingungen. Der sich aus den Marktverhältnissen (Kaufpreis und evtl. Renovationskosten) ergebende Baurechtszins oder Mietzins wird aus Mitteln des städtischen Haushalts reduziert.

Das Stadtparlament nimmt in den jeweiligen Voranschlag der Laufenden Rechnung eine Tranche des erteilten Rahmenkredits in der im Rechnungsjahr voraussichtlich benötigten Höhe auf.

Bei der Abgabe im Baurecht werden für die Zinsberechnung die Eigentümerlasten auf den gesamten Anlagekosten berücksichtigt. Es gilt der jeweilige hypothekarische Referenzzinssatz bei Mietverhältnissen.

Zu den Anlagekosten gehören namentlich die Erwerbskosten und die Renovationskosten sowie allfällige weitere Kosten. Es gelten die Berechnungsgrundsätze gemäss der Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 26. November 2003² und der Verordnung des WBF über den Mindestumfang an Investitionen und anrechenbare Liegenschaftskosten vom 27. Januar 2004³.

Der Baurechtsnehmer übernimmt mindestens zwei Drittel der sich ergebenden Zinslast; höchstens ein Drittel wird dem Rahmenkredit belastet. Die sich ergebenden Mietzinsen sollen für sozial schwächere Mieterinnen und Mieter tragbar und im Vergleich mit entsprechenden Wohnungen günstig sein.

Bei der Abgabe von Liegenschaften im längerfristigen Mietverhältnis werden analog Art. 8 ein nicht reduzierter und ein reduzierter Mietzins berechnet.

Die Differenz zwischen reduziertem und nicht reduziertem Mietzins wird zugunsten der Rechnung der Finanzliegenschaften jährlich aus den Mitteln des Rahmenkredits finanziert.

Die Mietzinsverbilligung gemäss Art. 8 Abs. 3 wird für Mieterinnen und Mieter gewährt, die die um 32.5 Prozent erhöhten Einkommens- und Vermögensgrenzen für die Zinsvergünstigung auf dem Darlehen gemäss der Verordnung über die Förderung von preisgünstigem Wohnraum vom 26. November 2003 (Stand vom 1. Oktober 2020) erfüllen.

Ist in einer Liegenschaft nur ein Teil der Mieterinnen und Mieter berechtigt, so erhöht sich der Anteil des Baurechtsnehmers an der Zinslast entsprechend.

Zum Einbezug in die Verbilligung sind nur Mieterinnen und Mieter mit einem zumutbaren Umfang an Erwerbstätigkeit berechtigt.

Die zuständige Stelle der Stadtverwaltung überprüft alle zwei Jahre die Verbilligungsberechtigung gemäss Art. 10. Die Mieterinnen und Mieter gestatten dieser Stelle Einsicht in die Steuerakten.

Sind für einzelne Mieterinnen und Mieter die Voraussetzungen für die Verbilligung nicht mehr erfüllt, so erhöht sich der zu leistende Baurechts- oder Mietzins anteilmässig.

Zeigt es sich, dass bei einer Liegenschaft auf längere Zeit für die Mehrzahl der Wohnungen die Bedingungen nicht mehr erfüllt sind, wird die Liegenschaft aus der Aktion entlassen.

Zeichnet sich eine Ausschöpfung der für die Zuschüsse zur Verfügung stehenden finanziellen Mitteln ab, so ist eine staffelweise Reduktion der Zuschüsse, verteilt auf einen Zeitraum von bis zu drei Jahren, vorzusehen.

Nach zwanzig Jahren wird eine Liegenschaft aus der Verbilligungsaktion entlassen, wobei zur Vermeidung von Härten eine staffelweise Reduktion der Zuschüsse bis zum 23. Jahr vorgenommen werden kann.

Bei einer Gesamtsanierung der Liegenschaft kann die Verbilligungsaktion erneut im Sinne der Art. 8 und 9 beansprucht werden.

Eine Liegenschaft wird auch dann aus der Aktion entlassen, wenn aus einer andern Quelle Mietzinszuschüsse in vergleichbarem Umfang geleistet werden.

Der Stadtrat erlässt die notwendigen Vollzugsvorschriften und bestimmt den Vollzugsbeginn.⁴