Grossratsbeschluss über die Förderung der Erneuerung von Altwohnungen

Der Staat fördert als Massnahme zur Arbeitsbeschaffung die Erneuerung von Altwohnungen.

Zur Deckung der Kosten aus dem Vollzug dieses Beschlusses wird ein Kredit von Fr. 3 750 000.– gewährt.

Die jährlichen Auszahlungen dürfen Fr. 500 000.– nicht übersteigen.

Die Staatsbeiträge werden jährlich an die Zinskosten der Erneuerung von Altwohnungen ausgerichtet.

Sie werden an Hauseigentümer, an Stockwerkeigentümer und an Stockwerkeigentümergemeinschaften ausgerichtet.

Staatsbeiträge werden für Bauten gewährt, die:

1. sich für eine Erneuerung eignen,

2. im Zeitpunkt der Erneuerung wenigstens 20 Jahre alt sind.

Die Erneuerung darf nicht höhere Kosten als die Erstellung eines vergleichbaren Neubaus verursachen. Das Baudepartement kann Ausnahmen bewilligen, wenn die Erneuerung der Baute der Erhaltung eines schützenswerten Ortsbildes dient oder wenn nur durch eine Erneuerung ausreichender Wohnraum gesichert werden kann.

Staatsbeiträge werden nur gewährt, wenn auch die politische Gemeinde einen Beitrag leistet oder wenn der Bund Kapitalzinszuschüsse gemäss Bundesbeschluss über die Erneuerung bestehender Wohnungen ausrichtet.

Der Beitrag der politischen Gemeinde hat für die ersten fünf Jahre je mindestens 1,6 Prozent, für die folgenden fünf Jahre je mindestens 0,8 Prozent zu betragen.

Der Beitrag der politischen Gemeinde kann ganz oder teilweise von anderen öffentlich-rechtlichen Körperschaften, von Arbeitgebern, von Stiftungen und von gemeinnützigen Institutionen übernommen werden.

Der Eigentümer, der sein Einfamilienhaus oder seine Eigentumswohnung bewohnt, kann auf Gemeindebeiträge verzichten, ohne dadurch den Anspruch auf Staatsbeiträge zu verlieren.

Die Ausrichtung von jährlichen Beiträgen wird auf höchstens zehn Jahre seit Erneuerung der Wohnung befristet.

Sie betragen:

1. für die ersten fünf Jahre je 2,4 Prozent der beitragsberechtigten Kosten,

2. für die folgenden fünf Jahre je 1,2 Prozent der beitragsberechtigten Kosten.

Das Gesuch um Staatsbeiträge ist dem Baudepartement einzureichen.

Dem Gesuch sind ein Baubeschrieb, das Erneuerungsprojekt mit Kostenvoranschlag und Angaben über die Finanzierung beizulegen.

Das Baudepartement entscheidet über die Ausrichtung von Staatsbeiträgen im Rahmen der vom Grossen Rat bewilligten Kredite.

Bei der Behandlung der Gesuche sind regionale und soziale Gesichtspunkte mitzuberücksichtigen.

Vorhaben, deren Verwirklichung in einem besonderen öffentlichen Interesse liegt, werden bevorzugt. Ein besonderes öffentliches Interesse besteht namentlich, wenn mit der Erneuerung einer Baute ein Beitrag zur Erhaltung eines Stadt- oder Dorfkerns geleistet werden kann.

Beitragsberechtigt sind wertvermehrende Erneuerungskosten von Fr. 10 000.– bis Fr. 50 000.– je Wohnung.

Bei Erneuerungskosten von mehr als Fr. 50 000.– je Wohnung werden die diesen Betrag übersteigenden Kosten für die Bemessung der Staatsbeiträge nicht berücksichtigt.

Kosten für den reinen Gebäudeunterhalt sind nicht beitragsberechtigt.

Beträgt der Anteil der Unterhaltskosten weniger als 20 Prozent der gesamten Erneuerungskosten und übersteigen diese den Betrag von Fr. 50 000.– nicht, so werden die Unterhaltskosten nicht abgezogen.

Kosten für den Einbau von luxuriösen Einrichtungen, wie Schwimmbäder, Saunen, Cheminées und besonders aufwendige Sanitärinstallationen sind nicht beitragsberechtigt.

Beträgt der Anteil dieser Kosten mehr als 25 Prozent der gesamten Erneuerungskosten, so ist das ganze Erneuerungsprojekt nicht beitragsberechtigt.

Wird der Hypothekarzinsfuss nach der Festsetzung des Mietzinses für die erneuerte Wohnung gesenkt, so werden die Staats- und Gemeindebeiträge im gleichen Mass herabgesetzt.

Zu Unrecht bezogene Staats- und Gemeindebeiträge sind zurückzuerstatten. Die Rückerstattungspflicht erstreckt sich auch auf die Zeit, während der ein gemäss Art. 18 dieses Beschlusses unzulässiger Mietzins erhoben wurde.

Das Baudepartement verfügt die Rückerstattung.

Wohnungen, an deren Erneuerung Staatsbeiträge ausgerichtet werden, unterliegen während der Dauer der Beitragszahlungen der Mietzinsüberwachung.

Die Mietzinsüberwachung wird aufgehoben, wenn der Eigentümer auf weitere Staats- und Gemeindebeiträge verzichtet.

Nach der Erneuerung setzt sich der Mietzins zusammen aus:

1. dem Mietzins vor der Erneuerung,

2. der Verzinsung der Erneuerungskosten,

3. einer Pauschale für öffentliche Abgaben, Unterhalt, Tilgung und Verwaltung von 2 Prozent der Erneuerungskosten.

Als Verzinsung der Erneuerungskosten gilt der tatsächlich bezahlte, marktübliche Zins für Fremdkapital samt allfälliger Prämie einer Hypothekarbürgschaftsgenossenschaft sowie für das Eigenkapital der Zins zum Satz zweiter Hypotheken der St.Gallischen Kantonalbank. Davon sind öffentliche Beiträge abzuziehen.

Für Wohnungen, die vor der Erneuerung nicht vermietet waren, ist der Mietzins nach den Grundsätzen des Bundesbeschlusses über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen festzusetzen.

Die Zentralstelle für Wohnungsbau setzt mit der erstmaligen Ausrichtung einer Jahresrate des Staatsbeitrages den zulässigen Mietzins für die erneuerte Wohnung fest.

Erweist sich der Mietzins vor der Erneuerung als missbräuchlich im Sinn des Bundesbeschlusses über Massnahmen gegen Missbräuche im Mietwesen, so ist er für die Berechnung des Mietzinses nach der Erneuerung entsprechend herabzusetzen.

Der Mietzins für eine mit Hilfe von Staatsbeiträgen erneuerte Wohnung darf nur als Folge höherer Hypothekarzinse oder einer anderen wesentlichen Erhöhung der Eigentümerlasten heraufgesetzt werden.

Jede Erhöhung des Mietzinses ist der Zentralstelle für Wohnungsbau im voraus anzuzeigen und zu begründen. Die Zentralstelle verfügt die Herabsetzung oder Aufhebung unzulässiger Mietzinserhöhungen.

Mit Hilfe von Staatsbeiträgen erneuerte Wohnungen dürfen während fünfzehn Jahren seit der Erneuerung ihrem bisherigen Zweck nicht entfremdet werden. Das Verbot ist im Grundbuch als öffentlich-rechtliche Eigentumsbeschränkung anzumerken.

Besteht kein öffentliches Interesse an der Aufrechterhaltung des Verbotes der Zweckentfremdung, so kann das Baudepartement die Aufhebung verfügen, wenn die Staats- und Gemeindebeiträge samt Zinsen zurückerstattet werden.

Das Baudepartement kann auf die Rückerstattung der Staats- und Gemeindebeiträge und der Zinsen verzichten, wenn die Zweckentfremdung im öffentlichen Interesse liegt.

Die Veräusserung einer mit Hilfe von Staatsbeiträgen erneuerten Wohnung oder Baute bedarf der Zustimmung der Zentralstelle für Wohnungsbau.

Die Zustimmung wird erteilt, wenn sich der Erwerber der Mietzinsüberwachung gemäss diesem Beschluss unterzieht.

Die Höhe des Kaufpreises wird bei der Festsetzung des zulässigen Mietzinses nicht berücksichtigt.

Der Regierungsrat erlässt die zum Vollzug dieses Beschlusses erforderlichen Vorschriften. Er legt dabei namentlich die Richtlinien für die Beurteilung der Eignung erneuerungsbedürftiger Wohnungen fest.

Der Regierungsrat beschliesst, wann dieser Beschluss in Vollzug tritt.

Dieser Beschluss untersteht gemäss Art. 5 lit. b und Art. 7 Abs. 1 des Gesetzes über Referendum und Initiative vom 27. November 1967 dem fakultativen Referendum.